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ル・サンク小石川後楽園

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[文京区]]小石川二丁目3番1（地番）
*交通：
#東京メトロ[[首都圏エリア/東京メトロ/南北線|南北線]] 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
#都営[[首都圏エリア/都営地下鉄/三田線|三田線]] 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
#都営[[大江戸線]] 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
*総戸数：107戸
*構造、建物階数：地上8階 地下2階建（実質、地上9階 地下1階建相当）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年12月下旬予定
*売主：株式会社NIPPO/神鋼不動産株式会社
*施工：安藤・間 



==価格・コスト・販売時状況==
【予想】
*2年近く前にこのマンションの裏に土地が出て、購入を検討したものです。場所は最高だったので真剣に検討しましたが、このマンションが建つことで断念しました。その際図面も当時のもので確認しましたが、かなりのバリエーションがありましたし、とにかく場所がいいのでお勧めですね。私は違うマンションを購入しましたが、恐らくかなりの価格帯になることが予想されますね…。
*物件価格は平均坪380-400万くらいですかね。それ以上だと苦戦するでしょうから。
**多分そんな感じだと思いますよ。 最近は区内の売り物件、特に区役所近辺の便が良い所で、ファミリーで住めるマンションが少ないです。デベとしては売り急ぐ必要がないので、一般論としてはもっと単価を上げてくる可能性もあります。ただ、この物件は面積が広く、グロスが結構な額になるので、結論として坪380万～400万円くらいになるのではないかと思います。
*億を超える部屋だらけと予想します。買うならオリンピック後というのもありでしょうね。どうせバブルはいつかはじけますし。 
*いずれにせよ相場以上で割高なことは間違いないですが、この立地はそんなに出るものではないので、それを加味して許容できるかですね。
【価格】
*最上階のお値段が出ました。２５０００万～３００００万ぐらいで、高過ぎませんか？
*行ってきました。3階で80平米で1億超。いったい誰が買うんだろう。。 ほとんどの部屋が9000万は超えてる。 そんなに価値ある？
*平均でも坪400万でした。。。この土地にこだわりはないので、撤退します。
**立川程度で坪330万なんだから、坪400万でも妥当という気がする。まあ、今は買い時ではないのでしょう。
*８階の1LDK、東向で南からの陽射しは無し、55.49平米で7000～7500万円(坪430前後)になってました。 
*中層階以下は、坪４００以下ってことですか？
*5階(実質3階？)南西角で、97.71平米13000～14000万円でした。
【モデルルーム】
*とっても残念な物件だと思いました。モデルルームは１００平米のものですが、それだと仕様も異なるし、オプションだらけで現実的にも考えることができない。価格が高いだけで、後々、損しそうな気がします。小石川、かつ、このエリアにどうしても住みたいと思うだけが購入する物件かなと
*モデルルームを見に行ったのですが、昨今のモデルルームと異なり、キッズルームも用意されていないのです。子供がいて大変でした。。あまり話に参加できず、夫に託せざるを得ない状況。この物件は、あまりファミリーを意識していないのかなと思いました。もっとも、販売戦略的に同じ年代を同時間になるように操作しているのでしょうが。。そういった点も見え透いていて、気分が悪かったです。わたし的には、外面の良いマンションになるかもしれませんが、中は使い勝手が悪そうに思えます。
*個人的にパンフレットのイメージは良い。ただ、確かにモデルルームは意味なさそうですね。私も内装はいまいちと感じました。 
【検討者】
*いまはどこも値段が高い。ある意味、買い時ではないかもしれません。じゃいつ買うの？買う理由も明確なので悩みどころです。場所は気に入ってます。
**買いたい時が買い時かと。ただ、プチバブルが早めに消えそうな気がしていて、悩みます。人口は減少傾向なので、部屋数は供給過剰。もうちょっと、様子見かな。
***これからオリンピックに向けてはまだバブルだと思いますよ。その後一気にはじけるかもしれないけど‥。
【販売時状況】
*物件概要に、高度地区についての表示がされてないのは不適切です．
*もともと既存不適格で販売することが決まっていて、今回の変更で現法規への適合を目指しているわけではないはずです。ただし、既存不適格といっても容積オーバーではなく建て替えても面積が確保できるので、安値放出はありえないと思いますよ。 
*1期販売決まりましたね。74戸って凄いですね。
*本日、申込みをしてきました。既にほとんどの部屋が埋まっていて正直、驚きました。第一希望の部屋が既に申込み済みだったので、第二希望の部屋に申込みました。第2期の販売で価格を上げる見通しと営業の方がおっしゃっていたので、購入を考えている方は早めに動かれた方がいいかもしれませんね。
*全体に下階のほうから売れてますが、ハナレ付きの部屋は残り一戸だけと 理想的展開でしょうか。
*一期完売でしたね！ 
*完売しましたね
*エントランスゲート変更するそうです
*工事止まりましたね
*引渡し延期になりましたね
*一回目の説明会が終わりましたね
【コスト】
*エレベーター4台、エスカレーター、コンシェルジュ付きですから、管理費も相当高いでしょうね。月3万以上かも。
*価格もこのご時世に乗ってきている金額なのはもちろんだけど、あの充実した共用施設やエレベーター等の維持費を考えると管理費がものすごいことになりそう。
*冷静に考えると管理費が異様に高いよね。エスカレーターや常駐管理で1.5倍・・・。計算したら一番狭い場所の5980万の部屋でも頭金1000万・35年ローンパターンで+1200万の差ですね。7500前後の新築物件（もちろん常駐なし・エスカレーターなし。頭金1000万）で管理費が通常の値段と月額の支払い総額は同じですな。 
*修繕積立金も異様に高い！6年目～倍の額を払う事になります。 
#１～5年（120円/m2） 
#6～10年（240円/m2） 
#11～20年（360円/m2） 
#20～30年（480円/m2）
*管理費と積立金は、平均的には1平米当たりそれぞれ200円と100円（当初）くらいです。ここはそれぞれ330円と120円なので、特に管理費が割高ですね。スケールメリットはあっても、エスカレーター2基、エレベーター4基（でしたっけ？）なので、ランニングコストがかさむのでしょう。
*固定資産税は70平米台で30万くらいと聞きました。庶民の私はそれで断念しました。維持費以外は良い物件でした。
【建築確認審査請求】
*購入者も傍聴するほうがいいんじゃない？ 
　http://m-fujiwara.net/2015/08/21/ 

