ライオンズ仙台レジデンス

2018年8月8日 (水) 02:49時点における版

物件概要

• 所在地：宮城県仙台市宮城野区東九番丁90番3（従前地）、仙台駅東第二土地区画整理事業施工地区内9-1街区1、2、3画地（仮換地）
• 総戸数：108戸（住戸）
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年12月03日予定
• 売主：株式会社大京
• 施工：大林組

価格・コスト・販売時状況

• 2,390 万円～5,090 万円、最多価格帯：3,000 万円台（11 戸）※100 万円単位
• 大京発表によると即日完売。

• 新聞に3LDKが3000万円前後と書かれていましたが、2LDKの価格はどのくらいになると思われますか？２５００万円位かな。最低額が３０００万円ですか？
• 東口にしては、どこも価格が高いですね。 ここら辺はどこも２０００万円台が相場
  • 確かに震災前なら2千万円～3千万前半、平均2千万円台が相場。 でも今は、中古でもっと駅から離れた場所でも2千万スタートだからね。 大規模半壊になった物件でも、2千万超えてる現状では、 新築の販売価格を3千万以下に設定するのは、ある意味変な憶測を呼んでリスクかも。 待てる人は特需を待った方がいいかもね。
• 間取りを見たら、２Ｌで３０００万近いということです。 Ａタイプは３５００万円～、Ｄタイプは４０００万円近いでしょうか。 売りが南向きなので、東向きは安いでしょうね。
• ここの売りは災害対応型のマンションであること
• ４ＬＤＫ はほぼ要望入っていましたよ。中住戸は動き鈍いですが、これからでしょうか。
• 南東角部屋の最上階が5000万円台だったはず。 なので、10階以上なら4800～5090万円と思っていればいいんじゃないかな？ 4LDK角部屋は南東（91平米）と北東（90平米）が全部屋要望入ってて、南西（85平米）が少し空いてる。
• 東口のライオンズ91㎡の最上階で5000万超えか～。
• Ｇタイプは全戸要望入ってましたよ。
• 全て要望入っていました。 事実上の完売ですね。
• たしかに、全部屋が要望でした。 大京さん、おめでとうございます！ 私は今日まで、フラフラと他社見学していましたが、正直すばらしいと思います。 説明会が始まった１１月～１月の３ヶ月間で１０８戸の要望。 平均だと、毎日１部屋が要望？！ 本日、このマンションで契約すると決めました！ いろいろ見ましたが、やっぱり「立地」は非常に最高でした
• 今日聞いたら即日完売しましたって言ってた。 今ならキャンセル待ちになるのかな。

• ライオンズって管理費や修繕積立金が高いですよね。 払えなくて売りに出す人も多いと不動産屋で聞いた。
  • 修繕積立に関しては、月額を大きめにして大規模修繕時の一時金をなくする（または低く抑える）か、月額を低めにして一時金を多くとるかという計画の違いだけでは？
  • 維持費については、管理会社の提案の元、管理組合が決めるわけですが、 元の提案は修繕積立金に関して余裕を持った提案になっているようです。 ５年位ごとに上がっていき、最終的には修繕積立金は月３万円くらいになっていたような・・・。 一時金を徴収するところもありますから、長期修繕計画を精査しないで見た目の安さで購入すると、大変になる場合があります。

• ３連休で見学して来ました！ 久しぶりに東口に行きましたが、ガラッ変わっていてちょっと感動しました。 駅ウラのイメージで見に行きましたが、お席は満席状態。 予約して行ったのに「少しお待ちください」と。 いざ、席に案内されると で、で、なによりも、検討者の人数があまりにも多くてビックリしました。 同じ東口Ｍ不動産のマンションの説明も受けましたが、こっちの方が凄い！ 営業さんも紳士な態度で接してくださったので、好印象でした。 駅前の再開発、新線新駅、区画整理事業など駅ウラのイメージを変えられる要素は一部ありました。 帰りに冠水状況を確認しましたが、小学校のグランドを掘りながら対策を行っていたので、とりあえず大丈夫かなと。
• E1タイプ、67.35平米、榴岡小学校を見下ろす東向き。 前面の学校は、児童が増加しているので、将来的に建て変わる心配は少ないかな。 なによりも、予定価格が非常にお手頃で、超特大の収納付なので、南向きの部屋と悩んでいます。

