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ヴェレーナ戸塚グランシエル

Name: ヴェレーナ戸塚グランシエル
Brand: 大和地所レジデンス株式会社
Rating: 3.923076923076923 (13 reviews)
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==物件概要==
[[File:ヴェレーナ戸塚グランシエル　外観完成予想図.png|350px|thumb|ヴェレーナ戸塚グランシエル　外観完成予想図|alt=ヴェレーナ戸塚グランシエル　外観完成予想図]]
*所在地：[[神奈川県]][[横浜市]][[戸塚区]]戸塚町字十八ノ区3430番6（地番）
*交通：
#[[東海道本線]] 「戸塚」駅 徒歩16分  
#[[横須賀線]] 「戸塚」駅 徒歩16分  
#横浜市営地下鉄[[ブルーライン]] 「戸塚」駅 徒歩16分
*総戸数：54戸（他に管理員室1戸）（会員分譲住戸10戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年04月中旬予定
*売主：大和地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
*施工：大洋建設 株式会社
*管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*3400万台はどの位数あるんでしょうか？客寄せということは他の部屋はもっと高いということですよね。モデルルーム行かれた方、大体の価格教えてほしいです。
**ここモデルルームないんですって。先攻した駅前のモデルを使い廻しているらしいので、もしかしたら駅前の仕様と同じにしているんじぁない？
*公式HP更新されましたね。第1期は8戸とあります。あまり人気はなさそうですが、HPを見る限り「お値段以上ヴェレーナ」戦略は鮮明です。
*なんだかんだいってもヴェレーナの企画は評価が高いようです。安い土地で商品勝負ということでしょうか。
*間取り見るとメゾネットタイプが住みやすくていいですね!ファミリー向けの物件としては最高かなと思います。子育て環境としても良い立地なのですが駅までの距離があるため、駐車場が全戸分あってもよかったのかなと思いました。
*住み心地云々とか関係ない拘りのある方が購入するのでしょうね。オシャレであることは確か。こういう住戸を選べる方がうらやましいです。
*水盤があるという事は今後の管理費も今の管理費を維持できず、値上がっていく可能性の方が高くなるでしょうそう多くは無い総戸数からすると、実際に今の管理費でクリアできるのか気になります。エレベーターの維持費、水盤、ゴミ処理代、管理人費用、植栽等マンションは共用施設が多くなれば多いほど管理費の負担額も上がります。実際に管理費の将来設計はどうなっているのかは要確認でしょうね。
**54戸は中規模ですね。100戸以上の大規模になるとコストメリットが出ますが、心配するほど少ない戸数ではないですよ。水盤は経年劣化により、維持費用が高くなりそれによる管理費の値上げはあると思いますが、大した金額ではないと思いますよ。そもそも管理費への影響が大きくなるなら水盤の維持を辞めることが検討されると思いますし。それ以外は通常のマンションにある標準の共用施設（エレベーター、ゴミ置き場、植栽、管理人など）ですね。標準の共用施設に対する管理費が年々上がっていくというのは普通に考えると無いでしょうね。
*つい先日モデルルームに行きましたが、まだ2割くらい未契約がありましたよ。
**２割と言うと10部屋程度なので、完売も近いと言う事でもありますね。もう一度見学に行って見ます。情報ありがとうございます。
*メゾネットタイプは一階のみで、確か3戸ありました。先月の時点で2戸契約済みでした。
**ということは、あと１戸のみということですね。今、メゾネットタイプは人気なので当然かもしれません。他のプランで気になるのはUostypeかな。メゾネットタイプではないけれど、かなり使い勝手よさそう。どの部屋にも窓があって通気性も良さそうだと思いました。
***マンションだと、家の中に階層が無い方が人気だと思っていました。メゾネット、人気なんですね。空間を階層で仕切ることができると、来客が多いお宅の場合は特に使い勝手がいいのかもしれないなとふと思いました。メゾネットに限らず、全体的に、間取りはとてもいいのではないでしょうか。
****メゾネットが人気ということはないとおもいますがやはり希少性ですよね。それと空間を想像できる方でないと怖くて手が出ないんじゃないですかね。
*****家具の配置とかもセンスがかなり必要そうですもんね。大きい吹き抜けはうちだと手持ち無沙汰になっちゃいそうだしなあ。メゾネットタイプ、公式サイトやスーモではもう掲載されてないですね。全部の部屋が売れてしまったのかな？今ある2部屋はどちらも使いやすそうな間取りでした。価格もほどほどで良いですね。
*こちらのデベさんは、との物件も竣工前に完売やからな。すげー
*ここも残り数戸のようです。なぜ売れる。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:ヴェレーナ戸塚グランシエル　エントランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|ヴェレーナ戸塚グランシエル　エントランスアプローチ完成予想図|alt=ヴェレーナ戸塚グランシエル　エントランスアプローチ完成予想図]]
*建ぺい率：60%（角地緩和により70%）
*容積率：200%
*敷地面積：1,979.95m2（登記簿・実測・建築確認対象敷地面積）
*建築面積：995.28m2
*建築延床面積：4,919.33m2(地階の部分91.50m2、エレベーターの昇降路の部分35.91m2、共同住宅の共用廊下等の 部分191.92m2、自動車車庫等の部分624.00m2、備蓄倉庫の部分11.40m2、宅配ボックスの設置部分5.41m2の容積対象外面積を含む)


