ルネグラン夙川北名次

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==物件概要==
*所在地：[[兵庫県]][[西宮市]]北名次町16-1（地番）
*交通：阪急[[甲陽線]] 「苦楽園口」駅 徒歩5分
*総戸数：28戸
*構造、建物階数：地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2017年02月下旬予定
*売主：総合地所株式会社/株式会社長谷工コーポレーション
*施工：野村建設工業株式会社



==価格・コスト・販売時状況==
*30平米～60平米、70平米は誰が買うんだろうか シングル、ディクス、倉庫納戸、節税対策、投資…？ まぁ賃貸入居者マンションは確定かな
*建石沿いは気になるが、駅近だからまぁーそれなりの価格なんでしょうかね？ 内廊下だし。長谷工だけど。
*立地的には上品で悪くないので、変な人が住むことは少なそうです。 価格もそれなりにお高くなりそうですが、安心して住んでいけるマンションだなと注目しています
*プランにはいろいろと名前がついていますが、 標準的な家族向けの間取りはエクセレントプランなのかな。 DINKS向けの間取りが４つ中３つ出てくるのですが、 あまりファミリー向けという感じではないのですかね？
*単価300万前半でした。 売れてたのは狭い部屋ばかりですね。 賃貸マンションのような狭いバルコニーと小さい間仕切りボードは驚きでした。
*苦楽園口駅まで徒歩5分は、近くて通勤に便利でいいと思います。間取りもいろいろと選べるのもうれしいですが、独身者からファミリー層まで住む層が幅広そうです。外観デザインがおしゃれなのもとても良いなと思います。ただ、価格帯は相当高くなりそうですね。
*ここが苦戦しているのは道路付け地形等の立地の悪さが価格に全く反映されていないから。
*西向きが多くて価格も高い。
*小学校や中学校も近くて、子育てしていくにも良い環境にあるのかなとは思いますが 間取りの割には価格帯がやはり他の物件と比べて高い感じがします。もちろん、このあたりの相場なのでしょうけれど。戸数も少ないので、戸建てと比較すると躊躇うかなという人が多いかもしれないです。
【維持費】
*総戸数が28戸と小規模だからか、管理費と修繕積立金が高いように感じます。ディスポーザーや内廊下なので維持管理にコストがかかるのは理解できますが 駐車場が機械式ですし、将来の費用が跳ね上がるのでは？と考えてしまいました。
**内廊下なので当然ながら空調が必要なのでランニングコストはかかりやすいですし、機械式駐車場＆ターンテーブルということですので 普段からの点検、後々の交換や修理などのコストがかかることは想定出来ます。マンション本体以外にかける額がおおくなってくるのだなと。
**内廊下の物件って光熱費がかかりやすいっていう話はよく耳にします。外廊下の物件と比べてどれくらいお高くなるのでしょうね。
*管理費は9,700円 ～ 20,660円／月と、かなり幅があるみたいですけど、何にどれくらいかけるかは住民側の組合などで決めていくものではないのでしょうか。 



==交通==
*建石渡るから5分は無理
*82号線を渡って駅に行くので、駅まで少しかかるようなイメージがあったんですが、 それでも徒歩5分でついてしまうのですか。駅まではとにかく近いですね。 
*苦楽園口駅には確かに近いのですが、夙川までは徒歩は難しいかも。 毎日の通勤や通学で、この距離は歩けないかなと思いました。 
*苦楽園口は梅田まで便利だよ。 ここなら駅徒歩5分だから 梅田駅まで25分ちょっとで着く。 



==構造・建物==
*敷地面積：1,128.65㎡
*建築面積：451.15㎡
*西向き
*内廊下だから、中住戸は東からの採光は厳しいんじゃないのかな。 
*高い擁壁の上に立っているかのような写真はミスリーディングです。 そこは南の戸建がたっていて、ここは道路と同じ高さに立ちますね。 
*敷地計画にゆとりある開放感・三方接道の敷地と謳われていますが、デメリットを上手にメリットに変えているように思いました。 
*写真の効果かもしれないけれど、エントランスも内廊下も高級感を感じます。たしかに照明やら空調やら掃除やら、お金がかかるかもしれないとも思いますが。
【眺望・採光】
*三面接道はいいが、地形が悪く西向きプランが多いみたい。南向きは各フロア角部屋の二部屋のみの様ですね。
**敷地の形が良くないという書き込みがありましたが、そこまで悪くないんじゃないかな−とは思います。台形部分の出っ張ってしまっている部分は緑地帯になっていますから。緑地部分は作らないとならないものだし、そこに押し込めるっていうのは変だけど、寄せることができているから、敷地の効率は良くなっているのではないかと感じました。
*夙川から苦楽園に向けてゆるやかに坂になっているので、南向きの3F以上なら視界はかなりぬけるのかな。ただ、南向きはほんの少ししか部屋がないですね。 西向きは大通り沿いなのでカーテンは閉めっぱなしでしょう。 
*公式HP見てみましたが、景色は良さそうですよね。5階相当からの眺望写真がありました。 
*最上階が5階なので低層マンションだと思うのですが、最上階からの眺望は開放的で素敵だなあと思いました。 


