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リビオレゾン上野根岸

Name: リビオレゾン上野根岸
Brand: 日鉄興和不動産株式会社
Rating: 3.8333333333333335 (24 reviews)
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==物件概要==
[[File:リビオレゾン上野根岸　外観完成予想図.png|300px|thumb|リビオレゾン上野根岸　外観完成予想図|alt=リビオレゾン上野根岸　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[台東区]]根岸四丁目83番1（地番）
*交通：
#東京メトロ[[日比谷線]] 「入谷」駅 徒歩5分  
#[[山手線]] 「鶯谷」駅 徒歩9分  
#[[山手線]] 「上野」駅 徒歩16分
*総戸数：92戸（内、事業協力者住戸1戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年02月
*売主：日鉄興和不動産株式会社
*施工：新日本建設株式会社
*管理会社：株式会社日鉄コミュニティ（予定）

==価格・コスト・販売時状況==
*もう事前案内会とかやったのかな？来月販売開始なのに話題にならないね
**事前案内会なしでオープンしている？ぽいです。4末に契約可能なスケジュール予定と言っていたので、気になっている方は早めに行ったほうがいいと思います。
***そもそもこの物件個別のモデルルーム無いですよね。上野サロン？で同一エリアの物件をまとめて案内してるみたいです。他の会社もですがタブレットでバーチャルモデルルームが増えてますし
*3LDKの上階はおいくらかご存知の方、いらっしゃいませんか？JRからは遠いのですが、比較的静かで気になっています。
**私が言った時は商談入っていると言ってました。7000万円台だった記憶です。
***来たね！ファミリー向け65平米7900万。でも購入意向示している人いるんだって。参戦すべきか悩みます。
*モデルルームに行きましたがほかの同ブランドとまとめてあって、「実際のマンションは違います」ということが多く、正直ピンと来なかった。モデルルーム行かれた方、どんな感想持たれましたか？それにしても、もう登録も始まっているのにどうしてこんなに投稿が少ないのでしょう。
*あっという間に30室売れちゃったね。柳通りは静かだしね。JRまでは少し遠いけど。でも今の坪単価考えるとパークハウスは安かったね。
**やはり上野の奥座敷なのね。閑散を通りこして過疎ですね。都合があってモデルルーム行けていないのですが、最新売れ行きどうですか？本当に30近く売れたの？
***30は行かないまでもそれに近い数字の成約は書いてあったかと思います。2LDKが人気のようです。近くにあるルフォン上野公園よりも低価格なのが評判いいそうです。
*Gタイプは人気そうで、7階以上売り切れたらしいです。
*ここは目立ってはないけどかなり好調のようですね。住みやすそうなところですもんね。アクセス住環境価格南東向き等のバランスが良いのでしょうか。
**素朴な疑問として、好調な物件なら1期を6次まで分けるメリットあるのかな？物件名を鶯谷根岸くらいにした方がお土地柄を適切に表してていいと思うけど、ポジティブな意見が多いのね、意外。
***好調だからこそどんどん供給したいから分けなきゃいけないんじゃないですか？人気なかったら1期1次のまま動けないですよね
****どんどん供給したいのは分かるんですけど、それなら期を細かく分けずに何十戸か一気に売ったほうがデベとして楽な気がするんですよね。他の超順調な物件を見てると1期1次2次くらいで様子見ながら大半を売って、2期が始まりすぐ完売みたいなケースが多い気がしています。決してここの売れ行きがいい悪いを言いたいのではなく、単純に期を細かくする意図が疑問になった次第です。あと1期1次から動かないというのは売れ行きに関係なくあり得ないと思いますが...
*ここ売れまくりらしいですよぉ?
**売れているというコメントが多くありますが、実際どの部屋が売れているという情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？5月の頭頃にGタイプはほぼ完売・他の3LDK、2LDKは半分くらい売却済みだったのですが、最新情報お持ちの方がいらっしゃいましたら教えていただきたいです。ずるずると悩んでいるうちに半月くらい経過してしまい…
*ルフォンやもうひとつのリビオレゾンの売れ筋見てもいまここで一番需要があるのはファミリー向け3Lじゃないですかね。そんなに単身向け入れないと採算取れないんでしょうか。もし割高でも今買うべきだったのなら、最適解はあっという間に売れたリビオレゾン上野入谷の70m2の3LDK（ダイレクトウィンドウで、マンマニもデザイン誉めてた）だったのかも
*長い目で見たときに単身者向けというか、コンパクトなタイプの方が流動性が高いという風には言われているようですよ。賃貸で出すにしても、リセールするにしても。日本は単身者の割合が高くなってきているというのも大きいのではないでしょうか。