*負ける事はほぼ100%ないと思います。仮に負けたとしても物件購入時に数千万を補償するという内容が含まれていたはずです。
*東京都建築審査会で執行停止が認められました。 
　http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/

*すでに一ヶ月工事停止してるとすると、竣工時期がずれそうですが、契約者は、待たされ損ということですか？
**てゆうか、外観（構造物）は既に完成してますよ。なんなら明日、写真撮ってきましょうか。
*リンク先を見ましたが、建築確認処分の執行停止が決定しただけで、明示的に工事をやめろとは書いていないのですが、その辺はどうなのでしょうか。
*東京都建築審査会で初の事例とのこと。執行停止の決定書をよく読みましょう。
*係争中で、しかも近隣住民の代理人が日置雅晴弁護士でしょう。リスクがあるのはわかっていたはず。
*ここは何度も工事開始の看板が出ては、消え出ては消えていました。やっとできたのに、入居者の人は気の毒です。早い解決を願いますね。
*契約者への連絡によると、10月1日から工事停止中、再開時期は不明とのことです。
*重説では、竣工時期の遅れに対する補償はないとのことですが、「遅れ」の程度は考慮されないのでしょうか。
*「決定書」の理由説明の部分を読めば 今回の停止措置が重大な事態だとわかるはずなのに…。取り壊すの大変ですね、ここ。 
**同感です。売主が事態がわかっていないですね。竣工時期の遅れなんて説明しているのか．．．。
*しかし、こんなことになって誰か得する人いるんですかね？デベや契約者は当然マイナスしかないし、周辺住民にしてもまさか出来た建物取り壊すなんてならないでしょう？単に契約者から怨まれるだけのような気がしますけど…。
*今回の執行停止は、東京都建築審査会ではおそらく初めての執行停止事例です。 新宿区の乙女山（落合たぬきの森）や小石川3丁目のいわゆる旗竿敷地の重層長屋で過去に執行停止がありましたが、マンション紛争で建設工事が止まることは滅多にありません。原告不適格や訴えの利益なしとして門前払いされることの多い建築紛争の原告＝周辺住民です。 しかし、今回の決定書には申立人が原告適格を有していることがはっきりと明記され、また、裁決前に建築が完了してしまうことにより訴えの利益が失われ、申立人の法律上の利益の侵害等を除去することが極めて困難になる可能性を認めています。訴えの利益を守るという立場に立ってくれていることは非常に重要で、今後の建築審査請求に希望をあたえるものです。
　http://m-fujiwara.net/2015/10/04/ 

