ロイヤルシーズン西麻布

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[[File:ロイヤルシーズン西麻布 外観CG.png|400px|thumb|ロイヤルシーズン西麻布 外観CG|alt=ロイヤルシーズン西麻布 外観]]
==物件概要==
[[File:ロイヤルシーズン西麻布　外観.png|350px|thumb|ロイヤルシーズン西麻布　外観|alt=ロイヤルシーズン西麻布 外観]]
*所在地：[[東京都]][[港区]]西麻布3丁目19番22、22番5（地番）
*交通：
#東京メトロ[[日比谷線]] 「六本木」駅 徒歩8分 （1C出口6:00～24:30、6:00～24:20［土休日］）・徒歩10分（1a出口）
#東京メトロ[[日比谷線]] 「広尾」駅 徒歩9分 
#都営[[大江戸線]] 「六本木」駅 徒歩12分 （3番出口4:50～24:40）・徒歩13分（5番出口）
*総戸数：42戸（他に管理事務室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上8階建て（建築基準法上は地上5階、地下3階建て）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年4月9日
*売主：株式会社末長組、株式会社末長企画
*施工：株式会社末長組
*管理：東洋グリーン建物株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*まだコンセプトぐらいしか発表されていないですが、 ものすごくゴージャスな物件として作っていこうという風に考えているのでしょうか。 末永組が手がけたマンションを見ていくと、 高級住宅地に建てている高級物件がメインなのだなと思いまして。 そこから察するに、なんとなく使われる設備や仕様などは想像できるなぁと思いました。 ここだと広尾も六本木も至近距離ではないにしても普通に歩いていけるし、 賃貸需要も大きそう。
*6月に公式サイトがオープンしていますが、ずっと資料請求のみの状態が続いています。物件概要では、10月下旬に販売開始予定ということになっていました。もうその時期に入っていますがモデルルームも特に案内がないという状態なので、もう少し先に伸びてしまう状態になってしまうのでしょうか。まだまだ建物の竣工自体は先ですので急ぐこともないのでしょうけれど、どういうことなのかなと思いました。
*入居時期が平成30年10月下旬。 あと1年弱ということなんですが、あまり販売は急いでいないのか。売り時をはかっている可能性もあるのか…？なかなかに読めないです。 わかりやすく投資用にも良さそうな立地なのですが。 詳細も全くわからない。
*もう少しで販売開始でしょうか。公式サイト物件概要を見ると12月中旬販売開始という言葉がありました。モデルルームがあるのは知らなかったです…。来場予約のボタンがホームページ上になかったものですから。実際に行かれた方は、資料請求して、そのときに案内があったりしたのかしら。場所柄、誰にでも売れるというカンジのお値段じゃないでしょうし。
**資料請求している人向けにまずは声をかけているような状態になっているのかもしれないですね。パッと見た感じなんですが、駐車場の台数が少なめなのかなぁという感じがしましたここだと車を持つ人もそこそこおられるのではないか、と思うのです 
*意外だったのは１DKの部屋が有ったこと。賃貸用にするにしても、この西麻布という立地でだと安くは貸し出せないですがどれくらいの利回りを見込んでいるのでしょう。
*どの駅にも行きやすい距離なので賃貸だと家賃はそれなりに高くなるのですかね。 相場だといくら位なのでしょう？ しかしプランがなかなか出ませんね。今この状態だと詳細が出るのは年明けかなあ。 マンション外観からすると151.43平米は最上階で1フロア1邸といったところでしょうか。 贅沢で良いですね。価格帯も参考までに知りたいです。
*このあたりだったら坪600位かと
