プレミスト東林間　さくら通り

2018年11月20日 (火) 07:13時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県相模原市南区上鶴間7丁目5845番123（地番）
• 交通：

1. 小田急江ノ島線 「東林間」駅 徒歩2分
2. 小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩17分

• 総戸数：193戸（別途、管理事務室1戸）
• 用途地域：第一種住居地域
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上11階建

1. 建ぺい率 ：60%、容積率 ：200%
2. 敷地面積 ：6,726.66㎡ 、建築面積 ：2,686.07㎡ 、延べ面積 ：14,906.27㎡

• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 入居時期：2019年03月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社、京急不動産株式会社、株式会社コスモスイニシア
• 施工：大末建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 築１０年を超すプラウド東林間の中古の売り出し価格が、75m2で３LDKが3,680万円ですね。中古なら１０年落ちで-1,000万円らしいので、逆算すると3,680万円+1,000万円= 4,600万円程度となるのでしょうかね？
• 好評だったオーベルでさえ68平米で3,940万円程度～。南東向き1階の68m2で 南東向きの中では一番安いところです。階が上がると数百万円アップという感じでした。今の相場では東林間でもそんなもんですよ。 ちょっと条件の良い部屋ですと中央林間で4000後半から5000の時代ですから。
• どれだけ人気が出るかは価格次第でしょうね。
• 南西向きはライフコアが気になると思っていましたが、50メートル離れているとのことで日当たり等は問題ないと思いました。 あとは価格だけですね。もう少し安くなれば悩まないんですが…3000万円台の3LDKはありましたよ？
  • 南西、1,2階、63m2の3LDKだけが3000万円台だそうです。
• マンションが竣工後売れ残ると、管理費や修繕費は売主がずっと払ってくれるが、駐車場が余っていると、駐車場使用料が管理組合に入ってこなくなるので収支に影響を与える。車離れが進んでいるので要注意。
• モデルルームは素敵で、さすがハウスメーカーらしい省エネにこだわった仕様でここ最近では一番良かったです。
• 資産としての将来の値上がりを考えて選択する物件ではなさそうですね。 このあたりの住環境は好きなので、賃貸の方が得策なのかそれとも低金利や税控除を考えるとそれでも買った方が良いのか計算してみます。もちろん精神的な満足もありますし。
  • 閑静な住宅地として東林間は魅力ありますが、 若い世代には高すぎかな。

【予定価格】

• 予定価格です。変わるかもしれません。

(単位はすべて万円)

1. 南東側 :坪220～240, 4LDK230～250
2. 南西側 :坪200～240

• 南東側で4500～5300(4LDK除く)
• 南西側で4000～4900(2LDK除く)
  • 3LDKで南東4400～、 南西3700～になったようですね;

• 3LDK：3,600万円代〜みたいですね。4LDKは元々検討してなかったので、確認してないです。すみません。 アベニューフロントの南東寄り低階層は眺望がよろしくないため、3LDKでもお安く抑えるようです。 管理費等は最高で2万5千円ちょっとですね（駐車料金除く）
• 昨日モデルルームを見学した時に営業に聞いてみたけど、2LDKが人気みたい。購入層はシングル&DINKSが多い？安いから？ 3700万の3LDKも商談中になってたし、ファミリー層にも安い部屋から売れてくのかね。
• 3LDK、4LDK上層階も商談中になってたけど、あそこって価格的に最高クラスでは？
  • 私も今日モデルルームを見学に行きました。価格表ではどこもまんべんなく商談中になってましたね。第1期で販売する部屋を絞っているからかもしれませんが。私の希望に沿う部屋も先約があるので、第2期を待つか抽選覚悟で希望を出すか悩みどころです。

• 当方夫婦共々東芝林間病院に通院しているため、計画発表段階から100%購入することを希望していました。 隣接する病院のリハビリ棟に通っていた時期もあって周辺の環境はよく分かっていたのですが、実際にそこに居住するという視点で考えると、気になる点が出てきました。 購入を希望している南西向きの棟は、価格の安い部屋ですとライフコア東林間アネックスに面している部分の下の階は、陽当たりや景観に難がある割には価格が高いように思えます。 駐車場が総戸数の50%分しかないのも気になります。
  • 駐車場については、最近では車離れのため、余ってしまうのが首都圏で大きな問題になっています。
  • 駐車場の稼働率が低くなると、管理費から出すことになります。 ただ、相模原市では、ちょっと時代遅れの条例で、住居地域は最低総戸数の50％と決められているので、ぎりぎりとしているのでしょうね。
• ご参考に。現在販売中周辺物件の「最安の」3LDK間取りです。