*文京区外から支援している 
　http://twitter.com/kamimurachizuko/status/651057236987351044

　http://twitter.com/1manken/status/652241689541611520

【契約解除まで】
*重説には、この問題で引渡し時期が遅れれば、二割払いで契約解除可、となってますね。
*所得税がかかりますよね
**売買価格1億の場合 (違約金2000万－特別控除50万)×1/2＝975万円 を収入として課税されますね。
*二割戻るのは、引き渡しが遅れた時じゃなく建築確認が取り消される裁決が降りた場合でしょ。引き渡し遅れ3ヶ月以上だと違約金なしで契約取り消しだったかな。
**これだけ市況が上がっているのに違約金もなく解約されるとたまりませんね、、 
*抽選時に、販売価格の何割か払うとの書面を見た気がします。
**1年待たされ、この上がり相場で900万しかもらえないなら得したとは思えないですね。
*建築確認を今更取り消される事があるのでしょうか？ 書面でも通知を頂きましたが、さっぱりわかりません。
*主な争点 
#避難経路（とくに１階、地下１階）が不備であること。 
#地下駐車場を含む１階部分は、地階とみなすべきこと。 
#「hanare」は居住室であるにもかかわらず、窓先空地がないこと。 
#地下２階のエントランスは建築物であること 
#2014年3月17日に高さ制限が告示・施行。高さ制限２２mを超えた２７mであること 
**今回の建築確認取消の影響
***「もしも審査請求が認容された場合には、その結果は実際の建築工事に重大な影響をもたらします。まず、建築工事が中断されます。そして、現行の建築確認を改める新しい建築確認が必要になります。そこでは、文京区の建築物高さ制限の基準が適用され、施主は22メートル高度地区の規制を遵守しなければなりません。2015年8月現在、地上8階・地下2階、高さ27ｍの建物の骨格はほぼ完成しているので、上部2階の撤去が必要になります。建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、マンション施主は大打撃を被ることになります。」 つまり延期はありません。建築確認の取り直しが必要で、このままでは違法建築物なので、上部２階撤去が必要ということだが、それやるなら、もう売ることはできんだろう。
***確認申請済みで、最高裁で決着がついている竣工間近の物件。認容の結果が出るとは到底思えない。
*ル・サンク小石川後楽園は 東京都建築審査会が ２度周辺住民寄りの判断をしていて（H17.6.27 認容裁決、H27.9.7 執行停止決定）同じ建築計画で２度という点でも 初の事例のはずです。大規模マンションを建てにくい敷地と思われます。建築主は慎重に動くべきだったのでしょう。 
*ここ、最初は施工は清水建設だったんだよね。
*最初の建築確認（H17.6.27 裁決で取消）を下ろしたのは 東京建築検査機構。清水建設の連結子会社だった。
*2月15日引き渡し不能 説明会開催の連絡来ました。
*NIPPO側は、行政処置による遅れで本来補償の必要がないが、道義上一戸３００万出す、との見解だが、購入者と意見の相違が出ると訴訟になるの？
**NIPPO側は、行政処置による遅れで本来補償の必要がないが、道義上一戸３００万出す、との見解だが、購入者と意見の相違が出ると訴訟になるの？
***300万は中途半端です。審査会が疑義をもって建築確認の効力を停止したのだから、取消しに準じる扱いしかないはずです。
***３００万は不当とする契約者集団訴訟？
*ルサンク 林田力ブログ 
　http://tokyufubai.exblog.jp/d2015-11-13/ 

