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ローレルコート大井町

Name: ローレルコート大井町
Brand: 近鉄不動産株式会社
Rating: 4.666666666666667 (6 reviews)
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==物件概要==
[[File:ローレルコート大井町　外観1.png|350px|thumb|ローレルコート大井町　外観1|alt=ローレルコート大井町　外観1]]
[[File:ローレルコート大井町　外観2.png|350px|thumb|ローレルコート大井町　外観2|alt=ローレルコート大井町　外観2]]
*所在地：[[東京都]][[品川区]]二葉一丁目477番11（地番）
*交通：
#東急[[大井町線]] 「下神明」駅 徒歩3分 
#[[京浜東北線]] 「大井町」駅 徒歩10分 
#東京臨海高速鉄道[[りんかい線]] 「大井町」駅 徒歩10分 
#[[横須賀線]] 「西大井」駅 徒歩11分
*総戸数：56戸
*構造、建物階数：RC造地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年10月
*売主：近鉄不動産株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理：株式会社 長谷工コミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*なんぼだろーかねー。330くらいからあるのかね？
**坪単価はスミフ大井町～パークホームズ品川大井程度でしょう。70平米なら7000万後半～8000万とか。強気に来ると思います。駅近ですしね。ホームページもまるで高級マンションのような見せ方をしています。スミフの客を引き込む戦略のようですね。 
***スミフ大井町の坪単価が最も低い部屋で370ちょい。 そこから少し差し引いたとしても350ってことはないと思うので、70平米超の3LDKで7後半は切らないでしょう。 下神明からにはなりますが駅3分ですしね。370を割ってくる可能性がそもそもあるかどうかかと思っています。 パークホームズ品川大井なんてあんなに駅から遠いのに強気で来てますしね。 
****シティタワー大井町は正直思っていたよりもお安めでしたが、ここがそれと同等というのはランドマーク感や、大井町駅からの徒歩分数を鑑みると私は考えにくいです。下神明から3分は大井町から4分にはどうしても劣りますよね。下神明から結局大井町に出ることが多いわけですし。 これで、ここが7千万円台後半ですとか言われてしまうと、だったらシティタワー大井町にしますね。 他の方が書かれているパークホームズ品川大井の値付けは私としては論外です。あれではシティタワー大井町からお客さんを剥がせないでしょう。
*****私もパークホームズ品川大井の値付けが下手すぎるので文字通り【論外】でいいと思います。プラウド、パークハウス、シティヒルトップ、ラヴィアンの中古あたりより格下かと思いますので平均348の最安325くらいのイメージかと思います。
******早速話題になっている価格は、私は3LDK 70平米超で、ここで7500は許容できないです、というか、それならばすみふ大井町にします。すみふ大井町も3LDKで7000台からありますと言うためだけに、7990とか7980を出すようで、それは戦略価格と見るとしても、8000台前半なら普通に3LDKありますが、例えばそこと600～700の差しかないなら厳しいですね。
*シティタワー大井町とほとんど同じ価格設定になっていますよね。ひどすぎる・・。こんな値付けで売れるんでしょうか？びっくりです。
**シティタワーの方では免震構造に加えて飛行機用の騒音に備えて防音対策等も行うとことでしたが、ここはどうなんでしょうかね？値段がほぼ変わらないとのことなので将来のことも考えると気になりますね。
***シティータワーは品川区から補助金を受けているので例えば省エネ等級5や防音対策も万全とのことです。こちらはそういったものもない上に土地の取得費用がかさんだので相応の仕様なんでしょう…。
****窓は防音レベルでT2のものを採用しているそうです。ちなみにシティタワーはT3もしくはT4。飛行機もうるさい上に、隣が小中学校のグラウンドなので、子どもの声や部活動の音が苦手な方は辛いでしょうね。  
*施工が長谷工なんですよねぇ…
*価格が高いんでしょうか。もし、ここを見ていて指摘がその通りだと、値下がりしたり、キャンペーンで〇万円支援キャンペーンがあったりするのかと思いました。
*私は3駅5路線使える立地はいいと思いました。ただ、他の下神明駅マンションがもっと安いなら・・・と思います。大井町までは徒歩10分ですし。 
