J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜

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4.25

(8 票)

物件概要

• 所在地：京都府京都市左京区下鴨泉川町60番、60番2（地番）
• 交通：京阪鴨東線 「出町柳」駅 徒歩9分
• 総戸数：99戸（会員分譲住戸30戸含む）
• 構造、建物階数：地上3階建
• 敷地の権利形態：定期地上権（準共有　存続期間 : 2067年まで50年※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。　地代 : 未定、敷金 : 未定、解体準備金 : 未定、解体準備一時金 : 未定、借地権の譲渡・転賃可※譲渡に関しては、引渡日より3年を経過するまでは禁止するものとします。ただし、相続等による場合はこの限りではないものとします。）
• 完成時期：2017年04月下旬予定
• 売主：JR西日本不動産開発株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理：JR西日本住宅サービス株式会社
• 公式URL：http://jgran.jp/shimogamo/index.html

掲示板・口コミ

• J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜（検討スレ）｜（住民スレ）

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価格・コスト・販売時状況

【比較・検討】

• ホームページの道路からの外観想定図
  • 1階は､生け垣と格子状のフェンスで閉塞感が有りそう
  • 2階は床から天井までありそうな大きなガラス窓で覗かれそう
  • 3階はベランダが有り一般的な構造で落ち着いた佇まい 当然、3階はすごく高い価格設定でしょうね。
• 京都の人が購入する率は記録的に低くなるのでしょうね。東京の超富裕層向けのマンションになるでしょう。
• まさしく相続税対策「だけ」にふさわしい。
  • 同じ定借の「御所梨木の杜」も完売したことだし、一定の需要はあるみたいです。相続税対策よりも、所得税対策の方が主な理由でしょう。 定借なら事業用として使うならば全支払金を償却金として算定できるので、定借が終了する５０年から６０年後の資産価値がゼロになるにしても、３０％～５０％安く購入し使った事になる。 所有権のあるマンションで５０年から６０年経過した場合、余程条件の良い物件でなければその購入価格の３０％～５０％で 売れる可能性は少ないでしょう。先ず、販売価格が適正なことが条件ですが。

【販売時状況】

• 本日の日経新聞に､値段の載っている宣伝がありました。
  • 61.29m2から128.46m2：5840万円から21500万円
  • 維持費を見ると 74.21m2　おそらく7840万円の部屋で計算すると
    • 管理費　50700円
    • 修繕積立金　13320円
    • 地代　27666円
    • 解体準備金　4000円
    • 計　月95686円　かかるみたいです。
    • その他入居時に　敷金＋解体一時準備金で85万円ぐらい 修繕積み立て一時金　約106万円
    • 月の維持費が７４m2ぐらいの部屋で10万円弱掛かるようなので 法人のように経費に出来無いと買う気の起こらないマンションですね。
  • 試算すると50年の定借として （7840+85+106)万／600月＝13.382万円／月 13.382+9.5686＝22.9506万円。74m2の部屋の月払いが約23万円となります。
    • 家賃としてこの額を考えると、この場所で これを高いとみるか相場とみるか人それぞれですね。実際には、50年間の平均金利を１％として計算に加えると 13.382×1.27＝16.995位になるため 月約26万7千円という数字も出ますね。
• ここのMRは相当敷居が高いみたいです。定借期間50年しっかり支払える能力を審査する様で 個人より法人を優先。当然外国人はシャットアウト。月々の維持費が高いことと。3年間の売買禁止条項も有り、購入者の質は良さそうですね。
• 京阪利用者の人にとっては魅力的な物件もしれないです。
• 中小企業の保養所とかゲストハウスとか、オーナー社長のセカンドハウスとか、京都以外の購入者が多いように思う。
  • 法人を優先という事は企業向けのマンションになってくるのでしょうか？またはセカンドハウスとして利用する方向け？定借になってきますから永住住まいというよりは短期住まいとして購入している方もいらっしゃる可能性もあるのかな。外国人に厳しいという面では住民同士のトラブル対策としては良いと思います
• 定借で高い物件費、管理料を支払ってまで下鴨がそんなに良いのかな？考えるところです。
• ここって実需での購入なのか、資産としての購入なのかどちらの方が多くなってくるのでしょうか。出町柳の駅までかなり近いですので、実需ということなのかなぁ。
  • 正直、数千万ぐらいら実需とか資産とか気にしないぐらいで出せるレベルの人が買うでしょうよ。この価格ぐらい50年住むと思ったらポンと出せる人。
• 物件概要を見ていると総戸数99戸のうち会員分譲住戸30戸含むとあります。会員って募集されているのでしょうか?

