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GREEN PARK 八丁堀

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[東京都/中央区|中央区]]八丁堀二丁目110番3、7、8（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「東京」駅 徒歩11分 （八重洲中央口）
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「東京」駅 徒歩11分 （八重洲中央口）
#都営[[浅草線]] 「宝町」駅 徒歩3分 （A8出入口）
#東京メトロ[[日比谷線]] 「八丁堀」駅 徒歩4分 （B1出入口）
#[[京葉線]] 「八丁堀」駅 徒歩4分 （B1出入口）
#東京メトロ[[銀座線]] 「京橋」駅 徒歩7分 （6番出入口）
#東京メトロ[[首都圏エリア/東京メトロ/東西線|東西線]] 「茅場町」駅 徒歩8分 （12番出入口）
#東京メトロ[[有楽町線]] 「新富町」駅 徒歩9分 （3番出入口）
*総戸数：33戸（他に管理人室1戸）
*構造、建物階数：地上12階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年04月
*売主：株式会社坂入産業
*施工：株式会社坂入建設

==価格・コスト・販売時状況==

【販売時状況】
*春よりモデルルームオープンとなっているけれど 結局今はどういう状況なんでしょう？ もう春になったなぁと思うんだけれど… 入居自体は来年の6月みたいだし、 まだそこまで販売は急いでいないという事なんでしょうか。 状況的に正直よくわからないのですけれどね…
*価格を下げたみたい　やっぱり危ないんだろうね。
*今の販売状況って２２戸が先着順っていう事でよろしいのでしょうか？ 期で分けているという訳ではないという事なのですか？ 物件概要を見ているだけだとよくわからないです… 八丁堀クラブというのに入れば、 特別に見学をさせて貰えたりするという事？ 資料請求するなら入っておいても良いということかもしれませんね。
*この前、日本橋浜町の三菱、三井の立地を見て、高速は近いし、隅田川は近いし、周りはマンションに囲まれているしで 子育て世帯には向かないなとがっかりしてきたのですが、この物件はどんな感じでしょうか。 あちらは来年9月入居なのに、もう第２期完売目前だったので、こちらの値段が出るのが遅く感じます。
*値引き7420万円が6450万円ですよ。 
**坂入産業が売主になっているリスクを考えるともう少し下がるのを待ちたいですね。
**HPを見ていると工事進捗状況について随時アップしていたり、チェック機能は働いているように見えます。また、施行も自社グループの建設会社なので手抜き工事のインセンティブが少ないかなと思いますよ。構造をみても他の物件よりもレベル上ですしね。この辺は評価しています。値引きは1部屋のみですよ。他はそのままだったかな。
*昨日現地をみてきました。aタイプ側のお隣に同じ高さの賃貸マンションが建つのですね。やはりbタイプがまちがいないのでしょうか。
*完売したみたいですよ

