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リビオ阿倍野王子町

Name: リビオ阿倍野王子町
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[[ファイル:リビオ阿倍野王子町外観.jpg|thumb|400px|リビオ阿倍野王子町外観]]

==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[阿倍野区]]王子町四丁目2番27、55（地番）
*交通：
#大阪市営[[御堂筋線]] 「西田辺」駅 徒歩13分 
#阪堺電気軌道[[上町線]] 「北畠」駅 徒歩8分 
*総戸数：40戸
*構造、建物階数：地上11階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2014年02月
*売主：新日鉄興和不動産株式会社　関西支店
*施工：岩田地崎建設株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
【価格】
*価格：2,600万円台予定～3,300万円台予定
*予定販売価格：2,600万円台～3,300万円台
*予定最多販売価格帯：2,800万円台（10戸）
*阿倍野区マンションの平均価格は2004年で、3000万から4000万が相場で2010年以降は、4000万以上が相場になっていいますので、価格に関しては安い物件だと思います。
【検討者】
*2600万円からは安いですね。間取りも良さそうです。
*価格は阿倍野区では破格かもしれません。価格を見てびっくりしました。仕様もそれなりに良いです。
*間取りが狭めなのがうちとしては考えどころで悩んじゃってます。
*環境はいいですね。近隣の方からも問い合わせが多いとの事でした。小規模ですから、共用施設はありませんが、品良い感じの外観ですし、間取りを吟味中です。
*間取りも豊富ですし、収納も充実してるので無理なく生活できると思います。阿倍野区は人気があるのでとても興味あります。
*あべのは、昔から生活するのに便利な場所でしたが ここ数年の開発で街も綺麗に変化して、若い人も沢山集う場所に変化してますね。又ハルカス効果で益々繁栄してきつつある場所なのでとても興味あります。  
*上階空いていたら、望んでますが、商店街側の部屋だと、向かいのマンションがハルカス側の視界を遮るように見え、購入を悩んでおります。
*近くに大型マンションがまた建つとなると考えてしまいますね。 
*「阿倍野区」ではカナリ安いですね。間取りもキュービックプランとやらの無駄の無い設計で魅力的です。だだ残り物感があり決めかねているので、隣接地のブランズを待つか、ここにするか、迷います。
【販売時状況】
*期数分けせずに先着順販売になりましたね 戸数も少ないし早期に完売しそうです。
【契約者】
*先日、モデルルームを見学に行きました。すぐ近くのプラウド阿倍野も見学しましたが、学校への距離や規模感・価格などを 理由にリビオに決めました。正直、駅距離は少し気になりましたが、その分とても静かなことと子供への害を考えると諦められる点でした。とにかく価格と間取りの作りは今まで阿倍野区で何件か見学しましたが一番良かったです。人によって意見や考え方は違うと思いますが、参考にしていただけらば幸いです。 
*リビオ阿倍野契約しました。間取り、価格、周辺環境がとても気に入ってます。駅までの距離は多少ありますが、運動不足ですし、健康のためとポジティブシンキングです。完成が楽しみです。
*正直に言うと、クロスや幅木、フローリング、建具の面材・・・チープだなぁと思いました。ここまでお値段下げて販売しているから、多少設備は落ちても仕方ないかもと覚悟はしていましたが、内装に関してはギリギリまで削ってるっていう印象がぬぐえません。高グレードのマンションの１０年落ちの中古と迷ってここを選びましたが、軽くショック。でも新築で、皆さん全世帯で新しい生活を始めるワクワク感は消えていません（笑）
**モデルルームは装飾が施されている点で内覧会で見た印象とは少し違っていますが、まあ、そこそこだと思います。確かに中古なら先に部屋を確認できますが、新築だと確認ができないので少し残念な印象はあります。ここより郊外なら、同額でもっと広い新築を選択出来たでしょうし、中古ならもっと広い部屋も選択出来たと思います。私は、このエリアで探していて比較的に割安感もあり、選びましたので後悔はしていないです。長く住む我が家ですので装飾を施したり、工夫していきたいと思います。
【コスト】
*駐車場や駐輪場がかなり空いているようですね？ 駐輪場はまだしも駐車場が埋まらないと２年目から管理費の値上げがあるそうです。機械式の維持費も高いし、将来はどうするんでしょう。
**私も駐車場の空きについては管理費の増額が気になっており、以前から販売担当に確認をしていました。内覧会の説明時に、当初ロッカーをリース契約予定だったが 月額管理費コストが下がるようにする為に、リースを止めて買取にし、駐車場の空きを補填する形にしたようですね。しかし駐車場空台数分を全て補うのは無理だし、分譲マンションの駐車場は住人以外に貸すのも難しいし、いくらか想定した管理費より上がるとは思いますね。ちゃんと月額が、このままならどの位上がってしまうのかを教えてもらいたいですね。 
*駐車場の話しですが、やはり駐車場代が高くて入居前に所有の車を手放そうとして見積もりを取っています。駐車場代が13000～15000円ぐらいなら、借りようとしてました。もう埋まりましたが、近くで15000円で募集はありましたよ。
**恐らく駐車場15000円ですと、既に契約済の駐車場8台としても、その方達の値下げが発生します。その場合は2〜3台数増えても合計金額は変わらないので、ほぼ満車に近い状態にならないと難しいんじゃないでしょうか。まずは管理費の内訳（駐車場、駐輪場、エレベーターの保守等)が適正なのか、まさか満車で事業計画立てるはずは無いとは思います。8割程度の計画なら、あまり心配は無いとは思います。 
*ここは駐車場稼働率84％で収支計画を立てていますね。管理費会計初年度予算案をご覧ください。できれば駐車場代の半分を修繕積立金に回すような資金計画が理想だと言われます。そういう意味では駐車場代収入への依存度はかなり高い方だと思います。

