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ライオンズ青砥グランフォート

Name: ライオンズ青砥グランフォート
Brand: 株式会社大京
Rating: 3.4 (5 reviews)
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[[ファイル:ライオンズ青砥グランフォート.jpg|thumb|400px|ライオンズ青砥グランフォート]]


==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[葛飾区]]立石6丁目170番（地番）
*交通：
#[[京成本線]] 「青砥」駅 徒歩6分 
#京成[[押上線]] 「京成立石」駅 徒歩9分 
*総戸数：84戸
*構造、建物階数：地上10階
*敷地の権利形態：所有権
*完成時期：2012年03月
*売主：株式会社大京
*施工：東洋建設株式会社 


==価格・コスト・販売時状況==
*なかなか物件が出ない青砥。アイコンチェルトもすぐに完売したし、これも立地がいいからすぐに完売か？
*プラウド鷺宮は平均250くらいだったみたいですね。220だと比較的近場で西日暮里・北千住くらいが現在それくらいみたいです。そう考えると、青砥で220はやはりどう考えても高い。精々190~200でしょうね。
*今日案内会に行って来ました。ほんとに坪220以上あってびっくりしました…仕様、設備は良い方だと思うのですが青砥でこの価格はちょっと高すぎない？って感じです。 
*管理費、修繕費はまだ決定してないと聞きました。共用設備に特別な物はないから然程高くは無いと予想してます。部屋数もそこそこ有りますしね。 
*営業の方が言われてるようにこの値段でも資産価値は高く、守られますっていうのはあくまでも青砥の中古の相場でってことですね。今夏以降の大不況も踏まえると、やっぱり家には無理かな…。
*1～2階は2500、3～6階は2450、2400は7階以上
*７階以上のフロアを検討中だから2,400で悩ましいのでは？フロアによる差をつける場合も2600、2550、2500であったらもっと高評価だったと思われます。
*70平米以上は4600万～6000万円ですから、すぐ完売はないかなと思ってましたが、5000万円以上の住戸もかなり売れているようですね。お金持ちの方が多いんですね。


==交通==
*電車は京成線と都営浅草線とちょっとマイナーですが駅からの距離と周辺環境は悪くないと考えてます。
*青砥駅は快速特急始発駅。どこと比べてるのか一番を争いたいのか知らないが、便利と十分いえる。 