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Image:パンフレット（2016-02-28撮影）.jpg|パンフレット（2016-02-28撮影）
Image:今日の状況（2015-11-23撮影）.jpg|今日の状況（2015-11-23撮影）
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【モデルルーム】
*モデルルームがあるのは人形町。この界隈もマンションが新築されていて結構新しい物と古い物が混じった面白い町です。このモデルルームも3月半ばには閉鎖するとのこと。それまでに完売という意思が見て取れます。 
【検討者】
*資産価値はあると思います。 ここは、ビジネスをする人には良い物件だと思いますね。 都心のアクセスが良いので、非常に移動に便利ですから。 家族で生活するタイプのマンションとは違うような気がしています。 個人的には、仕事人間なので興味があります。 
*周辺まだ準大手が売り切れてないので、値付けが難しいでしょうね　ブランド力が弱いので安くしないと売れないかと
**値付けは難しいのは確かですね。 場所が場所だけに安くは出来ないだろうけれども… 仕様を高くしたりとかして、工夫してやっていくとか？ 難しいけれど。 
*先週から予定価格が出ていますが、今の市況価格だと感じました。76平米は12Ｆで9800@425、もう少し安ければ買いたかった。 
*最終局面ということは述べましたが、販売スピードもどとんどん上がり、すでにお目当てのリーズナブルの価格帯はなくなっていました。一応、紹介可能は３部屋でしたが、それも食指が動いてるみたいで、早々に販売終了するかもしれません。すべて３ＬＤＫですが、67、71、76平方㍍ト違います。４階の大きな部屋が８５５０万円。最上階の８５５０万円、８０８０万円 が先着順ですが、どれも悪くはないです。懐具合が許せば、買いではないでしょうか。残念ながら自分は即決するほどの余裕がないため、時機を逸してしまったかもしれません。また部屋数もちょっと多めです。ただ三つ目の小さい室はほんとにこぢんまりですが。３ＬＤＫは珍しいし稀少です。小さい部屋をいっぱい作るより、落ち着いた住居になったようで嗜好にあえば大丈夫ですね。
*これだけ立地条件が良いのになぜ売れ残っているのか不思議です。
*無難なのはBタイプかもしれません。広さもBタイプの方が若干広いかな〜。Aも悪くはないと思いますけれども。あとは本当にお値段次第？ 
*隣に12階だてのマンションが建つんですか…。まだ現地も見てなかったのですが…aを検討しておりましたので有益な情報ありがとうございます。 
*将来的にも12階建てが埋め尽くすであろう中層エリアなので眺望や、日当たりなんて期待できないなか、ここの南東角の道路付けと郵便局の斜線？での広めの歩道があるのは､こんなエリアにしては、圧感が緩和されてると思いました。(モデルルームでの日当たりシミュレーションで予想外に日が入るのに驚きました)。道と歩道で東と南に10メートル前後空いてて、どのタイプも実際には、悪くないのでは❓と思っております。(どうせ、寝に帰るだけだし)南東角は二つの歩道のお陰で、圧迫感がより小さいので、Bに縁が在れば？と、思っています。あとは、リスクをどう捉えるか？で悩み中
**寝に帰るだけなら良いと思いますが、家族がどう思うかですね。ここは妻に外された。 雰囲気がじじむさい＆窓があっても結局日が入らない。Bはベランダの方向がNGだと。。 
*人形町から築地までいろいろ見ましたが、設計変更の自由度も高く、質も納得できる物なので、私は、ネガ要素を飲んで、ギリギリ間に合う仕様変更自由度を取りにいこうと思い始めました。
*正直、皆さんの書き込みにいちいち振り回されてしまっています。いつ購入を決断するのか、タイミングが難しいです。同じものを買うなら安いに越したことないですから。 
【コスト】
*管理費（月額） 22,300円～24,700円 
*修繕積立金（月額） 6,200円～6,900円 
*防災積立金（月額） 200円 
*修繕積立基金（引渡時一括） 340,000円～381,000円 
*管理準備金（引渡時一括） 20,400円～22,900円 
*防災準備金（引渡時一括） 10,000円


==交通==
*日本橋と銀座の間にあり、両方ともアクセスしやすい
*この距離なら東京駅まで歩けますか？大手町まで自転車通勤もできそうな距離です。
*最寄りはこちらの八丁堀駅ですが、東京駅への距離も大差なくすぐです。
*金曜19:30過ぎに八重洲南口から歩いてみました。八重洲ブックセンタの前と、中央通りくらいしか信号待ちがなく（信号そのものがなかったような？）信号待ちふくめて10分弱でした（私は歩くのやや速いですが）。清水建設の前の歩道橋も怖いか？と思ったのですが、この時間帯でも人の往来があり、「使える」ルートでした。地方都市ならいざしらず、最寄りのJRが徒歩10分というのは本当にびっくりしました。 
*ここは　宝町　八丁堀　京橋　東京　他　駅近で　徒歩圏内に駅多数で利便性非常に高いようですが　バス便はどうなのでしょうか？
**八重洲通りに出れば江戸バス(中央区が運行、1回100円)と都営バスが、昭和通りに出ればメトロリンク(日本橋エリアの無料巡回バス)が利用できます。頻繁に出ていますよ。
**メトロリンクはいいですね、宝町から無料で、東京駅・日本橋・三越前に行けるので、お買い物に便利 
*バス？ってノーチェックだったので、今更ながら見てきました。八重洲通りにでてすぐの、八丁堀2丁目のバス停まで2分強（2分15秒。やや早め）でした。このバス停、ちょうど、東京駅方面と、区役所方面の両方が通るのでラッキーかも。都バスは、平日の7～8時代で、17本～19本走っているようなので、バスも使えるかもしれませんね。とはいえ、徒歩2分でバス停までいって、1分待って、バスで駅まで・・・。だと雨の日以外は、私なら東京駅まであるくかも？ 

