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ペルル江坂ブランアージュ

Name: ペルル江坂ブランアージュ
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[[ファイル: ペルル江坂ブランアージュ　外観1.jpeg|thumb|200px|ペルル江坂ブランアージュ　外観1]]
[[ファイル: ペルル江坂ブランアージュ　外観2.jpeg|thumb|200px|ペルル江坂ブランアージュ　外観2]]


==物件概要==
*所在地：
#[[大阪府]][[吹田市]]江坂町2丁目1-12、31（地番）
#[[大阪府]][[吹田市]]江坂町2丁目1番35（住居表示）
*交通：大阪市営[[御堂筋線]]「江坂」駅から徒歩5分
*総戸数：111戸（内店舗1戸）
*構造、建物階数：地上15階
*敷地の権利形態：
*完成時期：2007 年 8 月 予定
*売主：日選開発
*施工：真柄建設


==価格・コスト・販売時状況==
*2,890 ～ 5,470 万円（ ㎡単価 50 ）
*もう少し上クラスの事業主やったらよかったのになー。
**なるほど、大手ならなんとなく安心だという気にはなりますね。
*価格は駅前だけにこんなものかなと思いました。
*ペルルはセキュリティーと立地、価格で選ぶならバランスはいいと思いました。事業主が日選開発と不安ですが、施工が真柄建設ですので野村や積水、大和とレベルは変わらないとのことでした。
*あまり長く住む予定ではないので、立地環境重視で「売れる」・「貸せる」で考えてＡタイプ中層階（4500万円程度）を即買いしました。やっぱり、「ウエストサイドストリート沿い」・「江坂徒歩５分」と言うだけで売却するときも３０歳前後の若いファミリー層なら、築１０年程度なら３５００万円前後で買えると思います。月々のランニングが１０万以下で買えるようであれば、リスクはあんまり無いのでは？
*このマンション人気が無いのはなぜですか？踏ん切りがつかず迷ってます。何か致命的な問題でも？
**人気が無いのは、全てにおいて中途半端だから。売れないのは、値段ほどの価値は無い、ってことでしょ。これから叩き売りされる物件なので、資産価値気にする人は、手を出さないほうが良いよ。
*４ＬＤＫが３千万台になりそうなので、そろそろ買おうかと思ったんですが、施工会社の倒産って、どの程度影響があるんでしょうか？
**説明するまでもないですが、資産価値気にする人は、ここは買わないほうがいいですよ。
*売れ残りは有りますが、お金持ちさん用の部屋が１〜２部屋ほど残ってるだけですよね。私のような普通の一般人が求める部屋は完売なので、人気が高いマンション。つまり資産価値も高いと思います。
**実際見に行きましたが、ここは子供がいる（もしくはできる予定）のマンション購入層からは敬遠されますね。立地の面で。お金持ちさんはもっと便利なところへ行くので部屋が残っているのでしょう。どちらにせよ中途半端に立地が悪い。
*入居者の方には残念な話だとは思いますが、この物件に資産価値低下の要素があるのは明確ではないでしょうか？購入検討する人は真剣に考えて話題にして当然だと思うのです。
*正式に値下げしたとの事なので、購入を再検討したのですが、不動産鑑定士に適正額を聞いたら一気に買う気が失せました。。。売れ残って当然ですね。


==交通==
*通勤にはとっても便利なので、家には、寝に帰るだけというような、ばりばりシングル、ディンクスの方にはいいかも知れませんが、ファミリーで暮らすというイメージのわかない物件です。
*緑地〜桃山台〜千里中央で徒歩５分圏内と江坂徒歩５分圏内では、求めているものが違うと思いますが、利便性最重視で買って良かったと思います。こういうマンションは賃貸に出しても・売りに出しても大幅な値崩れはしないと思いますので、資産価値を考える方にも検討する価値はあると思います。
*なんといっても沿線と駅距離です。北ヤードの開発も進んでいるので完成したら価値はあがるでしょう。
*御堂筋（大阪北急行）線で徒歩５分です。条件いいですね！この条件だけで比較するものでもないですが平均の家賃単価や平均中古相場をみると明らかだと私は感じましたがそのあたりはどうですか？
*ここは早めに検討して間取りはたくさんありましたが…欲しい！住みたい！って普通に思えませんでした（笑）江坂って確かに大阪にすぐでれて便利だけど中途半端なんだよなー
*江坂は住めば本当に便利で快適です。資産性とかのことはわかりませんが、江坂近辺にあるマンションでは私もここが断トツだと思います。
*江坂いいとこですよ〜 桃山台から移ってきましたが、便利です。私は、帰りが遅いので、特に通勤が、便利です。前は、江坂止の地下鉄に、やきもきしてたので。
*通勤、買い物は便利ですよ。梅田、新大阪へもすぐ出られますからね。DINKSさんには良いかもしれません。ただ価格がちょっと高いです。子供がいる家族へはおすすめできません。