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構造・建物

• 敷地面積 9,647.68m2（A敷地：2,431.70m2・B敷地：6,915.98m2・自主管理公園：300m2）
• 建築面積 3,704.84m2（A敷地：961.20m2・B敷地：2,743.64m2）
• 延床面積 9,437.90m2（A敷地：2,376.93m2・B敷地：7,060.97m2）
• 地下の部屋は安いけど50年も住みたくないかな。二階建てにしてほしかったですね
• ここは3階建て。せめて7階建てとかにはできなかったのでしょうか。
• 外観のデザインは昔の家のような雰囲気で日本庭園を思わせる、面白いデザインだなと感じます。周辺の和風な感じとマッチさせようとしているデザインなのかな。それだけでも個人的には高級感があって、素敵だなと思いましたよ
• 何棟もあるので、管理が面倒そうだなぁという風に思うのですが… 修繕積立金は自分たちが住んでいる棟の分だけなのかそれとも合同なのかどちらなのでしょうか。 例えば中の１つだけの棟が何かしらで損傷した場合って 保険は使うでしょうけれど でも費用がかかる場合はどうなるのかなぁなんて思いました。

共用施設

• 駐車施設 24台（平面駐車場、内1台は福祉対応用駐車場）［月額使用料：27,000円、29,000円］
• 自転車置場 99台（内スライド式93台、2段式6台）［月額使用料：100円、200円］
• ここは共用部はどちらもエントランスのラウンジくらいでしょうか。ラウンジと行ってもソファセットがある程度だと思うので、ランニングコストの面で考えるとよろしいなぁという感じで。ランニングコストかからないですからね。 ちょっとエントランスで家族を待つ場合に使うぐらいでしょうか。ここの場合はマンション規模を考えてもあまり派手な共用施設を付けることはしなくても、ということなのかな。
• マンション内の共用部分は和風な雰囲気でおしゃれだなとおもいます
• エントランスホールが、ザ京都という感じを出しているなと思います。 マンションという物件ではありますが、ところどころに「和」を感じさせる 上品さのあるところが、すごくいいなと感じました。 この内容であれば、若い世代だけでなく年配の方も購入したいと思われるだろうと思いました。

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設備・仕様

• フローリングについて3種類のものが説明に上がっているのですが、 これって選択ができるのですか？ それとも部屋によって使い分けをされているということなんでしょうか。 なんだかなかなか普通のマンションではお見かけしない材質だなぁと思います。 チェリーとかオークとか注文住宅みたいだなぁと思いました。

間取り

• 間取り 2LDK～3LDK
• 専有面積 65.64m2～92.94m2

買い物・食事

• このあたりってそもそも買い物をする場所ってどこになるのかな、とか実際に暮らしたときのことをシミュレーションしていかねばなりませんね。
  • 日々の買い物は百貨店の外商。
    • 日常的なお買い物、デパートの外商サンは流石に生鮮食品まではもってきてくれないでしょうから、 ネットスーパーやら生協やらお取り寄せやら、工夫して使いながらやっていくという感じで宜しいのではないでしょうか。 今時は本当に便利ですよ。 すぐ近所にあると本当は便利かもだけれど。 あとは会社帰りに買っていくとかということもできるといえばできるのかなと思います。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種低層住居専用地域・準防火地域・10ｍ高度地区・風致地区第3種地域・下鴨神社周辺特別修景地域・眺望空間保全地域・近景デザイン保全区域・遠景デザイン保全区域
• このあたりは、京都らしい街並みが残っています。京都に長く住んでいる人はもちろんですが、他府県の人は住んでみたいと感じるかなと思います。
• ここは本当に良い環境だと思います。また交通の便(京阪)も最高。ただ、外観が高級マンションというより二戸一、三戸一の共同住宅の様で残念。
  • 確かにそうですね。 ベージュ色がそういう印象を与えています。 少し残念です。 寺社仏閣の土塀の色にこだわったのでしょうか。 深い焦げ茶色のタイル仕様でもよかったのかとも。 これだけの価格ですから。 でも、世界遺産だから仕方がないのか、、、、、。
    • 確かに外観は安っぽいね
• 穏やかな暮らしが出来る立地だと思いますが、逆に生活環境が整っているのかと考えると悩むところではあります。立地的に考えて、せめて全戸分の駐車場があってもよかったような気がしました。

• 

  現地案内図

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その他

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