*リビオ、西葛西親水公園と上野入谷はエレベータ少ないって話題になってるけど、ここもまさか92戸でエレベータ1基しかなかったりするの？　老後大丈夫？　大事な大事な1基がメンテの時どうすんの？
**ここも当然１基です
***一番上の階で15階ですね。そこから一階まで階段はちょっと大変です。忘れ物したら目も当てられない…。ですがまあこの位の規模でも一基しかエレベーターのないマンションって結構あるのではと思いますがどうなんでしょうね。
****エレベーターの数が少ないのは、長い目で見たときにはいいんですが（数十年経ったときに、機構まるごと交換で数千万円かかるらしいので）、普段の生活を思うと、正直もう1つあってもいいよねぇ、とは思います。早めに家を出るとか、そういう感じで対応していくしかないんじゃないかなー、とは感じました。
*どうやら、売れているのはファミリー向けだけで、単身、ディンクス向けはこのエリアでは供給過多で凍りついているとの情報も入ってきました。
**うわぁ、ファミリーが入り切った後の騒がしいマンションに単身やディンクス入るのキツイ。高値の今、ご家庭ある人が実需でマンション買うのはいいけど、単身やディンクスがリセールや静けさが見込みにくいこのマンションを買うメリットは薄いよね、、賃貸や単身物件の方がリスク低で絶対にいいもん。
***超人気エリアとまでは言えないここは今はどうみても高値掴みですからね。賃貸用投資としては高くて成り立たないし。入谷も根岸も三ノ輪も大きい部屋は売れたのでサロンじたい縮小するんでは。どれか竣工したら現地の1LDKに案内すればいいんだし。
*モデルルームの感想としては、設備も間取りもあまり良くないなと。これならもう少し値段下げれるのではと思ってしまいました。
**私も見に行きましたが設備レベル低いですよね。リビオ入谷も1DKとか、1LDKで空調付きで販売してるの見ると、一部投資向けかなとも思うのですが、それだと値段が高すぎる。イケてない（申し訳ないけど事実）間取りもVRで見せてましたけど、VRで効果があるのは間取りに自信がある物件かなと感じましたね。購入者が内覧会でビックリするよりマシですが。営業さんが、VR分かりやすいと好評なんですよ、と言ってましたけど、それ客が気をつかってるだけだから。この物件、鶯谷（南口なのはプラス材料ですが）9分は、信号がいくつもあって実際はもっと時間がかかるんですよね。近いのが入谷駅だけと考えると、今後も周辺でライバルが多いので、間取りと設備もイマイチかつ価格が高いと物件の売りがないなと。金杉通りは交通量ありますし。そのせいか、営業さんはハナマサが近いことを激オシでした。
*宅配ボックスや24時間ゴミ出し可能、ペット飼育可能など個人的には良い点が複数あって良いところです。駅も近く、山の線も徒歩で行ける距離なのは魅力です。
*ここは買いだよ。ゴールデンウィークに販売開始したにも関わらず、もう半分近く売れてるらしい。地味に好調物件だよ。
**ファミリー向けの間取りは売れて当たり前なんだから、むしろまだ半分残ってたら苦戦でしょ。
*もう半分売れているとの情報が書かれていますが、実際にはどうなのでしょうか。ホームページには、第1期13次以降予告販売概要がありました。13次までって、苦戦しているのかないうイメージなんですが。。。自分的にも、もう少しマンションのウリとなるようなものがほしいなと思いますね。
**検討しているため何度か現地に行きました。設備はともかく、ここの１番の魅力はやはり場所なんだと思います。山手線を含む複数の駅に徒歩で行けるほど便利なのにマンション周りは昼夜ともに車も少なく静かでした。どなたか書かれてるようにスーパーはハナマサが近いですが、大きなところだとライフもすぐ近くです。また、三ノ輪も近いので昔ながらの商店街も楽しめて、最近有名どころが飲食店を出してたり、穴場エリアな印象です。あとは、目の前のビルは残念ですが、共用廊下側にあたる裏側はお寺なので圧迫感はありません。むしろこちら側を窓側にしても良かったのではと思うほどです。
***多分ここの売りはちょっと信じられないけど価格（安さ）なんだと思う。設備でコストカットしてても賃貸よりはいいわけで。昔の感覚だと坪350超えで、どこが安いの？はぁ？って感じではあるが。広域で探してる人は、他のエリアも見られるけど、山手線も日比谷線も都心に行くのに便利だなと思ったら他はもっと高い。浅草エリアまで広げても銀座線の浅草駅なら便利だけど高いし、TXの浅草駅だと結局すぐ乗換。三ノ輪だと安くても利便性は落ちる。JRだけでいい人なら日暮里界隈まで検討に入るけど。何より鶯谷入谷周辺も、他に新築物件が出そうで出ない。中古も良さげなのが少ないし、出てきても結構高い。都心東側に通勤する人は、メチャクチャ便利な立地で駅までも遠くないのが売りなのではと思う。
****場所と価格のバランスが1番の売りなのではという気がします。設備面はいろいろ物足りないですが、日比谷線と山手線が徒歩圏内、散歩がてら上野浅草へ徒歩で出れる、その割に金杉通りは交通量もそこまでではない…などなど。設備より立地重視の方なら「ものすごくいい！」ではないにしろ、十分妥協できる範囲なんじゃないかなと思います。私も職場が日比谷線沿線なので気になってます。
*****マンションは立地が重要と言いますし、設備面の弱さはグレードアップでカバーすればよいのかな？とも思います。浴室乾燥機を電気からガスに変えるのは難しいかもしれませんが…
*何気に1ldkはもうない様子ですね


