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リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎

Name: リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎
Brand: リバー産業株式会社
Rating: 4.666666666666667 (30 reviews)
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==物件概要==
[[File:リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎　外観完成予想図.png|300px|thumb|リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎　外観完成予想図|alt=リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎　外観完成予想図]]
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[天王寺区]]筆ケ崎町17番3号（地番）
*交通：
#近鉄[[奈良線]] 「大阪上本町」駅 徒歩11分  
#近鉄[[大阪線]] 「大阪上本町」駅 徒歩11分  
#OsakaMetro[[千日前線]] 「鶴橋」駅 徒歩3分  
#[[大阪環状線]] 「鶴橋」駅 徒歩4分  
#近鉄[[奈良線]] 「鶴橋」駅 徒歩4分  
#近鉄[[大阪線]] 「鶴橋」駅 徒歩4分
*総戸数：194戸（募集対象外住戸23戸を含む。一部住戸にて住戸連結の分譲の可能性があるため、総戸数が変更となる場合があります。）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上35階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年8月
*売主：リバー産業株式会社
*施工：リバー建設株式会社
*管理会社：株式会社浪速管理

==価格・コスト・販売時状況==
*とっくに着工してるはずが全く動きがないと思ったら、シレッと延期されてたんですね。
**リバー産業のHPを見ても公式サイトの紹介はまだなかったですね。マンション紹介記事を色々見ると去年7月着工と出てました。結果的に半年以上伸びたんですね。コロナの影響が大きいんでしょうか。とはいえ、今月から工事が始まっているのなら色々動くでしょうし期待は出来そうです。とりあえす公式サイトの公開が待たれますね。
***販売開始に向けて2月にはモデルルームの建設がスタートするって聞きましたけどね。秋までには販売開始するみたいです。でもリバーのタワーなんて安くないと厳しいでしょうね。場所も完全に鶴橋ですし。
****ここって周りのマンションが猛反対しまくってて工事が遅れてるって聞きましたよ。周りのマンションからしたらそりゃ迷惑ですよね。こんな場所に35階て、、しかし住所はかろうじて天王寺区だけど、場所がねぇ…リバーのタワーでどれだけ売れるのか見ものですね！
*****工期大幅に遅れたんですね。2013年夏ということはだいぶと先ですね。
*リバーはどこも兎にも角にも専有部分のセンスが古臭いのが致命的。センスが悪すぎるから、内装に関する事は完全に外注したらいいのに。間取りもうなぎの寝床。天井低い。サッシも低い。ダイレクトウインドウなんて望むべくもない。とにかく開放感が全くなくて圧迫感がもう…
**この辺を久々の本格タワーでどう克服してくるかで成否が分かれるかな。リバーの新し目の中古物件を見ても20年前からエントランスは全物件ほとんど同じで、狭くて薄暗くて天井低くて古臭いし、間取りは縦長うなぎの寝床ばかりで悪いし、部屋は天井が低くて窓面積も狭くて開放感は無いし、建具のセンスもないし、とにかくリバー物件は全てにおいて古いんですよね。。。
*この場所でも大丈夫な人にとっては、タワーとしては魅力がある気がするのですが・・・投資用として考えており、ご意見いただけると嬉しいです。
*この場所なら価格はパンダ部屋で坪２５０万くらいから？
*Twitterでは結構話題になってますね。早く占有部の詳細知りたいです。63平米4900万?は上町と同じ価格のパンダ部屋ですね。
*なんか高くね？鶴橋だから安くすると思ってたが
**価格発表されたのですか？
***公式HPに第1期の価格でてますよ！思ったより高いですね
****ほんとですね。リバーは安さがウリなのに…
*****パンダ部屋が@260ですか。てことは平均300超えてきますね
*リバー、鶴橋いいとこないやん。リバー安いって言うけどこんな会社が作ったマンション安くないと買わんやん