**え、東京建築審査会はルサンク小石川後楽園の建築確認取り消した、って書いてるけど
**こちらにものってますね！
　http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp 

*2割バック確定！
*本当に建築確認取り消されちゃったね。取り壊す資金も出す気はないな。このまま廃墟かな。それこそ周辺住民が困るだろうに。
*株主にはこういう開示をしています。 
　http://kabukei.jp/posts/512660 

【メディア等】
*ニュースになってますね 
　http://www.google.com/search?hl=ja&gl=jp&tbm=nws&q=%E5%BB%BA%E7%AF%89%...
*NIPPOが記者発表してます 
　http://www.nippo-c.co.jp/company/company_info_image/20150128.pdf 
*文京区小石川で完成間際のマンションの建築確認の執行停止が決定 
　http://blogs.yahoo.co.jp/jrfs20040729/archive/2015/10/21#27550230

*日経アーキテクチュア 
　http://www.facebook.com/kenplatz.fecebook/posts/960724520668833 

*テレビ東京 
　http://www.facebook.com/newsanswer/posts/935271683216673 

*朝日新聞 
　http://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/909897302428790

*2016年2月11日放送 フジテレビ みんなのニュース
**東京・文京区にある億ション「ル・サンク小石川後楽園」に今月入居予定だった男性を取材。男性によると去年11月、ほぼ完成していたのにもかかわらず東京都建築審査会から建築確認を取り消され、工事は中断。この異例の事態を受け、購入者全員に売り主から契約解除が言い渡されたという。取材に応じた男性を含めた購入者25人は今後、売り主に団体交渉を始める予定で、法廷闘争も辞さない構えだ。 
***番組が取材を続けている男性は、東京・文京区小石川の地上8階建て億ション「ル・サンクル小石川後楽園」に、2月入居するはずだった。しかし、2015年11月、ほぼ完成していたにもかかわらず、東京都建築審査会から建築確認を取り消され、工事は中断。この異例の事態を受け、購入者全員に、売り主から契約解除が言い渡された。購入者A氏は「3月以降に住むところがないと。（お住まいのマンション売っちゃった？）売っちゃいました。住むところがないっていう恐怖感は...」と話した。突然、住む場所を失った男性。住んでいた家をすでに売ってしまったという男性・購入者A氏は「嫁さんは、結構半狂乱でしたね。どこに住んだらいいんだって。どうなっちゃうんだ。わたしたちは、何悪いことしたんだって」と話した。 
*違法建築を強行する業者は許されない、法令遵守が最重要ということを示した事例と思うよ。評価している人たちも多い。 
　http://hongou4.jimdo.com/%E3%82%B3%E3%83%A9%E3%83%A0#cc-m-13375727224

