ヴェレーナグラン山手

2018年12月6日 (木) 10:21時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市中区千代崎町2丁目71番7（地番）
• 交通：

1. みなとみらい線「元町・中華街」駅徒歩12分
2. JR根岸線「山手」駅徒歩15分

• 総戸数：116戸(他に集会室、管理員室各1戸) (会員分譲住戸7戸含む)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成31年8月下旬予定
• 売主：三信住建株式会社
• 施工：株式会社大勝
• 管理：大和地所コミュニティライフ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• なんかヴェレーナらしくない凄そうなのがでてきたな。期待できそう。
• 駅遠の山手住所の横にもかかわらず坪２８０万くらい狙うつもりでしょうか。港の見える丘公園が徒歩６分だとかなり広域から注目されると踏んだか。
• マンション名は山手でも住所が千代崎町だから、資産性は弱いのでは。 千代崎町の住所になると、いきなり路線価も賃料も低くなっているので。
• デべが倒産した日本綜合地所ですね。 今は健全経営なのでしょうか？？
• 利便性に欠ける場所ながら結構グレード感のある造りです。山の手とは全国的に公共交通を必要としない方の住まう場所です。価格も９３００万円台まであるようですから、リセールを論じる人は買わないでしょう。問題は山手が好きな方と全国区の観光地にひかれる広域の方が１００世帯超集まるかどうかです。
• んー最近この辺マンション建ってないので難しいですが、 新築3LDKが4,000万円台～なら悪くはないのではないでしょうか？ 中区って一部（寿町とか）を除いて値崩れしにくいって言われてますし、その意味でこの辺であればリセールバリューもそれなりにあるのではないかなーと個人的にはおもいます。近くの本牧も、寂れはしましたがマンション価格はそこまで落ちていないらしいので。（友人談） ただ私自身は不動産のことはそこまで詳しくはないので、あくまでご参考までに・・。
  • 値段、場所、生活を考えた場合あまりお勧め出来ません。 リセールもない場所でこの価格、生活も不便。 新築で4000万円台安いとかでなく、売るとき大変と思います。 それなら、同じく駅まで歩けないけど、バス停が近いクリオ本牧の方が、 値段も安いし買い物も便利ではないかと思います。 山手で不便なのは、あたりまえですが、 山の上と山の下では全然、意味が違いますよ。
• いよいよ今週末は抽選です。人気の部屋は結構な倍率のようです。（2018/5/11）
• もう100戸以上売れてるようですが、正直ビックリです。昨今の駅近人気の市場の中で坂道の実質15分以上の物件がこの値段で売れるとは。いろいろな要因はあったのでしょうが、大和さんあっぱれです。本当に郊外が得意ですね。（2018/12/4)

【物件】

• 主人とモデルルームに行きましたが、とても魅力的な物件だと思います。 個人的には、これらの点が良かったです。

1. 周辺に公園が多く子供が普段から遊んでいる
2. 利用駅が元町中華街(始発)である
3. なだらかな坂道であり急な坂ではない
4. 閑静な住宅街であり夜間はとても静か
5. 休日にふらっと元町や山下公園に行ける
6. ゴミステーションが住宅地下に設置
7. 成約された方の多くがファミリー