**竣工まで早い気もしたりしてますが、耐震基準ですかね？その情報も追加されたらさらに買う人減るかもですね。
***タワーなら免震じゃないと高層階安心して買えないですよね。
*営業さんに質問しても答えてくれなかったのですが、最上階含む14戸のプレミアムフロアのうち8戸が募集対象外住戸ってなんか引っかかる…
*価格はまだ教えてくれないのですね。情報ありがとうございます。私も近日中に訪問予定ですが、専有部の仕様などは知りたいところです。
**価格表は見せてくれますよ。最近のタワーと比較すると安いですね。鶴橋でと考えるとどうなんでしょう。鶴橋駅自体は便利ですけど。
***今度見学会行く予定なのですが、価格はやはり抑えめなのですね。このエリアでは久しぶりの新築タワーなので割と楽しみにしています。
*なんやかんやでここはすぐ売れそうな予感。鶴橋も便利だし天王寺区で校区も悪くないし。仕様も今までのリバーとは比べ物にならない位良いと思う。
*MR週末行ってきました。南向きの三角リビングは好き嫌い分かれると思いますが天王寺方面まで抜けるので売れ行きもいいみたいです。低層階でも天井高270、標準装備も良さげ。半分より下はもう仕様変更できないのが残念でした。
**たしかに、すでに色を選べないのは非常に残念、、
*まだMR訪問の予約取れたのが先になるのでC-83タイプの金額と似た間取りの中層階の金額をご存知の方いれば教えて頂きたいです。
**真ん中であればおおよそ間取り面積×100くらいでイメージしていたらいいと思います。
***正直行く前に予想してたよりうおっ意外と高いなってなりました。
****パンダ部屋の安さからくるイメージとはやはり違いますよね。どの部屋も広めに作られてますしグロスも上がるから視認する印象もやっぱり高く感じますよね。覚悟して行きます！
*****確かに平米100万と聞くと、わざわざ鶴橋に住まなくてもと感じますね。リバーは上町もそうですが、パンダ部屋を上手く使いますねぇ
*モデル見てきましたが、もっと安かったと思います。。83m2の部屋はほとんど8000万円いってなかった気がします。平米100万円よりは400～500万円くらい安いイメージでした。予定価格です、って言うてましたが。18階以上になると、部屋のタイプが変わって平米100万円くらいのイメージでした！
*初日提示額から既に400から500万アップされています。鶴橋でこの値段なら他も検討しないといけないかもしれません。最初の予定提示額で頑張ってほしいと思いました。
**そんなに上がってるんですか？まだ1、2週間くらいしか経ってないのになかなか強気ですね。
***はい、かなり強気だと感じています。
****私が見た価格表は先週末の日付がありおおよそ平米100でした。強気なんですね。鶴橋での価格としては折り合わなくなってきたので撤退検討です
*****ほしい人が多ければ、値段は上がる、少なければ値段は下がる。値段を上げるということは、予想以上にほしい人が多いということでしょう。
*平米100万円は30階くらいでしたよ。真ん中くらいは90万円～95万円だったと思います。
*三連休もMRいっぱいなのでしょうか。行けた方どれくらいの値段になったかまた教えてください
**平米あたり下で80台から90台、上で100前後でした。最上層については存じませ。
*ここのタワマンは一個だけ除いたら良い。それはただ立地。まぁ天王寺区やから許される部分はあるかもしれない。が、ここは鶴橋。
**分かります。設備仕様と価格は魅力的なのですが、立地が鶴橋、かつ玉造筋沿いなのが。
*非分譲23戸気になりますね、元地権者なのかな？2.3戸の非分譲ならよくありますがその10倍です。こうゆうケースに詳しく方のコメントお願いします。
**そんな権利持ちが沢山いるマンション、購入するの怖いです。入居後が不安です。。。
***これに関しては難しいですね。前の土地の近畿産業信用組合のおえらいさん用なのかと思いましたが、MR担当の人に聞いても教えてくれませんでした。過半数ではないので、理事会多数決での強制決定などはできないからまだいいかなぁと思います。
****非分譲が多いのは確かにプラスではないけど、まあ23あったところで何が変わるわけでもないから、別に良いんじゃない。具体的なデメリットがあれば教えて欲しいですけど、私は特に感じません。
*****特別決議は3/4の賛成が必要。規約の訂正や変更は特別決議なので、約49票で否決にできる。この23件が地権者で地権者有利な規約があったら改定の難易度は少々上がります。…なんて書いたものの、この表記の仕方は地権者では無さそうなので別に問題無さそうです。お得意様優先販売枠とかかな？