【解決金】
*違約金ももらってるのになにに怒っているのかわからない。2割もらえるんでしょ。2000万円？悪くない。
**税引き後の手取りが1500万円と仮定すると、例えば月30万円のマンション借りたら50ヶ月分…。引っ越し代や敷金礼金を入れても3年半強分だね。実際1年半くらい待てば気にいるマンションが出るだろうから、手間や精神的苦痛分を2年の家賃分と考えると…悪くない金額というのが肌感覚かな。 
*このマンションの購入を検討していたものです。このマンションの販売当初から現在までの間に、マンション相場が相当上がりました。私が検討していた中古マンションの部屋は価格が２千万円上がったものもあります。現在、このマンションと同じグレードのものを買おうとすると、 
この違約金をプラスしても買えないのではないかと思います。故にわたしは契約者の方々が可哀想だと思います。
**怒りの感情があるのはわかる。ただ、その可能性も含めて、二割ということで契約してるわけですから。相場が下がって、同じグレードのマンションを買って多額の現金が余る場合であればポケットに入れちゃうわけでしょ？
*避難経路に不備があるマンションの引渡しを受けると大変でしたよ。Nippoと三菱地所は、それこそ引き渡したら知らぬ存ぜぬを通すでしょう。
*訴訟派の人も、契約解除の通知を受け取ってしまった（解決金の支払いに応じた）ようなので、もう、おしまいみたいですね。 
【その後】
*12月に完成する？見てきました。完成とは、どこにも書いてないです。「完了予定」です。前回の標識では、「２月１５日工事完了予定」でした。そして、今回は、「１２月１５日工事完了予定」です。おそらく、NIPPOに「どんな工事をするの？」と聞いても教えてくれないでしょう。
*標識の多くが撤去されてますね。
*反対派住民の方としては建物高さ22m・車の出入りを坂下に！という思いで活動を始められたのでしょう。ところがNIPPOがあまり地域の利益を考えるような企業ではなかったため、交渉も拗れてしまったのかなと。その結果、落とし所が見つからないままお互い譲らず現在に至ったという状況でしょうか。1つ気になることは、反対派住民の方は建物が当面撤去されないことをご存じだったんでしょうか？結果論でしか無いですが、ルサンクが建っていれば自治会費等、地域にも少なからずメリットはあったでしょうに、当面撤去されない高さ27mの廃墟だけが残ってしまって、NIPPO・周辺住民・購入者の誰もが損する結果になってしまいました。もっと良い解決法があったのではないかと切に思います。
**取り合えず反対みたいな人にまでちゃんと説明してたかは分からないけど、反対のメイン層は当然知っていたでしょう。似たように避難の不備をついて勝った新宿区のタヌキの森訴訟は確定した最高裁判決から6年越えた今も残ってる。さらに撤去義務付けを求めた訴訟は2013年12月というホットな時期に住民敗訴が確定したわけで、それを知らなかったはさすがに無いでしょう。ただ、あちらと違ってここは自主的な撤去もそれなりに期待出来ると思います。タヌキの森は解体して土地売ってもいくらも残らなそうな場所なので自主的に解体する動機が無いけど、ここは数年放っておいてほとぼり覚めたら解体して損切りが期待出来そうです。
【その他】
*購入した人は気の毒だけど。うちは家族に止められた。東京都にたずねたら判断が出るまでに時間がかかるようだった。
*この件では、我々購入者は全財産を処分し購入した人が多いがく、途方に暮れている。我々の人生を滅茶苦茶にした販売者Nippoと周辺クレーマー住民等に損害賠償を求めたい。
*止まったタイミングが最悪なのは、完成間際でないと執行停止の判断ができない（当時の）不服申立て制度の問題です。 
*本件でどうしても引っかかっているのは、建築確認に対する審査請求はずっと前からなされていたのに、建築確認の取消しをするのならば、どうしてもっと前に（工事が進む前に）取消しをしなかったのかという点です。 
**その通りですね。取り消し裁決が出される理由となった、地下駐車場からの車路を避難路と兼ねている問題は、12年前からの争点で、2012年9月からの審査請求でも争われています。当初は2014年2月頃に口頭審査が行われる方向で進んでいたようです。審査会はそこで結論を出そうとしていたのでしょう。2014年3月に変更確認が下ろされています。そこまでの争点の多くを直すような変更確認がされたことで、審理が大幅に延びたようです。ユーイックの変更確認が延命措置の役割になったということでしょう。しかし、車路は、審査請求人側から追及されていたうち、勾配については変更がされたようですが、高低差が1階分に相当する2.5メートルあることは変わらなかったようです。高低差は、車路の位置を変えない限り変わりませんから仕方がないです。結局、車路の不備は、変更確認では解決にならず、審理は延びたものの違法建築という判断は変わらなかったのだと思います。
*結局、2014年3月に文京区で絶対高さ制限が導入されたのがひとつのポイントのようですね。開発業者としては、22メートルの高さ制限に引っかからないように急いだのだと推測しますが、そのことで変更確認における見直しが不完全・中途半端なものになってしまい、それが本件の事態を招いてしまったのかもしれません。開発業者が22メートルの高さ制限を受け入れたうえで、時間をかけて設計の全面的な見直しをしていれば、本件の事態は起きなかったかもしれません。ルサンク小石川のトラブルはかなり特殊要因によるものだと理解しました。一般論として、開発業者としては、慎重にプロジェクトを進めていれば、本件のようなひどい目に遭うことはないのでしょうね。
*何といっても、2004年の建築確認が東京都建築審査会で取り消し裁決を受けたこと。話にならない、出直して来いという裁決を受けて、清水建設は建てられないと判断してプロジェクトから撤退したタイミングです。根本的に建築計画を見直さないといけなかったはずですが、NIPPOは代わりに日建ハウジングシステムに設計させ、元々の建築計画を維持できる限り維持しようとしました。清水建設の撤退により、地下駐車場からの車路の争点が重大なものであることも共有されないで、プロジェクトがすすみました。それが、ルサンクの事件で、2度の建築確認取り消し裁決が出されるという、全国的にも皆無のことが起きた原因だと思います。