==交通==
*西田辺駅まではなだらかな坂が続いてるので、意外と昭和町も王子商店街を歩くと近くに感じました。
【交通手段が選べる】
*電車とバスと両方使える環境は、便利だと思います。季節や、天候によって使い分ければ良いと思います。市内でも、バスと両方使える環境は少ないので良いと思います。 
*駅は多少歩きますが駅が目的別に選べますしバスが多く走っているので 暮らしやすい環境だと思います。
*ここは本当に良い立地だとおもいます。駅までは多少距離はありますが、先の方もおっしゃっているように バスも使える環境なので多少駅まで距離があっても季節や天候によってはバスの手段を選べるのはとても良いと思います。 
*物件目の前とまでは行かなくても徒歩ですぐの場所にバス停留所があります。そして駅近くの駐輪場を借りれば天気のよい日などは駅まで自転車利用すれば 問題はなくそれでも子供や荷物が多く夏など漕ぐのが大変ということなら 今は昔と違って電動自転車があるので問題はないと思います。 



==構造・建物==
*敷地面積：920.82平米
*建築面積：437.27平米
【構造】
*二重天井
*うちのマンション免震ゴム使ってるんでしょうか？
**使ってないですよー！ 免震積層ゴムを使うのはまだ高層建築が殆どで、ここは一般的な耐震構造のマンションです。
【風通しがいい】
*風強いですね（笑）でも風通しが良いって事で!!
**本当、風通しがよいですね～。でも風が強いのは施工会社のせいじゃないですよ!
*風通しが良すぎて、冬は寒そうな…。皆さんは何か対策ってありますか？
**密閉度はかなり高そうなので、冬は閉め切っていれば問題無さそうかな…とウチは考えています。お隣のマンションが建つまでは、陽の入りは抜群なのでそれにも期待しています。後は自身初の床暖房にワクワクしていますw
*南側は新築マンションまで多少距離があるので、そんなに日照が遮られることはないと思います。
【結露】
*今更ですが、この時期になると寝室の結露がすごいです。暖房はつけていません。朝カーテンを開けると窓ガラスがぐっしょり。皆さんのお家はどうですか？何か対策されてますか？
**結露に関してはバスルームの操作パネルの下部を開いたところにある 24時間換気をつけっ放しにしておくのが一番効果的かと思います。 
**24時間換気は常にＯＮの状態です。昨日は換気口とドアを開けて寝てみたのですが、やはり結露が…。日中は毎日窓を開けて換気しています。
**部屋の間取りが違うと湿度が変わるんでしょうか？うちは昨年も今年も結露に悩まされたことないんです。因みにＣタイプです。
***うちもＣタイプなんですよー。何の違いでしょうか…。 
*窓の結露は気密性の高い証拠でもある訳だし・・・・参考になればと思い、調べてみました。 
　http://yayoi-blog.info/1507.html 