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:リビオレゾン上野根岸　エントランスアプローチ完成予想図.png|300px|thumb|リビオレゾン上野根岸　エントランスアプローチ完成予想図|alt=リビオレゾン上野根岸　エントランスアプローチ完成予想図]]
*建ぺい率：100％
*容積率：478.27％
*敷地面積：877.77m2（建築確認申請面積/874.71m2）
*建築面積：434.96m2
*建築延床面積：4,811.03m2
*気になることがあるとすれば、ここの敷地の形ですね。なんで「凹」みたいな形になっているのだろう？ストリートビューだと、更地の状態が見れるのですが、その時には何も建物がないのに。
**凹んでいる所に別のマンションがあります。そのマンションの横からぐるっと後ろをまわった感じで建てるようですね。
*下り天井が低い感じがします。1930しかないので、背が高い人にとっては圧迫感があると思います
**下り天井1930はカーテンボックスのあたりだけみたいですね。他は2350とからしいので一般的なんじゃないですか？
*外廊下が残念。アルミ格子手摺だし
*1Lの中層階以下は、日が殆ど当たらないから厳しそう。
**あの１Ｌの中層下層の眺望シミュレーション見せてもらったけど凄かった…。目の前に前のマンションの外廊下だからね。あれで軽く3000万超で誰が買うんだろう
***1L中層以下は、バルコニーから向かいのマンションに本当に手が届きそうな距離だった。実際は3mくらいあると思うが。通り挟んでないのが痛い。