交通

• 東北本線 仙台駅 徒歩7分
• 仙石線 榴ヶ岡駅 徒歩 7 分
• 仙台市営地下鉄東西線（仮称） 新寺駅 徒歩7分（2015 年度開業予定）

構造・建物

• 中間免震構造採用。1階と2階の間に免震階がある構造。
• 南向き棟と東向き棟を連結した免震構造「O-MIC(オーミック)」を採用。

• 東棟は東向きでした。 大林が中間階免震に力を入れている物件のようで、 そこが強調されているので、 受けはいいでしょう。
• 建物は、基礎工事の位置から見ると、学校側ギリギリに寄せて建てるようです。 道路側におそらく駐車場ができるのかと。
• ライオンズは施工が大林なので安心ですよね

• 実際に、中間免震構造ってどうなの？ 確か、大京は、エレクトリックホール裏のザ・ライオンズでも 中間免震構造だったような
• 免震装置と言っても、今回の震災で、損傷した免震装置や、無傷な免震装置など、メーカーでの違いもあったようだよ。
• あるデべでは僕に60年持つって言ってたけどね(笑) ま、今回の震災はこれも想定外と言うことかな？ でも、やはり、免震装置って定期的にメンテナンスが必要なんですよね？
• 八木山の東北工業大学の新館、3分以上の長い横揺れで積層ゴムがブチ切れたそうです。 ジャッキで持ち上げて交換するみたいですが、費用はどのくらいかかるのでしょうね？
• 積層ゴムってぶち切れることあるんですね？ 二日町のタワーマンション（2012年竣工）では15cm 動いただけで何も問題なかったって言ってましたけど
• ブチ切れるとかは、地盤の問題だろうね。 結局震災がなかったら、どうなるかなんておそらくメーカーもわからないだろうし、実際にそういう建物もあったということが初めて分かったわけでしょ。 あった方が耐震より被害が少ないのは確かなことだよね。 ただ、直下型だとおそらく免震だろうが関係ないと思う。
• 安心・安全を追求した防災対応型・免震オール電化マンションで、日本初の先進技術を駆使した2棟連結免震構造「O-MIC（オーミック）」を取り入れた、「2棟連結中間階免震構造」を採用。 防災とセキュリティを強化したほか、未来の暮らしを見据えた次世代のECO仕様に加え、好評を得ている「ライオンズリビングラボ」が開発したオリジナル住宅設備「L’s KITCHEN」「マルチエントクローク」などを標準装備する、充実した専有部の仕様設備が特徴 素人の私には中間階免震構造のすごさが分からないのですが…。
  • 中間階免震にしたのは、水没の可能性があるからだと思います。オーミックは単に２棟繋げただけなので、あまり気にしなくていいと思います。 中間階免震のメリットは免震層が水没しないことじゃない？
  • 今までは建物の下に免震装置がありました。 震災の時に揺れの被害を軽減することには成功しました。 けれども地下にある免震装置が作動した際、マンション全体は揺れることに変わりはないので 建物を取り囲む溝を覆う鉄板が全部吹っ飛び変形したとのことです。 このマンションの免震装置は２階の下に設けられており、そういった心配はありません。

• ボーリング結果は見たよ。素人判断だけど、Ｎ３０～４０のところに直接基礎にしていた。普通は５０～６０値の固い地盤に基礎造るけどね。固い場所が粘土層だった？から、浅い所に基礎作らざるを得なかったのかな。
  • ボーリング柱状図を見ていないので何とも言えませんが、一般的には下記のとおりだと思います。 マンション等の杭基礎の支持層は、「Ｎ値５０以上が５m以上続いている層」と言われています。 なぜかというと、１mの層厚がN値５０以上あったとしても、すぐ下の層がN値１にならないとも限らないため、５m以上N値５０以上の硬い層が続けばその下の層は柔らかい可能性が少ないとされているためです。
• 柱状図みたけど、確かにN値は３０程度に置いていた。

