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ユニハイム東住吉フォレスト

Name: ユニハイム東住吉フォレスト
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==物件概要==
[[File:ユニハイム東住吉フォレスト　周辺写真CG合成.png|350px|thumb|ユニハイム東住吉フォレスト　周辺写真CG合成|alt=ユニハイム東住吉フォレスト　周辺写真CG合成]]
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[東住吉区]]今川4丁目3番36（地番）
*交通：
#近鉄[[南大阪線]] 「北田辺」駅 徒歩10分  
#近鉄[[南大阪線]] 「今川」駅 徒歩9分
*総戸数：54戸（他、管理事務室（防災センター））
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年08月
*売主：ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社
*施工：株式会社松本組
*管理会社：ニューライフサービス株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*60平米台2900万円ですか。安いですね。ディンクスの間住んで子供が出来たら賃貸に回す…みたいな線もありですね。こういった目玉の部屋は抽選になりがちなのが気になるところですが。
**少し個人的な感想ですが、ホームページで2900万円からを大々的に書かれてますが、はたしてこれは安いのでしょうか？広告用に平米50万なので平均は60万くらい。角や上のいい部屋だと70万。73平米のトップ住戸は5000万超えしますよね？駅3分のシティハウスと比べて変わらないか高い価格なのは、駅距離、事業主など、総合的に普通に高いと思いました。
***2980万とかでしょうから金利0.5%で月々8万くらい、そこに1.5万のランニングコストとして月9.5万。子供ができたから子育てに良いエリアとか広さとかって意味だと思うので次が4500万として月々12万くらい。ランニング入れて13.5万。駐車場1.5万、片方しかローン控除ないから固定資産税年間15万として月1万。ふたつで月々25万。賃貸つかなかったらとか考えるとかなり怖い…そもそもローン借りれるかな？この線でいったとしても、月々9.5万は支出くるので賃料は最低10万、空きのリスク考えると12万はとりたい。12万を駅10分の60m2、平米2000円…これってこのエリア相場と全然合わないよね。利益も出ないし待つ意味なし。しかも目玉価格でこの計算なので、普通に高いと評価となりました。素直に子供まではしっかり想定してリスクなくちゃんとした良いエリアや、北田辺だったら駅近を選択してリスクヘッジするのがベターだと私なりに結論。
*駅３分のシティハウスが少し前に完成１年と少しで完売してましたね！駅距離あるので同じエリアとは言えないですが、また新しくできるんですね。
*73平米は4000超えてくるでしょう。近鉄南大阪線の駅に10分で立地も良くないし、全く安くない。駅近の中古買う方が将来困らないと思います。
*概要価格検証 ※平米単価(万円台は99万円になると予測)
**2999万円は　496,852円
**5099万円は　691,858円
***パンダとの差が　20万円くらいも！？…これで推察するとパンダのお部屋以外は60m2でも4000万円近くするかも。。。私も高いと思います。パンダも含めて。いきなり価格が出ていたので、おとりくさい違和感があり、少し計算しました。私は小売業ですが、こういうのってセンスでますよね…お客さんを見下してるというか。。。
***どのマンションもはじめの頃は値段わからなくて、値段はわかった方が検討しやすいと思っていたので良心的だと感じましたが、どうやら違いそうですね。
*他と比べても客寄せパンダ部屋（客を寄せる為に底層階とかエントランス真上とか眺望や日当たり悪いなどの条件の悪い部屋を格安に設定する）が異常に安い感じがするので、2900万円から、と書いてあるから予算4000万もあればそこそこ部屋が選べると思ってモデルルームに行ったら、ほとんどの部屋が4000万以上する価格表を見せられてびっくりする事になりそう、と皆さん書いてます。一番高い部屋の坪単価（部屋一坪あたりの値段）が230万円位と思われるので、個人的には平均価格帯は坪210万円位と予想します。そうすると、ざっくりと計算して60平米の部屋が3900万円、70平米で4600万円位になりそうです。とは言え、こんなの素人の勝手な予想なので、実際にショールームに行って値段を聞かないと実際は何も判らないんですけどね。
*2900万円台の次に安い部屋はいくらなのか分かりますか？
*こちらの物件は人気なさそうですね…安そうな雰囲気を出しているにも関わらず、高いと皆さんが評されているのは、土地についての評価が低いのかと思いますが、①駅徒歩遠い②最寄駅が弱い③今川アドレス④だんじりエリア⑤トラック通り⑥戸建て街⑦外国の方が多い⑧スーパーの客層⑨学校関係、教育関係⑩犯罪履歴、このあたりが低評価の要因でしょうか？
**特に②じゃないでしょうか？近鉄南大阪線ですもんね。天王寺以外の勤務の人はJR、地下鉄に乗り換え必須となりますね。
*ここの価格が2900万円から5000万円と書いてますけど、こんなに払うなら戸建てもありとも思ってしまいます。正直、どちらが良いのか悩んでしまいます。うまく割り切る方法を教えてもらえませんか？
**マンションの利点は第一に処分しやすいこと。処分する予定がないなら戸建にした方が良いのではないか。別に戸建だから処分できないわけではないし（場所と値段によるけど）。戸建は建物の減価が早いので、すぐに売ると損失でるだろうけど。
***このマンションのリセールなら戸建てで良いと思いますよ。マンションはランニングコスト、駐車場、駐輪場にお金がかかります。例えばランニングコストが15,000円、駐車場15,000円、駐輪場３台で1,000円とすると31,000円。かなり大きな金額ですね。
****この辺でマンションの価格で買える戸建てって狭小の三階建てでしょ？一度見学に行ったけど、車と自転車停めたら玄関に入るのも困難になるし、二階リビングに行く階段の狭さと急さにビックリしたし、戸建ての醍醐味の庭もないし、値段には意味があるなぁと思いました。老後に住むのは無理だから、絶対に売れる土地に買うか、老後に引っ越せる貯蓄をしておかないと老後に積みますね。
*****うちは娘1人だし、夫が単身赴任することもあり得るので、戸建ては怖くてマンション一択だなぁ。セキュリティ面でマンションを選ばれる方も多いですよ。
*一期一次18戸と二次1戸の概要だったので9戸か10戸ぐらいのようです。この場所、このブラント力でよく頑張ったほうなんじゃないかな？と思います。ただ少し心象的にひっかかったのは二次が1戸なのに連続完売ってうたってるところにこのマンションの先行き不安を感じてしまいました。緊急事態宣言で申込者が断りを入れやすい状況なので煽りの広告なのかもしれませんね。現在は二期予告で2戸。販売時期が9月末なので買い手がついていない次期広告ですね。また、このタイミングで一期三次が出ていないのと併せて考えると、もう買い手が枯れてしまったと推察できますね。ここからが本当のこのマンションの試練のはじまりでしょう。