==交通==
*駅までフラット２分のアプローチは良いですが、南北線。
**その南北線にしても、道路を渡る必要がありますね。
**南北線には地上まで出られるエレベーターやエスカレーターがありませんので、フラットのアプローチといえるのか疑問です。
***春日・後楽園の再開発で、街区内にエスカレーターが造られる予定です。ただし、このマンション方面へは便利な動線とならない可能性もありそうです。
*都営三田線、丸の内線も使えますがこちらからだと遠くプラス数分は必要ですね。 
*この物件、駅近を強調されてますけど、途中からはかなり暗い裏道を通って帰ることになるでしょうね

==構造・建物==
*開発面積：4,706.31m²
*敷地面積：4,346.38m²（売買対象面積）
*建築面積：2,255.56m²
*延床面積：13,377.67m²
*現代風の超高級長屋といった感じ
*駅からのアプローチとなる東側は低地で西側は高台と、斜面地に建ちます。
【エントランス】
*エントランスにはエスカレーターが設置されるようです。
*エントランスもホテルのように素晴らしく、外観の色調も落ち着いていて奇麗に見えます。
*こちらはエントランスにエスカレーターがあるのですね。エスカレーターがあるマンションって初めて見ました。これなら高くなっても仕方がないという感じもしました。
【車寄せが無い】
*送迎車両や荷物配送車両の駐車スペースが無い
*真面目な話，送迎の車両や，荷物配送の車両は，どこに駐車すればいいの？周辺道路はどこも狭くて，路上駐車したら他の車両の通行に支障ありますけど・・・富坂に駐車して走るのかしら？
**モデル見学しましたが、駐車スペースありましたよ～。道幅も6mに拡幅するそうです。平面図に駐車スペース記載されてますよ。
【避難経路】
*屋外への避難経路の問題ありませんか?
*避難経路の不備がある建築計画で建設して販売
**現地をご覧になったならおわかりでしょうが 災害時の避難経路がどうなっているか疑問で車寄せがない問題もあります。地下住戸を減らせば車寄せは設けられたのではないかと。
*地下住室はドライエリアから避難するのですか？ 
*近隣との関係や、すでに既存不適格になっているから建築確認出しなおしはデベとして選択肢にないと思いますよ。よって車寄せはそのまま無しのままでしょう。建築確認が出しなおせないので、こちらの掲示板で書かれているとおり昔の建築確認のまま走り続けていて少し時代違いを感じている方もいらっしゃるのかもしれないと思ったりもします。自分はあの導線どうなんだろうなと思ったりしますけど。
*二方向避難が確保できているでしょうか？たとえば，HANARE（ハナレ） 
**ハナレで 一日中 ホームシアターを楽しんでいる時に災害に遭ったらどうするの？
**事前案内会行きましたがハナレはワンルームで三階の中庭に位置してました。避難は玄関から出れば大丈夫だと思いますよ。
*ドライエリアからも避難できる必要があるのでは？
**ドライエリアの隣住戸との堺を蹴破って、隣のドライエリアに移動していけば地面の低いほうへ出るか非常階段へ出れるはず。バルコニーで下へ降りるハッチが無いタイプもそういう避難経路だよ。
【既存不適格】
*鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）建築基準法上、地上8階地下2階建であるなら、「地上8階地下2階建」と記載するしかない。 
**こんなの、どこにでもありますよ。特に横浜とかでは。
*懸念は傾斜地のため地下室・半地下が発生することと区の条例で22m絶対高さ制限が施行されるため建った瞬間に既存不適格になってしまう可能性があること。 
　http://ameblo.jp/aka1you/day-20140803.html

