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レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS

Name: レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS
Brand: 株式会社タカラレーベン
Rating: 4.666666666666667 (3 reviews)
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==物件概要==
[[File:レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS　外観完成予想CG.png|350px|thumb|レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS　外観完成予想CG|alt=レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS　外観完成予想CG]]
*所在地：[[埼玉県]][[さいたま市]][[北区]]土呂町二丁目21番3、5（地番）
*交通：[[東北本線]] 「土呂」駅 徒歩4分
*総戸数：27戸（他、管理事務室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年09月
*売主：株式会社タカラレーベン、アートランド株式会社
*施工：山田建設株式会社
*管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*レーベン2つとプレシス、それにサンクレイドル。 全部駅徒歩4分以内。 土呂駅圏はちょっとしたマンション戦争ですね。 もうちょっと大手、財閥系とまでいかなくても準大手クラスのマンションが欲しいところです。
**やすいからね
*世帯数が少ないから管理費とかが高そうだね
*管理費多少高くてもエレベータ待ちがないし、1フロア3戸だろうからプライバシー保てるし、住み心地はいいと思うよ。
*こっちも高いでしょーね
*いよいよ遣り方が始まりましたね。狭い敷地ですけど、世帯が少なくて良いですね。花火もよく見えそうだし。ただ、いくらになるか。。。。
*4500万円
*レーベンは4000万を切らないのでは？
**それが、なかなか売れない理由の一つですよね。 この辺だと、駐車場付の建売戸建てとマンションの価格差が少ないので、金額が選択理由になりにくいんです。RCの堅牢性や集合住宅の利便性、眺望などマンションだからこそのアピールが見えない売り方していますよね。 販売業者名のブランド力に重点を置くような人は、当然地名のブランドも気にするだろうから土呂なんかで買わないのではと思ってしまいます。
*1丁目もなかなか売れないのにこっちもやるのでしょうか？
*レーベンだからまた荒れるんだろうな。
*東南角の74m2見ると高くなる気しかしない。ディライトより上いくのでは？
*これはいいね。 10階建て27戸だとエレベーター待ちのストレスゼロ。 全部ファミリータイプだからライフスタイルが似た家族が集まる。 日当たりも良さそう。間取りもまあまあ。 
*角部屋最上階で5000万ちょっと越えくらいかな？
**角部屋最上階で6000万円前後でしょう。一丁目の実績があるのでかなり強気でくると思います。
***こっちは一番広い部屋で74.09m2ですから最上階でも５千万台半ばかと。6千万出せる人は新都心に行っちゃいますよ。
****確かに6000万円はオーバーかもしれませをが、ひょとしたら5000万円後半ぐらいまでいっちゃうかも？
*****一丁目と同基準とすると5500ってところじゃないでしょうか
******1丁目のほうはステラタウンなど生活利便性が売り、こちらは盆栽町・大宮公園など環境が売り。値段的には同程度でしょう。マンションの売れ行きも鈍ってるし、強気では来ないと思いますよ。
*ホームページ見ると大宮駅周辺のことばかりで土呂のことは1ミリも触れてない。これってどうよ？
*今年の9月竣工なのに販売するのおそくないですか。
**ディライトのほうの見通しが立つまでギリギリ遅らせたのでは？あっちが目玉部屋1戸を残してほぼ完売になったからこっちの販売を開始。
*総戸数が少ないのは避けたいなと思っていましたが 大規模マンションもご近所付き合いが大変だと聞くので これくらいがちょうど良いのかもしれません。 気になるのは修繕積立の負担や自治会のことでしょうか。 空き家が増えた場合など、修繕積立って負担は増えるものでしょうか? 
**管理組合の役員の順番が回ってくる頻度は高いでしょうね。 理事長、副理事長、会計、監事の4役として6～7年に1回まわってきます。 賃貸に出してる部屋は役員にならないので、実態だと5年に1回という感じでしょうか。 修繕積立金の滞納は最終手段として専有部分の差し押さえ売却という手段まであります。 とりあえずさいたま市内の駅4分のマンションですから、そういう事態は起こりにくいでしょうね。
*修繕積立金の月額も検討段階でチェックしておくべき点のひとつだと思います。いずれ値上がりしていくのが一般的らしいので、その値上げ計画というのもあるらしく、聞けば教えてもらえるのだとか。価格がまだ出ていませんが、駅から徒歩４分の好立地、どれだけのお値段になるのでしょうか。27戸すべてが3LDKというのも駅近にしては希少な気がします。ファミリー層が多くなるでしょうか。
**逆に子なしカップルやシングルはほぼゼロなのでは？30代の子ども1人か2人のファミリーが中心層かと思われます。
*一番高い部屋で5000万円半ばでしょうか。でも西口と違って立地が今一なのでもう少し安くなるかも。
*この物件も5000万切ればすぐ売れると思いますが、下手したら5000万後半出して来そうですよね。近隣の土地単価が、坪150万程度なのでマンションのメリットは大きいかと。
**私はこの物件を検討中ですが、5000前半なら別によいと思ってます。5000をボーダーとか考えている人が検討する物件ではないのでは。確かに大宮より北ですが、土呂までならそこまで割高に感じません。本郷や植竹だと高いかなーって思ってしまいます。おそらく、そこそこ余裕がある人が買うのでは。一丁目のように。
***土呂駅周辺は普通に公示地価も高いですよ。安いと思う理由がよくわからない。
*駅力を考えるとで5000万払うなら大宮、新都心、浦和で6000万払ったほうが賢明ですよね
*先週末マンションギャラリー行った人いますか？値段はすぐ教えてくれましたか？
**希望を言えば匂わせてくれますよ。
***高いわ 
****ギャラリー行ってきましたよ。前回と全く一緒です。新しくギャラリーを作ると、その分金額を入れなければならないと営業さんが言ってましたが、全く間取りが違くて想像すら出来ません
*27戸しかないのでそんなにお金をかけずとも売れると思っているのでしょうね。
*土呂駅西口　徒歩１０分弱の所(土呂町１丁目)に、一戸建て(狭小住宅／新築)が　5700万円位で販売中。そっちも、一応　検討してみれば。