==交通==
*私は乗り換えがあべの橋で各天王寺駅が使えるのはメリットだと感じます。あべの橋からは座って帰れますし。
**乗車時間たったの3～5分で長時間乗るわけではないので、座るメリットそこまでないかと思います
***あべの橋は始発駅なので出発前の停車時間も座れますよ。逆に停車時間の方が長い時の方が多いかも。近鉄電車は座席のスプリングが良いので短時間でも座れるなら是非座ってくださいね。


==構造・建物==
[[File:ユニハイム東住吉フォレスト　エントランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|ユニハイム東住吉フォレスト　エントランスアプローチ完成予想図|alt=ユニハイム東住吉フォレスト　エントランスアプローチ完成予想図]]
*建蔽率：80%
*容積率：239.76%（大阪市市街地住宅総合設計制度の適用により、基準容積率は298.57％となります）
*敷地面積：1,236.55m2
*建築面積：406.95m2
*建築延床面積：4,534.25m2
*外観もコストカットってありますか？こんなに凹凸のないマンションって他にありますか？見た目にこだわる方じゃないけど、何千万も出してこれではテンション上がりませんでした…
**バルコニー隔て板の高さが気になりましたねー。
***たしかに！上までないですね、、、これもコストカットか、、、
****外観の凸凹のなさは管理がしやすいと言う点ではいいと思います。隔て板の高さは全く気づかなかったのでこちらで教えていただけて良かったです。ただ、隔て板が天井まできていても遮音性能としてはほとんど変わりがないでしょうし、お隣のバルコニーが見えなければ問題ないように考えるのは私だけでしょうか。
*****プライバシー性、あとは外からの見た目ですね。分譲マンションなのに安っぽく(賃貸っぽく)見えてしまうので。まぁ立地、広さ、採光、眺望、間取り、室内設備グレード等に比べたらそこまで重視するところではありませんよ。私のように気にする人は、トールタイプかコンクリート製じゃないと嫌です
******隔板に音の効果は期待しませんね。他の方が書かれてましたが、かなり安っぽいですね。あとは耐久性も低くなるので台風で吹っ飛んだりして去年、一昨年あたり困ってましたもんね。年々台風の被害が大きくなってるので心配ですよね。去年、一昨年の被害をわかってながらのコストカットなので、少しタチが悪いかな？と感じてしまいました。