**もちろん誰にとっても安い方がいいに決まっている中、感じ方は人それぞれでしょうけど、駅近であれだけ閑静な場所も稀有だと思います。作りもハイサッシ×アウトフレームは部屋が広く感じられそうでいいですよね。相応の、つまり強気な価格で出す理由は十分あるような気がします。すみふとは違って50数戸さばければいいんですもんね。「買える人だけどうぞ」でも十分営業できる物件かと思います。
***でも、長谷工なんですよね～～どうしてもソコが引っかかってしまうので私は見送るつもりです。クオリティが伴っているなら強気価格でも結構ですが、長谷工はダメでしょう。
****長谷工は確かにネガ要素ですね。。。 ただ、かといって売る側が「長谷工に造ってもらったので、安くしなきゃ」とするかというと、そうはしない気がします。 サイト見ると、デザイナーとかも名前出てますし、そっちを前面に出して「高くてもおかしくないよ」な雰囲気を醸し出してるように感じます。 いくらでしょうねぇ。。。
*早く価格が知りたいところですが、資料送付も遅れているというのは値付けが難儀してるんでしょうか。坪320だと相当お買い得ですね。私は350を割れば御の字かなと見ていますが、さてどうでしょう？
**日当たりが1番悪いようなパンダ部屋で350くらいじゃないでしょうか
*事前説明会にいかれたかたで価格情報をご存知の方、教えていただけますでしょうか？
**平均370～80程度だったと記憶してます
***最低価格物件が6000万で最高価格物件で1億越の予定のようです。
****本日事前説明会に参加しました。 価格 2LDK55平米7000万弱～最高価格3LDK1億前後でした。 タワーに仕様、立地劣るにも関わらず 同等の価格帯だったらタワーを買うという気持ちになりました。
*****それでも売れちゃうんですよね～。大井町きてますね。
*うーん、ローレルコートも決して悪い物件じゃないけど、やっぱりちょっと強気すぎだね、設定が。
*東急線沿いで駅近、大井町も徒歩圏内という立地は良いと思います。でも良いと思えるのはその点だけ。 他の方も書かれていますが、騒音（防音対策）、治安、耐震性、学区、内装、そして営業さん。どれを取っても、ここに住みたいと思えませんでした。残念ですが。 特に内装は安っぽくて驚きました。恥ずかしくて人をお招きできないレベルですね。 感覚としては3LDKで5000万?6000万ほどが適正価格かなと思いますが、これでシティタワーと同等なんて信じられません。  
*ここってそんなに高いんでしょうか？70m2 3ldk 8,000くらいからでしょうか？
**正式には決まってませんが、そのぐらいの価格帯になるそうです。 
***たかいですねー…。まぁ長期販売で値引きしながら売るんでしょうね。施工会社も聞いたことないですし。
*MRに行きました。 確か75平米で9500万ほどでした。 階数が上の方はそれ以上、下の方は9000万前半です。 70平米くらいの部屋は角部屋は9000万円台だそうです。部屋によっては8000万円台もあったかと思います。 シティタワーと価格帯、坪単価が同じイメージだと感じました。
**いやー高いですね！長谷工物件で内装もチープでこの値段とは…。これで売れてしまってるのであれば恐ろしいですね。
***そうですね。 実際に売れているのでしょうか？ 販売スケジュールはどんな感じなんですかね？ その辺の情報があまりないですね。
*第1期抽選が終わったみたいですね。こちらはどのくらい決まったんでしょうか？
**抽選になるほどの申し込みがあったのですか・・・？
*周辺の環境が静かでいいなと思い検討していますが、とにかく高いですよね。今後、価格が下がる可能性はありそうでしょうか？
**一次は順調だそう。下がらず完売でしょ
***第1期1次は順調だったんですね。2次はどの程度販売するのでしょうか？
****一次は20、二次はホームページでに出てるけど20、これ売れたら7割近く完売
*****1期2次の販売戸数は4戸と発表ありましたね。こちらは1期1次で残ったものなのでしょうか？となると、1期1次で16戸販売というこちになるので販売は順調のようですね。
******二次は一次で抽選落ちで、かつ他の部屋でもこの物件が欲しい人の為に新しい部屋を出す救済の意味合いが強いので、一次は完売かと。一次が残ってたら、先着順で出すのが通例です。
*私も立地がとても好きです。下神明とはいえ駅から徒歩３分は便利ですし、大井町の利便性や今後の発展期待なども享受しつつ静かな環境、公園や学校なども近くにあるので、価格が少し高いとは思いますが、頑張ろうかなって思います。
*最初にモデルルームに行った時に聞いた価格よりは決定価格を下げてきたので、検討対象かな？と思っています。さすがに最初想定した価格だと全然売れなかったんでしょうね。
**そうなんですか。第1期でMR行って高かったのであっさり検討を辞めましたが、いくら位に下がったのですか？ それはそうと、1期1次と2次で20戸って好調と言えるんでしょうか？竣工まで1年切ったタイミングで50戸以上売れ残っているってことですよね。 価格次第でしょうが、第2期以降は苦戦しそうですね・・・
***ホームページによると総戸数は56ですよ。
****24/56 売れたという事みたいです。まあまあ順調という感じなんじゃないでしょうか。
*****71平米くらいで、8400万円(4階） くらいでしたよ。 2階ですと、8000万円程度のようです。 いずれも角部屋ではありません。
******タワーが値上がったせいで割安感が出て来ましたね 
*