• ボイドスラブで梁の少ない構造ですから、足音のような重量衝撃音はそれなりに伝わりやすいはずです。
• 衝撃音は伝わります。ここは二重床ではありません。直床です。
• 防音設備って劣化するんでしょうかね？
  • このマンションの戸境壁は湿式（コンクリート）壁なので、防音性能が劣化することはないと思います。 一方床は直床なので、フローリングとコンクリートスラブの 間に防音対策のクッションが敷かれています。 確かにそれが劣化する、あるいはへたる可能性はあると思いますが、まだ築浅なので著しく防音性能が悪くなることはないと思います。

• 東口、地盤悪いからね。でも大丈夫！日本初！Ｏ－ＭＩＣの大林施工だからね！
  • 「O-MIC」の主な特長、安心です。

1. 地震力を相互に補完
2. エキスパンションジョイントのコストを10分の1以下に低減

• 東洋ゴム製の免震装置が基準を満たしていなかったというニュースがながれてますね。 うちの免震装置はどこの製品だっけ？と思ってパンフレットや書類を見返してみたんですが、メーカー名が出てきませんでした。 どこかでブリヂストンだと見た気がするのですが。
  • 免震装置はやはりブリジストン製でしたね。

• 

  外観.

【眺望　採光】

• マンションから仙台の花火は見えるのでしょうか？
  • 七夕の花火ですよね？ 去年は自宅から見えるかどうか確認していませんが、多分厳しいと思います。 マンションと打ち上げ場所を結ぶと、ちょうどアゼリアヒリズ（黒くてでかいビル）があるので。
  • マンションから花火、小さ目ですけど見えましたね。 たしかにアゼリアヒルズの影になりますが、 北側のギリギリまで行けばちゃんと見れました。

共用施設

• 防災備蓄倉庫
• エレベーター用自家発電機
• 電気自動車用駐車場が数台
• 防災井戸

• 近隣では駐車場が戸数分あっても全部は埋まらないことが多いみたいだよ。 場所から考えて車を所有しない人もいるだろうからね。 そう思うと７０％程度も維持費を考えれば妥当かも。
• ７０％だったら、妥当なところかやや少ないかな。 大京はいつも少なく見積もっているので、 あふれた方は近隣ですよ（大手はみな同じかと）。 東口近くということで、車持たない方も想定に入れていると思います。 そもそも東口のマンションは、駐車場さえないところもあると思う。 土地自体広くないしね。 まあこの辺駐車場はたくさんありますから、不自由はしないのでは

• １階玄関脇の郵便受けの開け方が分からないです。 管理人さんに聞ければいいのですが、管理人さんがいる時間はマンションにいられなくて。
  • 郵便受けは、 任意の暗証番号を設定して開けてくださいとのことでしたが、 入居後説明書を読むと、暗証番号（4桁の数字）は固定で、説明書に記載されていました。 押し込んだボタンは、開けたトビラを閉めると復帰します。

• そういえば、エレベーターの「ペット」ボタンの運用に違和感を感じませんか？ ペットボタンがある場合は、 ・エレベーターをペット可と不可に分ける ・エレベーターの外の上下ボタンにもペット用があり、それを押すとペット可のエレベーターがやってくる ・動物が駄目な人（毛アレルギーとか）はペット不可のエレベーターに乗る というような運用をするもんだと思ってましたが、そもそもエレベーターの外側にペットボタンがないですね。

• 来客用駐車場（車いす優先）に良く止まっている、というか泊まっている車が気になります。
  • ゴミ置き場の横は来客用駐車場ではありません。 障害を持っている方が優先して契約できる住民用の駐車場です。 来客用駐車場は管理人室側の１台分だけです。

