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ル・サンク室見

Name: ル・サンク室見
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[[ファイル:ル・サンク室見.jpg|thumb|400px|ル・サンク室見]]


==物件概要==
*所在地：[[福岡県]][[福岡市]][[早良区]]室見3丁目2-1（地番）
*交通：
#福岡市地下鉄[[空港線]] 「藤崎」駅 徒歩9分 
#福岡市地下鉄[[空港線]] 「室見」駅 徒歩10分 
*総戸数：53戸
*構造、建物階数：地上8階建て
*敷地の権利形態：所有権
*完成時期：2012年03月
*売主：株式会社NIPPO　九州開発統括事業所
*施工：九鉄工業株式会社


==価格・コスト・販売時状況==
*駅にそんなに近いわけでもないのに…結構強気の価格設定ですね。うーん…
*サンリヤンの方が駅に近くしかも安いため一瞬ぐらっとなりましたが、現地を何度も確認し考え直しました。やはり、不動産価格には理由がありますね。
*川の方が確かに安いね。角部屋で4LDKで4000万いかないしね。
*平置き駐車場でエレベータ１機、戸数も５０戸を超えており、修繕費は安い。近所の競合物件、一見安そうだが、管理費と修繕費がバカみたに高い。総合的に、比較されたし。
*ルサンクの強気の価格設定は、実際より過大評価されてる室見だからだと思います。西新や百道あたりは買えないが、地下鉄沿線に住みたい家庭が、子どものために無理して購入するのでは？実際は、あまり綺麗とも思えない河や街並み。利便性もしかり。でも室見は人気がある。校区に重きを置きすぎて、住環境を冷静に判断できない人がたくさんいるから。 
*管理費は安いが、修繕費はサンリヤン並みでけっこう高いですね。１０年後～あまり値上りしなのなら、この設備でも理解できますが。価格はＧＭレベルなのに、立地と建物仕様は今一歩。やっぱり、かなり割高。
*近隣物件とよーく比較した方がよい。管理費・駐車場代で5千～1万安い。30年で300万位の差 
*１００㎡以上の部屋も、￥５０００万以上の部屋も無い。坪単価は割高いけど、狭い部屋が多いためこの近辺の中では平均分譲価格が低いマンション。場所もちょっと外れだし、高級感がありませんね。 


==交通==
*確かに小学校とかは近くて便利だけど、駅から何分かかるかな？相当遠くない？
*ここだと、確実に藤崎駅に行く途中信号待ちになるため、実質１０分＋信号待ち時間と考えます。
*藤崎駅まで遠く９分は無理。実際は、１２分位じゃないの。信号待ちを考えたら、室見の方が近いかもね。
*駅から遠いって？十分くらいなんだよね？文句言うほど遠くないんじゃない？むしろこの距離であの解放感は良いと思ったけどね
*藤崎駅は、入り口から階段を下りるとすぐに改札があるのでプラス１分くらいを考えれば十分。よって実質は、そんなに遠くない。別府なんか、改札まで３分以上必要で遠いよ。
*この近辺は地下鉄空港線最寄で、福岡市でも屈指のエリアです。近隣のマンションも見ましたが、どこも一長一短ですが、良いマンションが多いと思います。 
*大半の頻度で信号待ちがあるので、小走りしないと平均９分では着きません。一般人の歩くスピードだと、１１分前後ですね。実際歩けば、わかる話。遠い遠いとネガられて苦戦したネクサス藤崎スクエアと同レベルの遠さです。
*駅からの距離が、実質１０分以上。福岡市では、１０分を超えると価値は、低いですね。