*先週訪問しましたが、下記関西マンションすごろくさんのコメントの際から大幅に値上げしてましたね笑笑。営業マンさんに絶対に値上がりすると言われたのがあまりにも印象的でした。。
*それなりの価格ならわざわざ鶴橋とリバーを選択する理由があるのだろうか
**本当にこの通りなんですよね…平米100出すなら築浅中古で立地のいい所がまだ今なら探せる状況ですし。この立地が欲しいと言う人じゃないと流石に値上げしまくったら厳しくなりそう。ブランドマンションに越した事はないですが、リバーがどうとかはあまり思わないタチですので、とにかく立地ですね。値段なりの立地だと妥協できてた部分がそうじゃなくなるなら、ここじゃなくてもいいなと言う感じですね。
***平米100出すなら天王寺、夕陽丘の築浅中古も選べるし中央区の2L/3L圏内なんでわざわざこの立地を選ぶ利点がないのは同意です。鶴橋って近鉄乗り入れのおかげで駅力だけはそれなりに高いかもしれんけど、近鉄使って市内から出る機会がどれだけあるのかと考えると何とも言えない....
****結局平米100万くらいまで値上げした値段が正式価格なんですか？
*****おっしゃることは分かりますが、新築にこだわる人が多いので、ここも早期完売すると思いますよ。他の物件もだいたいそう
*第1期販売概要によると、115平米で1億4000万だから、坪400万になりますね
**以上を合わせると、２５０から４００となりますか。２５０は完全にパンダの１室。これを除けば、３００あたりから４００といったところなんでしょう。
*意外と高くて躊躇しています。眺望が抜ける部屋は平米100前後～って印象でした。抜けない部屋は平米85～って感じじゃないですか？全部の部屋の金額を見たわけじゃないので何ともですが。最近の物件にしては仕様も良い感じですが、広い部屋が多いのでグロスはそれなりのイメージですね。この金額出すならもう5-10平米狭めにして立地をもっと良くしたりとか考えてしまいます…でもやはり広さは正義な感じも否めないので悩ましいところです。もう少し駅近やと即決でしたかね…もう少し悩みます。
*パンダの1室は倍率凄いようですね（もっと安くてもいいような窓からの景色なんでしょうが）他は相当調整してるので、事実上ほぼ先着順といった感じ？（絶対に欲しいと思う人にはいいんじゃないですか）
**パンダ部屋は20倍こえてるみたいですね
***1番高い部屋と1番安い部屋がそれぞれ20倍超えていると聞きました。他にも明日抽選の部屋が30部屋近くあるそうです。
*低層はお得でしたね。逆に11階から上で急に単価が上がる印象でした。確かに仕様は良かったですが中古になったら仕様はリフォームされることが多いので、価格に大きくは影響しないことを考えると中層階はリセールが望めないかな。駅徒歩3-5分なら築5年以内でも80平米で8000前後で売ってる物件も多いですし、新築に拘りなければ別の駅選んだ方が良さそうですよね。鶴橋が気に入ってるならめちゃくちゃアリな物件だと思います。
*凄いな～。価格が相場より少し安く見えるだけで、この立地が妥協できるんやもんな～。少し前に販売されてたジェイグランなんか死ぬほど安いにも関わらず立地ボロカス言われてたのにwみんな冷静になった上で場所考えた方がいいよと思うよ。
**ほんとそう。数年前まで誰にも興味持たれなかったようなマンションでさえ、いまリリースされると殺到して即完売でしょうね。人の心理とは図ることができないものですが、数年後冷静になった時に「ババづかみ」だったと気づくのでしょう。
***便利な鶴橋駅すぐそばなのに、鶴橋臭がしない豪華なマンション(特にエントランスロビー)で、周辺のランドマークタワーってのは、唯一無二の価値だと思う。不動産市場の浮き沈みの影響はあれど、間違いなく勝ち組のマンションでしょう。
****ここの1番の強みは、周辺にライバルになり得る物件がなく、ランドマークタワーなことだわ。ま、上本町までいけば話は変わるが値段も変わるので
*2期販売はいつころから開始なんでしょうね。仮に半分程度1期で売れたとしたら、ここからはめちゃくちゃゆっくりのペースでいいですね。しっかり値上げしてください。