==構造・建物==
*個人的には西より、東側の方が好きです。図書館が近いからです。とはいえ、たいして、かわりませんが。
*地震による倒壊の場合はオーナーさんが保証してくださるそうで・・？こちらは詳しくは聞いてませんが、来週またギャラリーに行く予定なので聞いてみようと思います。
*ここなら、資産価値もありそうですし、外観とセキュリティーを考慮し、修繕費も高くないので検討してます。
*窓からの景色に、癒されるというのが、望めないですよね。
*真柄建設が民事再生・・・住宅性能評価も無いし、売却の際にかなり足元見られそうですね。
*間もなく１年後の点検ありますが、これはどうなるのでしょうか？
**アフターフォローは売主だったと思うので安心してもいいんじゃないですか。施工会社は造ったものを売主に渡すだけです。工事も姉歯問題の後から始まっているので大丈夫でしょう。楽観過ぎますかね？資産価値には間違いなく影響ないでしょう。中古を買うときにどこの会社が建てかで決め手にはならないと思います。安心材料にはなるんでしょうけど・・・。
*このマンションの引渡しが急遽、予定より一ヶ月早くなったのは何故か？引渡し時期はいつだったのか考えて下さい。　頭のいい人なら理由はわかりますよね。突貫工事の可能性が高く、第三者機関による住宅性能評価の無い物件なので、さすがに手は出せませんよ。
**瑕疵担保責任期間を入居者に長く受けていただくための売主の誠実な姿勢でしょ。ご存知だとおもいますが・・・、瑕疵担保責任期間は施工業者から売主へ引き渡された時点から１０年です。売主は施工業者との間の瑕疵担保責任期間の残りの期間を購入者に受け渡して転売していることになります。引渡しが早まることは購入者にとって非常にいいことなんですよ。突貫工事についても高層マンションの場合は、精密に構造上のバランスを計算されていて、手を抜くとすぐにバランスが崩れ、傾いてしまうような感じですので、構造面での手抜き工事は事実上できないと思います。もし事故が起これば、世界でも類のない大惨事になりますから、あまり心配されなくても良いかもしれません。
*逆梁工法って珍しいのですか？開放的な空間演出ができるとＨＰに載っていますがどうですか？


==共用施設==
*


==設備・仕様==
*立地や外観、そしてセキュリティは言うことなしなのですが内装がいまいちでした。高級感を売っている割にはちゃちい。床も安っぽいし。キッチンもあんまり。期待していただけにがっかりでした。
*モデルルーム見ましたが、まずまずじゃないですか？確かにキッチンはいまいちでしたね。
*予算よりも少し高かったですが、実際の部屋を見て、セキュリティなどの説明を聞けば聞くほど気に入りました。
*高級そうに見せてますが、全体的に安っぽくて異常に割高と感じました。せめてディスポーザぐらいつけてくれないと。あと、名前も少し恥ずかしいのですが、みなさんはどうですか？ペルルってのが個人的にはつらいです。
**ディスポーザついてないんですか？高い物件なのに… 外見は、個人的には嫌いじゃないですけど。ペルル？ 名前には、こだわりないです。マンション名にそんなにセンスを感じたことないので。


==間取り==
*3LDK,4LDK  72.30 ～ 89.90 ㎡（ 平均 78.56 ）
*一生住むわけではないので、売却・賃貸しを考えるとやはりここかな〜と。実際歩くと駅から徒歩３分ほどだし、ディンクス・法人を狙えると思いました。４ＬＤＫばかりが残っているのはその辺に問題があるかと。２ＬＤＫ、３ＬＤＫを中心にしたほうがよかったのではないかと思います。知人もここを購入していて、本当によかったと言っています。