交通

• 駅まで離れていますがバスとかってあるのでしょうか。
• 駅遠ですけど駅が元町中華街ですからね。いまや埼玉県まで直通であることを考慮すると客層は広いでしょう。今アド街でベイエリアの魅力を放送してます。ここが散歩距離ですから。
• 山手は不便極まりない。
• バス停遠い、駅遠い
• みなとみらい線の元町中華街までは坂道を登って下って、帰りはまた その逆です。駅までの徒歩時間がかかれてますがそんな時間ではたどり着かない のではないかと思います。 千代崎町のバス停までもそれなりに歩きますし、元町中華街までの バスもないんじゃないかな？山手駅までも結構距離ありますね。 住環境としては良いと思います。同じような雰囲気や住環境を希望するなら根岸森林公園側の高台の方が バス停も近いし、山手駅までもそれほど厳しい道はないですし 良いかもしれません。
• 雨の日は面倒です。どちらの駅までも歩いていくしかないですから。 買い物も同様です。車での送り迎えがあるならいい環境でしょう。
• 現地周辺を見ました。元町中華街にショートカットでいける 裏道はあるんでしょうかね？少し大回りして結構急な坂を上って下って しないといけない道しか発見できませんでした。
• 実際に元町駅まで歩いて見たっら、20分ぐらいかかりました。山を越えないといけなさそうですね
  • 概要にもありますが、駅最短ルートはアメリカ山公園にあるエレベーターにのることです。それでも平坦ではありません。この物件は駅徒歩ルートを語る必要はありません。誰もが知る不自由さですから。検討者にとっては他の要素が勝るかどうかです。
• 今日は実際に元町駅から現地まで歩いて行きましたが、15分かかりました。アップダウンがあって、ちょっと疲れました。
• 現地は閑静な住宅街だし、週末も静かなので良い場所だとは思いますが、やはり駅までは遠いですね。 早歩きでも10分以上はかかってしまう感じでした。途中、小学校の校庭を半周程度ぐるっと周らないといけないので、突っ切ることができれば少しは近くなるのに！と思いながら歩いていました。また、メインエントランスは本牧側を向いているので、元町・中華街から利用する人は、ほぼサブエントランスからの出入りになると思います。
• バス停すら近くにないのが痛い。
• 駅だって東横始発終点駅（始発なのは元町中華街駅で、ご指摘の通りみなとみらい線です。東横と直通なので東横と書きました）が使えるのはもちろん、京浜東北線の山手駅にもフラットで行けるし（自転車なら5分で到着、駅前駐輪場あり）、京浜東北線なら桜木町で乗り換えれば座って都内まで通勤出来るしで、個人的にはかなり便利に感じてますけどねえ…。
• バス停までは歩いて5分てところです。めちゃくちゃ近くはないですが、逆に5分では行けるので、これもそんなに困ってないです。
• 近隣住民の方に質問です。 駅までのルートのオススメはどれですか？ 雨の日や、行き先で変わりますが、ざっくり回答で結構です。 考えられるのは、

1. 元町・中華街まで歩き12分かチャリ 　雨や暑い日は辛いかな。
2. 本牧通りからバス 　これも雨の日は乗れない事も。
3. 山手駅まで歩きかチャリ
4. 北方小学校からバスで桜木町 　通勤時混みますか？
5. コルティーレ付近からもバスありますね。

• • どこへ行くかでも変わりますが。 元町中華街6番出口まで歩きですね。 チャリは… 登って下って登るか ぐるっと周るか 意外と遠いですね。
    • やはり元町ですか。12分は少し距離がありますが、環境の良い場所なので気にならないかも知れません。
• 駅前にある自転車置き場を利用したら通勤楽になりますでしょうか？ 自転車だと楽だなと思いつつ最短ルートからは遠回りになるので時間は短縮できなさそうだなと。
  • 坂を迂回するかどうかで大分違うと思いますが 坂なしで行くとなるとトンネルくぐって大通り出るルートですかね？ かなりの遠回りにはなりますね

構造・建物

• SIタイプがパースの手前の棟の妻住戸で、NRｒタイプは後ろの棟のセットバックのところでしょう。
• 施工が大勝とは・・・
• デベさんも山手の雰囲気を意識しているようで、いつもの黄色いハリボテのデザインではないようです。山手の雰囲気を壊さないか見ものです。
• 配置図をみると敷地の廻りが緑で囲まれ、駐輪場も建物内にあるようです。駐車場も地下ということで見えません。なかなかの高級マンションぽいです。
• モデルルームはパースに映っているガラスの多いタイプで素敵でした。私はかなり割安に思えました。全国どこでも「山手」というのはその名の通り不便な山の上なので価値を認める方と認めない方がいらっしゃると思いますが、ここは前者であれば検討に値する物件だと思います。
• 清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。 駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。
• 北側の棟の日当たりは悪いですか？
  • 北棟でも、南棟と15メーター離れているので全般的に大丈夫でしょう。しかし、西側の低層階だけは、西側斜面により午後早い時間から陰になるはずです。
• 北棟と南棟の間が15mって本当ですか？
  • 建物間隔は図面で分かります。15mあります。
• 天井高240cmは二重床・天井でも今時のマンションにしては最低基準と思いますが皆さまは気になりませんか？モデルルームを拝見した時、廊下やリビングの圧迫感を感じました、でも梁は上手く鏡を使って存在感をカバーして感心しました。設備もグランらしく中の上で揃えてあって、唯一ディスポーザー無しが欠点でした。全体的に浜田山と同じ位のグレードが欲しかった、
  • 天井の高さは部屋によって違うのでよく確認してください