**80m2で15000万円。坪単価600超えおめでとうございます
***西麻布で600は高すぎる。
****高くても@500～550
*公式サイトでマンションを上から見下ろしたCGを見ると、ルーフバルコニーつきの部屋があるようですが、4戸のみでしょうか。 （部屋で言うと601、701、702、801号室ですか？） 専有面積も他の住戸よりも広そうですが、これらの間取りはまだ公開されていないのですか？
*傾斜地故に半地下住戸があったり、いびつな間取りが多いなど課題がある物件ではあるが六本木ヒルズ徒歩圏の立地には一定の価値があると思う。現在の出し値は明らかに割高だが、価格の見直しがあれば悪くないかも。 
*西向き住戸の３Fは、となりの壁が迫っているようですが、日あたりはどうでしょうか？価格は坪500万を切っているので、高くないような気もしますがいかがでしょうか？
*1憶払って壁見て暮らすっていうのもなんだかなぁ。麻布に住んでること意外自慢するポイントがないTMさんみたいだと思われたらなんか癪。
*内装拝見しましたが、非常に高級感があり印象が良かったです。場所も申し分ないですし、外国人の需要も高そうですね。買えるならば買いたいものですが、、、 
*現在の販売状況では 『5戸・7,900万円～15,500万円・1LDK～3LDK・48.40m2～79.32m2』でした。ファミリーだと1億以上はしてしまいます。買えるものなら買いたいですよね。。。
**残りは5戸になってるのですか？割と早いですね、、、
*価格が高いという以外、ケチをつける点が見当たらないですね。
*リセール価値どの程度ありますかね。悪くなさそうな気もしますが。
*立地は本当に最高だと思います。 駅が近いので、どこへもサッと出かけることができますし、 ほんと、住めるものであればと思っている人が多いはずですが この価格帯はなかなか厳しいのも現実。 ただ、即入居できる段階でも値引きがないのは売れると自信があるからでしょう。 ほぼ売れている状況でもあり、完売は時間の問題なのかなと思いました。 
*完工売りで値引き無しなのですね。西麻布だから売れるって事なのかな。あと何戸ありますかね。
**完成後販売だったんですね？ 売れるという自信があるからこその売り方だと思います。 資産として見るというのはよくわからないのですが、このあたりだったら、住まなくなっても貸し出せば店子はいそうな印象。 いいお値段するだけあり、標準でも設備はかなりグレードは高めで揃えているのかな。 
***青田売りって、建設中に販売して、竣工と同時に引き渡して代金を回収するってのが売る側の目論見。 ただ、戸数が小さい物件だと別にモデルルーム作ると一戸当たりのコストがかさむってことで、ここみたいに完成売りってケースが多い。 いずれの場合も売る側の都合。売れるという自信とは別の話。完成売りで時間がかかってるケースもある。
*1番上って数億するみたいで、どんな人が買ってるんでしょうね
*斜面地地下室マンションだね。末長組お得意のパターン。地下室マンションって地下部分は容積率不算入なので、戸数を水増しできる。この価格が妥当かどうかは検証しないと。
*世田谷区では地下の独立住戸は条例で禁止されている。港区で同じ条例ができたらここは既存不適格。リセール気にしている人はそのリスクを考えておかないと
*部屋見せてもらったけど、設備はかなり良かったよ。場所も良いしね。もう少し坂の上だったらと思うくらいかな。ブランド力は確かに低いから売るのは時間かかるかもね。
*全くノーチェックでしたが、こちらは竣工済みのマンションなのですね。物件概要でおおよその価格帯はつかめますが、部屋毎の価格はモデルルームでしか教えていただけないのかな？6階から上は広いタイプの部屋になっていますが、プレミアムタイプでもう売れてしまったのでしょうか？
**上の方は2億越えらしく、先行して販売したそうですよ。。。ロイヤルシーズンって聞いた事無かったけど、最近は都心でやってんだね。檜町公園ってかなり高いんだろうな。


