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品川タワーレジデンス

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[[ファイル:品川タワーレジデンス 外観 170429.jpg|thumb|400px|品川タワーレジデンス外観]]

==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[東京都/港区|港区]]高輪三丁目422番15他（地番）
*交通：[[山手線]] 「品川」駅 徒歩6分 
*総戸数：125戸（他に管理事務室1戸含む）
*構造、建物階数：地上25階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年02月下旬予定
*売主：京阪電気鉄道株式会社、京阪電鉄不動産株式会社
*施工：長谷工コーポレーション 
*管理：京阪カインド


==価格・コスト・販売時状況==
*価格表
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558750/

*長谷工だから価格は期待できるかも。割安でなければパスするだけだな。
*大森２分の免震タワーで坪３３０もしてたわ。ここは坪３００後半？
**野村の高輪台が坪350だからもっと安いんじゃない？
**ライオンズマンション高輪は１９９７年の分譲時は低層で坪単価３００万くらいでしたね。
*坪330と予想します。東はもっと安くなるかな。
*大森と比較するなら坪４００ぐらいするんじゃない？
*プラウド白金台と比較するなら坪340以下だよ
*アドレスは高輪３丁目だからね。品川駅６分だし。300ちょいなら考える。
*お恥ずかしい話、ここの物件に出会う前まで品川駅は品川区ではない事を はじめて知りました。主人の仕事の関係上、新幹線を利用する事が多く新幹線の駅で ある事。交通の便などを考えてかなり前向きにこちらを検討しております。 新駅もできるみたいですからね。でも新駅ができても品川駅の方が近そうですよね。
**近いのは品川駅でも、新駅が出来ることにより 資産価値は維持されるんじゃないかなあ。
*買う気は満々あるがボッタクリ価格なら即キャンセル。 幹線道路沿い、雑魚分譲会社、雑魚施工メーカー、低地、それを差し引いても品川の将来性に期待するから買いたいが、あり得ない価格なら検討外。
*デベロッパーの知り合いに聞きましたが平均300後半～という値付けのようです。 下層階でも300前半スタートですね… 庶民には手が出ません。。
**ボクもデベの知り合いに聞きました。平均300前半らしいです。下は200代ですかね？
*この辺りの平均価格は12月はぐっと下がりましたが、年明けから少しあがってきているようですね。
*私が注目したポイントはこのエリアでデザイナーズタワーがいくつあるかということでした。 数が少ないのであればやはり希少性がありますのでこの点に価値を見出すことが良いように思います。リセールは考えておりません。終の棲家として選ぶのであればやはり広さを重視したく、3LDK87㎡が視野に入っております。利便性の高さが不動である品川駅の傍で、何不自由の無い生活を送れると期待しております。
*低層のお値段どんな感じでしょうか？
**低層で坪３００から、中高層は３５０前後です。
***低層で坪３５０から、中高層は４００前後でした。値上げしたのでしょうか？
****坪400万円は港、千代田のもう少し良いアドレスかつ大手デベ売主じゃないと…。
*坪どれぐらいですか？300万のわけないですよね？
**予定価格は坪390から位でしたよ。
**低層なら300万もあるでしょ。抜けゼロだけど。
**15階以上のまともな抜けのある住戸で３９０前後でしたね。
*新駅ができる事は確定している事なので見越しての値段でしょうね。ただ新駅ができなくても品川駅までは徒歩１０分以内で着きますからね。夜遅く帰ってきても、車の行き来も多いし人通りもあるし安心して帰れるなと思っています。人通りがない駅だとちょっと怖いですからね。
**山手線新駅を見込んでの価格なのですね。確かに新駅ができるとかなり便利な場所だとは思います。低層ならかなりお買い得ですかね？？？第一京浜がすぐそこというデメリット以外はわりと基本的には良いんじゃないかなと思っています。
*Cタイプいくらぐらいですか？
**３５０くらいだったかな。
*6000万で3Lは無理か…
**ありますよ６０００万で３Ｌ。ＭＲに行けば分かりますが。。
*３LDKは中層で７９９８万円～。高輪アドレスで品川徒歩６分なら意外と安い？
*マンションおたくさんのブログに、評価が載りました。
*ここの西側は高層マンションは立たないし、東側も再開発できれいになるから、将来性は高いと思う。その割には坪単価も安いかと。
**立地のスペックはいいですけど、間取りとか仕様や生活環境は正直イマイチなので割高に思います。というか中古に出てくる件数が多めになるのかなというところもあるので中古価格は見通しにくいですね。
*騒音は第一京浜と都営浅草線！かなりのものです‥。 品川駅徒歩圏を考慮しても、価格と仕様のバランスが悪過ぎる‥。
**都営浅草線は地下なので、少なくとも２階以上に居る限りは 騒音はあったとしても第一京浜の騒音にかき消されるでしょう。この物件のポイントは、「山手線新駅完成」と「リニア駅完成」の都合二回、資産価値が下支えされそうなイベントがある点だと思います。現状でも最寄駅で電車に乗るだけで名古屋・関西方面へ行けちゃうんですよね。 
***羽田もスカイツリーも、成田へも。でもそのへんも織り込み済みの価格。
*2LDKは資産として悪くないけど、もう高層階が残ってないね。ちょっと出遅れた。。。
