住宅ローン（借り換え）

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変動金利に借り換えか・・・？それとも長期固定のまま・・・？

• 現在、住宅ローンの借り換えを検討しています。現在35年長期固定で、5年ほど前3400万円金利3.18％で住宅ローンを組みました。現在、残金3100万円ほどで月々の返済額は13万4000円くらいです。ローンを組んだ時期は、これから金利が上がっていくだろうと予想し長期固定を選びました。しかし最近の金利は上昇するどころか、まだ低金利が続きそうな気がします。先日、会社の人に住宅ローンの借り換えキャンペーンで、変動金利が全期間1.625％優遇で0.850％で借り換えできると聞きました。実際に話を聞きに行った所、借り換え手数料（保証料など）を上乗せして3250万円を30年、変動金利0.850％で借り換え出来るとの事でした。月々の支払いは10万円位になるみたいで、現在13万4000円ほど支払っているので、このさい変動金利に借り替えて月々浮いた34000円を繰上げ返済して残金を減らした方がいいのかなと思っています。現在は長期固定の為、繰上げ返済はしていません。もし変動金利に借り換えた場合は、頑張って年間50万円くらい繰り上げ返済しようと思っています。ただ支払い期間がまだ長いので、この先の金利上昇や、借り換え手数料の事を考えると、このまま長期固定でもいいのかとも思っています。しかし変動金利0.850％の超低金利が、かなり魅力的です。現在33歳です。妻は専業主婦。子供が2人幼稚園に通っています。これから子供達にも、お金が掛かっていくだろうし少しでも月々の返済が少なくなると助かります。借り替えた方が良いのか、それともこのまま長期固定のままでいいのか、すごく悩んでいます。住宅ローンに詳しい方、ご意見をよろしくお願い致します。
  • ローンにはあまり詳しくはないのですが、かなり苦しい状況だと察せられますので、老婆心ながらアドバイスさせていただきます。私が貴方の立場なら以下のようにします。まず、当初１０年固定で１．４％前後で借り換えます。月々１３万円支払っているのなら、１３万円×１２月×１０年＝１５６０万円返せますので、元金は２０００万円前後に減るはずです。その時の金利情勢によりますが、再度１０年固定を選択します。その時の金利が今と同じ１．４％前後とすると、２０年後、元金は８００万円前後に減るはずです。その後は貯金で一挙に返してしまいましょう。このようにすれば利息の支払いを８００万円前後に抑えられるはずです。若いご家族なので、前向きに頑張ってください。
  • 簡単にシミュレーションすると、30年3100万0.85だと月々97500円。現在が134000円なので差額が36500円。年間438000円繰上可能。

※変動は4月10月見直しなので来年3月まで金利上昇無しは確定。来年9月までも今の経済情勢を見るとほぼ金利上昇無し。よって現状の金利は1年間はほぼ安泰。5年間今のままってのは考えにくいですが、仮にそうだったと過程します。すると、5年後の残債：現状2765万円、変動2410万円、差額355万円。返済額軽減で繰上していた場合、5年後の月々の返済額は89000円。あとは、今後5年でどの程度金利が上昇するか？ですが、その度合いによって5年後の残債が変わりますが、変動が今の金利を追い抜くには2.4%の金利上昇が必要であり、政策金利ですと、計10回の利上げとなります。今後1年は利上げが無いとなると、来年後半以降、年2回以上のペースで利上げが行われないと変動のほうが損にはなりません。可能性としてはかなり低いのかなと思います。 ※ちなみに未払い利息が発生するには変動が優遇後5.5%以上、日銀の利上げ22回分なのでほぼ2ヶ月おきに4年間連続で利上げしなければ未払い利息は発生しません。それと125%ルールが有りますので5年後に返済額が増えたとしても12万ちょっとなので今の返済額以下での返済額が向こう10年間は保証されます。それでも金利上昇が不安というのであれば現状維持もいいかもしれません。あとはご自身でご判断を。