==交通==
*でも、徒歩4分で土呂駅。徒8分で野田線の大宮公園駅。大宮駅でもチャリで15分。大宮駅以南で人身あると、京浜、高崎、宇都宮線全部が止まるから、埼京や新幹線に逃げ道ある土呂って意外に貴重では。宮原だと大宮駅から通すぎるし。


==構造・建物==
[[File:レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS　エントランス完成予想CG.png|350px|thumb|レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS　エントランス完成予想CG|alt=レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS　エントランス完成予想CG]]
[[File:レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS　エントランスホール完成予想CG.png|350px|thumb|レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS　エントランスホール完成予想CG|alt=レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS　エントランスホール完成予想CG]]
*今、コンクリート打設してるけど、ポンプ車からパイプを電線の間通してます。監視や誘導人員が少なくてヒヤヒヤしますが、問題ないのでしょうか。 土地に余裕が無さすぎる為に、そのようにせざるを得ないと思いますが、今後住み続けるなかで度々それが問題となるのではないかと少し心配です。
*前から気になってたんですけど、この物件のような塔状のマンションって、一階と最上階で柱の必要寸法が大分違いますよね。そうなると、上に行くにつれて部屋の有効面積は広くなるんですか？それとも、不公平にならないように、一階の柱型に合わせて最上階はフカすんですか？他の物件で営業に聞いたら分からないと言われました。
**一般論ですが、ふかすのが普通です。各階の壁材や建具のサイズを均一にしないと手間とコストがかかりますからね。スケルトンリフォームする時に梁や柱が細くなって部屋が広くなることが多いです。
***ということは、将来的にリフォームするとき、上に行くにつれて部屋を広く使えるってことですか？規約で制限されたりするんですかね。まぁ、フカし部分に防音処理出来たり、色々と出来そうですね
****国土交通省が作った「マンション標準管理規約」では「天井、床および壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする」と規定されてます。リフォームの時はふかした部分を撤去可能ですが、上下左右との防音には気をつけたいですね。


==共用施設==
*駐車場：9台（平置8台 約2.5m×5.0m、車椅子使用者優先1台 約3.5m×6.0m）
*駐輪場：54台（2段式51台、平置き3台）
*バイク置き場：4台
*ずいぶんリッチなエントランスホールですね。なんかお値段がとっても高そう。