*リセールは期待できないでしょう。
**品川駅に近く山手線新駅にも徒歩圏になるタワーなので希少性があるからリセールを期待できるでしょう。
***両論あるようですね。巷ではどちらが優勢でしょうかね。こちらのタワマンは高輪口ですか。先日行ったカフェは反対の出口だったかな。構内が本当に大きくて最初迷いましたよ。改札を出て駅を出るまでかなり歩きました。都市の風格があることは間違いないですね。
*セールポイントは品川駅近ってだけだね．周辺や駅からここまでの大通りは生活感ないですよね．歩いている人もそれほど多くないですが，周辺のホテルにとまっている外国人が多いイメージです．但し，品川駅はターミナル駅ですから大変便利です．普通の駅以上に利便性は評価されるべきでしょうね．羽田とても近い，成田も1本，東海道新幹線，渋谷，恵比寿，有楽町，新宿も1本で近い，さらに京急の快速みたいので川崎，横浜も異常に近い．便利なことは間違いない．
*新駅に伴う再開発で一大商業・ビジネス拠点ができあがる（こちら高輪側に）わけだから、2020年にはここの資産価値はさらに上がるのは間違いないだろうね。新駅利用がどうのという問題ではない。
*この物件の良いところ、悪いところ挙げてみます。 
**良いところ 
#品川駅が近く、駅までフラット 
#目の前で車両基地跡地の再開発が近々予定されている 
#二重床 
#二重天井 
#天井が高い 
**悪いところ 
#幹線道路沿い 
#遠路が近い（再開発後は東に移設予定） 
#各フロアにごみ置き場がない 
#アウトフレーム工法でないので、梁や柱が目立つ 
#小さめの住戸が多いので、賃貸が多そう 
*周辺の開発によってそれなりに便利になるのは当分先かもしれません。しかしその分過小評価されて何とか今の価格とも考えられます。10年後の転売を考えると良い物件だと思うので、購入者は投資目的の方の割合がけっこう大きいと思います。 
*間取りを見たら、斜めになっていて変な感じですが、広さとしては十分なのかな。線路沿いということもあるけど、今後の品川も変わっていくことと思いますから、転売目的でも損は無いのかも知れませんね。取りあえずはオリンピックもあることですから。
*ここは　生活面の尺度というよりは　交通面での絶対的な利便性と　都市開発によって大化けする　その『化け度』を　買う物件ですね。　そういう意味で投資うまみ　重視の選択の人がねらってくる物件でしょう。　　Global Front Towerなどはここと比べると交通利便性などは比較にならないほど落ちますし、一方で　ファミリー層が現実的な『生活』というのをじっくり見た場合、ここよりは　利があるかもしれません。　それぞれ物件によって狙う目的が違うというか購買層もだいぶ違うように思います。
*賃貸用に購入された方の割合も多そうですね。 居住用の購入者の割合が比較的低いマンションというのは、どういった利点欠点があるんでしょうか。
**欠点は前述されてますが管理組合の参加者くらいですかね。 利点は普段人が少ないので落ち着いた品のあるホテルのようになる気がします。 賃貸の価格もそれなりでしょうから借りる方もちゃんとした方が入ると思います。 立地が良いので海外の方からも需要があるかと思います。
**僕は都内ですが、当面は人に貸して　将来子供が巣立って広い戸建てが必要なくなったらこういうところに住んでみたいなと思っています。賃貸といっても　ある程度のレベルの方々しか住めないような家賃体系になると思うので物件が荒れるとか、そういうことはあんまり想定していないのですが。甘いでしょうかね。　分譲で住む方も賃貸で住む方も　場所柄　地方と東京と往復しながらバリバリやられる方とか　そういう方々が住むケースが多いのかなと想像してます。いずれにしても　住民レベル的には全く問題ないのではないかと。。賃貸が多いと　居住用に購入された方々が　その辺を若干不安に思われるお気持ちも少しわかります。。管理組合の運営とか。。 
【契約者】
*契約した方に質問なんですが、決め手はなんですか?それぞれとは思いますが、やはり大規模再開発に期待するところは大きいですか? 
**品川駅徒歩6分に尽きるんじゃない。再開発はおまけ。
**生活環境など、ケチのつけようなら　色々あるでしょうが、同様の物件が近隣から供給される余地は ほとんどないことや、少し立地イメージが劣る港南地区が竣工後何年たっても　ある程度の資産価値を保っていることをみると　資産価値的には底値がある程度固いというのが個人的には見立てです。
*大井町生まれで、土地勘があるので即決です。三田綱町、ルフォン白金台等二カ月位見て回りました。ここは先着順で、前に何人かいらしたようですが、ローンかおりなかったとかで、順番がまわってきました。 こんなにしっくりくる物件を又探すのが、億劫になっていたので、嬉しかったです。 映画みるのも、空いてるしホテルの空間も好き、アトレ、wing京急ストアで日常は事足ります。 散歩は北品川や品川神社もいいですね。港南側は、先日お台場行きのバスに乗るため初めて行きました。 思いの外、整備されてて行動範囲広がりそうです。品川駅前のイマイチな感じも見慣れた光景です。 新駅だの再開発だのは、おまけみたいな話でやっばりワクワクします。 品川駅界隈から高輪台に抜ける道が好きで、来年の入居心待ちにしています。
*東海道新幹線の駅から徒歩で行ける立地からか、 京阪電鉄の影響か、西の方の方が多いみたいですね。 
*東京滞在用ですね。基本的には東京ですが、色んなところに行くので羽田も国際線使えますし新幹線も使えるので出張が多い人にはかなり良い物件だと思いました。リニアも早く出来て欲しいですね。単純に乗ってみたいです。