• • ちなみに変動の場合、必ず返済額低減で繰上を行い、月々の返済額が減った分、繰上に回す資金を増やして行きます。こうする事で返済額低減でも月々の負担は変わらず、繰上額が徐々に増える訳ですが、完済時期も支払い利息も期間短縮で繰上たのと同じになります。違いは前者が繰上資金という、自由度の高い資金となる為、金利上昇時や、失職など予定外の事態が発生した場合、資金をそちらに振り分けられる事です。特に最初の5年間低金利が続けば金利上昇リスクはほぼなくなります。
• アドバイス頂いた方法と違ってしまうのですが期間短縮の繰上げ返済でも有効ですか？また繰り上げ返済手数料は無料の為、毎月ちょこちょこと繰り上げ返済した方がいいのか、それとも期間短縮しか出来ないので毎年一回５０万円繰り上げ返済でも効果は、さほど変わりませんか？
  • 期間短縮でも有効だよ。繰り上げ文は元金返済に充てられるから どんどん元金の割合が増えて返済が加速度的に早くなる
• 変動に借換えて、固定で払い続けたものと思って、当初１０年間でできるだけの間、増額払いや貯え（繰上げ）るのがベターでしょうか？ 向う５年、５年後~１０年後の平均金利をどう見るかですが、１０年で２％上がってるぐらい見れればいいんでしょうか？
  • 10年で2％上がっている物と考えて返済すれば問題無いと思う。実際には全く上がってない可能性が8割以上だと思うけど。
• 向こう最低でも５年間、欲を言えば１０年間、低金利（優遇後変動金利１．５％以内）が続くと思うのであれば、長期ローンでも変動に借り換えればいいと思う。自己判断、自己責任で・・・
  • あの後、皆様からの貴重な意見を参考にさせてもらい悩んだ末、変動金利に借り替えました！！ 今現在の状況は、借り替える時に２００万円ほど繰上げ返済をしてから借り換えた為、月々の返済額が４万円近く安くなりました！そのお陰で今現在、繰り上げ返済貯金として４０万円ほど貯まりました！！現在の景気の事を考えると、すぐに金利があがるとは思えず手元に現金があったほうが良いと思い繰り上げ返済はしていません。変動金利に借り替えたお陰で元々無かったお金が貯金出来、大満足です！！生活レベルも長期固定の返済額で生活している為、この先金利が2％ほど上がったとしても充分に対応出来ると思います。今の所、変動金利に借り換えて大正解でした！！
• 変動か固定かでお悩みの方が多いと聞きます。変動金利の仕組みの怖さを理解して契約をして下さい。解りやすくするために数値を簡単にして理屈を少しお話しますと・・・。金利1％で毎月の支払いを10万円しているとします。支払っている10万円のうち、元金部分が7万円、利息部分が3万円だとします。単純に金利が2％になった場合、利息部分は2倍の6万円となるため、支払っている10万円のうち元金は4万円に減ってしまいます。3％になったら・・元金は1万円、利息が9万円・・。もっと恐ろしいのは4％になったら・・未払い利息が毎月2万円積み上がっていくのです。変動金利の契約は5年間は条件変更ができないのが一般的で、6年目以降も支払い金額は最大で25％増しまでしか設定できません（この場合12.5万円まで）。この時点で4％になっていたら、毎月12.5万円支払っても元金はたったの0.5万円づつしか減っていきません。

※あくまでも理屈の説明用の数値です。銀行は・・・「変動金利なら0.85％ですよ～。6年目以降も1.25倍にしか支払い額は増えませんよ～」と言いますが、それはあくまでもセールストークです。金利は半年毎に見直され、5年間は放置せざるをえません・・。金利は今「底」にあります。すぐに金利が上昇しそうにない・・というのは間違っていないと思いますが、それは誰にも解らないことです。過去の歴史からすると、金利が下がる局面では5～10年かけてゆっくりと下がっています。逆に上昇時は1～3年の間に3％程度は何度も上昇しています。バブル期に、15年後以降にゼロ金利になるなんて誰が想像したでしょうか？？住宅ローンは目先の数年のことを考えずに、10年・・20年・・30年という誰にも予想できない先々のリスクを考えて契約したほうが良いのです。