**既存不適格は確定です。22ｍ絶対高さ制限は2014年3月に施行されています。
*既存不適格でも、永住目的なら特段問題ないと考えます。生きている間もてばいいかと。
*最高高さ27.096mです。法的には絶対高さ制限は22mなので、このマンションは既存不適格の扱いです。しかし、33mを超えていないので、大規模敷地の特例を使って何度でも建て替え可能です。公共貢献が求められるので、面倒なことになりそうですが、問題なく建て替え可能で、それについて悩む必要は全くないと言えます。 
**そもそも近隣住民の猛烈な反対で10年も凍結していた物件ですよね。周辺環境の影響緩和のために高さ制限が設けられて、建て替えの時に既存不適格にも関わらずスムーズに行くとは考えにくい気がします。反対運動で区長が特例の許可を出せる状況じゃなくなるかもしれないし、それは誰にも予想できないことです。高さを抑えて面積を広げるにしても建蔽率は？駐車場確保できるのでしょうか？建て替えを保証できる根拠はないように思え、上の議論は大事なところが抜けている気がします。ネガティブな内容ではありますが、自分も比較検討しているところなので、妬みとかそういう低次元な問題でなく、重要な事項かと思います。

==共用施設==
*駐車施設：59台（機械式54台･平置4台･身障者用平置1台）
*自転車置場：140台
*バイク置場：12台
*トランクルーム：21区画



==設備・仕様==
*グレード別に仕様が変わるのは仕方ないんでしょうけど、プレミアムな住戸以外はキッチンが人工大理石なのはどうなんでしょうね。 
**人工大理石ではなく、人工石だよ。まったくモノが違います。フィオレストーンってやつですね。

==間取り==
*間取り：1LDK～4LDK
*専有面積：55.49m2～151.09m2
*バルコニー面積：6.00m²～21.95m²
*1LDK～4LDKで80m2台中心
*1LDK～4LDK、5.49m2～151.09m2と広さと間取りに幅がありますね。住民もいろいろな世帯が混在しそう。
*間取りも廊下が短く居室スペースが広めにとられていて使いや易そうです。 
*バルコニーは狭いようですね。リビングがダイレクトウィンドウになっていて、そのためにバルコニーは間口の半分しかないようです。
*開口部の狭いビジネスホテル（安マンション）タイプの間取りが多い。
**確かに間口は6～7mくらいの、いまや広いと言えない間取りが多いかと思いますが、両面バルコニーではありませんか。であれば、それほど悪くないと思いますよ。面積だって80m2台が平均なら、広い方かと思います。
**片面は吹き抜けに面した窓があるだけの間取りが多く、両面バルコニーの部屋は少ないですよ。
*室内に梁があるのが残念ですが。収納も少ない感じがします。バルコニーもせまいですね。 
*専有面積の割には、あまり居室1つ1つは広くないなぁという印象です。収納が部屋に飛び出ているような形をしているからなのでしょうか。ただリビングはさすがに広いですよね。リビングを重視している人ならばいいなと思われる形なのかもしれません。ＨＡＮＡＲＥのあるプランもまだあるのですか。使い方がよくわからないようなお仕事をされているかただとよかったりするのでしょうか。
【HANARE】
*HANAREのある間取りはじめてみました。とても雰囲気が変わっていて、おもしろいですね。
*ホームシアターに使えるのかなァ？
**音の問題は別にして、ホームシアターは問題無し。
*HANARE（納戸）とは、901・902・903・904・906・907号室の各住戸に付属する専有空間の総称です。HANARE（納戸）は2階部分に設けられています。但し、その利用方法には「宿泊・商業行為・事務所使用の禁止等」の制限があります。
*書斎に、アトリエ、プライベートシアターに、趣味の空間ってありましたので、寝泊りさえしなければいろんな使い方はできそうかな？家で仕事をする人なら、マンション内のちょっと違う空間と言う意味では、家との区別ができて、メリハリができるのかもしれません。ただ、使っていない時の掃除とかは面倒かな？という印象です。
*HANARE（納戸）は居住できないなら書斎、アトリエ、プライベートシアターは居室の用途なので 使えないことになりませんかね。。。規約の制限ではなく法令の問題でないかと
*実際はHANAREだけで独立した生活を成り立たせることもできてしまうので、法律・登記・税務上の問題で母屋で生活していることにしなけれなならないからでしょう。じゃあ母屋で生活しているって何？って線引きするとHANAREは主たる寝食には使ってませんよと。商業行為・事務所使用禁止は単に住民トラブル防止かと。HANAREだけ他人(法人も含む)に売ったり貸したりできないという決まりもあるはずです。同様に一戸建ての庭にイナバの物置を置いて、生活できるように改造したらそれはもう物置ではなく別棟。土地の建蔽率や容積率に組み込まれてしまいますし登記やら税務、消防法やらさまざまな法律に引っかかります。まあ日々警察やら消防やら税務署やら巡回して確認はしないので自己申告でどうにでもなりそうですが、判断するのは居住者ではなく警察や税務署という面もあるのでいきなり追徴課税取られるかもしれません。HANAREをご購入された方は地位や名誉がある方でしょうから変に新聞沙汰になってしまう可能性もあります。