• 皆さん、来客者の自転車どうされてますか？ 何度かマンションの入り口に停めてあるのを見掛けたんですがどうしてますか？ 我が家では近くの有料駐輪場に停めて貰っていたのですが、皆さんはどうされてますか？
  • マンション内の駐輪場の空いている所に とめてもらっています。
  • 私もマンション内の空いてる駐輪場にとめてもらっています。 でも管理人さんによると、南側駐車場エントランス脇管理人室前に1台くらいなら止めてもいいということでしたよ。
• 個人的には、駐輪場が気になってました。 面倒臭いのか、タイヤがラックの太さに合わないのか分かりませんが… 通路にはみ出してとめてるので、小さなお子さんが横を通った時、倒れたりしたら危ないと思います。
  • スポーツタイプや電動自転車はタイヤ幅がラックに合わないようですね。 スライドラックは完全にアウトで、固定のラックだと子供乗せがついている場合は２台分のスペースがないととめられません。 街の中などの一般的な駐輪場は子供乗せ電動自転車は止めるスペースが別になっている場合が多いです。 ママチャリでラックに入れてないのは空きスペースがないからですかね。

設備・仕様

• オール電化
• 二重サッシ

• 和室のあるプランの方、覚えていたら教えてください。 和室の照明は壁にスイッチありましたっけ？ それとも、壁スイッチなしで、照明器具自体にプルスイッチやリモコンがあるタイプしか付けられないんでしたっけ？

• エコキュートの貯湯タンクの容量って３７０ﾘｯﾄﾙですけど、 ご家族が４名以上だと足りなくなるんじゃないかと…。 もちろん足りなくなれば、昼間でも沸湯するんでしょうけど、 電気料金が気になるところですよね。 例えば角部屋はもっと容量の大きい貯湯タンクが設置されているんですかね？
  • うちは角部屋で４ＬＤＫですが、同じタンク容量です。

• 電灯の消費電力はなるべく少なくしようと、ＬＥＤもしくは 蛍光灯にしていますが、やはり気になるのがキッチンの白熱球です。 ただ、白熱球の形状が一般的なもの（直径７～８ｾﾝﾁのナス型）とは 異なっていますよね…。ねじ込み部分の形状は確認していませんが それと互換性のあるＬＥＤや蛍光球って販売されてるんでしょうか？
  • あれはミゼットレフ型電球っていいます。 口金はE26という規格で、いわゆる普通の電球と同じ物です。 あの形にこだわらなくても、よほど根本が太い物でなければ付きますよ。 ミゼットレフ型のLED電球もありますが、高いですよ。

• テレビでチャンネル設定をしたら福島の放送局が入りました。 引っ越す前も仙台市内でしたが、福島の放送局は入ってませんでした。

• 今、マンションに雷落ちました？ 今のところ異常はないようですが、 こういう時、雷の高電圧が配線を流れたりして、 電化製品は大丈夫なんですかね。
  • 避雷針に落ちる分には問題ありません。 他の配線に影響を与えないようにしてアース線を通り、電気が地面に逃がされますから。 それよりも、電線に落ちた場合（直撃雷）、電柱のそばに落ちて電磁波により電圧に影響を与える場合（誘導雷）の方が電気製品にとって危険です。 直撃雷はサージプロテクターを使っても無駄ですのであきらめるしかありませんが、誘導雷から守る事はできます。

• この数日、キッチンの排水口がたまにカタタンカタタンと鳴ります。 しばらく水流してなくても急に鳴るのでうちの排水菅が詰まってるとかではないのかと思うけど
  • シンクのくず受けカゴを外すと、その下に回すと取れるキャップみたいな部品がありますよね。 それ、キチンとはまってますか？ 外れてると気圧差でカタカタ動いて音が出ます。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：62.18m2～91.34m2

• 部屋の中、結露ひどくないですか
  • うちは東向きの部屋ですけど、今のところ結露は発生してないみたいです。
  • うちも結露はないです。逆に乾燥してますね。加湿器フル稼働です。

買い物・食事

• ザ･ビッグエクスプレス 仙台駅東店（イオン系列のスーパー）まで約300m。

• 近くにスーパーないし…
  • 西友もなくなったから、一番近くて、生協ですか。 それでも１０分は歩きますよね。
• 近くにスーパーができる予定です。 規模は小さいですが、イオン系列のビッグです。45号線に向かって歩いて、2個目の信号のところです。 アンパンマンミュージアムの通りです。