*Aタイプですが、結露皆無です。
*結露に関してはこの辺りが原因じゃないでしょうか？ 
　http://oshiete.goo.ne.jp/qa/1887486.html

【騒音・生活音】
*本当に夜静か、今までは道路沿いでうるさいとこに住んでたから余計に静かに感じる。
*新築だから期待してたんですけど…上階の音が結構響きます。皆さんの家はどんな感じですか？
**私も上階の音、結構気になります。歩く音と何か引きずるような音？よく聞こえますね。自分自身も音に気をつけて生活するようになりました。
*上下の音はよく書かれていますが、左右の音が聞こえることはありますか？
**左右は気にしたことないですね。
*上がドンドンドンドンうるさい！！
**自分の部屋も横からか上からかゴンゴン聞こえてきます。うるさくて迷惑ですね…。
*私は浴室の床の音が気になります。イスや桶などの音、結構響きませんか？上階で毎日ガタガタ鳴る音は多分その音だと思うのですが、我が家の音も下に響いてるかと思うと、入浴中や掃除に結構気を使います。
*ここのマンション、結構上階の音が響きやすい。フツーに大人の足音とかもうるさいし。
【入居者】
*凄く静かなのは良いけど駐輪場に止めてる自転車もまばらだし、まだ入居者少ないのかな？ 気になる点をあげると結露が酷い。フローリングがミシミシ鳴る。ベランダの風が強すぎるし、大した雨でも無いのに水浸し。
*地域のこと等、深く考えずに購入しましたが、この付近は民度が高い！ 商店街の方々も品が良いし。大正解です！ 
*私は快適に暮らしてます。住人の方も皆様気持ち良くご挨拶して下さって嬉しいです。
*朝から給湯器の業者がインターホン鳴らしてきてすごいしつこかった。いらんって言っても何回も鳴らしてくるし！4回も居留守使いましたよ。若い男でした。なんなんだアイツは！！
**作業着スタイル＆名刺・パンフレットなし、というのが最近のブラック営業の特徴らしいです。いかにも出入業者のように装って入って来るようですね。
*隣の家の水撒きは日課のようですね。
*カラスがよく鳴いていますね（笑）風通しが良いから窓開けてると気持ちいいです。
*燃えるゴミを収集日以外に平気で出す人が多いのに驚いています。これからの季節、臭いや虫の原因になるのでやめてもらいたいですね。24時間ゴミ出しOKなわけではないですよ！
*うちは転勤族だったのでマンション３軒目です。今まで住んだ中で一番分譲価格は安かったので、管理状況も多少不安でしたが概ね平均的だと思っています。前任の管理人さんに関しては、今迄で一番レベルが高かったように感じました。ただ不安なのはやはり駐車場契約率の低さと、管理費に占める駐車料金のウエイトの大きさですね。前回の住居では駐車場使用料は管理費に組み入れず、修繕積立金に充てていました。台数は全体戸数の1/3で、常に満員で２年に１度の抽選。今のままでは管理費に不足が出るのですから、根本的な予算の見直しは喫緊の議題だと思います。

==共用施設==
*駐車場：全18台（平面式10台、機械式8台定）。
*自転車置場：全80台（スライドラック式58台、平面式22台）	
*バイク置場：全1台。
*ミニバイク置場：全4台。



==設備・仕様==
*内装はオシャレやと思います、白のフローリングで!!
**床が白いと部屋が明るく感じますよね。今の住居がフローリングですが、茶色なので。壁は白ですが。ただ、白だと気をつけて生活しないと傷が目立ちそうですね。椅子にも足カバーをつけたりしないと。