==構造・建物==
*川が３箇所合流したすぐ西側の土地。約２年前のゲリラ豪雨の時この近辺は危うかったと記憶しています。でも、バルコニーが東向きの部屋は、将来に渡り低層でも日当たりが確保できるメリットもありますが。
*開放感は抜群。南側は、ＭＪＲ同様高い建物は建たない。東側は川なので、将来も何も建たない。平置き駐車場だし、この近辺では希少。
*場所がいいので気になっているけど3月中旬竣工、3月下旬引き渡しになっているが突貫工事になりゃせんか？心配しすぎかな？
*そりゃ短いね。内覧会要チェック。
*３月中旬だと、工期が約１１ヶ月。通常階数＋２ヶ月も見れば十分なので、８階建てだから問題ないレベル。 
*実は浸水リスク高め。平置き駐車場が仇になったりして・・・あと風がもろに当たって冬は寒いんじゃないかと思ったり。まあ浸水リスクを言えば、高取も大濠もあるんですけどね。
*天井高２５００、スラブ厚２７０～３００、グランドメゾンに近いきちんとした躯体。高いとの書き込みもありましたが、中身を確認すると妥当ですね。
*金屑川の氾濫は、これまで発生したことがなく、現状でも堤防に十分な余裕あり。考えにくい。
*小学校への橋が架かった部分が高くなっているので、言うほど低い土地ではないですよ。金屑川の水量はそんなに多くないですし、目測ですけど水面から1m以上あると思います。結構な雨が降ってもこの周辺で堤防を越えそうなくらいの水量は見たことないですね。ただ橋の部分が高くなっているので南東側は1F床面から1.5m弱くらいの高さに公道があるのは確かです。それとここらあたりに街頭の数がそこまで多くないのか、夜は真っ暗ですね。ルサンクが建ったら少しは明るくなるかもしれませんが。
*夜、現地に行って見ました。原通りを左に進み橋を渡った途端暗くなる。そこから薄暗い街灯の中、現地に到着。川は夜で見えにくかったんですが、ここの水位はたいてい川底が見える位浅く、昼間によく白鳥が休んでます。周囲に障害物がなく、四方が開いてるので、空き巣は嫌がるでしょうが、防犯は重要と思いました。平置駐車場＋チェーンゲート２箇所は、機械式に比べ、ストレスなく本当に便利そう。ＨＰで稀に見かける夜の風景は、たいてい昼がいまいちで、ライトアップで幻想的な景色を演出していることが多いですね。 


==共用施設==
*すみません。出遅れて、まだモデルルームにも行ってない者です。ホームページを見てもあまり分からなかったので教えていただきたいことが数件あります。 
#エレベータ－は何基？ 
#内廊下？ 
#２重天井？ 
#ディスポーザーの有無？ 
#床暖房はオプション？ 
#エントランスはキーレス？ 
*わかる範囲ですが！
#一基 
#外廊下 
#天井不明 
#ディスポ 無し 
#床暖無し 
#キー不明 
*この戸数だとディスポーザーとエレベータ２基は、欲しいですね。床暖房は、使わなくなるＮＯ．１設備だそうで、個人的には不要です。
*エレベーター1基しかないんですね。世帯数の割に厳しいですね。
*ＥＶの数が多いのが良いとは限りません。最近ではプライバシーを考慮して２戸１ＥＶや３戸１ＥＶのように、共用する家族を少なくするマンションも増えつつありますが、プライバシーには優れていますが、ＥＶの数を増やすということは、建築コストのアップによる分譲価格の上昇やメンテナンス費用の増大が起こります。20～30年後にはＥＶの老朽化による大規模な修繕や交換も予想されます。その際のお金は修繕積立金でまかなうことになります。もちろんお金をかけてでもＥＶが多く欲しい方はたくさんいらっしゃいます。これは価値観の違いですが・・・通常、設計するにあたってバランスがよいとされているＥＶの数は50～80世帯に1基程度とされています。50世帯に1基あれば朝のラッシュ時も問題ないでしょう。
*ここは、エレベータ１基なのに、分譲価格が高いですね。共用廊下側の格子窓付きの部屋（いわゆる羊羹切り）は、プライバシーの面でも採光の面でも悪く、人気なし。最近減る傾向にあります。
*エレベータ／田の字部屋等：５３戸で１こなんて、冗談でしょう。こんな物件、最近見たことありません。実際、朝超不便です。 