==共用施設==
*駐車場：21台（機械式駐車場）
**月額使用料：9,500円～15,000円
***駐車場を契約する予定の方は一方通行にご注意ください。駐車場に面した南側の道路は西方向への一方通行となっています。天王寺方面に向かう場合、川沿いに南下してから一周回って来ることになります。お巡りさんは滅多に取り締まりには来ませんが、スーパーのトラックが商品の積み降ろしで何度も通る道路なので、短い距離だからと逆走すると非常に危険です。
*自転車置場：108台
**月額使用料100円～300円
*バイク・ミニバイク置場：13台（バイク：2台・月額使用料：2,000円、ミニバイク：11台・月額使用料：1,000円）
*敷地内に2500本以上の樹木を植えて森のような庭を造るのはとても素敵ですが管理も大変そうですね。
**確実に管理は大変でしょうね。桜っぽい完成予想のイメージですが、桜はかなり根っこがいたずらしたり、大変ですよね。この規模でこれはあかんでしょね(苦笑)
***2500本の木々を植えてコストダウンするなら、その分をマンションに回して欲しいです。
****儲けたいのか、土地の仕入れが悪かったのか、わかりませんが建物に予算はまわってないんでしょうね。というのがわかりやすくコストカットされてますね。
*****純粋な疑問なんですが、こんなにたくさん木を植えたら夕方にムクドリが集まったりしないんですかね？
******ムクドリは可能性あるかもですね。植栽の多いマンションのデメリットは以下かな？と思いますがいかがでしょうか？桜がありそうなので毛虫、ムカデ、ヤスデ、ゲジなども発生するでしょうし、毛虫の最終は蛾になるので、エントランスや街頭の光に戯れるでしょうね。私はこの想像まででダメです、、、もちろんバルコニー、廊下、エレベーターでの発生率もかなり上がることでしょう。剪定、伐採にも注意が必要ですよね。費用もかかりますし、１階はもちろん３階、４階部分くらいまでは匂いや音、ここでも虫が大量に外に飛び出しますね。肥料や害虫対策として植栽への散布行為も発生するでしょう。洗濯物がほせない。ベランダ、廊下が汚れる、匂いがするなどここでもデメリットがあるでしょう。少し前の書き込みにもありましたが、桜など根が長く太い植物は後々コンクリートを破って出てきたり、地下に収めているライフラインへ影響を及ぼしたりすることがあり、修繕や対策をする可能性もあります。私の知っているマンションでは５メーター離れた敷地外の駐車場から桜の根が上がってきてしまい対応に大きな費用がかかったという事例がありました。いずれも費用と環境への影響がある部分なのでしっかり説明を聞いて納得できる状態といざ何かあった時にどのような対応を考えていたり用意しているかはしっかりと伺っておいたほうが良いと思います。おそらくあやふやな回答になるのでしょうがはっきりと解消するまでは契約しちゃダメです！引渡しの後は組合で決めてと丸投げですからね。ちなみに大手デベは自前のグループ会社に植栽会社を抱えていたり、住友林業などの大手に依頼するなどアフターへの安心面を担保できていますが、小さなデベでは管理が外注になり売りっぱなしが多いので、より注意が必要でしょうね。
*******敷地内に森のような庭園があるマンションに憧れていますが植栽の管理は思った以上に難しそうですね。マンションではありませんが、知り合いの家の植木の根が水道管に穴を開けて修繕にお金がかかったと知り葉っぱや虫だけでなく根の心配もあるのは大変なんだと思いました。