==買い物・食事==
*買物は普通にグルメシティがあるから便利になるのかなと思いました。
*商店街までほぼフラットアプローチ。
*ドンキホーテができるみたいな話を聞いているのですが、どのあたりにできるのでしょう？？ 
**ドンキができる場所は白山通りの壱岐坂下交差点少し北側で、丸ノ内線の高架よりは南です。24時間営業になりそうですよ。 
　http://shop-open-info.blogspot.jp/2014/04/blog-post.html 
*春日駅再開発事業がいつ完了しますかね。買い物が便利になるかと思い。
**公式サイトによると、2018年に完成とあります。 
　http://www.harusan.jp/press/index.html 
**来年1月に工事が始まるようですね
　http://www.harusan.jp/rooms/news/news1404.pdf

==育児・教育==



==周辺環境・治安==
*用途地域：第1種中高層住居専用地域、準工業地域
*駅や商店街に近い割りに閑静な住宅地です。 
*文京区で最高クラスの立地だと思います。
*文京区で幹線道路に面していないだけで貴重価値があります。 
【再開発】
*東南方面は再開発ビルが建つので、あと数年で塞がった感じになりそうです。
*南西方面は上階であれば、富坂上交差点や三中越しに新宿の副都心が見えそうです。ただこちらも春日通り沿いにビルが今後も建っていくでしょうから、将来は期待できません。 
**南西方面の眺望も ↓の入る建物の建て替えにより塞がると思われます。 
　http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B0%8F%E7%9F%B3%E5%B7%9D%E5%A4%A7%E7%A5%9E%E5%AE%AE 

*再開発は延期 
　http://m-fujiwara.net/2015/02/17/

**再開発の延期は１年。関係者の合意がほとんどとれてないとのこと。
【ハザードマップ】
*世界に誇る、首都圏外郭排水路がある。それに城東エリアのような低地ではないので困ることはない。と思いたい。
***敷地そのものが水没危険地域からはぎりぎり免れています。想定内の水災害であればの話ですが・・・ 。地下排水路はそこに流れこむまでの水路が土砂などで詰まってしまって十分に機能しなくなることも想定されるそうです。 
　bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/suigai-omote.pdf

==周辺施設==



==その他==



==掲示板==
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物件概要
所在地	東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通	東京メトロ南北線「後楽園」駅徒歩2分（8番出口）東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅徒歩4分（4a出口）都営三田線「春日」駅徒歩3分（A4出口）都営大江戸線「春日」駅徒歩3分（A4出口）
総戸数	107戸
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