==共用施設==
*駐車場：11台［平置駐車場：7台（身障者用駐車場1台含む）、機械式駐車場：4台］
*バイク置場：4台
*自転車置場：92台［スライドラック式：48台、下段スライド式：25台、上段ラック式：13台、平置：6台］


==設備・仕様==
*ミスティやディスポーザーが無いのは残念ですが、その分管理費が押さえられると思うと良い物件だと感じています。


==間取り==
*1DK・1LDK・2LDK・3LDK
*住居専有面積：25.25m2～65.31m2
*柱を生かしながら収納を作ってるところは良いと思います。ですが如何せん小さい部屋が細長くなっちゃってるので無理が出て来てしまうのはしょうがないのかな…。
*一人暮し用でもワンルームではなく部屋が分かれるようになっているスタイルなのはいいと思う。ただ、平米数としては若干狭さを感じそう。女性目線としては、１DKだとちょっと狭い。１LDKくらいの広さがちょうどよさそうです。駅から近いので、短期的に住んで売却するということも可能でしょうが、投資用としてだと利回りはどのくらいなのか気になりました。
*sumuneのサイトでリビオレゾンの部屋がVR内見で見られるけど、上野根岸だけでなくこの会社の物件、梁とか柱の食い込みとかもう少しなんとかならないのかな？特に1LDKは狭いんだから梁の圧迫感とかすごいし、柱あると家具も置きにくいからターゲットの女性に嫌われると思う。ライバルがいないくらいの好立地だと別だけど、ここら辺は競争激しいし、売れる物件と売れない物件の二極化する気がする。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#ハナマサプラス根岸店　　約160m／徒歩2分
#ミニストップ下谷店　　約170m／徒歩3分
#セブンイレブン東日暮里4丁目東店　　約310m／徒歩4分
#ローソンストア100台東根岸三丁目店　　約340m／徒歩5分
#サイクルベースあさひ台東入谷店　　約370m／徒歩5分
#まいばすけっと下谷3丁目店　　約390m／徒歩5分
#どらっぐぱぱす入谷店　　約460m／徒歩6分
#ココスナカムラ入谷店　　約530m／徒歩7分
#ファミリーマート台東入谷駅前店　　約530m／徒歩7分
#カクヤス根岸店　　約530m／徒歩7分
#いなげや入谷店　　約560m／徒歩7分
#ゲオ鶯谷店　　約590m／徒歩8分
#ウエルシア台東入谷店　　約620m／徒歩8分
#ミヤモトドラッグ入谷店　　約630m／徒歩8分
#酒&業務スーパー河内屋上野公園店　　約630m／徒歩8分
#ウェルパーク東日暮里一丁目店　　約690m／徒歩9分
#いなげや荒川東日暮里店　　約700m／徒歩9分
#日暮里繊維街　　約640m／徒歩8分
#マルエツプチ東日暮里店　　約750m／徒歩10分
#House+Cafe やなぎテラス　　約60m／徒歩1分
#鮨創作料理奄美　　約30m／徒歩1分
#山口屋中塚煎豆店　　約70m／徒歩1分
#江戸駄菓子 まんねん堂　　約140m／徒歩2分
#香味屋　　約90m／徒歩2分
#cafe&kitchen ayacoya　　約180m／徒歩3分
#定谷　　約170m／徒歩3分
#竹隆庵岡埜本店　　約220m／徒歩3分
#イリヤプラスカフェ　　約430m／徒歩6分
#天然酵母のパン屋さん at 言問茶屋　　約540m／徒歩7分
#ランダバウト　　約540m／徒歩7分
#侘助　　約510m／徒歩7分
#お餅と日本茶の専門店 月光　　約580m／徒歩8分
#パティスリーミエシマムラ　　約610m／徒歩8分
#ビストロルッチ　　約580m／徒歩8分
#ドクターカフェ 本店　　約690m／徒歩9分
#ドミノピザ根岸店　　約680m／徒歩9分
#VORTEX CAFÉ　　約770m／徒歩10分
#カヤバ珈琲　　約1,500m／徒歩19分