育児・教育

• 小学校が隣だ。
• 学区が宮城野なので、学区を気にする方は手を出さないかもしれません。

【小学校・中学校】

• ここの中学は宮城野？東華？ 仙石線の旧線路で学区が区切られているので、この辺は入り組んでいるんだよね。
  • 宮城野ですよ。

周辺環境・治安

• 南は道路を挟んで公園。今は公園の手前に空き地とそば屋があるが、その部分まで公園が拡張される。公園の先に11階建てのマンションあり。
• 東は小学校。2階からだと体育館の屋根が視界に入るか。3階以上なら目障りなものは無さそう。
• 西は道路と平置き駐車場を挟んでマンション。11階建て。学生マンションのようだ。
• 北は細い道路と空き地を挟んでマンション。5階。空き地は戸建て程度しか建たなさそうな面積だが、将来どうなるか。
• 小学校の校庭の隣だからね、音が気になる。
  • 以前に小学校の傍に住んでましたが、かなりうるさかったです。子供の声って意外に響くんですよ。特にキャーキャーって声は。
  • 子供たちが騒ぐのは平日の昼間だけだし、専業主婦でもなければ気にならないと思うけどな。戸建と違ってマンションは気密性も高いし、個人的には騒音は懸念事項ではないかな。
  • 残念ながら、平日の21時くらいまでと、休日終日もスポ少で校庭や体育館は使用されていますので、静かとは言えないかな。蕎麦屋のとなりの公園も、園児や小学生のたまり場だし。まあ、夜間の学校は静かですから、お勤めしている方は問題無いかもしれませんね。
• この辺は、まだ再開発地域だから、近くに何ができるかわからないね。

• 以前に小学校の傍に住んでましたが、かなりうるさかったです。 子供の声って意外に響くんですよ。
  • 子供たちが騒ぐのは平日の昼間だけだし、専業主婦でもなければ気にならないと思うけどな。 戸建と違ってマンションは気密性も高いし、個人的には騒音は懸念事項ではないかな。
• 近隣にマンションが建ちますっていうお知らせがきましたね。 北西側斜向かいなので、日照・眺望的にどの住戸からも関係ないといえば関係ないですが。 1階が店舗とのことなので、コンビニでも入れば便利だなぁと思ってます。

【再開発】

• 東口は再開発エリアですし地価も全国的にみて上昇率がトップ10に入っていましたよ。 それが良いか悪いかは人それぞれですが、再開発に伴い数年前の東口とは全く違うのは事実です

【災害・地盤】

• ここって活断層の真上なんですか？
  • 真上に近いですが多分真上ではないと思います。 榴ヶ岡小学校は活断層の真上に近いです
  • 真上ではありませんよ。近いですが。 重要事項説明書には、記載されると思います。 だから、購入される方は断層のことも含めて了解いただくということですね
• 仙台市の断層は、現在わかっているところで、長町利府線断層、大年寺山断層、鹿落坂断層、坪沼断層、愛子断層、作並・屋敷平断層　が存在するみたいです。 断層を考慮することはある程度必要だと思います。ただ、何百〜何千年に1度といわれる断層による大地震が起きたら、 駅東口～榴ヶ岡だけじゃない、長町も同様に被害が大きいと思いますよ。その他の中心部も同様。 仙台周辺で地震、断層を気にしてたら住まいを買うこと出来ずに生涯を終えてしまうのでは？ 断層が大きくズレた場合、どこに住んでいても大小あれど被害を受ける可能性はあります。