==交通==
*泉岳寺駅が使えるのはいいですね。品川から乗ると一区間京急になるため運賃が高くなりますので。都営も運行時間が延長されるらしいのでよいね。
*品川駅までのフラットな道というのがいいですよね。
*再開発に伴い品川駅は北側にも出入口、改札ができると思いますが、そうなると駅まで徒歩3分とかになりそうですね。
*通勤でここの建設現場の前を日々通るのですが、ここから駅までは品川はちょっと遠いですし、新駅も報道では東よりになるらしく道路を渡ってそれなりに歩くことになりそうですから、メインは泉岳寺の利用と考えておいた方が安全なのでしょうね。
**品川駅までは実際には大通りを渡らないといけないしホームまでもそれなりにあるからね。それでも地図上では徒歩6分だから中古でも価格は維持できるかも。実際の利便性はともかくスペックで見ると優秀だから。
*先日、第一京浜沿いの線路側の道を品川駅から北に歩いていたのですが、人をよけながら歩く感じになりますね。時間帯にもよると思いますが。高輪口周辺は改善の余地がたくさんありますが、できるだけ早く再開発をお願いしたいものです。
*名古屋・関西へ新幹線で良く行く人にはこの物件はおすすめ。もちろん羽田利用者も。 
【バス】
*品川に住むと銀座ばかり行くようになります。
**確かに、この物件の近辺に住んでいると新宿渋谷より銀座や六本木へ行く方が多い。新宿はバス便も結構座れるからいいんだけど、帰りのバス停の位置がちょっと遠い。六本木行のバスはよく使う。ちなみにこの物件から一番近いバス停は、京急の夜行バスターミナル。自分は鼾が酷いので使っていないが、意外な地方都市への直通便があるので 実家とか勤めてる会社の工場があったりする人には超おすすめ。
***新宿からバス乗ると40分以上かかるよ。遠すぎ。
****楽に戻ってこれるから、たまに新宿からのバスに乗ることもあるけど、確かに時間が掛かるんだよね。
****新宿というか伊勢丹前で品川行きのバスが来ると思わず乗ってしまうことはある。そして後悔するという毎度のパターン。
****結構混むよね、新宿行きバス。なんだかんだ不満いって使ってます。
*バスは港区内の繁華街へ行くときによく使う。六本木・麻布十番へは至近にバス停（高輪北町）がある。青山・広尾へは新宿行で行くのは楽だが、帰りのバスは高輪警察前経由なので歩く。但し下り坂なので大変ではないが。 
【新駅】
*今日の日経で泉岳寺駅から「新東京駅」経由で成田へ直通の都営地下鉄新線構想。山手線新駅は地下鉄泉岳寺駅と繋がるの？
**その構想は度々ニュースになります。泉岳寺駅と新駅ホームとは少し離れています。
*山手線新駅はかなり東寄りにできるからここからは品川駅より遠いのでは？
**山手線の新駅は40年ぶり。何かと話題になりそう。線路は新駅と共に東にずれるので、そんなに問題ない。
*今歩道橋があるあたりに線路を横断する道ができそうなので、この物件から近いですよね。
*駅名は新泉岳寺になるんでしょうか?
*リニア鉄道の駅はいつ出来ますでしょうか？
**リニアは2027年予定です。
*やっと新駅が報道された。東向きの部屋だと駅や町が建設される様子が眺められそうだ。 
**新駅よりも高輪口がどのように整備されるのかが気になる。それと恐らく出来るであろう、旧車両基地側の出入口の整備。この物件からだと高輪口より新しい北側の出入口が近くになると思うので、そちらを利用することになる。そこまでどんなアクセスになるのか。 
**JR東日本の発表資料を見ると、駅の位置は従来想定より南側になるだけでなく、西側にも動いたように見える。予定の地図を見ると、第一京浜と新幹線の丁度中間くらいの位置だが、従来想定では東側に寄った位置取りだった。品川駅まで徒歩6分とすると、新駅までは4分くらいで行けるんじゃないか？しかも新駅のイメージ図も想像の上を行く気合が入った感じ。これだけデッキがでかければ、通勤ラッシュと逆流しても余裕で歩けそうだ。 
***私も思っていたよりこちらのマンションよりだったのでちょっと驚きました。結構色々駅の中にもできそうな感じのニュースでしたね。公園もあるみたいですね。田町、品川間は山手線、京浜東北だと距離にして２．２キロ。時間は３分ですが、今度新駅は田町駅から約 1.3km、品川駅から約 0.9 ㎞付近という事になっている様です。
*今日UPされた記事です。 ２ページの新駅予想位置を見ると、ほとんどこのマンションの前って感じしませんか。 駅のほうから近寄ってきてくれましたね。 
　http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/news/20140616/666809/?P=1

**googleマップでしらべたらルート距離210ｍ（3分）でした。あとは線路跡地部分にどう道路や歩道をつくるか？によって新駅までのアクセス時間が変わってくるように思います。ちなみに当マンションから高輪口まではルート検索で550ｍ（7分）です。 
*東京都のガイドラインや、今回のJRの新駅概要に関する資料を見ると、高輪2丁目交差点のところに道ができそうです。これが車両基地跡を縦に貫く道路とつながるようです。そのあたりに新駅南口ができると思います。 
**ほかに、品川駅から北側の開発地域にアクセスするための出入口が設置されると思います。それに関する資料はありませんが。そうなると品川駅はさらに近くなりますね。
*ほかに、品川駅から北側の開発地域にアクセスするための出入口が設置されると思います。それに関する資料はありませんが。そうなると品川駅はさらに近くなりますね。
　http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm

**凄いことに。本当にこのマンションの目の前が中心ですね。新駅、品川駅両方とも5分以内になりそうですね。品川駅北口ができ、広場まで設けられる。しかもデッキで繋がる。このマンションは大正解ですね。全国で一番良い立地ではないでしょうか。
【品川駅】
*品川駅はあれだけの乗降客・乗換客がひしめき合っているのに出口が1本の通路に集中し、それが付近唯一の自由通路を兼ねていて、必要以上にごった返す構造になっています。なので、ちょっと山手線で渋谷・新宿へ・・・ていうのが意外と面倒。新宿なんかは時間のかかるバスを思わず選びたくなる程です。それと、自由通路の人混みが酷過ぎて、クイーンズ伊勢丹までちょっと買い物へ行く気になれません。また、出口が比較的北側にあるので、目的地駅での出口が南側にある場合は一番人通りの多い京急乗換連絡口や本屋前の通路を通ることとなり、かなりエネルギーを使ってしまいます。特に京急乗換口前は、旅行鞄を曳いて歩く羽田空港や新幹線を乗り継ぐ人々と交錯し、安心して歩けません。ただ、将来は、この物件は、新駅をはじめ品川駅北口広場や南口自由通路ができればかなり便利になると思います。早くできて欲しいですね。
【鉄道 その他】
*上野駅、始発駅の役目を終えるそうですね。品川駅はリニアで始発駅。
**上野と品川は対照的、明暗分けてる感じだよね。上野はかつては東北新幹線の始発駅だったのが東京始発になり、今では上野に停車しない新幹線もある。対して品川は10年前に東海道新幹線駅ができ、将来はリニアの始発駅となる。 
*珍しさで乗る客が、国内や国外から訪れる。
*リニアモーターカーは品川から名古屋までたったの40分で行かれるんですよね。前にテレビで見たのですが、値段も新幹線とそう違わなかった様な気がします。品川駅の地下数十メートルに巨大空間を掘って作られる計画でその長さは１キロメートルにもなるそうです。2027年が開通予定で、2045年には大阪まで延びる予定になっているみたいですね。またリニアモーターカー開通の頃には品川駅も注目されそうです。
*品川東西の地下鉄開発に触れている記事。何十年後なのか時間が読めませんが、浅草線以外にも増えてくれるのはありがたいです。 
　http://toyokeizai.net/articles/-/45048?page=3

*最近ニュースで見た、六本木赤坂に通じる東西新線？地下鉄かJRかも分かりませんが教えて頂けますか？
**2つの鉄道の話が混在している感じですが、JRと地下鉄構想それぞれ別のものです。 
#ＪＲが計画している羽田空港～東京駅について：テレビ画面で路線地図計画を見たところでは浜松町～大崎を通るが品川は通るような図面ではなかった。こちらの実現性は発表されていることもありかなり高そう。 
#地下鉄構想：東洋経済の記事抜粋になります、実現性は以下のとおりで不安定。ガイドラインにも駅を挟んだ東西の区画について、「鉄道新線を踏まえた地下空間の歩行者ネットワークの検討」が明記されている。　“東京都都市整備局都市づくり政策部の担当者は「現時点で具体的な計画があるわけではないが、将来、（品川駅の下を東西に　走る）鉄道が通ることも視野に入れている」というのが現段階の状況。” 
　http://toyokeizai.net/articles/-/45048?page=3 
　 
***地下鉄は品川駅の東西なので予測としてお台場有明方面～品川～目黒、五反田、恵比寿、渋谷方面へ 地下鉄を通すのではないかと。現実となっても開通はかなり先の話だけど、それってとても便利がいい。 
【車】
*環状四号線が高輪台から伸びてきて、線路をまたぎ港南側につながるようですが、歩行者も利用できるんですか。 利用できればこのマンションから港南側へ行きやすくなりますよね。
**計画はあるんですけどね。なかなか。 もちろん歩行者も利用できるでしょう。
***高輪台から第一京浜までどうやって道路通すんでしょうね。 下記サイトの地図では、ホテルの敷地内を通るように見えるんですが。 
　http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140305/260636/?P=1&... 
【その他】
*自転車の使い勝手について考えてみると、 第一京浜の歩道が広くない上に品川駅前は人通りが激しいため、 この物件の位置から品川駅側へ行く場合はあまり自転車を使うメリットが無い。 その上、自転車駐車場はこの物件から見て駅よりもかなり向こう側にしかない。 西側は登り坂ばかりなので、自転車を使うなら電動アシストが必須。 東側は当分の間線路を越える道が無いので自転車で行くことが出来ない。 北側は行っても徒歩圏内にはめぼしい商業施設はない。泉岳寺駅にも自転車駐車場はない。 というわけで、この物件の位置では普通の自転車はあまり使えない。 電動アシストがあれば、前述のリンコスか伊皿子のピーコックは比較的行きやすいと思う。