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Image:八丁堀駅（2016-02-28撮影）.jpg|八丁堀駅（2016-02-28撮影）
Image:江戸バス時刻表（2015-12-02撮影）.jpg|江戸バス時刻表（2015-12-02撮影）
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==構造・建物==
*建ぺい率：80%
*容積率：600%（地区計画により713.52%）
*敷地面積：336.82m2 （登記簿面積）
*建築面積：270.71m2
*延床面積：2,861.77m2
*レンガの特徴的な外観、好みが別れそう？ 
*ワンフロアー3室１２階建ての道路に面した小規模ながら背の高いマンションになります。しかし、この立地はとてつもなくいい場所です。東京駅まで徒歩圏なのですから。
*八丁堀近辺ではグリーンパークはけっこうあるようです。しっとりとした外観は周りから浮かずよいですね。 
*内装や構造についても質は悪くないね。 
*タイルや石なんかじゃなく、板張りのエレベータホールがすごくクールだと思いました。
*エントランスに無難な石張りでなく、板張りで勝負してるじじむさい点を私は評価してます。当たれば、隠れ家風な高級感になるかも。
*こちらは戸境壁は乾式でなくてコンクリート壁なのでしょうか？最近はタワーマンションでなくても乾式壁が増えてますよね。現住居は乾式壁で少なからず騒音に悩ませれておりますもので。
**パンフレットの記述では「住戸間の癖厚は、約200mmを確保。隣戸とのプライバシーに配慮した仕様です」と書かれてます。イメージ図でも、コンクリート癖約200mmと書かれてます。ガラスもlow-eだったり、セキュリティも4重だつたりするので、地味な業者のマンションにしては、頑張っているのでは無いかと思ってます。

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Image:施工時１（2015-11-25撮影）.jpg|施工時１（2015-11-25撮影）
Image:施工時外観（2016-04-10撮影）.jpg|施工時外観（2016-04-10撮影）
Image:施工時駐輪場（2016-04-27撮影）.jpg|施工時駐輪場（2016-04-27撮影）
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【眺望・採光】
*マンション正面に位置するビルより大きいのはこちらです。よって上階ですと先まで抜けて見えます。（写真参照）
*この建物は背が高い１２階建てではありますが、ただ横に並立するビルも同程度ですので、部屋の向きによっては横の窓は直射はなく、お見合いもあり得ます。ただ、利点としてはリビング側の前の通りは余り高くない建物なので上層階ならでは視界は開けます。現状ではこの前の視界を遮るような物は出来づらいのではないかと思います。
*南東の角は、なぜ南バルコニーにしなかったのか？と、私も思いました。南はそのうち、12階建てが建つでしよう。東の郵便局の前の広めの歩道は、当面確保されて、圧迫感が唯一ない方向だから、この方向に第一眺望を設けたのだと思います。 日当たりや、眺望重視ならタワーでないと勝負にならなかの苦肉のさくだと思ってます。どのタイプも、考えられてると思います。
*Cタイプは日当たり厳しいでしょうか？現場にいけなく現地に行かれた方アドバイスお願いします。
**階数によるのではないでしょうか。上層階なら、昼までは南東から日差しは入るでしょう。午後もバルコニー側は前のビルからの反射光で明るいのでは。
*下にある写真はストリートビューを物件の南東角の方向から見た形です。中央の歩道の植栽が郵便局の歩道。更地の工事現場が本物件です。Cタイプの日当たりは、午前中のこの方向からとなります。前面道路はやや広めの路地なサイズではあるものの、この物件のポイントは、郵便局が大きくセットバックして、この写真のように南側に5mくらいセットバックしていること。さらに、西側も大きくセットバックして立てています。結果、グリーンパークの南東方向は、道路＋この歩道のセットバックで、圧迫感が少なくなっています。採光のシミュレーションでも、冬至でも6Fあたりより上では、日陰にならなかった気がします。（私はB中心に見ていたので、記憶があいまいかもしれません）

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Image:正面に位置するビル（2016-02-28撮影）.jpg|正面に位置するビル（2016-02-28撮影）
Image:物件の南東角の方向から見た形（2015-11-28撮影）.jpg|物件の南東角の方向から見た形（2015-11-28撮影）
Image:１０時頃の日当り（2015-12-05撮影）.jpg|１０時頃の日当り（2015-12-05撮影）
Image:１３：３０頃の日当り（2016-01-24撮影）.jpg|１３：３０頃の日当り（2016-01-24撮影）
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【入居者】
*上階の足音が気になります･･･。トトトトトト･･･と走っているようなのでお子さんかな｡分譲マンションでも足音は響くんですね～。うちも気を付けないと。