**一期販売では完売されたのかは実際わからないみたいですね。そのあたりは教えてくれなかったので。人気の部屋は売れてるのは確かです。徐々に建っていってるので、内装のオプション変更要望もありますから、二期もすぐじゃありませんかね。周り焼肉屋さんが多々！もう家焼肉しなくて済むのは嬉しいですね。歩いて帰れますし。
***第1期の販売戸数は80戸とのこと。(実際は100戸近く売れているらしいですが。)C-63AとC-72Bは完売でC-87Cは残りわずか。すごろくさんの記事影響が大きいのでしょうかね。購入できた方おめでとうございます。
*角部屋は1期でいいペースで売れていると伺いました。2期以降メインになる東向き、西向きの中住戸も間取りキレイですし売れ行きは大丈夫でしょう。
*低層階のしかも西向きは大阪市内では激安でしたもんね。価格設定が素晴らしかったです。リバー産業は上町一丁目といい、販売戦略が上手だと思います。
*もうすぐ2期も始まりますね。結局1期でどれくらい売れたんですかね？
**一期は約100戸みたいですよ。二期、検討されるのですか？
***1期は出遅れてしまいましたが検討してます。メトライズ、グラメとの比較もしたいですし、2期でこちらも値段上がるならもう少し郊外に目を向けなければいけませんが‥（泣）
*購入者ですが、1期で130売れた、と書面で送られてきましたよ。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎　エントランスロビー完成予想図.png|350px|thumb|リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎　エントランスロビー完成予想図|alt=リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎　エントランスロビー完成予想図]]
*開発敷地面積：3,088.24m2
*有効敷地面積：3,024.58m2（建築確認対象面積）
*ここは免震構造ですか？免震なら前向きに検討しようかな、、
**請求した資料を見る限り免震に関して何も書いていなかったので制震じゃないかなあと思いますよ。免震の方がコストかかるはずだろうから免震ならば謳ってるはず。さすがに耐震ではないやろうし…
***ここもコストカット物件ですか。令和にもなって免震非採用ということは、地震の被害を最小限にすることよりも、儲け重視で見た目の部分を優先わけですね。
****虎ノ門ヒルズもパークコート渋谷ザ・タワーや青山も神宮北参道も制振構造ですね。ラトゥールが入る梅田ガーデンも制振です。制振だからコストカットとは考えない方がいいですよ。
*****最近コンパクトサイズのタワーは制震が多い気がします。シエリア大阪上町台パークタワー、ローレルタワー御堂筋本町、クレヴィアタワー御堂筋本町、とかこれからできるブランズタワー大阪本町などがパッと思いつくところですね。
******本日行ってきました。制振でした。
*24時間ゴミ捨てはありますよね？あと、タワマンなら隔板はハイタイプにして欲しいな
**外部のポータルサイトには24時間ゴミ出し可能、各階にゴミステーションを設置、エレベーターにナノイーX搭載、戸境壁に次世代超高性能遮音壁を採用、各階に全戸分の宅配ボックスを設置とは書いてありました。
*北側のイニシアとの距離感もどの程度になるでしょうかね。ランドプラン見る限り北側に池を作り距離は多少あると思いますが、北向きのガラス窓から丸見えでは？
*二重床ですか？
**18階以上は二重床ですよ。
***17階以下は直床なんですか！？
****直床でも遮音性が保たれるのかが気になります
*****17階以下は露骨にコストカットしてますね…
******シエリア上町台も低層階は直床でしたね。
*******シティタワー天王寺、ブランズタワー大阪本町、ローレルタワー堺筋本町、プレミストタワー靱本町と坪単価400万円クラスのタワー全て直床。
*17階までの仕様と18階からの仕様で二重床以外にどのような差がありますでしょうか？
*低層階でも天井高さ2700ってすごいね。なかなか無いのでは？
*中層階と仮定してこの立地でしたら西向きと東向きだったら、皆さんどちらを選ばれます？
**西に向けてかなり上ってる上に、タワマン３棟から見下ろされる形になるので、東で！
***横のマンションも15階くらいですもんね。それより上となると北側のマンションの高さも超えるので東だけでなく北も選択肢にいれようかなと。ただ高い…。
*西向き中部屋は、やはり夏相当暑いのでしょうか？
**マンションの立地が上町台地の東のふもと付近で、さらに西側にタワマンがあるからそこまで暑くないのではと思っていますがどうでしょう
***現地を夕方に西側から見に行った時に結構日差しが入っていたので気になりました。