==交通==


==構造・建物==
[[File:ロイヤルシーズン西麻布　エントランス.png|350px|thumb|ロイヤルシーズン西麻布　エントランス]]
*敷地面積：1103.89m2
*建築面積：660.80m2
*建築延床面積：4,390.00m2
*最上階、緑が見えました。これは植栽として最初からあるものでしょうか？それとも、自分たちで植えるものでしょうか？ マンション全体の図で、エントランスや駐車場近くに植栽があるようでしたが、最上階、その下の階も植栽があると緑を見ながら生活できていいように思います。 デザインあで、こういったマンションやビルに緑を植える（デザインする？）職業があると知りました。このマンションもそんな人が手掛けているんでしょうか。そう考えると面白いですね。 
*坂沿いにある低い部分がメインエントランスで、そこが地下一階という形になるかは確認していませんが、住戸はエントランスより上の階になるのでお部屋は地下にはあたらないと思います。
*マンションの構造はどうなっているのでしょうか。構造もそうだし、土地に傾斜があるのはわかったんですが、 盛り土をしてあるのかそれとも掘り下げているのかどちらなんでしょうね。 模型みたいなものだとそのあたりは再現されているでしょうから それを見ての判断にはなりそう。 
*構造がよくわからないので、グーグルのストリートビューを見ました ルーマニア大使館の斜め前のコインパーキングだった場所にあたるところが、エントランスができるのでしょうか？段差があって、その上もマンションの土地になりますよ、ということで、基本的には、その上の段の部分に建物ができていく、と。 段差の上の方にもサブエントランスがあると便利かもしれませんね。
**上の方にもサブエントランスありますよ。もう少し安かったら買いたいです。
*HPの色味が、新築のマンションにしては確かにすごく抑えられている印象ですね。おそらく窓が特徴的なので、ライトアップしたときの方が映えるから、というのがあるのかもしれないなと思いました。どれもライトアップしたCGばかりで、しかもとてもきれいだなと思いますし…。昼間にどういう感じなのかというのは、マンションギャラリー等で確認できるのかな？


==共用施設==
[[File:ロイヤルシーズン西麻布　エントランスロビー.png|350px|thumb|ロイヤルシーズン西麻布　エントランスロビー]]
*駐車場：14台
**月額使用料：47,000円~56,000円
*駐輪場：45台
**月額使用料：下段400円、上段300円
*バイク置場：3台
**月額使用料：5,000円
*エントランスの脇から車が出てきているので、屋内の駐車場になるという形になってくるのでしょうか。それならそれでとてもいいと思います。 …特にこの季節、屋外の駐車場はしんどいです。日よけを付けていても、車自体が温まってしまっているので、大変ですよ。 屋内ならば直射日光がないのでまだ良いです。


==設備・仕様==
*無垢なる住空間っていう言葉があって、なんぞや？と思ったんですが、、、無垢材がフローリングや建具に使われているとありました 無垢材っていいところは自然の風合い。年月が経過するに連れ、味わいが増すところにあるかと思われます。 ただ、自然の味わいがある上に、伸縮はあると聞きます。 反ったりとかそういうこともここの場合も起こりうるのでしょうか。
*モデルルームの写真はプレミアムタイプで、参考写真は実際の物とは異なる、 エレガントタイプとノーブルタイプは仕様が異なると書いてありますが、 トイレや洗面所の仕様はかなり違っていますか？ 折角なら今残っているエレガントとノーブルの写真を掲載して いただけると嬉しいです。
**参考写真の方は、お高い方が掲載されているということなんでしょうか。そのほうが見栄えが良いですし。 その他に関しては、 MRに行けば、写真などで確認できるのでしょうか。 実際に確認しないと なんとも言えないですよね。あと、オプションでの選択肢がどの程度あるのかというのも。
***もう完成しているのでオプションの選択肢はないですよ。 