==構造・建物==
*全体的なデザインが私は楽しみです。 好きなデザイナーさんが参加されているようなので…。
**新進気鋭の建築デザイナーさん達を集めたデザイナーズホテルのようなマンションだなんて素敵ですねぇ。 確かにモデルルーム画像を拝見すると、室内の仕様に高級感があり、廊下、バスルーム、洗面所は雰囲気がありますね。 早く外観や共用施設のデザインが見たいところです。
*2重天井、2重床です。 ちなみにここは天井の高さが売りでモデルルームよりも実物はさらに10cm高い2.7ｍ。 柱の大きなでっぱりとトレードオフですね。
**天井高を確保する事とアウトフレームは両立しうるので、トレードオフではないと思います。 しかしアウトフレームにも欠点があるので、多少柱が出っ張ってもいいかなと思います。
【眺望・採光】
*悪くないマンションかと。山手線内側、高輪アドレス。再開発で東の眺望は新しいビル群になるし夜景は圧巻でしょう。
*実際に見られる訳ではありませんが、公式ホームページの眺望シミュレーションで 東西南北の眺望を確認してみました。 特に夜景を重視しており、新宿副都心方面、東京スカイツリーと東京タワーが景観に 入ることで最も美しいのが北向きのように感じますが、北は日照や寒さによる影響を受けるでしょうか？
**タワー北向きは一般論で、明るさは問題ないのが普通です。冬の北風の寒さはかなりです。逆に夏なら涼しいかと思うと照り返しの光が入って涼しくない場合もあります。南風なので風は入り難いですし。
*北東向きの住戸は、眺望的には一番良さそうですね。再開発の様子もつぶさに見れていいですね。その反面、道路側ということで結構音がうるさいんでしょうか。 


==共用施設==
*駐車場 : 35台（福祉対応平置駐車場1台・タワーパーキング34台）
*駐輪場 : 125台（ラック式）
*バイク置場 : 7台（バイク置場2台、ミニバイク置場5台）
*各階ゴミ置き場な無いですよ。
**ここいいと思ったけどタワーで各階ゴミ置きなしは致命的！エレベーター内臭くなる。あとあの梁はなんとかならなかったのかな…。
***ディスポーザーが付いていれば、２０階建て程度のマンションなら特に問題はない。経験的に。


==設備・仕様==
*ここのマンションは高断熱複層ガラスらしきものを南側に一部使用していることを配線等が表示されている図面表示で確認しました。購入前に問い合わせたところ残念ながらLow-Eガラスではないのでやはり日焼け対策は必要だと思っています。まだ具体的に検討していませんがシートでは不恰好なのでコーティング業者へ依頼しようかと思っています。いろんな種類のコーティング業者さんがいらっしゃるようです。 
【ディスポーザー】
*ディスポーザーにより生ゴミの量は本当に少なくなりそうですね。使えないのは玉ねぎの皮や魚の骨くらいなんでしたっけ？それでも各階ゴミステーションはついていて欲しかったです。魚のトレーや納豆パックにより、プラスチックゴミの方が臭う場合があるんですよね。
**なんでもかんでもディスポーサーで砕いて流すと、ディスポーサーの刃が早くダメになるようですよ。 3年でダメになったという書き込みをネットで見ました。取り付け工事いれたら、5万ぐらいするんじゃないかな。お皿についた生ごみを流すぐらいで、野菜の端や皮などは基本ゴミ箱に捨てることをおすすめします。
**ディスポーザーだと生ゴミの量は激減するみたいです。うちのマンションはディスポーザー付いてないですが、近所にあるマンションはうちより戸数が少し多いのに燃えるゴミの日に出ているビニール袋の量がうちの三分の一以下です。

==間取り==
*間取り：1DK～3LDK。
*専有面積：30.00m2～87.37m2。
*３ＬＤＫで８７㎡はかなり贅沢ですよね。リビングも約１４畳あるし、窓も広く 理想ですよね。
*間取りが残念。斜めの部分がある部屋のデッドスペースはわかりやすいですが、他の間取りも柱のために微妙なデッドスペースが生じていますよね。狭くて収納も少ない。 
*E1は物件全体が台形みたいになっていて柱も目立つから家具の置き方に工夫が必要そう。間取り図の家具配置例のようにしていけばいいのだろうか。どの居室にも窓があって風が通せる点は良いとは思う。
**E1タイプは間取りの中で唯一住戸の形状が変形していますが、家具配置図を参考にすると、やはり家具を置けない無駄なスペースが出てしまいそうですね。
【トランクルーム】
*トランクルームがあるので収納は問題なさそうですね。季節もの用品を収納できそうなので活用できるでしょうね。
*トランクルームには1世帯あたりどのくらいのスペースが与えられるのでしょうね。サーフボードが収納できるほどの高さもありますか？ウチはキャンプ用のアウトドアセットを持っておきたいと考えておりますが、テーブルセットやテントなどがまるごと収納できるようなサイズであれば良いですね！ 
**間取り図に描いてありますが０．７平米ほどです。ちなみにトランクルームは専有面積に含まれております。
***ってことは買い取りですか？トランクルームは賃貸の場合もありますよね。
****買取というか専有部という扱いのようです。もし間取り図にあるもの以外にトランクルームがあるんだったらすみません。