==間取り==
*間取り：3LDK。
*専有面積：64.05m2～68.70m2。
*アルコーブ面積：1.59㎡~3.12㎡。
*バルコニー面積：14.90㎡~29.22㎡。
*サービスバルコニー面積：1.11㎡・1.69㎡。
*ワイドスパンという間取りは見慣れていないのでとても新鮮です。バルコニー側の開放感も良いし、浴室や外廊下側の洋室にも窓があって換気が良さそうですね。角住戸は魅力ですが、ワイドスパンなら中部屋でも悪くないかな。 
*こちらの、無駄の無い間取りはとても魅力ですよね。特に廊下などは、無駄なスペースだと考えていますので、少しでも廊下を少なく、その分、収納に使える間取りになっているのはいいですね。
【キュービックプラン】
*キュービックプランというのは真四角に近い間取りでしたでしょうか。バルコニーが広いとかそういう利点があるようですね。 
*立地も良さそうですが間取りも良さそうですね。あまり詳しい知識は無いのですが、キュービックプランというのはなかなか良いなと思って見ています。部屋や動線にストレスが少ないというか、すっきりしている感じがします。何よりお風呂に窓があることや寝室がベランダに面しているのが良いと思います。実際に暮らしてみないとわからないでしょうけど、今のところ好印象です。



==買い物・食事==
*買い物も比較的便利ですし、駅まではちょっとありますが 総合的には良いんじゃないかと思います。
*すぐ利用出来るスーパーが目の前にあるのは便利ですね 
*自転車で10分たらずでキューズガーデン
*まだ行ったことがないのですが、近くのパンとお菓子の材料のお店がとても気になっています。
*ちょっと南に足を伸ばせば、激安の玉出と高級なお肉のあるコーヨｰもあって便利です。 
【商店街】
*北畠公園本通商店街（エントランスに隣接）
*物件近くにあべの王子商店街があるのはとても便利だと思います
*買物には困らない場所ですよね。古くはありますが昔ながらの商店街もありますし。 クリーニング屋やクリニックもあって便利かなと思ってます。
*商店街のお豆腐屋さんと和歌山の旬の野菜を中心に扱っている八百屋さんはおすすめです。 
*スーパーライフが出来るようですが、出来るだけ商店街で買い物をしようと思います。家の周りのお店がシャッター通りになるのは嫌ですもんね。 
【あべのハルカス】
*あべのハルカス近鉄本店もあってとても便利だと思います。 
**ハルカスまで自転車で行き来できる立地は、魅力あります。



==育児・教育==
*小学校、中学校の通学指定校が子供の足でも10分かからない距離にあるのは利点です。環境的には子育て環境向きですね。
【小学校】
*阪南小学校校区
*もうすぐ小学生になる子がいますが、阪南なら安心して通わせられます。
*市立阪南小学校（約460m・徒歩6分）
【中学校】
*阪南中学だし、学区は良いですね。
*阪南中学は昔から評判が良いですよ。 
*市立阪南中学校（約480m・徒歩6分）