==共用施設==
*駐車場：18台
*駐輪場：56台
*バイク置場：2台



==設備・仕様==
*こちらで採用しているサッシはT-2等級
*タイルが安っぽくて全面吹き付けにみえました。手すりもガラスはうまくつかえばスタイリッシュですが安い賃貸風に見えました。タイルの方がよかったです。名次的というか神原的です。
*総戸数が少ないとディスポーザーがつかないと聞いたことがあるのですが、ここは総戸数２８戸なのにしっかりとついています。キッチンの設備の充実さはすごいなと思います。各部屋は少し狭くもありますが、エントランスなど高級感があって良いなと思いました。
**小規模でディスポーザーつくと管理費と修繕費がかなり割高になります。修繕費については住む期間が長くなればなるほど。 


==間取り==
*間取り：1LDK～3LDK
*専有面積：30.64m2～100.14m2
*間取りのバリエーションが30.64平米～100.14平米とはかなりの幅広さ！ 単身からファミリーまであらゆる層に対応したマンションになりそうです。 
*夙川界隈の新築マンションでは、 見たことない狭さですね。
**出てる中では、 南は少しバルコニーの幅あるのでは？ 西はエアコンおけるぐらいでしょう。 
*１LDKの物件は、キッチンが独立していないんですね。 １１畳のリビングの中に組み込まれています。 なんとなく、賃貸として使う人も出てくるのだろうなという感じがしてきます。 広さ的には二人暮らしでもちょうどいいくらいなのかも知れないのですけれど。 収納がクリアできればだけれど。収納は１LDKだと流石に少なめです。 となるとやはり単身者向けでしょう。
*ここは間取りが狭いですね 40平米、60平米など あと間取りが悪い、バルコニーがあまりみない狭さ。
*狭い部屋もあるんだなあと間取りを見てみましたが、案外悪くないなと思いました。58.8㎡の2LDKですけど、部屋も6帖と7帖、収納もちゃんとあって、玄関も広い。浴室は狭いし、キッチンは壁側ですけど、その分スペースが確保されているように思います。
**LDKで10.2帖となるとキッチン除けば7帖ぐらいしかありませんので、リビングとして使うのは困難だと思います。隣の洋室と一体で16.2帖の1LDKの間取と考えるならありかもしれません。
*1LDKの部屋は差が大きいですね。Fgなんて南向きでワイドスパンで二面採光、洗面室もなぜか広め。Ggは、洋室が狭くて細長、採光もあまり良くなさそう。戸数が少ないわりには、ほんと間取りの種類が豊富だと思います。


==買い物・食事==
*利便性といっても駅近なだけで、駅東は商業施設がない。



==育児・教育==



==周辺環境・治安==
*用途地域：第1種中高層住居専用地域
*駅には近いですけど、苦楽園らしさのない立地と建物ですね。
*現地いきましたが、高台とか風致地区って書いてるけど、そのイメージとは違いますね。。 少し奥に入った戸建はいい感じですが、ここは大通り沿いの、フラットなところにたってるマンションです。 
【建石筋沿い】
*この前の県道はいつも混み始めるあたりだよな。先の地獄の踏切と交差点がよくならない限り、渋滞はなくならない。お世辞にも静かとはいえないだろう。西向きが大半で、その県道にむかってるのもきつそう。 
*前の幹線道路は乗用車が多い。通勤の踏切渋滞も逆方向なので問題なし。
*騒音や排ガスの影響を考慮すればファミリー向けの部屋は売れ残るのでは？と微妙な感じ？
*大きな道路に面しているので、 音の面などはどうなのだろう？という疑問は出てきます。
*植物園に行く道中に建築中のこちらの物件を見つけました。車窓から、ノボリと、囲いを見ただけなのですが、わりと交通量のある道路沿いなので、落ち着いた雰囲気ではないなと思いました。 
*前の道路を昼間と夕方にかけて、歩いてみましたが、結構な交通量でした。 バイクの騒音も気になりました。 もう少し奥に入っていればいいのですが。
*ここ外がうるさい。交通量がすごい トラックも多いし モデルルームですら音がすごかった。 


==周辺施設==



==その他==



==掲示板==
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