• 数年前、ゲリラ豪雨があった時に榴岡小学校前の道路が冠水して通行していた自動車が水没していましたが。 機械式駐車場は大丈夫ですか？地震よりゲリラ豪雨の方が確率が全然高いので心配です。
  • 撮影日は2010年7月26日でした。携帯写メなので画像はよくないですが、水位は確認できるかと思います。当時、ここだけでなく仙台市内（青葉区）の地下にある店舗などが、水没したニュース映像を見た記憶があります。 現地を見るとわかりますが、元寺小路福室線、天満宮の方向にある広い通り共に、地盤が高くなっているため雨が降ると榴岡小学校前の道路に流れ込んできます。 マンションの入口への流入、機械駐車場など排水対策できているのであれば良いですが
• 機械式駐車場は地下に排水ポンプはついていますが、これはどうかな。大京は車の水没例はないって言っていたけどね。
• 榴ヶ岡小学校南側はたびたび冠水しますよね。地形が悪いんだと思います。 現地の周りを歩いた方はわかると思いますが、冠水対策で小学校の校庭を掘り返して貯水槽を埋めています。 今年度末に完成するようです
• 道路自体は特別な排水対策は無いようですが、確かに冠水対策で小学校の校庭を掘り返して貯水槽を埋めてました。
• 金曜、小学校前が・・・・ 排水工事も最近のゲリラ豪雨には効果無いのかな。
• ゲリラ豪雨がどの程度だったのか分かりませんが、2010年の大規模に冠水した時と同程度の雨なのであれば、 「小学校グラウンドに埋めた貯水槽のおかげで、冠水の被害が小さくなった」

と言えるのではないかと思います。 小学校前からマンション付近の信号まで冠水していたものが、今回は街灯の柱3本分くらいの区間で収まっているわけですから。

• 水害はあるらしいけど、仙台市が工事しているから大丈夫ですよ。 大林施工で、最高の物件です。
• 浸水の可能性にできる限りの建築方法・防災準備。がんばったと思います。駅近、免震、オール電化それも重要だけど今の日本、東北、宮城はプラスアルファがないと。私は納得して決めました。
• 今日の大雨は、アエル前や仙台駅地下通路が冠水するようなレベルでしたが、小学校前の道路はほとんど冠水しませんでしたね。 （全く冠水してない訳じゃないですが） 市が一生懸命工事してた雨水管？雨水路？の効果はあるみたいで、ひとまず安心しました。

• 

  水害

• 

  水害2

• 今日１６日の昼の地震　「茨城県南部を震源とする最大震度５弱」は揺れましたか？
  • こちらは８階に住んでいて、地震の時にもマンションにいましたが、全く揺れませんでした。 ニュースで見るまで、地震のことも知りませんでした。

【治安】

• 東口は宮城野通り以外人通りがないんだよねー。 何年か前までは、治安って言うかひったくり事件とか多かったよね。
• この数年、バイクによるひったくりが多発してますよ。 狙われるのは仕事帰りの女性の一人歩き。
• 県警のHPなんかで調べられるから、自分の目で確かめてみな。 昔は確かに名掛丁の地下道やあそこらへんの線路沿いは多かったが、整備されてから激減した。 五輪や原町、苦竹あたりを無理やり「東口」って呼ぶのも無理がある。 何をもって「治安が悪い」と判断しているのかよくわからんが、仙台で治安が悪いって言ったら、 国分町と南光台・宮町・幸町の一帯あたりだろ。あとは将監とか？ まぁ、注意するに越したことはないとは思うけど。

【行事】

• 大盛況でしたね、懇親会。またやりたいですね。 ただ、次回は、もっと前もって告知してもらえると、 より沢山の方が参加できると思います。

周辺施設

その他

• 市政だよりは配られていますか？ 前に住んでいたマンションは配布してくれていたのですが…普通は配布されないものなのでしょうか？
  • 市政だより…忘れてたけど いつもではなくても、必要な時ありますよね。 なんでこないのでしょうね
  • 町内会に加入してないマンションの場合は、管理組合が宮城野区役所の総務課または広報課に、市政だよりの送付をお願いする必要があります。 (町内会に入っている場合は町内会で配布してくれます。) 管理組合か、それをやっていないのでしょうね。

掲示板

• 「ライオンズ仙台レジデンス」についての口コミ掲示板一覧
• ライオンズ仙台レジデンスってどうですか？【検討板】

sendai/252835/11-348

resident_st/318917/1-576/