==設備・仕様==
*オール電化マンションの将来性ってどうなんでしょうか？低周波騒音とか、地震の影響によるマーケットの縮小懸念とか、深夜割引料金の廃止はなさそうですが縮小懸念とか、色々書き込みが多くてガス併用が無難な気がしています。
*ガス併用が良かったのに、ル・サンクとサンリヤン、両方オール電化なんですね。機器の短寿命と高額な買換え費用、深夜割引の縮小懸念、電磁波、低周波騒音など、昨今ネット上でオール電化に対するネガ情報が多くて、悩みます。
*数日断水しても、温水器内の水(お湯)が使えるし、災害時はガスよりも電気の方が復旧が早いし、いい面もあるようですよ。ガス併用でも、停電してたらガス給湯器など使えませんから。
*この春～建設を開始した物件は、みんな震災前の仕込みなのでオール電化が多いのでしょう。しかしながら、秋以降に着工する物件からオール電化は激減すると思います。世間一般論では、震災後様子見に後退しています。
*今後の電力の状況等を考えると、このままの料金で進むのは考えにくいですよね。オール電化の魅力の料金が不透明だと、あまりメリットを感じないです。でも、どこもかしこもオール電化。嫌になりますね。
*今建設中の物件は、すべて震災前の仕込みですからオール電化が多いと思います。震災後に仕込んだ物件が着工になるのは、来年早々くらいかでしょうか。これらからガス併用主体に戻ると思います。
*場所、校区などは好きだけど、IHが嫌です。こちらも検討物件だったけど、IHで却下。今住んでるところも、IHだけど、やはりガスがいいですね。一番気になるのが、電磁波。近々、ガスの新居へ引っ越します。


==間取り==
*周囲に開放感があり、平置き駐車場という点は良いのですが、ファミリーターゲットにしては、広い部屋があまりないような・・・・・７０平米ちょっとの部屋は狭すぎ、広い部屋でも９２平米。 
*ファミリー向けとしては非常によさそうですね。100平米越えがないのだけが残念。浸水はともかくとして、川風はどうなんでしょうね。 
*ウリは、景観でなく眺望。遠くまで見渡せるだけ。１、２階は、そう遠くまでは見えないだろうけどね。 
*中戸をワイドスパンにして、多少改善は見られますが、典型的な羊羹ギリ田の字部屋。共用廊下側は、片板ガラスで実質窓も開けられず、採光にも難あり。また、中戸は廊下を少なく見せていますが、実際に住むとデッドスペースや通路しか使えない箇所が多々見られます。実は、資材を省いたコストダウンでしょう。この戸数でエレベータ１つは、かなり不便で致命傷。サンリヤンと比べ、高級な点が感じられません。
*ここは、田の字部屋が多すぎ。田の字部屋は、ズバリ賃貸仕様です。それに、今どきエレベータ１基なんて、恥ずかしいし超不便。それから、MJR藤崎の角部屋は間口が１０ｍ近い超ワイドスパン。南向きで一年中採光ばっちり。閉塞感など、ありません。それに対してここの角部屋は、間口が小さく細長い。加えてバルコニーは、南東向きと南西向きで、日当たりの累計時間は、南向きより劣ります。それから、景観は北側の方が良いですから、サンリヤン東側の部屋と比べると、北側の景観はここの方が劣ります。 
*校区がセールスポイントのファミリー向けにしては、３ＬＤＫにしても４ＬＤＫにしても、占有面積が小さい。３ＬＤＫだと８０㎡、４ＬＤＫだと９５㎡くらいないと、実際狭苦しく感じると思います。
*このマンションのセールスポイントの１つは、高取中校区。同校区のマンションは、概ね平均占有面積８５㎡くらいで中には９０㎡を超えるのもあります。比較すると、ちょっと占有面積の小さい部屋が多いと思います。


