ベイサイドタワー晴海

2019年6月7日 (金) 07:56時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中央区晴海三丁目103番（地番）
• 交通：都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩10分
• 総戸数：352戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上33階建、地下2階建、塔屋2階建　
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年9月28日完成済　
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：前田建設工業株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格（賃貸）】

• 全部かどうかは分からないけど、賃貸っぽい。

1. 32.8万円 間取り3ＬＤＫ 専有面積76.13m2 所在階13階
2. 23.6万円 間取り2ＬＤＫ 専有面積54.73m2 所在階2階
3. 24.6万円 間取り2ＬＤＫ 専有面積57.20m2 所在階2階

• あわよくば、定借後の2年〜3年後に最高値で販売しようという方針でしょうかね。市況が悪ければそのまま賃貸継続とか。
  • 聞いた話によると、住友不動産系の会社が貸主のようです。隣接のDTの分譲賃貸の賃料下落を防ぐためにサブリースしたか、1棟購入したのかも知れないです。定借の理由は将来、大幅な賃料改定を実現させるためかと思います。賃料は港区のマンションとほとんど変わらないですね。
• 正式に賃貸マンションと表示されました。貸主がマエケン、仲介が住友不動産子会社。分譲と期待していた自分は残念です。
  • 陸の孤島晴海の相場では考えられない家賃設定になっていますね。
• ベイサイドの開発者はゼネコンですので、住友不動産の戦略か何かにより2年間定借の賃貸後、分譲することになったのではないでしょうか。 住友不動産はタワマン減税の影響により販売が低調になっていると思われ、また竣工引き渡しに向けて実需ではない買主による賃貸募集が開始されております。 ゼネコンであれば住友不動産に影響を及ぼされてもやむなしのように思えます。 なお定借2年であれば、2年後の契約更新も極めて不透明であり、また募集賃料も相場より相当上回っているため、ベイサイドに入居する方は極めて少ないかと思います。 2年間空室の状態であれば室内も劣化（特に配管）するため、2年後の販売に何等か影響を及ぼすと思われます。 確か2年後は、対象の部屋が2年間空室であったとしても、新築には該当せず、税制などのメリットもなかったかと思います。
• 最近の賃貸物件で、定借はそれほど珍しいことではなく、URでも定借物件がありますよ。
• 本年の3月末に、住友不動産が前田建設から購入したようです。 思わしくない状況のドゥトゥールを助けるために、購入するとは住友不動産も大胆だと思います。 分譲ではなく賃貸として運用するようですが、住友が貸主のマンションを忌み嫌う方も多いと思います。
• 2015年に竣工したものの、何らかの理由で賃貸も販売もされていなかったマンションなのですか？ みなさんが仰るように既に新築マンションではなくなってきていますし、経年につれ資産価値に影響が出てくるかと思いますが、今後の販売計画はどうなっているのでしょう？ 詳細を見るとエントランスにはコンシェルジュも入って豪華な造りになっていますよね。
  • ドゥ・トゥールの販売、分譲賃貸の影響を大きく受けていると思います。 当初は賃貸マンションと聞いております。 当マンションが相場程度の家賃で募集すると、ドゥ・トゥール分譲賃貸が苦戦し、分譲を開始するとドゥ・トゥールを検討する顧客に影響を与えると思います。 販売計画は以前、住友不動産に問い合わせたときは未定とのことでした。 その後は不明ですが、電話で問い合わせれば回答して頂けると思います。 なお玄関などは豪華ですが、賃貸目的で建設しているので、それ以外の部分、専有部は分譲仕様ではないと前田建設の方が言われていました。
• ここは社宅ですかね。満室とありますが、夜は全く電気も付いておらず、誰も住んでいないようです。
  • １世帯だけ入居していると住友の営業から聞きましたよ。そこの為だけにコンシェルジュも置いてるし、共用部の電気空調もつけてるみたいです。前田建設から購入した経緯は何なんですかね？
    • ちょっと信じがたいのですが、1世帯だけ入居しているとは本当の話ですか？ネットでは『竣工後ほどなくして2階と13階のみが賃貸として出てきただけでそれ以外のほとんどのお部屋は未だ謎のまま』と書いてあり、野次馬で申し訳ないのですが、今後どうなっていくのか動向が非常に気になっております。
• 近隣のものですが、数ヶ月前に夜通った時は13階の、北側に一軒だけ電気が付いていました。周りの公開緑地も整備されてますし、管理費用はそこそこかかっている気がします。どうしているんでしょうね。