==買い物・食事==
*コンビニ：セブンイレブン(100m)ローソン(116m)ローソン(141m)ローソン(153m)セブンイレブン(216m)ローソン(276m)ローソン(289m)ａｍｐｍ(330m)ローソン(330m)ファミリーマート(344m)ローソン(363m)ファミリーマート(466m)セブンイレブン(482m)ローソン(577m)ローソン(605m)ａｍｐｍ(610m)ローソン(631m)ローソン(666m)ローソン(697m)
*スーパー：マックスバリュ(100m)フレスコ(229m)グルメシティ(330m)グルメシティ(388m)サボイ(453m)コーヨー(577m)業務スーパー(631m)
*１階に店舗が入るようですが、何のお店か聞いてらっしゃいますか？店舗内容が気になるところです。。。
**１階店舗に都銀や高級ブティックが入ったら「＋」評価、コンビニや飲食店が入ったら「−」評価になると聞いたことがあります。
**１F店舗ですが、１１月頭の時点では「飲食店は入りません」との事でした。飲食が入ると衛生面が気になるので安心しました。
*１Ｆ店舗ですが、今のところ「日選開発事務所」・「マッサージ店」・「セブンイレブン」　の３店舗の申し込みがあるそうです。店舗スペースも他の部屋と同 様に販売物件なので、まだ他にも申し込みがあるかもしれないし、決まってもずっとその店舗が入っているという保障はないそうです。「セブンイレブン」に関しては反対の声もあるそうなので入らないだろうと。それからカフェを入れて欲しいという意見もあるそうですが、飲食店はきっと入らないでしょうね・・。
**「ホテルライク暮らす」というけど、ふつうホテルの一階はブランドショップやカリスマシェフの高級料理店とかでしょ。土建屋の事務所やコンビニでは「ホテルライク」のカンバンが泣くよ。
*一階の店舗も何が入るのか気になりますが…マックスバリューがオープンするんですね。買い物、通勤等かなり便利だと思うのですが未だなかなか決心がつかず…
**マックスバリューが開店する以前は、コーヨースーパーが営業していましたよ。でも、すぐにお店を閉めてしまって・・・。なかなか難しい立地なんでしょうね。マックスバリューは続けばいいなぁと思ってます。
***立地というか、駐車場がとれないのが、お店的に難点ですね。幹線道路（の側道）沿いなのに。でも、このあいだのオープンのときは、自転車がずらり。そのあとも、けっこう、いっぱいです。狭いながらも、品物が豊富にあるように感じるし、ペルル購入者にとって、これは予想外のメリットだと思いますよ。
*ローソンが目の前にあります。
*1階店舗は、内科と聞いていましたが、どうもブティックというのが濃厚のようです。オッツに入っているお店とか言っていました。


==育児・教育==
*幼保育園：豊津第一幼稚園(323m)江坂大池幼稚園(431m)まこと幼稚園(658m)
*小中学校：豊津第二小学校(141m)豊津西中学校(307m)豊津第一小学校(320m)江坂大池小学校(444m)
*この辺の小学校、中学校の雰囲気ってどんな感じなんでしょう。あまりこの辺に詳しくないもので．．．
*子育て世代なので環境面が気になりましたが、騒音や排気も気にならず何度か足を運んでますが以外と子育て世代の方が多いようです。
*子育てする上で新御堂の西側には住みたくありません
**御堂筋西側が子育てする上で住みたくないというのはどういう理由でしょうか。15〜20年前には確かに危険なこともあったみたいですが、それ以来は特に問題ないような気がしますが・・・。今は評判の良い幼稚園も西側にありますし、子供さんも多いと思いますが。
**地元の人間ですが昔見たいにガラは悪くないと思いますよ。まぁ私がここに住んでなければ、豊津中学の校区をお勧めしますがね。
*この地で子育て、子供を生活させる気持ちになれず、購入を見送りました。江坂公園側ならまだ考えられますが。
*先日に見学をしてかなり迷っています。私のところは主人の仕事の帰りが非常に遅いのと小さい子供が２人いるので、駅と小学校がものすごく近いこの物件に魅力を感じています。実際にこの町で古くから住んでいる知人から聞いたところ昔であれば東側の小学校が良かったみたいですが、今は他の地域から来た人が増え、雰囲気や学力も差があるわけではないそうです。
*駅近くで周りには色々な商業施設があり、学校も近くて便利そうです。そこには確かに魅力は感じます。逆に駅前でチラシを配っているようなお店なども近くにあるのは事実で、子供を育てる環境としては、緑地公園や桃山台の方が、いささか向いているのかなと感じます。
*子育て環境を考えると緑地公園や桃山台もいいですね。その地域も考えましたが、将来夫婦共働きになりますので仕事が終わってからでもいろんな飲食店やスーパーが遅くまで営業している方が私たちには助かるかな〜と思っています。子供の小さい時分も限られていますし、小学生になり手のかからなくなったころから私も働こうと考えていますから、そういう面でも学校が近いのは安心です。専業主婦になり毎日子供と遊べればいいのですが・・・。週末に家族で出かけるぐらいで十分かなと思っています。
*何と言っても小学校は目の前ですし、江坂公園も近いですし、私立に通う場合も駅から近いことや立地を考えると、そこにはかなり魅力を感じますね。