==共用施設==
*駐車場：4台【平置4台】使用料（月額）37,000円～40,000円
*駐輪場：47台【平置47台：スライド式35台、固定式12台】使用料（月額）400円
*共用施設も過度に無駄な物はなくコンパクトによくまとまっているのではないでしょうか。



==設備・仕様==
*キッチンの設備は高級感が漂っていて、見た目がおしゃれです。リビングからは丸見えになってしまっていますが、キッチンを見せたい方はよさそうだなと思いました。ワンフロア３戸なのはプライバシー感があっていいですね。 


==間取り==
*間取り：3LDK
*専有面積：67.87m2～76.01m2
*３ＬＤＫのみの間取りとなってくるのでしょうか。単身者向けという感じではないのでしょうね。子どもがいる家族世帯の需要はどうなんだろう。小学校も一応あるみたいだけれど。
*Bタイプはリビングが広くいいなと思い見てました。個人的には主寝室とリビングが近いほうがいいのですが近い洋室はちょっと狭くベッドを置いたら歩くのもやっとになっちゃいそう。バルコニーはちょっと狭いかなとは思いますが。ドアと収納の扉が重なるので気を付けないとです。
**私は独身なのでAタイプ希望です。どのタイプも最大限に開放感を出そうとしているのがわかりますし、間取りがとてもいいと思います。ただ67平米をわざわざ3つに分けなくてもいいかなと思います。引き戸なので開けておけばいいですけど。あとは値段ですね。 
*部屋の作りでちょっと好みでないのが、バルコニーの作りです。小さなマンション敷地ではよくあるようですが、窓があけて外に出られるのはリビング幅の半分だけです。あとは腰高窓で正直狭いと感じました。非常用施設も必要ですので自由に使えるベランダバルコニーは手狭です。まどもホテルやビジネスホテルによくある形の窓ばかりであまり解放できません。風の通りは十分でしょうが、気持ち的にはしっくりこなかった。あとは廊下もうまく使っていてきになるところはありませんでした。
*現地を見ましたが、Ｃタイプは道路から入っていて静かというメリットがあるかと思いました。週末はＡ・Ｂに面した道路の交通量も少なかったですが、平日はどうなのでしょう？
*人気なのはBタイプだと思いますが、AとCもそれぞれ工夫があると感じました。
【Aタイプ】
*奇抜な箇所が見当たらない、無難な間取り 
*洋室1、洋室2はプライバシー性に乏しい 
*各部屋がほぼ四角で使いやすそう 
*バルコニーが南向き 
*西側にマンション隣接予定 
*Bタイプと接する面積が大きい 
【Cタイプ】
*各部屋、特に洋室1の形がいびつ 
*三方向に窓がある 
*浴室に窓がある 
*LDKの形がいびつ 
*キッチンのコンロがシンクの反対側に配置 
*シンク横のスペースが広め 
*向かいのビルの圧迫感は大きい 
*バルコニーはL字型の窓で採光、開放感アップ 
*シューズインクローゼットがある 
*Bタイプと接する面積が小さい 
【開放感あり】
*Ｃタイプは 三面開口で窓があり、もう一面も内廊下で　他の部屋と接している部分が少ししかない角部屋なのが珍しく　気になっています。
*Bタイプのバルコニーは平成通りから丸見えですね。良くも悪くも東に抜けています。北向きCタイプは日照が望めないですし、個人的には色々惜しいなぁという物件でしたが、みなさんのご判断はいかがでしょうね。
*バルコニーがあるのは開放感があっていいと思います。私も、圧迫されるような感じがある物件はあまり好きではないので、こういうのはいいですね。

==買い物・食事==
*周辺を散策してみました。マルエツ（奥に広い）、はなまさ（肉が種類豊富）が近いのは便利。 
【飲食店】
*食事処も魅力的です。フレンチレストラン：ｼｯｸ ﾌﾟｯﾃｰﾄﾙ（意外と有名）日本料理：花 、鉄板焼き：ﾌﾟﾃｨ・ﾎﾞﾜ、ビストロ：GYORAN（ﾐｼｭﾗﾝ ﾋﾞﾌﾞｸﾞﾙﾏﾝ掲載。お店は日曜で休みでしたが「茨城に鴨狩猟中」との張り紙がありました）パン・ケーキ：ﾌﾞﾗｳﾝ（1960年創業 郵便局となり）普段の飾らない飯：ｼﾞｬｽﾐﾝ食堂、その他 そば、ﾗｰﾒﾝ、ｱｼﾞｱﾝ、焼き肉など。 

