（仮称）渋谷二丁目プロジェクト

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物件概要

• 所在地：東京都渋谷区2丁目2番16、17（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩7分 （B1出入口6:00～22:00）
2. 東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩7分 （B1出入口6:00～22:00）
3. 東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩7分 （B1出入口6:00～22:00）
4. 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩8分 （B3出入口）
5. 東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩8分 （B3出入口）
6. 東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩8分 （B3出入口）
7. 東急東横線・東急田園都市線・東急メトロ半蔵門線・副都心線「渋谷」駅 徒歩8分（B4出入口）
8. ＪＲ山手線・埼京線「渋谷」駅宮益坂口より徒歩10分
9. 東京メトロ銀座線「渋谷」駅出口（渋谷スクランブルスクエア1階ＪＲ側出入口前）より徒歩10分
10. 京王井の頭線「渋谷」駅出口（渋谷マークシティイーストモール1階）より徒歩12分

• 総戸数：47戸（事業協力者取得住戸27戸含む）他2店舗
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有者の共有
• 完成時期：2021年06月中旬予定
• 売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
• 施工：株式会社福田組
• 管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社（予定）

価格・コスト・販売時状況

• 三信マンションの建て替え案件。立地はものすごく良いけど、地権者部屋が半分以上（27／47戸）あるのがネック。建て替え前は事務所使用の部屋が多かったから、そのうち雑居マンションになりそう。いずれにせよこんな立地はめったに出ないから、値段に関係なく即日完売するだろうね。
  • 常盤松ハウスのように周りに緑がある訳ではなく、雑居ビル地帯というのが適切ですね。
• 価格は坪４１０万（お見合い＋無日照＋低層50m2台）～６８０万と幅広いと予想。
  • パンダでもそんなに安くならんよ。駅近プレミアムでお見合いコストカット部屋で坪500万以上が妥当。400万代にしたらマンマニが再び訪問してユーチューブ騒動で投資家参戦だよ。
• 風呂ちっちゃ。地権者戸数の方が多いし。ないない。
• 投資向けの融資は厳しくなったわ。フルレバでは貸してくれないのは当たり前。頭金3割以上とかで貸してくれるなら良い方。現金使うなら金融投資と被るわけで投資用不動産は下落するわ。都心に投資用不動産を所有出来るのは富裕層だね。
  • 実際に不動産投資ローンの審査基準が厳しい事を考慮すると頭金の準備は絶対。3割以上となるとそれなりの所得がある方で余裕がある富裕層の方がこれからは投資用を購入されていくんでしょう。そうなると投資用マンションとして売り出しているマンションは空き部屋になってしまうという事が懸念されますが、現状はどうなのでしょうか？新築の住宅ローンでは審査はあまり厳しくはなかったので、投資用になったとたんに厳しくなってしまうんですね
• 地権者の意向でコストカットが激しい
• グレード低かろうとも立地に魅力を感じて借りる人は多いと思いますよ。立地もグレードも高いと買えない価格になるわけですから立地重視に尖れる方向きです。
• 予定価格は残念ながら高かった。これなら、パークコート渋谷タワーの方が断然いい。
  • 予定価格教えてください。パークコートより高いなら、坪800万円くらいでしょうか。
    • 軒並み500ー600万円台でしたよ？おそらくマンションを間違えてるかと思います。グレードも正直どっこいどっこいでした。私は買いだと思いました。
      • 500万円台と言っても580万円～（1戸除く）。すべて、5ｍ先には前立てあり。これなら、渋谷タワーの方が安いのでは？部屋のグレードは同レベルでも共用部分は桁違い。南青山の常盤松ハウスと比べたら3割以上高い。
        • 常盤松の表面利回りよりは低い？都心の新築で4％以上は稀だよ。
          • ここの立地のほうが常盤松より良く、賃貸に出した場合、家賃は常盤松より高いので、利回りもほぼほぼ同じくらいではないでしょうか。

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共用施設

• 駐車場：10台（機械式9台、身障者用1台）
• 自転車置場：81台（2段式/上段21台・下段スライド式56台、上部ラック式2台、下部平置き2台）他、住宅来客用2台・店舗来客用5台
• バイク置場：5台（バイク置場＜小＞3台・バイク置場＜大＞2台）

間取り

• 間取：1K～3LDK
• 面積：34.48平米～75.28平米
• 北向きと東向きはモロお見合いだから１Ｋや１ＬＤＫかな？

育児・教育

• 校区は渋谷の中では良い方だけど、青南校区と比べるとランクは数段格下。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 表参道駅にも渋谷駅にも１０分以内と人気エリア。また、渋谷駅周辺の再開発はもの凄く魅力。
• ここは雑居ビル＆雑居マンション。だけど表参道駅７分は最高。

掲示板

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