==交通==
*ここを買った場合、みなさんは大井町まで歩きますか、それとも下神明駅を利用されますか？
*ここは下神明ではありますが徒歩3分、プチターミナル駅の大井町に10分で便利です。
*


==構造・建物==
[[File:ローレルコート大井町　エントランス.png|350px|thumb|ローレルコート大井町　エントランス|alt=ローレルコート大井町　エントランス]]
*建ぺい率：70%
*容積率：200%（全面道路幅員により174%）
*敷地面積：2,279.67m2
*建築面積：1292.08m2
*建築延床面積：4,563.63m2

*ここは外廊下ですか？ 
**外廊下ですね
*ここのマンションの間取り見ると柱が異常に細いのですが耐震性は大丈夫なのでしようかね。
**事前案内会で耐震性などの地震対策について訊いてみましたが、ふわっとした曖昧な答えしか返ってきませんでした（苦笑） 地盤は割としっかりしているので～ いや、耐震免震ではなくフツーの建て方なんですが～ 備蓄は用意する予定なので大丈夫です！！！ ・・・不安ですよねえ。 
*天井高は2.45とそこまで高くありませんが、天井の梁も出ていなくとてもスッキリしていて、窓のサッシが2.2のハイサッシなので開放感があります(個人差はあると思うのでモデルルームでチェックしてください)。もちろん二重天井・二重床です。
*

==共用施設==
[[File:ローレルコート大井町　中庭.png|350px|thumb|ローレルコート大井町　中庭|alt=ローレルコート大井町　中庭]]
*駐車場：7台（平置き6台、身障者用1台）
**使用料（月額）32,000円
*駐輪場：112台（2段ラック式100台、平置き12台）
**使用料（月額）200円〜400円
*バイク置場：5台
**使用料（月額）3,000円

*車必須の方は駐車場が平置き6台ぐらいしかありません(自分は必要ないのできにしません)。なおシャッターとかではなくチェーンゲートです。 
*豪華な共有設備などはありません。それをマイナスとみるかプラスとみるかはお任せします。外廊下でディスポーザーなし(良く必須とかいう方はいますが、自分は現在賃貸で、そんなものはなく不自由してません)。これらのおかげ？で管理費は比較的安価です(具体的な数字は営業の方に問い合わせてください)。 
*


==設備・仕様==
*グレードは高いんですか？素人にはよく分からなくて。。。検討してるんですが、迷ってしまっているので、教えていただければ幸いです。
**グレードは良くないと思いますよ。。。モデルルーム見た限りでは。外装の玄関周りと小さな中庭モドキはおしゃれだなとは思いましたが、肝心の内装がチープで目も当てられませんでした。外装の壁も黄色って、ふた昔前くらいに流行った建物みたいだし・・・。 
*今更気づいたんですが、こちら外廊下に面してる窓は可変ルーバーじゃなさそうですね。小さい事かもしれませんが、残念。
**窓際にルーバーは付いてないですが、ちょっと離れた所に何か目隠しらしきモノがあるようですよ。。
***縦向きの格子です。
*

==間取り==
*マンションデザインがちらりと見えますが、全体的に隣とベランダが接してない部屋になるんですかね。ベランダにいるとお隣の音が意外と聞こえてくることもあるので、こういう形状だと一定のプライバシー性が保たれて良いと思います。 
**いわゆる雁行設計というやつですね。隣とベランダが接していないのは確かにいいですが、難点がひとつ。コストに跳ねます。この物件の場合、雁行にすることで角部屋感が出るわけでもなさそうなので、個人的にはそのぶんコスパ悪くなっちゃうかなと思っています。
*部屋自体はオーソドックスな田の字間取りではあるものの、完全にアウトポール設計で変な凹凸がなくキレイなので家具などは配置しやすくなります。収納も割と豊富なのでプラスです。バルコニーも半透明の手すりなので、プライバシーを保ちつつ、明るさも十分確保できます。
*南も西側の住戸も3階ぐらいから抜けもある(全部屋ではないので、自己判断でお願いします)。下の階でも圧迫感は少ないと思います。
*窓が大きめですが、日当たりはいかがでしょうか？ 目の前にマンションがあったり、日当たりが悪かったりしませんかね。 結露も気になりますが、やはり大きめの窓があると外から家が丸見えにならないか心配に思います。
**建設現場の通ったことありますが、陽当たりは総じて良好と思われます。ほとんどの部屋が南東か南西向きです。南東と南西向きの部屋の前には大きなマンションはないので、そこまで視線を気にしなくても良いと思いますよ。
*