==間取り==
*間取り 1DK～3LDK 
*住戸専有面積 34.87m2～151.43m2 
*なんというか…結構極端な感じ？それともバリエーションが多いという感じ？ 物件概要から引っ張ってきたんですが、 メインはどちらかというちコンパクトなタイプが メインになってくるのかなと思いました。 １DKなんて特に賃貸にするには良さそうな感じ。 お高いのだろうか。
*こちらもいろんな角度からの窓があり採光を考えているなと感じます 
*階段状になっていて、その部分がルーフバルコニーになっているようです。規約にもよりますが、子供のビニールプールはできるでしょうか？BBQは煙があるので禁止のところも多いようです。ルーフバルコニーにハンモックをつけてお昼寝したり、テントを出してグランピング気分を味わったりするのも楽しそうに思います。 プランは、PやN、O、J、Mはリンクがなくて見ることができません。B、D、E、F、G、Hは間取りあります。資料請求したら教えてくれるでしょうか。 また、最上階をそもそも分譲しない住戸もあるので、もしかすると大家さんのオーナーズルームなのかもしれないです。 
**ルーバルのところで、子供のようのプールができるのはいいなぁと思いました。 毎日暑いんでね… ただ気をつけないといけないとするならば、 子供がキャーキャー騒ぎすぎないよにしないと、ということ。 結構子供の声って響きます。 あと足音！
***立地的に子供がいる人は住まないような気もしますが、、、ただ、大人でもルーバルがあるとホムパで使ったりして、お酒が入ってしまうと声が大きくなったりしちゃうんで、そういうのは年齢関係なく気をつけないといけないでしょう。 これは、集合住宅で暮らすならば、守っていかなければならないマナーの一つではあるかと思います。 せっかくだから、お互いに気分良く暮らしていきたいものです。 
****ルーフバルコニーの使い道で盛りあがっていますね。朝の番組でも紹介されていましたが子どもの遊び場所としては安全でいいですね。芝生マットをひいたり、ちょっとした遊具をおいたりもできそう。流しそうめんやちょっとしたバーベキューも可能なものでしょうか。 家の中での焼き肉は匂いや煙の汚れなど気になるので外でできたら嬉しいですが火器の使用のルールがあるかもしれませんね。
*****マンションの場合は、火気は共用部分ではできなくて、ルーバルやふつうのバルコニーは、専有使用権がある共用部なので、やっぱり火は使えません。 ホットプレートくらいだったら大丈夫だと思います。でも匂いが強く出るものは、避けるのが無難かもしれませんね。 ふつうにご飯をバルコニーに運んできて食べるだけでも気分は盛り上がります。
*都内のビジネスマンにとってはこのあたりを生活圏にする方もいるでしょう。ＨＰのＣＧも少し暗めなのが気になります。低層階の日あたりは心配があるので確認が必要なのかもいｓれません。せっかく窓があちこちに配置された戸建を感じさせる物件なので上層階をねらいたいところです。コンパクトな２ＬＤＫもありますが１ＬＤＫも50m2台や２ＬＤＫも70m2台、３ＬＤＫで広めのお風呂の設置などゆとりのある間取りも需要があるように思います。


==買い物・食事==




==育児・教育==
*立地的に子供が多いエリアです。 西麻布の中でも3丁目は、4丁目ほど高級住宅街ではないものの、元々スラム街的な雰囲気だった2丁目とは違い、中級?高級住宅街です… 特に最近は、集合住宅が増えたので、 （因みにこのマンションの隣はパークハウス麻布笄町です...） 笄公園やさくら坂公園等の遊具の多い近隣の公園の土日の混雑具合は凄いです。遊具の少ない青山公園も場所の取り合いです。このエリアの子供は有栖川公園でも遊びます。 みこころ幼稚園や若葉会幼稚園や港区立西麻布保育園や複数のインターナショナルスクールも近くにあり、その他にも麻布山幼稚園やインターナショナルスクールのバス停も近くにあります。 朝は幼稚舎や聖心や青学の小学生たちも歩いており、笄小学校の学区域内でもあるので、笄小の子も歩いています。 特に笄小学校に通われている方は、笄小学校が白金小や青南小よりも上だと思っていることが多々あります…