==設備・仕様==
*レーベンの水はうまいよ
*こちらは24時間ゴミ出しOKですか？


==間取り==
*間取：3LDK 
*面積：64.84平米～74.09平米（MB面積含む） 
*ブライトコーナー、いいですね。明るくて冬は暖かそう。住まいは日当たりが一番だと思います。
**ブライトコーナーの分バルコニーが狭い。北側バルコニーがあるとはいえ洗濯物を外干しする家庭だとぎりぎり。
***北側バルは物干し竿付くのかな？物は言いようで実際は室外機置き場なのをバルコニーって言ってるだけなのではと不安に感じます。 ブライトコーナー横のバルコニーも、避難ハッチが床に付いてるかもだし、隔て板前にはそもそも物を置けない決まりだと思うし、バルコニーとしての機能性がファミリータイプの想定をしているのか疑問に思うところも個人的に多少あります。
****確かに角部屋のバルコニーは狭いですね。 ただ、最近はバルコニーの洗濯物の干し方や位置を規約で色々制限することが多いですよね。さらに外観を重視する住人の方が多い物件では、洗濯物を沢山干すのはみっともないから止めてくれって言われたという話も聞きました。 ブライトコーナーはその辺を気を遣わずに使えるのではと思い興味があります。窓掃除が大変そうですが。。
*****こういうFIX窓って定期的に管理費で業者が清掃すると聞いたことがあります。 各個人で拭こうとすると危険ですよね。 その分、管理費が高くなるかも知れませんが。
******パースから見ると腰部分がFixで上部は引違いみたいですね。引違いなら大きく開くからワイパー使えば、外も掃除できるかな。でも、下はすぐ歩道だし危ないですね。 子供が身を乗り出さないよう安全対策も気になります。 でも開放感は最高でしょうね。想像するだけでワクワクします。
*******間取り図を見ると真ん中部分が引き違いで、その左右に押し出し窓のように思います。 開放感と通風は抜群ですが、引き違いが重なる部分とか押し出しの表側の部分って手が届きづらいんですよね。今の住まいでも苦労してます。 こちらは窓の高さもありそうなので自分で拭くのはちょと危険かなと。 販売が始まったらガラス拭きの方針について確認しようと思ってます。
*全戸南向きがいいですね。花火大会もまじかに見られそうですし。戸建てではそこら辺が享受できませんから。


==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*ここ小学校は近いけど中学校はかなり遠いですね。
**確か中学校は選択学区じゃないですか？土呂中と植竹中、北中の。北中は違うかな？ 


==周辺環境・治安==
*用途地域：近隣商業地域、準防火地域
*真南向きで前面道路だから、将来的に安心なのがいい。
*このあたりもずいぶんと環境が改善されたように感じます。 非常に住みやすく、個人的にも好きな場所です。 あとは、のどかにゆっくり住みたいです。 乗換などが困らなければ最高なんですけどね。
*このポジションだと宇都宮線が止まった時に大宮公園駅へ逃げられるのがいいね。 休みの日に散歩するのも気持ちいい環境。 その分、買い物の利便性は少し下がるけど。
*昨夜は遅い時間に宇都宮線が止まったけど、東武利用で楽勝だった。この立地はいいね。盆栽村隣接は自慢にもなる。
**土呂駅東口の盆栽町に昔から住んでる方は、隣接している土呂町住人に関しは、全く相手にしていません。 土呂2丁目在住ですが、 「ここは、盆栽町じゃないわよね？」 と母の世代から何度言われたことか（笑） でも、静かな環境が、気に入って住み続けています。
***でも、土呂二丁目と盆栽町が隣接する部分は、土地の坪単価はほとんど変わらないですよ。盆栽町の桜通りの西側はむしろ植竹町価格で安いですし、土呂駅側の水路沿いも同じく安いです。 盆栽町で高級なのは、かえで、けやき、もみじ通り沿いだけです。 その辺は、土地も広い家が多いですし。 それ以外の場所は、30坪の敷地に建て売りで4000万切るのがざらです。
****そうなんですね。駅近の土呂2丁目が便利なので、住み続けてました。町名のブランド力、また、それにこだわる方は、盆栽町に住み続けている感じなのでしょうかね。
*****まあ埼玉なんですけどね。
*道路にちっかー！ですね。近隣に配慮すると仕方ないか。でも、北側駐車場は車が痛まなくてよいかな？
**本当に南側ギリギリですね。駅東側では最高層となる10階建てなので北側に配慮したのでしょう。でも、もうちょっと余裕があってもよかったですね。
*距離アプリで計測したら、ここから東武の大宮公園駅まで800mくらいですね。徒歩10分前後だから物件概要に載せたらいいのに。
*地元向けですね、知らない人からしたら土呂？ってなりますね。
**大宮土呂って書いてあるから皆さん大宮だと思ってるんじゃないですか。
*現地見ましたけど隣は畑でしたよ。
**隣は畑というか家庭菜園っぽいですね。借りられるなら入居後にうちも借りたいです。


==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*

saitama/634012/114
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