==買い物・食事==
*アトレ大井町2　約800m・徒歩10分
**地域最大級を誇る「TSUTAYA」や、世界基準のピッツァとワインをバールスタイルで楽しめるイタリアンレストラン、自家製珈琲・インポート食品を揃える「カルディコーヒーファーム」など高感度なお店が揃っています。
*アトレ大井町1　約880m・徒歩11分
**駅中央口改札からそのまま行ける「デリフランス」と「成城石井」で、ベーカリー＆夕飯の食材を。2～4階にはブティックや「無印良品」「ロフト」「ユニクロ」等の人気ショップが。5階には書店、6階は幅広い食が楽しめるレストラン街です。
*阪急大井町ガーデン　約740m・徒歩10分
**関西の有名テナントが多数入る「食品館」、レストラン街やゴルフ・テニススクール、温泉・サウナ等でリフレッシュできる「おふろの王様」などが揃う複合施設です。
*イトーヨーカドー大井町店　約670m・徒歩9分
**全8フロアによる大型スーパーマーケット。食料品だけではなく、日用品、衣類からCD、「銀座コージーコーナー」等の専門店も。ネットスーパーにも対応しています。
*ヤマダ電機LABI品川大井町　約990m・徒歩13分
*



==育児・教育==
*'''品川区立豊葉の杜学園'''
**教育活動が存分に発揮できる最新鋭の設備を備えた小中一貫校として、平成28年4月開校。少人数指導や習熟度別指導、週1時間増による授業時間数の確保など、熱心な教育活動を行っています。
*'''二葉すこやか園'''
**二葉幼稚園内の園舎内に二葉つぼみ保育園を開設。幼稚園と保育園が連携し、0歳から就学前までの乳幼児期に一貫した保育・教育を行う幼保一体施設です。
*'''すまいるスクール豊葉の杜学園'''
**国の施策である「放課後子ども総合プラン」に基づき、指導員や地域の方々も関わるなかで、遊びや宿題、勉強会などを取組む施設。学校とも連携し、総合的に子どもを見守ります。

*近辺に小中一貫校がありますから、子供がいらっしゃる方は近くに学校があるのは良い点ですね。 ところで、小中一貫校のメリットってどんなことがあげられるのでしょうか？ 自分は小、中と別のところに通いましたから、一貫校の良さがいまいちよくわかりません。 ここは放課後の子どもプランという学童のような施設も併設されているようですね。 働くママとしては心強いのかな。 小さい時から同じような子たちと育っていくという点では良いですが、いじめがあった時の逃げ場がなさそうという部分はデメリットになってくるのかなという気がします。 
**中高一貫校といっても中学受験をする方も結構いらっしゃるんでしょうね。ここは同じ場所にもあるからか制服も小学校の途中で変わるようですね。
***小学校の話が出ていたり、小中一貫校が近くにあるということなので ファミリーの方が多いのかしら。 小中一貫校って今一メリットというのがわからないですが子どもたちにとっては小学校から中学校へ移り変わる時に人間関係をまた造っていくストレスというのがないのかもしれないですね。 そういうのもまた面白いといえば面白いのだけれども。
*立地も良く、ファミリー層にも注目されそうなマンションだと思いますが、 周辺に保育園はいくつかあるのでしょうか。 保育園があっても定員割れが起こるのも今や珍しくないそうなので、 複数の施設があると安心ですね。

*'''教育先進区'''
**品川区は、小中一貫教育や教科担任制、小学校からの英語教育導入などの先駆け的存在。「市民科」など独自の授業も行っています。
*'''学校選択制'''
**通学区域外の学校への入学を希望する場合は、選択・申請をすることができます。小学校は「荏原東ブロック」に位置する豊葉の杜学園の他に、上神明小学校、旗台小学校、戸越小学校、源氏前小学校、宮前小学校、大原小学校から選択可能。中学校は区内全公立中学校より選択・申請が可能です。※受入枠を超えた場合は抽選となります。
*'''一時保育'''
**区立保育園全園で保護者事情のため保育できない場合に一時保育を実施するなど、出産や病気、また短時間就労型保育など、さまざまな保育を実施しています。
*'''まもるっち'''
**区内小学生を対象にGPS機能付緊急通報装置が配布し、緊急通報時には区民協力者で子どもの安全を見守ります。
*'''子どもすこやか医療費助成'''
**中学３年生までの児童が医療機関等で診療を受けた場合、保険診療補自己負担分を品川区が助成します。
*