==設備・仕様==
*設備についてトイレが人感センサーでなかったらコストカットされているとの話ですが人感センサーつきはトイレに入ると自動的にトイレの蓋が開くタイプですか？それとも自動的に電気がつくタイプですか？どちらも過去見学したモデルルームでは見たことがありませんがグレードが低かったという事でしょうか…
**トイレの人感センサーは別にどっちでもの人多いかも。電気が人感だと消し忘れとかないし良いかも。洗面所の手元灯が削られてたら化粧する方としては、気配りに欠ける気がして気持ちよくないかなー。折れ戸の扉とか採用してたり、見た目というかセンス的に一気に冷めてしまう物があってもやだねー。
***パスワードないと間取り見れない訳のわからないハードルつけてるので確認しにくいと思いますが、ここ折れ戸を採用してるマンションですよ。。。
****折れ戸の収納はダメでした。フローリングがそのまま続くはずなので、誇りが収納の中に溜まりたい放題です。なによりも安っぽくて古臭い。折れ戸収納はきちんと収納を作って入れ込んでいないコストカットの部分ですね。


==間取り==
*間取り：2LDK・3LDK
*住戸専有面積：60.36m2～73.70m2
*バルコニー面積：7.94m2～10.42m2
*リビングの窓が大きく、日差しが入りやすそうなので家中が明るいイメージです。日中は太陽の光だけで十分過ごせそうな感じがします。マンション周辺の生活環境も良さそうなのでファミリー層にピッタリかも。
*キッチンにパントリーがあるのは良いと思います。キッチン自体はちょっと狭いかなと思ったのですが、食器棚を後ろにおいて、パントリーがありますから、ちょっとした食材などを収納できるのは良いと思う。冷蔵庫が奥になってしまっているのは残念かなウォークインクローゼットはある程度の広さがあるので、収納力は問題なさそうです。
*間取りも評価が低いでしょうか？60m2の部屋が特に極端に縦長で、どう住むのか全くイメージがわきませんでした。全体的にスパンと言うのでしょうか？横幅が狭いですよね？こういった間取りはコストカットと聞いたことがあります。７メートルくらいはあったほうが良くて、最低でも６.５メートルはないと部屋の形が悪いと雑誌で紹介されていました。図面で説明しかされずに買った友人が狭くて後悔していた間取りも横幅が狭かったのですが、このマンションは友人の部屋よりも狭そうです…
*Eタイプは主寝室のとなりトイレですか…
*角住戸なのになぜ主寝室やLDに2箇所窓設置しない？？
*Bタイプなんかいかがですか？ウォークインクロゼットがなんて２つもありますよ！
*ここの間取りはそんなに悪くないと思うけど。プレミスト針中野見た後やからそう思うだけかもしらんけど。ほとんど引戸にもなってるし、キッチンにも床暖房あるやん。ただ、植栽はいらんかな。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#万代 今川店　　徒歩1分（約40m）
#ライフ 杭全店　　徒歩6分（約420m）


'''【大型商業施設】'''
*'''『あべのハルカス』'''　自転車で10分（約3,000m）
*'''『あべのキューズモール』'''　自転車で10分（約3,000m）
**約250店舗の専門店、スーパー、フードコートもあります。
*'''『天王寺ミオ本店』'''　自転車で11分（約3,100m）
**アパレルやレストラン、園芸品・雑貨・お惣菜店も揃っています。

*スーパーについてはこの地域の住民は基本的に特定のスーパーだけで全て揃えるという考え方はしません。余程、年配の方で歩くのも大変という状況でない限りは、みんな自転車を使って近所のスーパーを何件かはしごして揃えています。マンダイについては決して悪くはないのですが生鮮食品はもっと安くて質の良いところがあるのでそっちに行きます。我が家では食パンと牛乳とアイスくらいしか利用しないですね。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#今川小学校　　徒歩５分
#市立白鷺中学校　　徒歩2分

