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ロイヤルガーデン松縄パークロード

Name: ロイヤルガーデン松縄パークロード
Brand: 株式会社和田コーポレーション
Rating: 3.5 (4 reviews)

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==物件概要==
*所在地：[[香川県]][[高松市]]松縄町49-1、49-12（地番）
*交通：
#「トキワテニス前」バス停から 徒歩6分（ことでんバス）
#[[四国エリア/高松琴平電鉄/琴平線|琴平線]]「栗林公園」駅 徒歩17分
*総戸数：84戸（管理事務室を除く）
*構造、建物階数：地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年12月下旬予定
*売主：株式会社和田コーポレーション
*施工：前田建設工業株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*ここ数年のＲＧは15階建てと立体駐車場ばかりで個性がなくなってしまったように思います。
*修繕積立金が安すぎる。値上げが目に見えている。過去物件の実状を聞く必要がある。アルファステイツは少しロイヤルガーデンより修繕積立金高いけれど、10年目になって急に足りなくなるといって値上げの提案がでてきた。ロイヤルはそれより低く設定してるから、当初売りやすいように無理な金額にしてる。
**まだ未確定になってるけど、他のロイヤルガーデンから推測。おそらく5000円前後。
***最近はどこも当初の修繕費安くしてますね。せめて1万円ぐらいからにしとけば値上げも緩やかに済むんですが、デベロッパーはそんなこと考えないですよね。 
****ここの修繕積立金はまだ未定になっていますが、他のロイヤルガーデンを見ると意図的に分譲時の修繕積立金を安く設定しているように感じ、将来どんどん値上げされそうでちょっと怖い感じがします。ある程度の築年数が経ったロイヤルガーデンにお住いの方はいかがですか。また、ロイヤルガーデンのホームページは情報公開がとても不十分だと思います。
*****ロイヤルガーデンは、合人社計画研究所ばかり管理会社に指名しているが、これだけ販売棟数も増えてきているのだから、自社グループで管理会社を持っても良いのではないだろうか。それとも売るだけ売って、アフターフォローに関わりたくない（面倒だ）から、独立系の管理会社に任せているのだろうか。いずれにしても、中長期的に維持管理費がかかり易い設備（機械式駐車場やタワーパーキング）を有しているところが多いので、修繕積立金なども十分に蓄えておかなければ将来的な値上げは避けて通れないのではないか。
******管理会社によっても異なるので、一概には言えないのですが、入居のタイミングで長期修繕計画（案）が示され、 その中に向こう30年程度の修繕積立金シミュレーションや値上げのタイミング（一時徴収金があればそれも）なんかも併せて示されると思います。 ただ、第1期の役員さんたちは何かとバタバタしている（＆新築なので初期の施行不良以外に目立った修繕がない）ことから、当面先送りされ、だいたい5期目くらいから修繕積立金をどうするのか、15年目前後に予定される大規模修繕をどうするのかという議論が始まるパターンが多いです。最初から修繕積立金の額を上げておくというのも一つの考え方ではあるのですが、入居時に修繕積立金基金を一括徴収したり、引っ越しに伴い家具・家電の買い替えなど大きなライフイベントがあり、お金を使うケースが多いでしょうから、過度な負担にならないよう調整しているという面も少なからずあると思います。 もちろん、販売側にとっても見た目の積立金や管理費が安い方が売りやすいという事情があるでしょうが。。。 マンションの場合、管理が価値を左右すると言っても過言ではありませんから、管理組合の構成員が密なコミュニケーションを築いて、自らの資産を自らが守るというスタンスをしっかり共有することが大事です。修繕積立金を上げられない云々は、それらの視点が構成員に欠けているからでしょうね。反対者を説得できる材料をそろえておくことが肝要かと思います。



==交通==
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==構造・建物==
*


==共用施設==
*比較的中心部から離れてる地域なのにタワー式立体駐車場なのが気になります。
**地価が高いのでそのせいでしょうか？松縄に建っている２つのRGもタワーパーキングですね。ただ今回は結構大きなマンションなので土地はある気がするんですが、どうなんでしょうね？
***タワー式駐車場になった理由としては､ここの物件の容積率が高松市中心部の商業地域並に容積率があるから比較的大型物件になったのでは?容積率フルで使うのはマンション業界では当たり前です。ちなみにこの物件の容積率は390%になります。
*駐車場は全戸分あるようです。まあこの立地で駐車場なかったらさすがに売れないですよね。 
*84戸、15階建でエレベーターが1基というのは日常的に不便そうですね。
**朝の通勤・通学の時間帯はエレベーター待ちになりそうですね。エレベーターは、イニシャルコストもさることながら、ランニングコストが結構掛かるので、必要最低限にしがちですけど、それでも５０戸に１基くらいは設置して欲しいですね。 
***さすがに2基ないと上層階の人はいらいらしますよ。分譲価格はやはり安いですね。各住戸10万値上げしてもう1基つければいいのにと思います。
****84戸で15階なら普通はエレベーター2基つかないよｗ。16階以上になると消防法かなんかで非常用エレベーターを含めた2基は付けなきゃだめらしいけど15階建てなら100戸以上ないと厳しいんじゃない？
*****「普通は・・・」ってところが難しいところで、何を以って「普通」とするかだと思います。 売る側からすれば、分譲価格を上げないため（安く見せる）には、余計な設備は極力付けない方が賢明ですから、84戸なら1基で十分という判断になるのも理解できます。逆に、買う側（住む側）からしたら、日常生活な訳ですから朝の慌しい時間帯の1分、2分というのが貴重に思える方も少なくないのではないでしょうか。 要は、売る側の論理と住む側の論理、どちらの立場を優先してマンションの設計をしているか、ということになる訳で、そこら辺はまだまだ改善の余地があるのではないかな、と個人的には思っています。
******安い分仕方ないですね。コスパ重視のロイヤルガーデンですから。スケールメリットを活かした共用部もありませんし。ですがやはり高層階に住みたいならおすすめはできませんね。
*******そうなんですよね。集会室はおろか、エントランスにソファすらないようなロイヤルガーデンですから、分譲マンションとはいえ、昔の公団住宅を小奇麗にしたくらいの感覚でいないとダメでしょうね。サーパス昭和町一丁目を買った友人に聞いたら、入居後に住民の顔合わせを兼ねた食事会があったそうです。食事会云々はともかく、そういった住民目線の企画や催しを考えてくれるデベロッパーの姿勢にゆとりを感じます。 



==設備・仕様==
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==間取り==
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==買い物・食事==
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==育児・教育==
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==周辺環境・治安==
*大通りに面しているからうるさくないかな？
**静かではないですよね。そして時間によったら出にくくて入りにくいかも。立地はいいと思います


==周辺施設==
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==その他==
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==掲示板==
*[ ]

hiroshima/620135/0-33

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