*ハナマサプラスってお肉屋さんですかね？となるとここから最寄りの食品を買えるお店となるとまいばすけっとになりますでしょうか。ぱっと見ですが大きめのスーパーは見当たらなかったように思ったので。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#区立坂本保育園　　約370m／徒歩5分
#LIFE SCHOOL 根岸こどものいえ　　約430m／徒歩6分
#根岸定期利用保育室（公設民営）　　約610m／徒歩8分
#あい・あい保育園 入谷園　　約640m／徒歩8分
#愛隣保育園　　約640m／徒歩8分
#区立たいとうこども園　　約240m／徒歩3分
#区立根岸幼稚園　　約640m／徒歩8分
#区立大正幼稚園　　約740m／徒歩10分
#区立金曽木小学校　　約370m／徒歩5分
#区立柏葉中学校　　約270m／徒歩4分
#都立竹台高等学校　　約790m／徒歩10分
#上野学園大学・短期大学部・高等学校・中学校　　約1,200m／徒歩15分
#岩倉高等学校　　約1,220m／徒歩16分


==周辺環境・治安==
*地域・地区：商業地域、防火地域、駐車場整備地区
*ここだと、入谷駅結構近いですね。鶯谷駅は、高低差がかなりあるし、なんとなく使いにくい感じもする…。
*ありがちな実質入谷物件か
*女性1人で歩けそうですか？浅草観光したことはありますが、住んだことはなく・・・少し心配です。仕事帰りなど夜に歩いても大丈夫なら検討したいですが・・・利用するなら入谷駅になりますか？
**入谷と鶯谷駅ですね。　浅草まで歩くと20～30分かかると思います。この周辺4年間に住んでいて、治安は大丈夫だと思います。
***治安には問題ないとのことですし、公式サイトのイメージからすると一人暮らしの女性も十分ターゲットとなりそうですね。シングル向けのDタイプがどんな部屋になってるのか知りたいです。
*金杉通りって往来は多いんでしょうかね。騒音はどのくらいでしょうか
*別のマンションを囲むように建つので低層階は……という感じです。逆に言うと、そのマンションがそこまで古くないので、取り壊して更に高いマンションが、というのはすぐには考えにくいのかなと。高層階ならいいのかもしれません。隣が古い建物だと今は視界を遮られなくてもいつマンションが建つかという懸念があるので。それにつけても良い評判も悪い評判もなくほぼ「無」なのが気になります。
**目の前のマンション？に被る住戸は1LDKと一部の2LDKがメインとなりますので、ファミリータイプや広いほうの2LDKには被らない感じだと思います。被るとは言っても壁ドンではなさそうなので、眺望を気にしない方であればそこまで圧迫感はないかもしれません。この静けさはただただ人気がないのか、上野の奥座敷をイメージした静けさなのか…
***このマンションそのものというよりはどうしても湾岸や大規模物件とは異なり、万人が気にはしていないのでしょうね。でも築浅中古でも3LdK7000万円のエリアになったことを考えると知る人ぞ知るなのでしょうね。近隣賃貸住みの我が家はここの上層階商談中で、ダメならルフォンの中古を視野に入れています。
*色々な議論がなされて良いことだと思うのですが、この界隈は、四号線の排気ガスのススを含んだほこりで部屋はすぐに真っ黒になりますよ。また、最近は、そこらじゅうで掘り起こしやっているから、土埃もすごいよ。
**ここは、国道4号からは離れてるのでは？接道してるの金杉通りでしょ。この通りダメな人は、リビオ入谷みたいに大通りから中入った物件でないと。それに、例の目の前のマンションのおかげで道路から距離も多少ありますし。
*近隣に住む人間としての意見ですが、この物件の良さは立地でしょう。かなり大きなスーパーであるライフ東日暮里店へのアクセスがよく、コンビニ、肉のハナマサやクリーニング屋も近隣。そのような生活インフラへのアクセスは根岸近隣では最も良い場所の一つかと。設備面などはそこそこだとは思いますが。
**ここ見に行った時ライフまで歩きましたが、それなりには歩きましたね。ただ静かな道だから自転車で一気に駆け抜ければ便利ですね。あのライフはほんとに良くて、向かいのクレヴィアの2L欲しかったなと思いました