*小学校区も今川小学校と白鷺中学校と近隣でも人気のないところ。田辺小学校が人気の小学校です。



==周辺環境・治安==
*今の所物件概要しか出てないですが立地や生活環境とかどうでしょうか。駅から徒歩10分と歩くにはぎりぎりなのがちょっと引っかかるように感じましたがどうでしょうか。
*松虫通り過ぎてこのあたりから街並みが、、、だったのでマンションできてマシになるのは良いことですね！この場所は車両規制もない道路で、トラックがバンバン通るところなので、7階以上じゃないと音、排気ガスなど住んで後悔しそう…
*周辺はレオパレスや賃貸マンションが多くて、外国の方がすごく多いのでスーパーにあまり見たことのないスパイシーな香辛料が売ってたり、品揃えに地域性を感じられると思いますよ！献立に困った時にとても助かってます！
**スーパーに珍しいスパイスなど販売されているということは食材もいろいろ揃うということでしょうか？今はコロナで外食もしにくいこともあり自宅でちょっと良い食材で料理することにハマっているので食材などが近くでいろいろ調達できるっていいなと思いました。
***たしかに地図みたら周りレオパレス群ですね。外国の人が多いのが納得できました。地元の方以外は踏み入れる土地ではなさそうですね。
*今川駅が最寄りなんですね。駅前のサンエーはお年寄りばかりの印象。このあたりは自転車でほど近くなのですが買い周りからいつの間にか外れてしまってます。雰囲気なのか？品揃えなのか？駅前一帯が少し独特な印象でした。マンション周辺だけでなく駅前も下見されたほうがいいかもしれません。もう数年行っていないので変わっていたらすみません。
*今川とか桑津とかはだんじりありますよ！そのあたり一帯にだんじりが走りますよ！子供、女性も参加できたと思いますよ！わっしょーい！！！
**だんじり！？むり…このよろこんでるであろうテンションがさらにむりを加速させる…すきな人は強要してくるからだんじりはむりや…子供は無邪気にしたいと言うやろうし…むり…むり！！！
***今時、祭りがあったとしても強要される事もないのでこのネタはスルーが吉です。
*誰かが治安悪いと言ってますが、気になって調べたらこの１年ぐらいマンション周辺はほとんど犯罪マップにマークないですよ。駅までのルートもほとんどないですね。ちなみに針中野駅前はすごい数の犯罪マークでした。
**白鷺中学校出身者ですが、この辺はガラ悪くないですよ。東住吉なら矢田中、中野中が怖かったです。平野は喜連、生野は全部怖かったです。東住吉、田辺、白鷺は穏やかなところですよ。
*このあたりの治安については大阪市内の中では比較的に良い方だと思っています。身の回りでは今のところ大きな事件や事故に巻き込まれた人はいません。今川駅と北田辺駅の周辺には何もないですが、変な飲み屋とかパチンコ屋とかもないので逆に静かで良いだと思っています。テイクアウトできる食べ物屋さんはすぐ近くにはマクドナルド、くら寿司、シャトレーゼ、からやま、ほっかほっか亭、ラーメン屋等があるので、手早く済ませたいという時には便利だと思います。
*正直このマンションは駅距離というか、建設場所が全く魅力なし。これが一番の問題な気がする。そもそも近鉄今川に魅力がなさすぎる。
*このマンションがあった場所には去年まで大きな長屋がありました。元の土地所有者は一族が同じ町内に住まれています。以前から売却したいと考えられていたようですが、意見がまとまらずに年単位で時間が掛かっていたようです。
*最寄り駅についてはこの地域に土地勘がない人には恐らく今川、北田辺しか見えないと思いますがJR大阪まで出る場合には谷町線の駒川中野と田辺も確認しておかれた方がよいと思います。あと、どの駅も有料の自転車駐輪場がありますが、一月に２０００円位掛かります。駅前に停めると定期的に撤去されるのでご注意ください。
*大阪市の公開しているハザードマップはご覧になられたことはありますでしょうか。このエリアは大和川が氾濫した場合の浸水の深さは3mから５mとなっています。川を挟んで西側の西今川はワンランク低い１mから３mとなっていますので、東に向かって少しずつ傾斜していることがわかります。親戚に聞いたところ今から50年程前に一度だけ床下浸水があったそうです。その当時はこの場所は殆どが田畑で治水対策も行き届いていなかった時代ですが、100年に１度の大雨が降る場合もありますので、マンションの機械設備などの設置場所は念のために確認された方が良いと思います。


==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*

osaka/669542/307
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