共用施設

• 駐車場：84台(地上平置式：来客用1台、カーシェア用1台、屋内地下駐車場：平置式身障者用1台、機械式81台) 月額使用料：未定
• 自転車置場：232台 月額使用料：未定
• バイク置場：5台 月額使用料：未定
• 屋内地下駐車場が７０％超とは今時めずらしい。
  • 地下駐車場７０％は駅距離を考慮しても適切な台数と判断したとのことでした。機械式駐車場でありながらほとんどの車種に対応されているそうです。
• コンシェルジュは、他のマンションでの統計から利用が多い午後のみにするような話しを聞きました。想像では、住人からの要望があれば朝からにも変更可能でしょうけど、当然管理費は上がるでしょう。英語しか話せない人が何家族入るか？なので、英語対応は考えにくいかと。これも管理費に跳ね返るでしょうから。
  • 24時間対応でなさそうですね。 それだと販売のうりにならないですね。 途中でコンシェルジュ不要の声が・・・・でしょうですね。 本当のコンシェルジュがいると管理費が通常の倍位になりますからね。 住人思考のマンションでなく中途半端ですね。
  • 先ずは住人思考で管理費を下げる為に、午後だけに計画していると受け取りました。管理費アップを納得するなら、住人主導で変更すれば良いと思います。マンション管理は販売会社が最初は決めるでしょうけど、使い勝手が悪ければ変えていけば良いのではと思います。

設備・仕様

• ディスポーザーはありません。
• ベランダの手すり部分の壁は透明ですよね？あれは家の中まで見えてしまいそうで不安です。あそこについて何か聞いてます
  • ベランダのガラスはクリアーではなく、若干グレーがかった曇りガラス⁈なので中が丸見えというわけではないはずです。モデルルームにサンプルがあった気がしますがはっきりと覚えておりません。
• 外観が周囲にとてもマッチングしていてデザインがとても素敵です。内装もセレクトできますし、外観にマッチした素敵なしつらえです。カラーのセレクトは好みもありますが持ち込みの気にいった家具にも合わせることができますし、相談しながら新調することもでき夢が膨らみます。床の色があまり濃いと逆に日あたり次第では焼けてしまいそうです。ラグをひいたり加工した方がいいものなのか、開口部の広い窓だとそのあたりが気になります。

【オプション】

• ウォークインクローゼットにガラス戸を採用すると開放感はありますが、常に整理整頓が必要になりそうですね。 後からリフォームする事でコストを抑えられるのはよいアイデアだと思いました。 何も設備を追加するにはオプション一択という訳ではないんですね。

間取り

• 間取：2LDK～3LDK
• 面積：70.38m2～102.53m2
• 116戸のマンションで全て70㎡以上ですか。なかなか豪華で良いです。 ファミリーにはうってつけの広さですね。 100㎡以上の部屋はさすがに部屋数は少ないのでしょうけど。窓やバルコニーの形も凝ってて良いと思いました。 こういうところにコストが掛かってくるようになったのもマンションバブルの余波でしょうか。
• 収納スペースがすごくひろいなというのが第一印象。 無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。 玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので 家族が多くてもキチンと片付けられると思います。 主婦にとってはとても使いやすく、家事が楽だろうなと思いました。
• 収納は全戸にビッグウォークインクローゼットがついているようですが、 一般的なウォークインクローゼットよりも収納面積が広くなっています？ 写真を見ると棚やパイプが設置されていて細かい物も整理して収納できそうですね。
• ウォークインクローゼットってウォークインスペースが 収納できないから無駄なの気がつかない人って多いよな 同じ面積なら普通のクローゼットのほうが収納率高いね
• SBodプランって、プライベートガーデンの部分も専有使用権があるのでしょうか？ テラスとオープンエアデッキがあって、その先に三角形の土地がありました。 子供がいる人だったら、 そこで縄跳びの練習をしたり、テラス用のお砂場みたいなものをおいてあげたりするといいのかも
  • SEタイプは、リビングダイニングキッチンと、テラスとオープンエアリビングとガーデンを合わせて広さが ほとんど同じだなと思いました。 基本的に、リビングの延長みたいな感じで、オープンエアリビングを使う方法が提案されているので、 気候が良いときには、リビング自体を広く使うことができそう。