==構造・建物==
*葛飾区は地盤が強いわけでないし、ハザードマップによれば水害時は青砥も大きな被害が予想されますよね。これだけ市況が冷え込んでいる中での２２０は強気というか、何と言うか・・・。 
*立石は地盤が弱いので少し気になります。（液状化も気になります）地盤の事を聞いたのですが、杭の長さが１５ｍぐらいの特殊（ギザギザの形状）な杭を打っていると担当者から教えていただきました。それで大丈夫なのかな。。。誰かお詳しいかた教えてください。 
*もちろん建つ場所の岩盤までの深さにもよるのでしょうが、長さ１５ｍってこのあたりにしては短い印象ですね。ギザギザの杭を知らないですが、それだと短くても問題ないのかな‥。参考までに、自分が住んでいるマンションの杭の流さは約50ｍでしたよ。
*ボイドスラブ250mmはどうだろう？目に見えないとこは賃貸仕様？
*「高級」という言葉は適切じゃない気がしますが、天井高2500mmくらいが高級でも高仕様でもなく普通だという思います。3年程前にもマンション購入を考えていた時期があり、色々と見ましたが、私が見た北千住や錦糸町の物件で天井高が高いところは2700mm、他の物件でも2500mmが標準でした。2400mmは低いですね。ボイドな分スッキリはしていると思いますが、そのボイドスラブが中空250mmは厳しい…。
*天井は確かにもう少し高ければ。とも思うが、ボイドスラブを使ってるから低くなったといえるので、多少は妥協してもいい点。 
*ここ（グランフォート）はボイドスラブですが二重床のようです。スラブ厚が250㎜は標準的ではあり、天井高さも2400㎜は低いです。高級をうたうにはいかがかと思うところもあります。第１種住居地域ですから高さ制限は基本無い地域だと思うのですが、北側の住宅の日照２時間確保が必要ですので、高い建物が作れないからなのは理解できますが…そして、現地の南側にある駐車場が気になります。そこそこの広さがあるので、マンションが建設される可能性はあると思います。営業の人は土地の広さから、建っても５階位の高さだと言っていましたが信用できませんね。今は低層階しか販売していないので南側の駐車場はかなり気になります。低層階だとお墓が見えなくていいのかもしれないですが、私にとって日照は重要です。とはいえ、そこそこ売れてはいるようです。
*杭が短い。地盤が悪すぎて、支持杭が使えず摩擦杭を使ってるね。万一、液状化が起きたらアウトだね。
*杭の説明図に節杭が描かれているが、これは摩擦杭ではなくて高支持力杭。高支持力杭は、杭の先端部分を拡大掘削してセメントミルクを流し込み、杭先端部の支持面積を広くする(先端根固め球根を作成する)ことにより大きな支持力を得る工法。このマンションはプレボーリング拡大根固め工法の一つである、三谷セキサン(株)のSUPERニーディング工法を使用している。SUPERニーディング工法では既製杭から先端根固め球根への軸力(支持力)を伝達するために節杭を用いている。基本的には先端根固め球根部だけ節杭とすれば良いはずだが、これよりも上方の杭には制限が無いので節杭を用いて更に支持力を得る(この部分は通常の摩擦杭)こともできるようである。
*液状化の恐れがある層は深度(地表からの距離)12mまでで、深度15mのところにあるN値が30～40の比較的硬い地盤を支持層としている。だから液状化で建物が傾く可能性は低い。多くのマンションではN値50以上の層を支持層としているが、これよりもN値が小い層であっても、高支持力杭を用いることと、通常一つの柱に対して1本の杭を用いるところを一つの柱に対して３本の杭を用いることで、十分な支持力を確保している。N値や杭の長さではなく、しっかりした支持力を確保できているかが重要。

==共用施設==


==設備・仕様==
*仕様、設備はいいですよね。青砥周辺ではかなり良いですさくら通りより良いと思います。 
*ディスポーザーや食洗機も標準装備で設備は良いと思いました。価格もまずまず検討出来る水準。間取りにもう少しバリエーションがあるともっと良かったかな？
*ここってそんなに高級仕様ですか？御影石のキッチン天板やステンレスレンジフードは大してコストが掛かるものじゃないし、他のマンションでもオプション選択できる。問題は、ボイドスラブなのに250mmしかないから遮音性は間違いなく低いだろうし、天井は低いし、結局一番コストの掛かるところをコストカットしているということ。


==間取り==
*和室が1室あるのが気に入っているのですが…。早いところ説明会やってくんないかな。
*ここは62平米3Lという無理矢理3Lの間取りから85平米強の4Lまであるが、全て3Lということは子持ちの家族を対象にしたコンセプトなのは言うまでもない。つまり音の問題はかなり発生しやすいマンションであると推測できる。なので、子供を持つ予定がない夫婦2人が暮らすには適さないでしょう。その場合は別のコンセプトの物件にした方が良い。子供持ち家庭であれば、「上階が煩くても、自分も下階に迷惑をきっと掛けている」と納得すべきでしょう。 


==買い物・食事==


==育児・教育==


==周辺環境・治安==
*青砥駅からの道を夜９時ごろ通ったのですが、駅前にマッサージ店のピンクの看板があったくらいで、いかがわしいお店も、飲み屋さんもほとんどなくて静かでした。逆に人通りが少ないかな？と思いましたが、ＴＵＴＡＹＡやローソンがありますから、そこまで危険でも無いでしょう。夜は文化会館前のバス通りも車が殆ど走っておらずかなり静かでした。昼間もとても静かな場所ですし、子供が居るので子育てにはとてもいい環境だと思いました。葛飾区は子育てに力を入れているのが良いと思いますし、区役所の人は皆とても親切でした。


==周辺施設==


==その他==


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%82%BA%E9%9D%92%E7%A0%A5%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%BC%E3%83%88 「ライオンズ青砥グランフォート」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144589/ ライオンズ青砥グランフォートってどうですか？]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190307/ ライオンズ青砥グランフォート[住民専用]
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