==買い物・食事==
*高輪口、京急・紀伊国屋以外でちょっとした買い物、近くにコンビニありましたっけ？
*買い物となると、ＷＩＮＧの地下か、紀伊国屋、クィーンズ伊勢丹になりますかね。成城石井が紀伊国屋に変わってしまいましたが、成城石井だった方がお客さんが入っていた様な気がします。
*物件環境は高価格帯のセレブなエリアで通勤やよく電車を利用する人にとっては満足できる環境と言えます。飲食店も美味しいお店が多くショッピングするお店も多いので暮らしやすい環境ですね。ここに住むのなら車がなくても快適に暮らせると思います。 
*品川（特に高輪口）は住まうのに必要なお店が不足しています。なんとか使えなくもないのは京急ストアくらいです。高輪口に住むと、クイーンズまでわざわざ行く気にはならないです。コンビニも、NEWDAYSは品揃えがイマイチで、セブンは狭い上にプリンスの客で充満してて使えない。この物件なら泉岳寺側のローソンは使えそうですが。家電量販店も、せめて田町のヤマダレベルでもいいから一つ欲しいんですけどね。。そんな中でパチンコ屋だけが一番いい場所を占拠してるから、余計に腹が立ちます。ちなみに京急ストアで売ってる鮨はそれなりに良クオリティで、おすすめです。 
**私も同感です。確かに買い物できる場所は少ないですね。京急ストアがまだあるのが救いですが。カルディや、ポンパドウルも入っているのがうれしいです。お寿司はまだ食べた事がなかったので今度食べてみます。結構閉店間際になるとお惣菜が半額とかになっているので帰りの時間にあえばお勧めですよ。
***京急ストアじゃなくてフーズウェルな。あと魚屋は中島水産だよ。
****たまにしか自炊しないので、カルディがあるのは自分的にはかなりポイント高いんですけれどね…。エスニック食材やらパスタの食材など、ひとり暮らしでも使いやすいものが多くありますから。でも毎日料理されている方だと、近くに生鮮が充実している店が欲しいでしょうね。あとは宅配とかそういうのを利用するしかないんでしょうかね？
*****カルディは珍しい食材を探せて楽しいのですが、全体的に割高ですよね。うちは東急で生鮮食品を購入し、嗜好品を求めてルピシアやカルディに立ち寄る事が多いです。確かにこの辺に買い物施設は少なく選択肢がありませんよね。でもお勤めされている方に限られてしまいますが、駅併設は通勤帰りに利用できるので助かります。
*****京急ストアは調味料とか菓子類はイマイチだけど、野菜や魚介類の品揃えはいいよね。クィーンズイセタンと紀ノ国屋とカルディの組み合わせは、かなり充実していると思うんだけどなぁ。 
*東口側のクイーンズ伊勢丹は来年閉店とサウスゲートスレに書かれてた。
**ランチ時はお弁当を買いに近くのオフィスから皆買いにきていたみたいなのに残念です。ただでさえ買い物する場所が少ないのに。クィーンズ伊勢丹の後はなにができるのかな。
**普通の飲食店が入る予定らしいですよ
*品川はアクセスがよくて便利ですが、生活するのは不便かも。スーパーなどが少なくて、あっても値段も高いです。結構、電車の音も聞こえます。いいところは都心ですけど、緑が多くて高級感があるところ。ホテルもプリンスとか高めのホテルが密集している。
*Wing高輪EASTの地下が最も使える商業施設だったが、工事で閉鎖されてしまった。ただ来春に工事終了予定のはずなので、本物件の竣工時には営業再開されているかもしれない。 
**紀伊国屋は、はっきり言って日常生活には使えない。ホテル宿泊客や新幹線客用のおつまみと、高級食材しか売っていない。（以前あった成城石井の方がまだ使える品揃えだった。。） 
**クイーンズ伊勢丹へ行くには品川駅東西自由通路を渡らなければならないが、この通路は自転車では通れず、常に人でごった返しているので高輪側からは行く気になれないほど行きにくい。 
**あとは高輪警察署の向かいにリンコスがある。24時間営業だが、この物件の位置だと坂を登らなければ行けない。品揃えや価格もイマイチ。 
**他にこの物件の近くにはスーパーは無い。コンビニも品川・泉岳寺いずれかの駅の近くまで行かないと無い。品川駅側のコンビニは常にホテル客でごった返しているので、泉岳寺側のローソンの方がおすすめ。 
**なお、まとまった買い物は、品川駅前か高輪警察からバスで品川シーサイド駅前のイオンへ行く場合が多い。それか、大井町。家電量販店は大井町か有楽町へ行く。
*伊皿子から高輪警察へ通じる道は「メリーロード」という商店街らしきものなのだが、この商店街がまた最悪に使えない。行きたくなるような店がほとんどない。そんな中で数少ないお勧めは、和菓子の松島屋と、洋菓子のリョーコと、だんばら(肉屋)のとんかつ弁当くらいかな。麻布十番とか広尾みたいな商店街が徒歩圏内にあれば、、といつも思う。
*本屋・ドラッグストアもWing高輪WEST内。いろいろ思い出してみたが、結局いつも思うのは、やっぱり、周りの大崎・大井町・田町や港南口と比べると、品川駅高輪口は商店の充実度では大幅に劣るとしか言いようがない。高輪口が唯一充実しているのは、パチンコ屋。。
*京急ストアが高輪口の駅ビルにできるようですよ。
**今、改築工事休業中の京急ストアのことではなくて？
***高輪口の京急ストアがどうなるのかは、この物件で暮らす人にとっては最もクリティカルな生活情報。クイーンズまで行くのは想像以上に面倒だし、紀伊国屋は想像以上に使えない。
**Wing高輪EASTが2015年4月1日にリニューアルオープンするそうです。
【飲食店】
*品川はサラリーマン向けの lunch や after five 用のお店がほとんどです。ホテルも中途半端なレベルのものしか有りませんし。。
*品川だとつばめグリルは２店舗ありますよね？高輪口にあるつばめグリルと、アトレの４階にもあった様な。ハンバーグももちろんだけど、トマトサラダも美味しいですよね。
*高輪口を出てすぐ右側にある古いビルの中に、色々なお店が入っているのですが、その中の香取というお店はお勧めです。大衆割烹となっていますが、お店の人が気さくな方で何を頼んでも美味しいです。港南口にも何か所かありますが、こういった古いけどすごい美味しいというお店が品川には多いです。
*品川駅を降りてすぐの所にあるちょっと古めかしいビルの中は結構美味しいお店がたくさんあります。ビルの中にはなかなか入りずらい雰囲気で、勇気がいるかもしれませんが。ここは品川？と思う様な雰囲気です。インターシティの方へいけばおしゃれなお店はたくさんありますが、たまにはこういったお店もいいのではないでしょうか。
*自分はインターシティの中では秋田料理の店が気に入っていてよく行っています。比内地鶏が美味しく食べられたり、稲庭うどんが美味しかったりでクオリティが高いかと。
**鳥てるか？全く予約取れなくなったよ。プンプン。
*この間、品川駅に６００円で生ハム食べ放題があると聞いて行ってきました。すごい行列でびっくりしましたが、行列するのは納得でした。６００円だから並んでいるのかなと思い味はあまり期待していなかったのですが、とにかく美味しい。品川って結構穴場的な美味しいお店が多いと聞いた事があったのですが色々調べてみると本当に行ってみたいお店が多いんですよね。
**生ハム食べ放題はエキナカなんですよね。いきたいけどＪＲは使ってないので食べにいったことないです。
**エキュートに入っているので電車に乗らない場合は130円の入場券が必要になるみたいですね。
【プリンスホテル】
*プリンスホテルのハプナはいつも混んでいますよね。なかなか予約がとれない様です。人気も一瞬だけかななんて思っていましたが、ハプナができてからずっとですから、長いですね。ハプナもいいですが、３９階の軽いビッフェもお勧めですよ。なんといっても見晴らしがとてもいいです。予約するといい席をとってくれます。
*プリンスは夏休みはファミリー向けのイベントを結構やっているんですよ。キャラクターもののイベント付宿泊や、お仕事体験付宿泊プランなんていうのも。その為にお子さん連れの方たちが多いんじゃないかなと思います。そういうのって面白いですよね。プリンスが行う事ですから、サービスもいいんでしょうし。