買い物・食事

• 買い物などは、しっかり歩く方も多いと思われますし、日常的に車を使用される方も多そうに思います。 坂もあり、横浜らしい暮らしのできる場所ではないかなと思います。
• 不便不便って意見多いですが、買い物はヒルマOK ストアsanwaの３つが、さらに足を伸ばせば本牧イオンも使えて、歩いて3分のとこにコンビニもあり、元町も徒歩圏内（10分程度）。

育児・教育

• 小学校や公園が近く、子育てしていく上での環境が整っているので ファミリー世代に大満足なマンションかもしれないです。
• ここは立地が素敵です。雙葉小学校、雙葉中学校・高等学校が近くにあります。お嬢様学校として有名なところですよね。 いとうあさこさんが卒業したのは東京の方でしょうか。 雙葉小学校、雙葉中学校・高等学校は、桜蔭中学・高校、女子学院中学・高校と並んで御三家と呼ばれているそうです。 東京の方が本家なのかもしれませんが、近くに名門があると地域としても格が上がる気がします。
• 私が通学してた頃は裏道は危ないので通らないように言われてました。暗めの時間はなるべく１人で下校しないようにとも。最近はどうなのでしょうか。痴漢に注意の看板は今もありますか。確かに便利ではないですが、大好きな場所です。
• 利便性ではない価値のある場所なのかもしれません。 駅近とか商業施設の近さとかに関わらず、人気の高い場所だと思います。 インターナショナルスクールや小中学校が近いので、お子さんがいらっしゃる方には良いのかな。