==周辺環境・治安==
*江坂はけっこうイメージいいかもしれませんが実際住んでみるとパチンコ屋も多いしガラの悪い若者も多いですからよくよく調査して購入されたほうがいいと思いますよ
*江坂イメージいいですね。あのあたりだと静かそうですしね。
*江坂在住者ですがいい所ですよ！程よく住宅街とオフィス街が混在していて。最近人気の千里の方はあまり好きじゃありません。住宅街だけって、なんか怖い・・。
*どの程度の空気の悪さ、騒音か気になる所です。
*東側のマンションが新御堂筋の騒音と排気ガスをシャットアウトしてくれると思いますが、高層階を買うメリットはあまり無いと思います。ミーハー向け物件です。
*交差点をはさんだ斜向かいにある旧アシックス本社ビルが解体工事に入っていました。跡地は、200戸弱が入居するペルルと同じくらいの高さのワンルームマンションになるのだとか。長く馴染んだ名物ビルがなくなるのは寂しいな。
*西側の４ＬＤＫに入居して２ヶ月が経ちますが、とても静かです。特に夜は交通量も少なく淋しすぎる？くらいです。排気ガス・粉塵の影響は若干ありますが、洗濯物を干す程度なら問題ありませんね。
*確かではないですが、ペルル周辺には以前墓場があったそうですが、詳細わかる方いれば教えて下さい。
**国土画像観覧システムの空中写真には、それらしき物はなさそうです。昭和４９年　空き地　　昭和５４年　マンション　　昭和６０年　マンション北側に緑地か墓地かみたいな、スペースあり？？ 
*一番の決め手は駅に近いということと思っていたよりも静かだというです。
*ここ、住人同士もアイサツとかしっかりしてくれるので、住みやすいですよ。


==周辺施設==
*総合病院：甲聖会紀念病院(606m)大和病院(625m)
*小児科：蔭山小児科(100m)きむら小児科医院(352m)向谷医院(361m)三谷医院(405m)内科・小児科植田医院(630m)
*徒歩圏で大きな病院は近くにありますか？
**となりには小児科があります（古そうで私は利用した事はありません。）大きな病院・・・。いちおう、あるにはあります３つ程。さほど大きい！病院というより、よくある総合病院ですが地元の私が言うのはなんですが、ヤブ医者が多いですけど♪近所には甲聖会記念病院・大和病院・井上病院等があります。井上病院は行った事はありませんがその他二つは入院経験あり。甲聖会は少しリニューアルしたようで綺麗になっていました。徒歩圏内と言う事ですがいずれも徒歩で１０分程度でいけるのではと思いますよ。有名な皮膚科や耳鼻科もすぐ近く５分以内にあるのできっと不安要素は大丈夫じゃないかと思いますよ〜。
*となりの蔭山小児科、利用しました。確かに外観は古そうですが、先生はとても良い先生でした。大阪府の小児科医の代表？だか何かをなさっている先生だそうです。待合室で、他の方と話しましたが「ここの先生はハッキリ物をいうから、最初はみんな驚くけど、やたら薬に頼ったりしないので、慣れればとても良い先生ですよ」と言っていました。また甲聖会紀念病院も、家族がインフルエンザで利用しました。女医さんで、とても感じのいい先生だったようです。タミフルを処方されましたが、その際も、きちんと注意や説明をしてくれました。


==その他==
*真柄建設が民事再生ですね。今後どうなるんでしょう。マンション価値．．．東証・大証１部上場の中堅ゼネコン、真柄建設（金沢市）は５日、民事再生手続き開始を大阪地裁に申し立て、受理されたと発表した。大阪地裁は同日、保全処分命令を出した。負債総額は約３４８億円。(毎日新聞)
**下がることは確定でしょうね。。。
*やはり、民事再生手続きに入ったマンションは、今後の保障や修繕に関して不透明なため、購入は見送りました。私は、立地場所や間取り、設備もさることながらデベやゼネコンがどこかが気になります。
*建設会社が民事再生になってしまいましたが、売主の日選開発が１０年保障していますので、そこは問題ないのかなぁと思います。
**肝心のデベが日選開発だからこそ余計に安心できないのですが。最近の近藤産業、ゼファーと比較的名の通ったデベですら逝っちゃいましたからね。ペルルは北九州では格安マンションとして有名ですが、どこまで耐えれるかは？です。また、真柄建設大阪支店の粉飾決済の件はご存知ですか？


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%9A%E3%83%AB%E3%83%AB%E6%B1%9F%E5%9D%82%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%82%A2%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%83%A5 「ペルル江坂ブランアージュ」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7004/ペルル江坂ブランアージュ]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/275/ ペルル江坂ブランアージュ]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684/ ペルル江坂プランアージュ]
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