==周辺環境・治安==
*大井町線や横須賀線の音がどの程度なのかが気になります
**どちらも線路から離れてますよ。
*建設中の現地を見てきました。場所的には華は無いですが、フツーの、本当にフツーの、いや、ちょっと微妙な感じに包まれる所でした。 
*この場所は歩いて見ましたが、大井町線の電車の音がかなりします。皆さんは気にならないのでしょうか？
*立地が良いですしね。子育て環境も悪くないということならファミリーさんから人気出そうです。
*高台の住宅とありますが、周辺は坂が多いんですか？
**坂はあるといえばありますね。駅までは登り坂ですし。高台といっても駅に近い方はここより高いですし、そんな高台な感じはありませんよ。 
*ここは周辺の道路が狭いですねー。車を使うのはちと緊張するかな。
*下神明駅や物件現地周辺の静かな住宅街の雰囲気と、徒歩10分で買い物便利な大井町駅周りの雰囲気が両方あるのはいいと思うんだよなぁ
*駅も近いですし、間取りも非常にシンプルな感じでとても良さそうな印象があります。外廊下らしいので、そこが気になるところでしょうか。 
*ここの近くの家は古い家が多く、今にも潰れそうな家とかありますね。道路の幅もすごいせまいです。
*下神明の辺りは、空家やなんかにホームレスが居座っていて治安が悪いそうですね。子どもや女性は夕方以降1人で歩かないほうが良さそうです。 
*この辺りの治安と言いますか、雰囲気はどのような感じでしょうか。 夜帰ってきた時の人通り、雰囲気などが気になります。 駅から少し離れている分、人通りが少なく夜道が暗いイメージがあるため、 このへんの環境が気になります。
**夜歩いて見ました。 たしかに寂しい雰囲気はありました。 夜は車通りも少なく、すごく静かな場所でした。 日によっては21時までらしいですが、目の前の学校でフットサルとかやってるみたいです。 ナイターが点灯するので明るく感じるんでしょうかね？
***このあたりは完全に住宅街なので、夜は暗いけど治安が悪い感じはないかな。ちょっと歩けばすぐに交番もありますしね。
****夜に関しては自分の帰宅時間に行ってみるのは大切になってくるかもしれないですね。 夜と言っても19時頃と21時頃と24時を回るくらいじゃ全然同じ場所でも違ってくるので、自分の帰宅時間帯というのがポイントになってくると思うのです。 でも比較的この辺りは落ち着いている印象がありますよね。特に治安は悪くなさそうな感じではあります。当然、基本的な防犯対策は施さないといけないけれど。
*羽田空港新ルートの影響はどんな感じで捉えたら良いのでしょうか？
**マンション自体は比較的新飛行ルートから離れてるので、それほど心配される必要はないと思いますよ。
*品川区の浸水ハザードマップを見ても緩やかな坂になってる、高台の上なので懸念はありません。地盤に関しても強固な地盤(支持層)が比較的浅い所にあるので、直接基礎で建てられるので地震には強い方と思われます(この規模のマンションで免震なんかにすると膨大な価格になります)。
*静かな住宅街(第一種住居地域)で、公園、学校、区役所、図書館やスーパーある近くにあり、子育や老後を過ごすには良さそうな環境です。スーパーやドラッグストアも駅とは逆方向ですが4分以内。 
*周りの環境チェックですが、街灯の数、道幅、近所の戸建ての状態や雰囲気、車の交通量、周りの家のゴミの出しマナー、タバコのポイ捨てや落書きの有無、コンビニでたむろする人及び商品展開、下神明駅の設備やトイレのキレイさなどをチェックしましたが特に気になる点は個人的にありませんでした。下神明駅からは女性でも夜遅く安心して帰れると思います。大井町からは商店街に方を通れば人通りもあるので問題ありません(注:補助26号線のあたりは夜人通りは少ないです)。 
*





==周辺施設==
*品川区役所　約400m・徒歩5分
*豊葉の杜学園温水プール
**学校活動で利用しない時間帯や曜日には、地域の方々に温水プールが一般開放されています。
*荏原第五地域センター
**住民票や印鑑登録などの各種手続きが行えます。
*しながわ中央公園　約240m・徒歩3分
*戸越公園　約650m・徒歩9分
*


==その他==
*



==掲示板==
*[ ]

23ku/620419/13-178
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