==共用施設==
[[File:ヴェレーナ戸塚グランシエル　エントランスホール完成予想図.png|350px|thumb|ヴェレーナ戸塚グランシエル　エントランスホール完成予想図|alt=ヴェレーナ戸塚グランシエル　エントランスホール完成予想図]]
[[File:ヴェレーナ戸塚グランシエル　水盤完成予想図.png|350px|thumb|ヴェレーナ戸塚グランシエル　水盤完成予想図|alt=ヴェレーナ戸塚グランシエル　水盤完成予想図]]
*駐車場：31台(プライベートパーキング：1台、平置式1台、機械式29台) 
*自転車置場：敷地内に73台(上段ラック式15台、下段スライド台30式、スライド式28台)
*サイクルポート：敷地内に21区画
**駐輪場がサイクルポートになっているところが魅力です。サイクルポートになっているところってなかなかないですから、設備としては良い
*ポイントとしては、駐輪場がサイクルポートで何台か止められることはマンションとしては強み個人的にはエントランス前の水盤は設備としては不要だったかな。確かにおしゃれですが、管理費がかかる。せっかくいい設備があるので、水盤があることで管理費がかさみ購入を避けるという方もいらっしゃるかもしれません無駄な設備が無いほうが将来的にも需要があるのになと思いました。
**水を使う設備は、見た目はとても美しいですが、管理維持にかなり手間とお金がかかってしまう印象です。エントランス前なので、人目につくところですから、常にきれいにしていてほしいので。ただ、大浴場などとは違ってそこまで衛生管理に神経質にならなくて良いので、実際に水盤がどれくらい管理費に影響するのかみたいな試算を見て判断になるのかも？
***水を使う施設は金食い虫で、入居後数年で費用カットで枯山水なんてこともある。ここのデベさん、売ったら最後で入居後の管理組合の収支なんて知ったことではない。破綻して会社名変わったけど、日綜商法として有名。
****水盤があるので手入れや管理は手間がかかってしまうかもしれません。見た目もそうですが何年か経つと、水質維持もそうですが中の掃除もしないといけなくなるので管理費は年々上がってくる可能性がありますね。
*****水盤自体は見えている部分を月に1回とか水を抜いてゴシゴシ掃除してあげれば大丈夫なのではないでしょうか。清掃としては手間になっちゃいますがあるとなんとなくゴージャス感が出るのが良いでしょう。でもそれ以上のことはしなくても大丈夫そうに見えますが…戸数もありますから、1戸当たりの負担はそこまで多くないですよね？
******水盤のメンテナンス方法は知りませんが、管理費は月々1万3000円ぐらいで一般的な金額になっているので、あまり気にするレベルではないかと思います。ルネやシティテラスなど川沿いのマンションは災害リスク(水害、地震による液状化)があるので、ここは地盤が良いのでその辺の心配が無いのが良いところですかね。
*******水盤や噴水のような設備は廃止されることの多い設備のようですね。循環ポンプの更新コストとか水道料金、電気代など私有部分の給水排水管の維持点検更新コストがマンションの水回りは一般の戸建て住宅よりも複雑ですから。
********水盤などは見栄えだけの話だから、ランニングコストが下がる方を優先したいってのが実際の声なんでしょうね。高級志向のマンションならまた違ってくるんでしょうけど。
*********見栄えは確かに良いです。マンションに入る時・出る時に両側に水辺があるってヒーリング効果ありそうで良いですよね。しかしながら梅雨や夏の間は湿気でモワッとしがちな所は否めないかもなあ。あと豪雨の時に溢れ出ないかもちょっと心配で。と、色々と考えてしまいますけど有るものは有るものとして上手くやっていくしかないですね…。
**********水盤はあまり評判がよくない話をちらほら耳にします。やはり管理面と維持費の関係だと思います。見た目には、特に夏などは涼しげで気持ちが良いとは思います。ただ、住人側に立って考えると維持費をかけてまで・・・と思ってしまうかもしれません。こちらのマンションの第2期1次の場合、13,160円・14,340円と安くはない管理費になっています。水盤がなければどうだったのかなとは思うものの、すでにデザインが決まっているものだから変更は無理だろうなと思います。あとは風水効果などで環境が良くなるといいなと思います。
***********水盤があること自体が購入の決め手になったとは言えませんが、全体の雰囲気の中でそういうものも含めて場所と価格以上に高級感があったことは部屋の間取りの次に決断を後押ししてくれた気がします。大切な資産としたいです。