==買い物・食事==
*ここは強風のマイナスポイントあり。スーパーも国鉄系はすぐ隣にある。サニーへ・サトウ食鮮館へも近い。
*小さいスーパーですが、門田は結構重宝してますよ。サニーやサトウは中途半端なんで、どっちにしろ、週末は、車で大型店へまとめ買いすることになる。 


==育児・教育==
*空港線沿いで学校や公園が近く、子育て世帯さんには良さそう。
*室見小もそうだが、評判の良いと言われる高取小も、百道小も、百道浜小も、西新小も、所詮公立。年度によって生徒の質がバラつく、問題も無いわけじゃない。
*室見小、高取小、百道小、百道浜小、西新小、鳥飼小、どこも似たりよったり。どこも、文教地区の公立小学校ですから。
*百道や高取とか、この程度で良くないと言うなら、その他の校区はもっともっと良くない。実際、早良区南部や西区某地区の中学には、昭和にタイムスリップしたようなヤンキーをよく見かけますよね。南区にもよく窓ガラス割られる中学ありますけど。お宅は温室育ち？ 
*この近辺では百地中、高取中、原北中が良い評判です。校区重視で自宅購入される方も多く、道一本超えて校区が違ってくるだけで、土地の値段も全く違うようです。小学校の近くを散歩したり、公民館などでは、たいてい掲示板に地域の活動内容が貼られてますので、雰囲気は感じられると思いますよ。 
*公立中校区の人気ですが、百道中、高取中は、同感。しかし、原北中より、城西中の方が人気が高いと思います。


==周辺環境・治安==
*周囲の道路は、小学校の通学路と重なるので、月～金の朝の通学の時間帯は騒がしいんじゃない。公園が近いのは、資産価値がアップ。でも隣になると、逆に騒音設備扱いする人もいますし。
*公園がすぐ隣だと、間違いなく騒がしいです。近所は、○。隣だと、×。よって、川沿いの東側が良いと思います。南向きに比べて安いハズですし。
*駅・スーパー・小学校・公園・川などすべて激近レベル（駅のみやや近）。すでに成熟されている立地と思いますので確かに何もできる予定はありませんね。
*周辺は、築数十年の建物が多く古い街並み。正直、車が無いと不便。室見川では無く、金屑川の横でありプレミアム感はない。
*近所に住んでいますが、学校、公園があっても日中はとても静かな所ですよ。通学時間帯はわかりませんが。何もないと言われていますが、商業地域ではないのでこんなものかな。徒歩５分以内に小さいスーパー、病院などはあります。他は自転車や車を使えば問題ありません。日当たり、カーテンを開けて生活できる解放感、校区が魅力ですが、価格と外廊下なので悩んでます。 
*騒音が気になるのは平日の小学校の登下校時間くらいじゃないですか？あと、運動会とかのイベントがある日もかな。回りに何もないから、夜は静かに過ごせるんじゃないですかね。
*実家の向かいが某小学校の運動場側ですが、運動会の日はさすがにうるさいです。でも普段は、天気の良い昼休みに遊び声がする程度。ここなら、校舎側なのでたいしたことないと思う。中学～高校に近い方が、夕方、運動部の掛け声や吹奏楽部などでうるさい。


==周辺施設==
*スーパー・小児科・歯科・書店・コンビニ・ガソリンスタンドあり。ここを利便性が悪いと臆面もなく言う、物の考えはどうかと思う。


==その他==
*良い点
#立地（駅・スーパー・学校・公園・病院など徒歩圏）
#眺望
#日当り
#住環境
#校区
#平置駐車場 
*普通　
#仕様設備
#景観（良いと言われるが古い町並み）
#価格（高いと言われるが管理費・駐車場代考えると実はそうでもない） 
*悪い点
#夜間の暗さ
#冬の強風
#豪雨時の川氾濫の心配 


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%82%AF%E5%AE%A4%E8%A6%8B 「ル・サンク室見」についての口コミ掲示板]
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