==共用施設==
[[File:リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎　睡蓮の池 完成予想図.png|350px|thumb|リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎　睡蓮の池 完成予想図|alt=リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎　睡蓮の池 完成予想図]]
*駐車場：112台
**駅に近い物件ですが、駐車場がたくさん確保されているなと思います。子供がいると車はあったほうが良いですからね。
*自転車置場：388台
*バイク置場：バイク：5台
*ミニバイク：34台
*こちらのマンション購入検討していて先週末モデルルームに行ってきました。190戸に対してエレベーター3機てどうなのでしょう？
*外観完成予想図を見ると屋上に曲線のオブジェが設置されていますがこれは何かの施設ですか？それともただの飾り(ライトアップされるオブジェ)になりますか？またHPでは共用施設が見当たりませんがどのような施設がありますか？
**屋上の曲線、あまり好きでない。


==設備・仕様==
*コンフォートとエグゼクティブの仕様の差も気になるところですよねー。
*LDKのエアコン　天井ビルトインエアコン、通常の壁つけ、分譲マンションではどちらの使用がおおいのでしょうか？
**大阪は壁掛けのが圧倒的に多いんじゃないかな。昨今の物件なら特に。


==間取り==
*間取り：2LDK＋WIC+SR～3LDK＋WIC＋SIC＋SR
*住居専有面積：63.26m2〜115.50m2（防災備蓄倉庫面積を含む）
*防災備蓄倉庫面積：0.47m2〜2.08m2
*バルコニー面積：6.54m2〜17.24m2
*インポールで部屋が使いづらそう。平米数で広さ判断するのは危険ぽい気がする。皆さんどう思われました？
**資料みました。たしかに南西角などは個人的には厳しい間取りと感じました。
***同じく南西角、このリビングの形はアカンです


==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*'''教育施設'''
#'''四天王寺学園 四天王寺中学校・高等学校'''　（約1,960m）
#'''清風学園 清風中学校・高等学校'''　（約640m）

*'''塾'''
#浜学園 上本町本部　（約760ｍ）
#研伸館 上本町校　（約720ｍ）
#河合塾 上本町校　（約1,190ｍ）

*学区は桃陽ですね。
*こちらのリバーのタワーって、子育てファミリー実需向けですか？鶴橋周辺って子育て環境どうなんでしょうか。
**学区は良いようですが、確かに鶴橋近いですもんね。上本町側は綺麗なんですが悩ましいところですよね。専有部仕様は良さそうです。
***小さい子のいるファミリーで子育て環境重視なら、上町1のほうが良いように思う。


==周辺環境・治安==
*用途地域：第二種住居地域・準住居地域
*環状線、近鉄、千日前線の三線利用できる。玉造筋西側なので割と落ち着いてる。
*素朴疑問ですが最寄り駅は鶴橋ですよね。上本町遠くないですか？
**距離もあるし、かなり上りになります。自転車は電動でないとつらそう。
***最寄り駅鶴橋良いじゃないですか。本当に便利ですよ。ここも売りながら何なの？やたら上本町主張したり。誰がどう見ても最寄りは鶴橋。近鉄JR地下鉄と、便利な駅なのに売主が上本町ばかり主張するから尚更ネタにされるのでは？
*西にマンション群がありタワーも３棟あるようですが、坂の上から見下ろされる感じになりますか？
**このあたりにいわゆる団地ありますか？西側のマンション群は団地というには高級感あるようにも思うのですが。北側のマンションにとってはつらいかもしれませんね。
*このあたりの治安が気になりますが、どんな雰囲気でしょうか。
*鶴橋に近い上本町は坂は多いですか？
**上町台の下になるので、阪急オアシスまでは緩やかな坂道になります。上本町～谷町9丁目が台地の上なんですよね…仰られる事が良く解ります。
***上本町駅までは上り坂になるのですね。子供は電動ではなく普通の自転車だからちょっと大変かなと。下り坂でスピード出さないかも心配です。上本町は坂がなければかなり住環境が良いのにな…。
*玉造筋の千日前通り以南が急に歩道が狭くなり、自転車も結構走っているので子どもが小さいと気になりますよね。
*近畿産業信用組合の跡地ですね。今は北浜に本店を移転しましたね。
*鶴橋駅と焼肉屋密集エリア、コリアタウンのお隣です。気にしない方はありと思います。但しファミリー小さなお子さんいらっしゃる場合は１点注意が必要です。マンションからどこに行くのも玉造筋側に出なければいけないこと、車道と歩道が近い上、歩道幅１ｍ位です、ガードレールはありません。ココは子供から絶対目を話せないですよ、検討者は早期に現地付近見られた方がいいですよ。
**鶴橋は日本で一番コリアンが多い地域です。私のまわりにも多いですが、嫌いな人は絶対嫌でしょうね。実質東成区住民みたいな感覚です。焼肉屋の火事なんてこともちょくちょく起こってます、、、　あと、近くに宗教団体の大きな建物もありますし。ちなみに、玉造筋側に出ないといけないことは事実ですが、エントランスが東側にあるので、マンションを出たらすぐ玉造筋という訳ではありません。谷町筋沿いにも最近多くのマンションが立つ中で、ここが特別要注意とは思いませんけどね。
*ここは鶴橋なので子供のいない人に向いている物件だと思います。
*鶴橋自体はたまに行く分には楽しいんやけど、毎日焼肉キムチ食うわけでもないしなぁ。住めば都とは言うものの、この単価ならもう少し頑張って四天王寺方面か中央区で選びたいかな。


==周辺施設==
*

==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%AA%E3%83%90%E3%83%BC%E3%82%AC%E3%83%BC%E3%83%87%E3%83%B3%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC+%E4%B8%8A%E7%94%BA%E5%8F%B0%E7%AD%86%E3%83%B6%E5%B4%8E リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎（スムラボ記事）]

==掲示板==
*

osaka/656377/609
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