==設備・仕様==
*まだ、設備などについては発表になっていないということです。どういう感じになりますでしょうか。子供さんがいらっしゃるご家庭が多めのところだと、収納は多くできるのもそうです。その他の面はどうなっていくのかもう少ししたらHPにアップしてくれたりするといいなって思いました
*こちら、御影石の洗面台・キッチンがあったり、二重床だったりと値段の割には設備が充実してる感じですね。駅距離と、バルコニーからの鉄塔・電線ビューだけが気になります。。。売れ行きはどんな感じなんでしょうか？


==間取り==
[[File:ヴェレーナ戸塚グランシエル　ルーフバルコニー完成予想図.png|350px|thumb|ヴェレーナ戸塚グランシエル　ルーフバルコニー完成予想図|alt=ヴェレーナ戸塚グランシエル　ルーフバルコニー完成予想図]]
[[File:ヴェレーナ戸塚グランシエル　Kosmタイプ 室内完成予想図.png|300px|thumb|ヴェレーナ戸塚グランシエル　Kosmタイプ 室内完成予想図|alt=ヴェレーナ戸塚グランシエル　Kosmタイプ 室内完成予想図]]
*間取：2LDK～3LDK 
*面積：68.49平米～100.19平米 
*間取をみると全て70平米以上なのでパンダ部屋の3400万台は場所を考慮しても安いですね。5100万台は多分100平米のメゾネットと思われますが、同じ大和さんの三ツ沢では人気だったらしいのでこれも値段だけなら割安にみえます。図面では想像しにくいですがこういうプランが好きな方もいらっしゃるのでしょう。
*メゾネットタイプがあるのが良いと思います。 上の階は部屋とテラスしかありませんが、子供部屋として使用したら、お子さんも喜びそうです。 ただ、トイレが上階にもないのが残念。トイレがないのでトイレは下の階に行かなければなりませんから寝室としては利用しにくい どのタイプもバルコニーがオープンエアスペースになっているのが贅沢感があって良いし、 収納力もある程度あるので、ファミリー世帯はうれしい 
**マンションってバリアフリーがメリットなんだけど、メゾネットってどうなんだろうね。年取ったら階段登り降りって厳しい。
***メゾネットタイプはどちらかと言えば若い世帯向けだと思うので、子どもが巣立った後にリセールするとか？営業さんからは将来は収納部屋にしてもいいと提案されるかもしれませんが、歳を取ると階段の登り下りがきつくなるので上の階に収納を設けるのは得策ではないと思います。
****間取をよく見るとメゾネットの上階が2LDKで下階に洋室があるようです。一体どういう構成なのでしょう。
*****メゾネット、アイアン手すりやハイサッシなど戸建てを意識した造りで良いんじゃないでしょうか。 コーナーウインドウがあって部屋がとても明るくなるでしょうし（逆に夏は暑いのかも？）。 この部屋だと子供が独立したあとは上階だけ使うことにしたら何とかなりそうですけどね。洋室（3）は客間で。 メゾネットはそんな印象ですが、他の部屋はどうでしょうか。
******ここのメゾネットは、スペース効率が最悪ですね。
*間取りが31タイプあるので自分の希望に近い間取りが見つけられそう。BWがあるとたくさん収納できるのでいいですよね。まだ設置されている物件少ないから。メゾネットだと間取りが広く使えていいですね。バルコニーも2ｍと奥行きがあるので外から見られても、部屋の中が見えづらいかも。
*ホームページにルーフバルコニーの写真があって、芝生になってますけど、芝生はいいんですか？けっこう制約があってガーデニングなどはだめだったと思ってたんですが。こんな感じに芝生があって、鉢に草花を植えたりできたら素敵でしょうね。メゾネットがとても素敵に思えました。なぜなんでしょうね、すごく憧れます。戸建てとは違った魅力があるなと思うのでした。オープンエアリビングも良いけど、ルーフバルコニーも良いですね。
**どうなんだろうね。芝生貼るってことは土も入れるんだけど、排水溝とか詰まっちゃわないのかな。時々モデルルームのバルコニーに、テーブルとイスとか自転車置いてディスプレイしたりしてるけど、バルコニーって避難経路でもあるので物置くのって違反のはず。そういうこと平気でしちゃうデベっていかがなものか。
***芝生は後々のクレームが出ないようにプロが考えて設置されていると思いますよ。テーブルやイスも違反にならないようにしていると思います。はっきりは覚えいませんが、簡単に動かせないものはダメだったような。物置とか。一度、確認されてはいかがでしょうか？
****いや、どう考えても人工芝でしょ。
*****マンションの庭の場合は、人工芝のところが多いように思います。天然芝の場合は、そのことがアピールされていることも多いような。芝の手入れって夏場は特に大変らしいですからそういう管理などが共働きの家庭だと負担になってしまう。だから人工芝の場合が多いのかもしれませんね。クッション性もありますし、土も流れないのでそれが一番の対処法だと思います。
*マンションの戸建てに対する最大のメリットってバリアフリー。メゾネットって見かけはいいんだけど、実際に住むとどうなんだろうね。
*東玄関、西に大きなバルコニーがありますね。体内時計に影響がある間取りですね。
**南向きは文句無しに一番ですが、東か西かの2択ならば西向きですね。部屋が圧倒的に明るいです。
*バルコニーがかなり広めに設計されている感じ。家庭菜園など楽しめそうかなと思います。駅までは少し距離がありますが教育施設も近くてファミリーで住むのにぴったりなマンションだと思いました。
*メゾネットタイプがあるんですね。最上階のメゾネットと、一階のメゾネットとあるんでしょうか。最上階だとルーフバルコニー付き、一階だとテラスと庭があるんでしょうか？トップページに流れるイメージ画像を見て素敵だなと思ってしまいました。最上階のメゾネットの画像だと思います。メゾネットには賛否両論あるみたいなんですが、住んだことないので憧れます。ルーフバルコニー付きのメゾネットなんて贅沢ですね。手狭な戸建てよりずっと明るくてお洒落な感じがします。