*グリーンパークの道路を挟んだ向かいの一角にシック プッテートルという小さなフレンチの店があって12000円という値段にびっくりしたのですが、食べログで4.19の名店みたいですね。
*八重洲通りにある「麺や 七彩」に寄って帰りました。（先日テレビで放映されてました）注文してから麺を打ち出す店で、すこし時間はかかったのですが、とっても美味しかった。近所のお店の開拓も楽しみです。


==育児・教育==
*ファミリー層が意外と多い、子育てしやすい 
*中央区は小学校が多いし、ここも充分子育て世帯向きだと思っています。 学区以外の小学校で、特認校２つ（城東と坂本）に歩いて行けるし、 一時保育が可能な京橋こども園に歩いて行けるのが便利。 


==周辺環境・治安==
*地域・地区：商業地域（防火地域・京橋地区地区計画区域・都心部駐車場整備地区）
*立地的にファミリーが住む感じの環境でもない
*初めて現地を訪れましたが高速の音も気にならず、街路樹も多く良い立地ですね！ 
*前面道路が広いから日当たりは良さそうです。立地も好き。76平米の間取りも綺麗 
*辺りをふらつぃていたら、近所の交番のお巡りさんが見回りに出てきました。少しドキッとしましたが、逆に安心ですね。 
【商業地域】
*昔ながらの町でもある八丁堀は、商業施設もそれなりにあり、生活には不自由しないと思います。なにしろ、東京駅や日本橋もすぐそこですから立地はこれ以上の物はありません。 
*「日本橋エリアは、昔は東海道や中仙道の起点として、江戸時代から呉・服物などを商う江戸屈指の大店も並び、商業の中心としても賑わいをみせた。現在の日本橋は、日本銀行はじめとした銀行の本支店、東京証券取引所を中心とした証券会社の本支店、三越・高島屋などの高級デパート、その他、多くの老舗名店が立ち並ぶ、今なお活気溢れる街です。」埋め立て地ではなく江戸時代からの地盤に立っていますので、地盤も安全です。 
*このあたりは由緒のある町です。小さな戸建ても残ります。このあたりは由緒のある町（2016-02-28撮影）
【騒音】
*平日といっても、昼休みの時間帯しか見れてませんが、スマホもちながら、道のはじを歩いていてもまったく問題ない感じのスカスカ感でしたよ。南の道路も、東の道路も一方通行なので、そもそも車少ないですし、走っていても、ゆっくりです。1ブロック先には八重洲通があり、抜け道になる感じの道路でもないので、車の通りは少ないような気がします。南の道路を八重洲側に進んだ、首都高の橋の上の路上に車とめて、タクシー運ちゃんがたばこ休憩してました。そんな場所なんで、車の流れはあまりないかと。
*首都高速の音、私も気になりました。首都高速の橋の上から、歩いて見ると、道路一本入って、建物の影になる辺りで、急激に静かになり、物件のある2本目辺りではほとんど、気にならない？と、私は判断しました。片側、2車線以上の道路沿い(八重洲通りや、清澄通り)より確実に静かだと思ってます。ただ、音は主観が大きいので、あくまでも、私なら、という事で。参考まで。
**首都高速は下(地下というか蓋はされてませんが)を走っていて、首都高速(下)→建物列→道路→建物列→当ﾏﾝｼｮﾝとなるので　まったく聞こえないわけではないのですが　気になるかどうかは人によるでは？私は大丈夫でした、あくまで私感ではありますが。
*建物前面は静かな通りですが、首都高の音は上に伝わりますし西側ビル群からも跳ね返るので、上層階に行けば行くほど楽観視はできないでしょうね。首都高の騒音は２４時間３６５日です。だから防音サッシなんだと思いますが、では窓を開けずに暮らすのか、ですね。

==周辺施設==
*となりは郵便局。平日には人が多いですが、休日には静かな界隈です

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Image:となりは郵便局（2016-02-28撮影）.jpg|となりは郵便局（2016-02-28撮影）
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==その他==
*ここは、地権者住戸もしくはそれに相当する住戸はあるのでしょうか？
**2/33戸が地権者住戸のようです。
*ここって、江戸時代に寛政の改革を行った老中、松平定信の上屋敷跡だよね。


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/GREEN%20PARK%20八丁堀/ 「GREEN PARK 八丁堀」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555102/ GREEN PARK 八丁堀（グリーンパーク八丁堀）【検討板】]

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