周辺環境・治安

• 用途地域・地区：第一種住居地域・第4種高度地区・緑化地域・山手地区景観風致保全要綱区域
• 環境はとっても良いですね。駅までのアクセスが気になります。
• 山手のあの雰囲気は他では得られない唯一無二のもの。なんでもかんでも便利か不便かだけでは、測れないよ。
• 横浜は今年度の住みたいまちナンバーワンに選ばれたとニュースで取り上げられていましたね。 利便性もよく、何でもそろうというところが選ばれた理由のようですが、 マンション価格や戸建価格も高揚していると、ニュースで放送していました。 ちょうどバブルの時期なのかしら。 中華街のあたりはまた横浜でも、特徴が違った雰囲気になっていますが、どちらかというと外国籍の方が多くなってくるのかしら。 マンションも外国籍の方が購入検討されている方もいらっしゃるのかな？
• 山手は高台と平地では雰囲気は全然違います。 この辺りは平地なのですごく高級な街並みかというとそうでもないですよ。 でも雰囲気の良い住宅街ではあります。
• 地元民としてはマンションに山手が付いていると見ちゃいますね。 やはり、住みたい山手はエリアですから。 生活環境はいいのですが、利便性に欠けるのですよね。 社長さんのように車通勤でお手伝いさんがいるようなライフスタイルなら、快適に過ごせると思いますけど。
• 現地は山手住所の隣ですけど、まぁ～山手といっていいと思います。これだけ大規模な建物は道１本挟んだら建てられないはずです。少し窪んだ地形で近隣にもあまり影響ないように計画していただいたのであとは素敵な雰囲気に造ってほしいです。
• 暗い時間だと帰り道こわくないですか？
  • 別に夜怖いということはないと思いますよ。まあ人通りが多いわけではないので 人通りが少ないのが怖いということであれば、怖いのかもしれませんが。
• 現地確認に行きました。毎日の通勤、買い物を考えると難しい立地かなと思いました。 専業主婦で旦那様は車通勤、お子様は近隣の学校、というようなファミリー向けでしょうか。共働き電車通勤のディンクスの我が家には向きませんね。環境が素晴らしいだけに残念です。
• 立地は悪くないと思うけど、山手町側がヨーロッパ風の穏やかさがあり、逆側には商店街があり、豪邸エリアと下町に挟まれてる面白さがあると思う
• なんだかんだ崖下のマンション。 営業さんは山手？感をだすが、 全然違うし、周辺は暗い感じなので私はパス。
• ギリギリ山手の保全区域内ということで、山手エリアということになるのでしょうね。
• 何より住環境は本当にいいですよ！ 閑静だし、山手の異国情緒あふれるエリアに散歩ですぐ行けますし。お気に入りなのは、山下公園とか大桟橋まで往復30〜40分くらいかけてゆっくりジョギング。贅沢な時間です。 by近隣住民
• 現地見て来ました！ ちょっとかなり、暗い感じのする場所ですね。 主観で申し訳ありませんが、全然山手感ないですね。 見下ろされてる感じで、この場所でこの値段ならがっかりですね。
  • 山手町と雰囲気が違うのは認めますが、 かなり暗い感じがするってのは偏見もいいところですよ。 普通の住宅街ですし、住宅街としては地価もそれなりです。 大規模再開発が入る予定の本牧埠頭にも歩いていける場所ですし、山手抜きにしても「生活不便な普通の郊外マンション」とは資産価値的は全然違うと思いますが。
• この丘の上にある本牧港が垣間見える高台の環境には圧倒されました。閑静な通り沿いにある低層マンションは品があり贅沢の極みですね。山手は文句なしの高級住宅地です。
• のマンション周辺を所轄署は神奈川県警山手警察署だと思いますが、山手署のサイトにこんなデータがありました。 https://www.police.pref.kanagawa.jp/ps/32ps/32mes/32mes1001_01.htm
• ロケーション： 駅から遠い、アップダウンがキツイ見る人もいるようですが、 ビアザケ通り⇒陣屋坂を通ればそれなりに緩やかなのと、歴史的建造物やハイカラな町並みを見ての出勤や帰宅は 楽しいものです。遠い以上に魅力のある通勤ルートであることは間違いないと思います。 ご友人を家に招待するのも楽しいでしょう。 確かに山の下にあるのかもしれませんが、サブエントランス側のブラフ積み挟んで上側は山手町ですし、 ショートカットできると通勤が楽になるであろう北方小学校は、元々キリンビール発祥の地、工場跡、 という歴史的場所でもあります。ロケーション、私は悪くないと思います。 千代崎町は、富裕層が住む邸宅もあれば、昔からお住まいの方もいるクロスオーバーな地域な印象。 一概に語れないと思います。実際周辺を散歩して確認することをオススメします。 気になるのはマンションエリア内にポツンと存在する自治会の事務所と山手町側にある１軒家です。 そのまま残るのでしょうか？？？
  • 敷地を見る限り買収出来なかった様ですね。
  • 自治会事務所は横浜市の土地のようです。簡単には一般に売らないでしょう。あの小さな土地を売ったところで横浜市の財政に寄与したいだろうし、自治会事務所の移転先を考えないとならないし。
  • 自治会館は公園に隣接していて条件の良い場所にあるので移転する可能性はほとんどないですね。 区画整理組合は区画整理事業が終われば、解散して無くなるのは自然なことです。 　自治会が統合とか解散しない限り変化は無いでしょう。
• 駅までの住宅街は夜間街灯などあるのでしょうか？昼間は行く機会がありますが夜間はあまり行く機会がない為、ご存知の方がいましたら教えて下さい。
  • 駅から家までの最短ルートにはお店自体がないですが、道も広いし、街灯沢山あるので気にするほどではないですよ。 北野小付近が気持ち街灯少ないかなと思う位です。

【災害】

• このマンションの立地は土砂災害警戒区域に指定されてますが、工事中に何か対策をしてもらえるのでしょうか？
  • 現地に行ったとき西側の斜面に鉄骨を打ち込んで工事をしていましたよ。多分それが対策工事ではないでしょうか。
• ここのマンション、山の下ですので、大雨降ったら山の上から大量に流れ込んで来ますよね。
  • 大丈夫です。流れ込んだ水はそのまま下に流れていきます。ここは山の中腹ですから。
    • マンション崖の下じゃないのですか？ 山の上からマンションの敷地に流れるでしょ。 建築現場みてますか？ 絶壁の下ですよ。

周辺施設

• 近所は小さい公園ならありますよ。 休みの日は朝早くから子供たちが遊んでいます。
• キリンなんとか公園もありましたね。

その他

掲示板

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