==買い物・食事==
*戸塚は駅前、大型商業施設ができていて賑やかだから、住むなら駅から離れていたほうがいいけれど。微妙な距離ですね。普段、運動していない人だと遠く感じるでしょうね。買い物は駅前でする感じになると思うので、自転車と車は必須かもしれない。 


==育児・教育==
*八坂神社から徒歩だと新沢幼稚園のあるあの歩道が狭い道を通るのが最短でしょうか？



==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種住居地域
*駅からは離れているエリアにできるのですね… 戸塚駅まで出てしまえば、電車もバスもかなり便利になると思います。まずそこまでをどうするのかでしょう。 一応、バス停は徒歩５分ほどの場所にはあるようです。 そこから戸塚まで乗っていくことができるのでしょうか。 
**自転車で駅に行く距離の場所、歩きでは遠いです。また自転車駐輪場は駅前に空きがありません。既に近所住まいでこの場所から離れなれない人以外は、もう少し駅前で探した方がいいと思います。　徒歩２２分　徒歩＋バス１６分　自転車１０分　の場所です。
*大阪下からウネウネ歩くの！？
**バスならそうなる。または、八坂神社前から歩く。
*鉄塔と電線がクモの巣みたいな場所よね…これはないわ。
*とりあえず現地を歩いてみることをお勧めします。
*電車に乗ってしまえば都心までも近いですが、駅までかなり距離がありますね。買物施設も近くにあるとは言い難い。駅前は商業施設が多くて便利だけど。生活環境はのどかで悪くないと思いますけど、忙しい人には向かないかも。
*たしかに、駅とスーパーは少し距離あるんですよね。。生活環境はのどかですごく良さそうと思ったんで、悩み中です。マンションの道路向かい側からは、第一種低層住居専用地域になってるのも魅力ですし。
*東に企業社宅があり、朝の日差しも少しだけ、西側に大きなバルコニー、夏は相当暑いだろう。お日様を無視した設計。気持ちが落ち込みそうだな。
**東側をバルコニーにした場合、窓を開けると横浜新道の騒音が気になるからやめたのかな。西側の鉄塔と電線も嫌だけどね。
***マンションが東側に立ってて西側は低層住宅になってるからです。地図を見れば一目瞭然ですが。地図上は横浜新道が近いように見えますが、実際に現地に行ってみると騒音どころかほとんど車の音は聞こえなくてかなり静かですよ。
****東側の社宅を訪ねたことがあります。東のベランダから横浜新道が見える階でした。確かに音はしてました。緊急車両が通るときはものすごい臨場感があると家主は言ってました。あの急な坂を登って、汲沢方面の戸建ての方がよいのか迷います。
*****地上部分ではほんと微かにサーという音が聞こえるレベルでしたが、上階に行くと音は聞こえるようになるみたいですね。社宅が完全に壁になるのでかなり音は減衰すると思いますが、どのくらいになるのかは難しいですね。社宅に知人がいるのなら、玄関出た廊下側でどのくらいの音になるかを確認すると参考になるのではないでしょうか。ただ、マンション前の道路の車の交通量はほとんど無いのでベランダ側のリビングなどはかなり静かになると思われます。



==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*

yokohama/645226/18-70

yokohama/645226/17
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