==周辺環境・治安==
*幹線道路からも少しあるのでうるさくもなさそうですがどうでしょうか
*西麻布はむかしから陸の孤島と言われてきた。
*地下3階が気になる。西麻布は低地だから浸水や漏水したら管理費で改修工事することになると管理費値上げか怖い。
**現地は崖地で、地下三階といっても、高い位置にあるエントランスからカウントした場合で、低い方から見ると、実質一階のはず 
***西麻布でも4丁目や2丁目を通る笄川（暗渠）からも離れているし、立地的にも、浸水するほどの低地でもない。 大使館が多いエリアで、郊外と比較して、インフラのスペック（停電のしやすさや道路の雨水の処理能力等）が違うし、外苑西通りのキャパも大きいので、エリア的に特に浸水や漏水しやすいということは、ないのでは？ 建物の設計や施工や管理的には不明だが…
*怪しい店が多いですね。
*地形、場所がわるい。
*まわりが建物で囲まれてしまって基本的に旗地ですよね。駅から坂を10分以上歩くのもマイナスかな。
*日比谷駅の六本木駅の一番近い出入り口は、始発から終電まで開ききっているというわけではないのですね。とは言え、この時間だったら、普通に使う分には特に困ることもなさそう。土日だからと言って閉まってしまうわけではないのですよね？徒歩8分だったら、歩きで言っても負担になる、というほどではないので良いのではないでしょうか。 
*現地いきました。緩い坂だけど雪で固まったら滑って危ないから買わない。
*この西麻布は六本木駅、ヒルズにアクセスしやすい点、裏玄関が閑静な住宅地に面している点で高級感が感じられ、小学校も近いので良い場所だとは思う。 坂も赤坂と比べるとだいぶ緩やか。 西麻布の中では4丁目が高級住宅地だけど、この3丁目という立地が一番便利で高級住宅地感を維持できている。 価格は、どうなのでしょう。 もう少し坂の上の方だと嬉しいのですけど。
*都心からのアクセスが楽に行えて、通勤や通学にも適していそうですね。バスのアクセスも自由自在で、利便性の高い立地環境だと思います。車での移動に関してもスムーズに行えるのでしょうか。
*目の前の坂は一方通行の道路でテレ朝通りに出ます。 六本木周辺は時間帯によって渋滞になり、 けやき坂や六本木交差点に入ると渋滞につかまりやすいです。 そこを避けて通れば移動しやすいと思いますよ。
*土地の形がわるいからだめなんだなと感じました。
**土地の形は確かに不思議な形をしているかも。まあ、真四角な土地というのもなかなかないものなんですが… 傾斜地ですが、うまくその点は対応しているように感じられます。 裏側からみたデザイン画もあったんですが、 サブエントランス的なものも設けられているのかな？ 表から見た印象と裏から見た印象は全然異なりますね。
***土地の形ですが、平面的に見た時よりも、立体的に見たときにどうなっているのだろう？という感じはしました。 土地の中で結構高低差があります。 エントランスがある低い部分が１階の扱いになるのでしょうか？ そこが１階じゃないならば 地下扱いになってしまうところが出てきてしまいます。
****かなり複雑な形をしているなと思いますが、 日当たりがあまり良い感じじゃなさそうな１階部分は、駐車場とかエントランスなどになっているので、 そういう点では、物件自体はよいところに作られているんだなと思いました。 駐輪場も屋内にできるという感じでいいのですよね？
*比較的このあたりは静かなのかな。首都高からはそこまで距離は離れていないにしても、間にたくさん建物もあるので、個々のマンションまではダイレクトでの影響はないんじゃないかと思われます。 一方通行の道路であれば 車が混み合ってしまってうるさいということもないわけですので そのあたりでも静かに暮らすことができてよいのでは。
*見張らし悪くてすぐいやになりそう。
*ここは六本木に繋がる抜け道の交通量が多くてメッチャうるさいし危ないですよ。夜のタクシー多くて前の敷地の駐車場に入るクラクションおしつづけて人柄も悪かったですね。
*六本木駅と広尾駅のちょうど真ん中あたりに位置しているようですが、広尾駅の方が若干近いのかな。六本木駅だと大江戸線と日比谷線両方の路線が利用できるので、そちらの駅の方が利便性としては上ですね。どちらを利用するかは職場によるでしょうけど、広尾駅の方が人が少ないので行きやすいかもしれません。 
*前を通りましたが、良い場所にありますね
**場所はいいよね。六本木も広尾も徒歩圏内の高台。私には予算オーバーなので新築では買えませんが。


==周辺施設==




==その他==




==掲示板==
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