==育児・教育==
*保育園は近くにあるけれどどこも激戦ですよ。それにヤングファミリー層はもう少しリーズナブルな物件を選びそう。
【小学校】
*ここは高輪台が学区です。港区は小学校で三割、中学になると7割は私立なので学区とかどうでもいい人が多いのです。例外は興 港南、芝浦地区でサラリーマンも購入できる価格のマンションが多い。一般的には高収入なのですが、山手線内側のエリアに比べるとビンボーなので、当然のごとく私立に行かせる財力と文化がなくお受験失敗組みも多く、結果としてなぜか公立のLevelが高いという不思議なことになっています。
*ここの学区域の小学校は高輪台小学校ですね。小学校まで１２～１３分はかかるでしょうかね。


==周辺環境・治安==
【第一京浜沿い、線路至近】
*反対側の住戸なら自分はありだね。
**反対側は墓地ビューっすよ
*線路はいいけど、第一京浜がＮＧですな。まだ桜田通りの方がマシ
**第一京浜は港から近いからトラックがたくさん。桜田通りは沿線が住宅地だからタクシーがたくさん。トラックよりはタクシーかな。。
*二重サッシでしょうが、おそらく窓は開けられない。 眺望の良さと騒音のデメリットをどう評価するか。 
*鉄道は遠いし第一京浜も湾岸道路が整備されてトラックは大分減った。環４はタクシーとコンビニトラックばかりだしこの立地は意外と悪くないと思います。
*お正月の箱根駅伝は第一京浜沿いはすごい人ですよね。そういえば東京マラソンも ルートが第一京浜通りますね。部屋からみられるなんて特等席だな。 
**箱根駅伝など、第一京浜でイベントが行われる時には、当然のことながら車が出せなくなります。お正月に車で出かける習慣のある方は要注意です。また、東京マラソンの日は半日車を出せません。
***2日は通行止めになるのは15分くらいだよ
***東京マラソンは、 東京オリンピックのマラソンコースにルート変更するって話もあります。 オリンピックでは品川まで来ない予定です。
***友人が近くに住んでいますが、やはり第一京浜は東京マラソンの時は 長い間通行止めだったと言っていました。箱根駅伝の時はほんの一瞬なので そんなに影響はないと。マラソンの日はお出かけを事前に控える様にすれば いい事だけなのでそんなに関係ないかな。それよりもマラソンが生でみられる方が私にとってはうれしい事です。
*第一京浜の交通量は減る事はなさそうですね。ただ窓を開けている時期なんてそう長くもないし窓をしめていれば音などは気にならないのではないかなと思っています。 
*ここは空気悪いですか？
**第一京浜がすぐなので、決してよくはないのではないでしょうか。 上の方の階ならまだいいのかもしれないですけれど。。。 排気ガスがそこまでは上がってこないのではないかと思っています。 音はその限りではないでしょうけれど。 まぁ都内だと高速やら幹線道路だらけで、空気が良いところっていうのは なかなか見つからないかと思いますけれどね。
【飛行ルート】
*飛行機都心上空通過ルート問題もありますよ。 ルートの決定次第ですが。
**Vタワーとかに比べると可愛いもんですね。ある程度の規模のマンションは何かしらありますからね。世田谷とかの現場のマンションじゃないし。私は現場だと躊躇しますが。
*飛行機は具体的にどうなるのですか？
**港南の上空450メートルを1時間に30本飛ぶ計画があるらしい
**資料によると騒音は新宿以南に影響がありそうですね。騒音も然り落下物の懸念がありますね。落下物はルートの下全てが該当します。 
*国土交通省が羽田空港の飛行経路の見直しを検討しています。 