==周辺環境・治安==
*以前グルメシティ阿倍野店があったところですね。
*王子町が実家ですが、なんにもないけど、なんにもないことが、良くもあったり、下町感残る心地よい町です。
**おっしゃる事良く分かります。賑やかさは無いですが、どこか懐かしさの残る所ですよね。それでいて、阿倍野に自転車で行ける立地なのでとても便利な場所です。
*王子町は下町情緒のある閑静な地区ですよ。昔に比べると商店街なんかは廃れた感はありますが、スーパーも出来るし不便さは無くなると思いますよ。
*30号線から離れていますので車の排気とかもろに受けないのでいいと思います。 
【商店街】
*マンション前の道路はアーケードなしの商店街で、許可証がないと車が走れない道路で、交通量も少ないですね。
*車は許可証がないと通行できないようで、小さい子供がいる家庭でも安心です。周辺には花屋さんや美味しそうなパン屋さんもあり、雰囲気もよいですし、前向きに購入を検討しています。
*旧商店街沿いに位置していて、夜は比較的明るい印象
【南側】
*南側に広大な敷地がありますので、そこが今後どうなるのかはとても重要です。
**阪南団地の建て替えしてない所かな？
**先日通った時に敷地にある看板に、高齢者向けの施設を建築予定と書いてありました。あまりにも広大な敷地なんで、一部はってことでしょうか…。 
**そういったのを含めての価格設定なのでしょうね。ですがこの場所でこの価格帯というのはとても惹かれます。高齢者施設ということは病院もできるかもしれませんね。 
*南側の大きな空地はスーパーライフに決定したようですね。 
**私もライフの件知ってます。けど、数年先のことらしいので、実際はどうなるかまだ分からないですよね。
**ライフで間違いありませんよ。近隣(町会長＆サンバリエ阪南)への挨拶もありましたから、よっぽどの事がない限り変更はないと思います。また話によると遠い先ではなく、固定資産税の関係で少しでも早く建てたいとのことみたいです。南側は老人ホームみたいですが、こちらのほうが出来上がるのが遅いようです。
*南の広大な空き地、ライフだけではなくマンションも建つようですね。東急で告知が貼ってありました。マンションの規模はわかりませんが、南側なので今のような開けた視界は難しいようですね。
**南の広大な空き地の東側半分がマンションになるようですね。フェンスに外観図が掲示されていましたが、隣のＵＲ並の規模（２５０戸以上かな？）の大きな物になるようです。
【西側】
*今建てていらっしゃる西側のファッションサロン？ブティック？は、何階建てなんでしょうか？ 
**今日現場監督に訊いてみました。三階建てだそうですが、階高があるので向かって右の四階建てとほぼ同じ高さになるそうです！



==周辺施設==
*郵便局が近い



==その他==
【王子北町会の集まり】
*王子北町会の集まりに参加してみました。一応、これからずっとここで暮らしていく以上、町内会には入っておくべきかな、と思い、あらかじめ管理人さんに加入する意思は伝えていました。参加してみて思ったのは「このご時世でも町内会っていうのは必要なんだな」という事です。 
**我々の住むリビオ阿倍野王子町は、阪南小学校の校区全域をカバーする１４町会から成る阪南連合町会の王子北町会に属するそうです。（その時点で「へぇ、そうやったんかぁ」ですけど）そもそも１４町会もあるのに、広場的なものが阪南小学校だけという特殊な地域らしく、イベントをするのも災害時に避難するのも全部阪南小学校になっているとの事です。我々は近いからいいらしいのですが、連合の南側の地区の人々は避難場所が遠く、現在大阪市に新たな避難場所の設定を署名嘆願しているところらしいです。（私も今日、その場で署名しておきました） 
**隣のライフの情報もありました。年内オープン予定のライフ北畠店は、我々と同じ王子北町会に加入するそうです。会費もちゃんと徴収する予定だそうで、あんな中堅スーパーでも町内会には入るものなのかと新鮮な驚きでした。（オーナーさんが行事に参加したりするのかな・・？）何やら中流階級以上向けのグレードの店舗になるそうで、商品価格面での期待は少し薄れれそう。また、阪南団地は王子南町会、その隣に建設中のBLANZは、単独で王子中町会になる見通しだそうです。 
**王子北町会で徴収された会費（一世帯・月２００円）は、おおかた阪南連合町会に取りまとめられ、催しものの費用や町内防犯カメラの維持管理（そんなものがあったとは・・）に使われているようです。子持ちのサラリーマンとしては、防犯カメラとか見守り隊とか、その辺をやってくれるのは助かります。 
**今の会長さんは、このマンションの２件ぐらい隣にある元・酒屋さんの店主の方で、はつらつとしていて本当に真面目そうなイメージの方でした。わからないことがあればいつでも家のピンポン鳴らしてよ！っていわれたけど、それはちょっとアレなので、本当に分からないことがあったらうちの管理人さん経由で聞くことになると思います。町会長と管理人さんとのパイプは既に出来上がっているような印象でした。 
**王子北町会の現在の加入状況は、約１００世帯中、未加入が１件、そして新たにリビオ阿倍野王子町４０世帯、うち未加入が２０件だそうです。もともと１００世帯しかないところに４０世帯来たってことは、元々住んでいらっしゃった方々にとっては相当なことなのでしょう。まあ今後ずっと町内会に入らないでいいと思っている方は少ないほうだと思いますが、まだ入っておられない方は管理人さんに言えば手続きしてくれますよ。



==掲示板==
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