==周辺施設==
*'''病院'''
#大田原歯科クリニック　　約100m／徒歩2分
#根岸眼科クリニック　　約110m／徒歩2分
#織田消化器科クリニック　　約200m／徒歩3分
#小野歯科医院　　約200m／徒歩3分
#稲沢内科医院　　約220m／徒歩3分
#キンヤ歯科クリニック　　約250m／徒歩4分
#金杉眼科医院　　約270m／徒歩4分
#谷口内科　　約300m／徒歩4分
#清水医院　　約310m／徒歩4分
#すずき歯科　　約350m／徒歩5分
#入谷デンタルクリニック　　約370m／徒歩5分
#いりやキッズクリニック　　約400m／徒歩5分
#渡辺医院　　約400m／徒歩5分
#高須歯科医院　　約410m／徒歩6分
#斎藤耳鼻咽喉科医院　　約410m／徒歩6分
#小浜歯科医院　　約450m／徒歩6分
#デンタルクリニック根岸　　約550m／徒歩7分
#つちやファミリークリニック　　約580m／徒歩8分
#飯山医院　　約580m／徒歩8分
#区立台東病院　　約810m／徒歩11分
*'''金融機関'''
#台東根岸三郵便局　　約290m／徒歩4分
#台東入谷郵便局　　約520m／徒歩7分
#朝日信用金庫根岸支店　　約470m／徒歩6分
#大東京信用組合日暮里支店　　約600m／徒歩8分
#東京東信用金庫入谷支店　　約620m／徒歩8分
#りそな銀行日暮里支店鶯谷出張所　　約360m／徒歩5分
#みずほ銀行稲荷町支店入谷駅前出張所　　約600m／徒歩8分
#三菱UFJ銀行上野支店入谷駅前出張所　　約620m／徒歩8分
*'''公共・レジャー施設'''
#カーブス根岸　　約160m／徒歩2分
#ファストジム24入谷　　約490m／徒歩7分
#バイタルジム24三ノ輪店　　約680m／徒歩9分
#区立中根岸児童遊園　　約120m／徒歩2分
#区立金杉公園　　約190m／徒歩3分
#防災広場根岸の里　　約290m／徒歩4分
#区立金曽木公園　　約290m／徒歩4分
#区立根岸公園　　約330m／徒歩5分
#区立弁天院公園　　約440m／徒歩6分
#区立大正公園　　約620m／徒歩8分
#区立上根岸公園　　約630m／徒歩8分
#三島神社　　約230m／徒歩3分
#小野照崎神社　　約280m／徒歩4分
#入谷鬼子母神（真源寺）　　約590m／徒歩8分
#鷲神社　　約760m／徒歩10分
#ねぎし三平堂　　約780m／徒歩10分
#子規庵　　約800m／徒歩10分
#中村不折記念館・書道博物館　　約800m／徒歩10分
#区立一葉記念館　　約960m／徒歩12分
#台東区西部区民事務所・区立金杉区民館　　約270m／徒歩4分
#上野消防署下谷出張所　　約320m／徒歩4分
#区立金杉区民館下谷分館　　約390m／徒歩5分
#下谷警察署運転免許証更新事務所　　約450m／徒歩6分
#下谷警察署　　約520m／徒歩7分
#区立入谷区民館・台東区入谷地区センター　　約550m／徒歩7分
#区立松が谷児童館　　約820m／徒歩11分
#区立根岸図書館　　約850m／徒歩11分
#台東区役所　　約1,490m／徒歩19分



==その他==
*

==掲示板==
*

23ku/668730/109
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