http://www.mlit.go.jp/common/001042510.pdf 

**重要事項説明書には書いてありませんね。確定していないことは書かないということでしょうか。でも、その可能性があるなら説明するべきです。
**品川駅の将来性や利便性のメリットが帳消しになるくらいインパクトがあります。空路は一旦決まってしまうと動かせませんから。品川駅周辺住民は引き換えに我慢しろということですか。
**図を見ると、新宿駅や渋谷駅周辺、松濤、広尾、白金、高輪台などの住宅地、表参道もぶっちぎって低空飛行するようです。こんな事あり得るのか。猛烈な反発は予想できるはず。 
【再開発】
*JRの車両基地の再開発がありますが、 どのようになっていくでしょうね。 それによってこちらの住み心地もかなり変わってくるのではないかと思います。 基本的にはビジネス街になるのでしょうか？ 買い物が便利になったり、 美味しいお店があったりすると嬉しいなぁと思います。
**どうなのでしょうかね。田町はビジネス街。品川駅は飲食店やホテルなどがある街。 どちらになるのでしょうね。ただ飲食店などは品川駅にあるので十分の様な。 結構おいしいお店が多いです。港南口の方へ行くとさらに色々なお店がありますからね。 我が家は、定番ですが品川へ行くと、ついついつばめグリルへ行ってしまいますが。
**JRの開発でルミネが出来るとか聞いた事があります。
*目の前の再開発がオフィスメインになるのか、商業メインになるのかで価値が大幅に変わりますよね。知人にJR東の方がいらっしゃれば、情報を教えていただければ幸いです。JR東海の知人に聞いてもわからないとのことでした…。着工から竣工（2020年）まで2.5-3年、計画に1,2年で逆算すると、まだほとんどが未定かもしれませんが。
**雰囲気としてはオフィス中心でしょう。 ただ大阪の「うめきた」の再開発のようになる可能性もゼロではないですよね。オフィス、商業、ホテル、マンションが立ち並ぶうめきたはなかなかのものでしたよ。 
*再開発が進むとこのマンションと品川駅との間に環状四号線が横たわることになる。（２車線道路） 信号待ちが長くなってむしろ不便になるかもしれんね。
**外苑西通り（環状四号線）が延長してくれば、便利になると思いますよ。信号の待ち時間という不利益より、圧倒的に利益が勝ると思います。今後品川駅周辺の価値が上がるのはほぼ確実なので、焦点は、それがいつかということだと思います。うわさ通り再開発エリアと新駅の営業開始は2020年ごろでしょうか。
***どんなに便利でも幹線道路が近い物件は価値は低くなるよ。ファミリー層が嫌うからね。ましてやここは徒歩６分あるわけで。
*本物件の近辺は何と言っても東側一帯が今の所広大な車両基地なので、第一京浜沿いに商業施設を作っても、商圏が通常の半分の面積しかない。だから、商店を建てても経営が難しいようで、次々と潰れていく。泉岳寺のanewとか、歩道橋下の今は不動産屋になってるところにあったラーメン屋とか。至近距離にあるのはレクサスやBMWのショールームをはじめ、普段の生活で使わない店ばかり。本物件で125世帯分の人口が増えるのだから、もう一軒くらい至近にコンビニがあってもいいと思う。 
**JR東日本が車両基地跡を再開発すれば変わると思うが、サウスゲートスレを見てる限り、何年も先の話になってしまいそうな気がする。最悪、五輪後まで放っておかれてしまうかもしれない。 
*このPDFのp55をみると、恐らく新駅2階のデッキは東西連絡道路まで伸びてきます。さらに品川駅からもデッキが伸びてきて東西連絡道路で三者がつながる小広場、コンコースができるんじゃないかと思います。そこに品川駅の北口もできるんじゃないでしょうか？そうなるとこのマンションから品川駅までさらに近くなります。新駅も4分ほどで行けそうです。 
**p18を見ると緑化にかなり力を入れるみたいです。目の前の第一京浜も緑化するようですし、ベルリンのような市街に緑あふれる街になればいいですね。街路樹や建築物の緑化は洗練された景観を作ってくれるので、街全体の価値を高めてくれるでしょう。願わくば、景観への配慮のため電柱や電線、派手な看板、自販機など規制をしてほしいです。歩行者ネットワークの整備、自転車専用道路の設置、バリアフリーなどの言葉も見られます。歩いて楽しい街を考えているようです。私のような車嫌いにはうれしい限りです。 
　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/topi045_5.pdf


==周辺施設==
*水族館とか映画館ができてから家族連れが増えたね。
*年をとってからも住みやすい街だと思いますよ。病院もありますしね。ちょっと坂を上がる感じになってしまいますが、せんぽ高輪病院は綺麗でおすすめですよ。坂もなだらかなので いい運動になりそうです。品川プリンスホテルの映画館は６０歳以上だと１０００円と料金が安くなります。
*銀行は、付近に有人店舗はない。
**品川駅前にりそなと東京三菱のATMがある。 
**みずほはNEWDAYSの中にATMがある。 
**三井住友は駅を通り越して遥か向こう側にしかない。 
**郵貯は郵便局が至近にある（笑笑のあるビルの1階）のと、Wing高輪WESTにATMがある。


==その他==


==掲示板==
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物件概要
所在地	東京都港区高輪三丁目422番15他（地番）
交通	山手線「品川」駅徒歩6分京浜東北線「品川」駅徒歩6分東海道本線「品川」駅徒歩6分横須賀線「品川」駅徒歩6分京急本線「品川」駅徒歩6分都営浅草線「泉岳寺」駅徒歩7分
総戸数	125戸
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