• • リスクについては仰る通り。金利計算のところ補足します。利息が倍々に増えていく計算をしていますが、元金が全く減っていないことを前提とした計算になっていますね。返済が進めば元金は当然減っているので、利息 = 残元金 x 金利 が正しい計算です。元金の減りに伴い、金利上昇リスクも少しずつ減っていきます。
• 金利1％で毎月の支払いを10万円しているとします。支払っている10万円のうち、元金部分が7万円、利息部分が3万円だとします。ここでプラス2万円を毎月自動繰り上げ（もしくは貯蓄）するとします。すると元本部分が9万円、利息部分が3万円になります。この状態が3年続くと（アメリカは2013年まで利上げしないと宣言した事により日本の利上げはそれ以降になる事はほぼ確実）元本が大きく減って月々の支払は8万円。そのうち元本が6万円利息が2万円になってます。さらに月々12万をキープすると毎月の繰り上げは4万円にアップし、月々の返済額は全く変わっていないのに年間50万の繰上が出来る事になります。これが5年10年と続くとどうなるでしょう？その間に若干の金利上昇が有ったとしても支払い初期に元本を減らした事により金利が上昇しても全く問題なくなります。変動金利の契約は5年間は条件変更ができないのが一般的で、6年目以降も支払い金額は最大で25％増しまでしか設定できませんが、月10万の返済額が１２５％ルールに達するには 変動金利がプラス2%近く上昇する必要が有り、日銀の利上げ実に8回分です。98年のバブルの頂点までのような物価と成長率が来るならば年収は5倍や6倍。物価も同じように上昇すれば短期間での利上げ8回もあり得るでしょうが、2000年以降のITバブルや戦後最長のイザナミ景気のような物価の上昇の無い、所得の上がらない好景気では5年間で2回の利上げがやっとでした。過去の歴史からすると、金利はバブルのような急激な好景気やバブル崩壊などの急激な景気悪化の際は急激に上がったり下がってリしています。穏やかに上がる（もしくは下がる）時は景気も穏やかに上下します。決して下がる時だけ穏やかで上がる時だけ急激では有りません。ようするに景気とほぼ連動して金利は上下します。金利は経済活動に影響しますので当然ですが。バブル期にこれだけ低迷が続く事は誰も想像出来ませんでしたが、低迷が続けば低金利が続く事は誰もが想像出来ます。バブル後長期の低迷と長期の低金利が続いているという事は金利は景気と親密な関係に有る事を逆に証明しているわけです。よって急激に金利が上がるような状況は急激に景気がよくならないと有りえないという事です。住宅ローンは最初が肝心です。元本が大きい初期にいかに減らすか。そしてそれが今の低金利を利用すれば可能なわけです。安定を求めて固定にした結果デフレの長期化で返済不能になった人は世の中に沢山います。一番のリスク回避は元本を減らす事。低成長率、デフレの長期化、少子高齢化、円高、企業の海外移転、空洞化、政治の混迷、財政赤字や増税など、日本を取り巻く環境は5,6年程度では劇的に改善する可能性の低い今、変動+繰り上げ（もしくは貯蓄）で元本を減らう事が最善だと思います。特に年金医療など老後資金を国から期待出来ない40代以下の人は早期にローン返済は終わらせて貯蓄を優先するべきです。フラット20など早期完済出来るか20代の人ならば全期間固定もいいでしょうが、それ以外の人は変動をうまく活用してローンとうまく付き合う事をおすすめします。

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