【分譲へ変更】

• ついに、分譲開始！
  • 今が一番高く売れる、もしくはタイミングが良いとの判断でしょうね。
    • ドトールのちょい下、パークタワー晴海のちょい上というところでしょうか？
      • それだと有明の価格と被りそうな気がします。しかし地下鉄通るとここと有明でスミフの残り1500戸位の分譲価格が1000万上乗せされそうですね。それだけで150億の利益が生まれるので裏で動けなくもないわけですか、さてどうなることやら。
• 取引事例法さながらの比較商法ですね。ここまでするとは思っていなかったですが、さすがザ・スミフですね。
• なるほど。ドゥトゥールを売るための戦略か。住友も焦っているのか？しかし、ドゥトゥールって完売するのかね。あれ。
  • ドトールの中古は、流石に四年前の売値に近づいてきている。高層の条件いい部屋の中古は、まだ値上がりしてるが。
• 価格を見る限り全く売る気無さそうですね。ドゥトールを割安に見せるための釣り物件なのが見え見えです。住友以外はちょっと考えつかんでしょう。さすが。

交通

構造・建物

【構造】

• 自社施工ですが、杭打ちは大丈夫ですか？
  • 結局、下請けがしっかりやっているかどうか次第ですよね。全ての工事自社でできるわけではないでしょうし。でも、自社物件だからしっかり管理してるという考え方もできなくはないですが・・・
• 建物は免震構造。

【日当たり・眺望】

• 北向きの角部屋は、ドゥトール西棟の角部屋とお見合い。予想以上に近く、丸見えだった。カーテンしなければ、向こうからも丸見えだろう。東棟は距離があるので、裸にでもならない限り、気にすることはないかもしれない。南向きは、途中まで月島警察の建物があるので、眺望は無いがプライバシーは守られる。高層階は、全く問題無い。

【外観】

• 外観はドゥトゥールよりカッコいいと個人的には思う。ドゥトゥールは1階外観のタイルも安っぽいし塗りが雑。こちらの外観タイルは深みがありオシャレ。あとベランダガラスがキラキラしていて綺麗。

共用施設

ベイサイドタワー晴海　グランドロビー

ベイサイドタワー晴海　地下エントランス

ベイサイドタワー晴海　地下駐車場

ベイサイドタワー晴海　トランクルーム

• 駐車場総台数：144台　
  • 駐車場使用料（月額）：27,000円～42,000円　
• 自転車置場総台数：531台　
  • 自転車置場利用料（月額）：200円～1,000円　
• バイク置場総台数：22台　
  • バイク置場使用料（月額）：5,000円～7,000円　
• ミニバイク置場台数：15台　
  • ミニバイク置場使用料（月額）：3,000円　
• 工事の囲いが取れた。二階のテラスが公開空地になっていたので、上がってみた。植栽があるが、三階居室はテラスから近い。テラス入り口に防犯カメラはあるが、女性や子供のいる世帯は、防犯上避けたほうが良いかもしれない。
• ロビーの内装を全部剥がして何か工事をしてた。ツルツルピカピカの大理石に貼り替えてすみふ流のロビーに改装するのかな。

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  月の庭（2015年10月19日撮影）

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  2F公開空地（2015年10月30日撮影）

設備・仕様

間取り

• 南向きの部屋は即完売するだろうな
  • 南向きは建物で遮られない？(永久眺望？
    • 角度や階層によっては多少抜けると思うけど、裏にドトール、西はTTT、その奥は豊海の再開発、地味に晴海レジ、処理場の煙突、南西に選手村中層＆高層ツイン、南東は晴海トリプル。南は抜けるといっても古い倉庫が立ち並ぶしどうなることやら・・・抜けはあんまりというか全く期待しないほうがいいとは思うけど、内覧できるのは竣工販売のメリットだから気になるなら見に行けば？全部見せてくれるかは知らないけどさ。
• 間取りを見ましたが、どのタイプでも広々として生活をしやすそうですね。 特にバルコニーが広そうで、ガーデニングも気軽に楽しめそうな環境であると思います。 ところで、ウォークインクローゼットはどれぐらいの収納が可能なのでしょうか。 季節外れの洋服を全て収納できるだけのスペースがあるか気になるところです。

買い物・食事

• マルエツ、ぱぱす、コンビニ、保育園、クリーニング　便利！たまにDTのスカイデッキに涼みに行けるよ。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域　
• 下から見上げると高いですね。晴海の街並みもどんどんマンションが建設されていきます。

周辺施設

その他

掲示板

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