1. オハナ町田オークコート：JR横浜線町田駅徒歩13分、68.31平米、3,148万円 （長谷工）
2. パークハウス相模大野：相模大野駅徒歩3分、68.27平米、5,398万円 （長谷工）
3. ディオヒルズ南町田：東急南町田駅徒歩8分、68.44平米、3,498万円
4. ドレッセ中央林間：東急中央林間駅徒歩5分、68.63平米、3,998万円 （長谷工）
5. メイツ大和クロスグランデ：相鉄大和駅徒歩8分、64.20平米、3,398万円 （長谷工）
6. リビオタワー小田急相模原レジデンス：小田急小田急相模原駅徒歩2分、73.61平米、3,500万円台（長谷工）
7. オハナ相武台：小田急相武台前駅徒歩11分、68.62平米、3,158万円 （長谷工）

• 割安に見えるのは、施工が長谷工でコストを抑えていたり、準工業地域で地価の安い物件ですね。但し、だからと言って、マンションの質が悪いとは限りませんが。
  • 最寄り駅からの距離、住居地域であること、部屋の向き、周辺環境、防災面、住宅設備等で鑑みると、妥当な価格という事になるのでしょうか？

• 駅徒歩2分でありながら、駐車場と駐輪場の台数がしっかり確保されていて サイクルポートも55区画用意しているのは珍しいと思いますが、最寄り駅を利用する方が少ないと想定されているのでしょうか。
  • 自転車は、区役所や、相模大野に買い物に行く際に便利かもしれませんね。
  • 周囲が平坦な場所のせいか、自転車を使う人は多いですね。

• 第1期・第2期1次販売戸数計＝80戸 先着順物件＝13戸 よって総戸数193戸のうち、67戸が契約済みと推測されます。3分の1強ですね。 入居開始まであと8ヶ月。
  • 戸数が多いので、竣工時に完売は困難でしょうね。ただ、立地が悪くはないので、いつか完売は出来るでしょうね。

交通

【電車】

• 東京方面に通勤の場合、東林間は各停駅なので相模大野で快速急行に乗り替えることになり、快速急行停車駅の中央林間に比べ不便そうです。
  • 相模大野で快速急行の半分は小田原線から、半分は江ノ島線からとなります。快速急行の利便性なら相模大野か町田でしょうね。中央林間で乗れるのは半分だけです。
  • 相模大野の乗り換えで、数分から１０分程度かかる。
  • 以前は急行停車駅は高いし騒がしいので、そこから１駅先が狙い目と言われたのですが、最近では利便性優先で、高くて騒がしくても急行停車駅がいいという人が増えているようですね。
• 小田急線が相模大野から新宿間で事故の場合には、中央林間から田園都市線で行くか、大和から相鉄線で横浜経由で迂回して行くことができます。
• 通勤は、東京方面なら、相模大野で快速急行に乗り換えか、中央林間で田園都市線に乗り換え。

横浜なら大和で相鉄線に乗り換えですね。

構造・建物

• 南東向きは低層住宅地に面しているので、将来的にも眺望が確保されているようですが高そうですね。南西向きは隣接マンションとの距離が５０ｍとのことですね。５０ｍがどの程度なのかイメージがわきにくいですね。中央林間の物件のマンション間の距離も５０ｍですね。
• 東急公園側のさくら通りのマンション入口をみたんですが、エントランスまでかなりの距離がありますね。
  • さくら通りに面してる通路の幅が狭く、かなりの変形した土地ですよね。
    • マンションで入り口がなぜこの位置なのか、この細い土地の部分は必要だったのかと思ったりします。
    • こちらにエントランスがあれば、スーパーや駅までの動線が良いためでしょうね。駅から入り口の門まで２分という表示は間違いではないのですが、通路を少し歩くので駅から建物のエントランスまでだと３分ですね。
• 広い道路までの車の出し入れは南側から出て、回って行くようですね。
• ここの壁の厚さは、 低層階は400mm、高層階は160mmとなっている。流石、住宅メーカーさん。
  • 最近のマンションは戸境壁の厚さは階数に寄らず180mm。 厚ければ厚いほど遮音性は良いが、 普通はコンクリの量を減らそうとなるべく薄くするもの。 しかしここは階数によって厚みを変えているので、 低層階は他のマンションより、 遮音性が高いということ。 一方で高層階は160mmと賃貸レベル。但し、 遮音性は他の対策もしているかもしれないので、 確認したほうが良いかと。
• 建物自体の仕様は床とか壁とか比較的良いようですが、 価格が受け入れられるかというところでしょうかね？
  • 設備面に力を入れて、良い物を供給しようとするのが最近のプレミストブランドの傾向ですね。そのかわり、割高になってしまいがち。相模原のこの地で、それが吉と出れば良いのですが
• B1タイプは折角の角部屋であるにもかかわらず、窓が小さいようですが道路に面する造りになっているのですか？ この窓では通風性はあるかもしれませんが、採光性と眺望は望めないように思います。 同じ角部屋でもサービスバルコニーとバルコニーがついているA1のほうが条件は良いかも？
  • A1、B1共に間取りは文句ないですが向かいのマンションが至近なんですよね。上層階は眺望も良くなるけど
• ２重床とか造りが良さそうなのも、ちょっと高目になってしまった原因かもしれませんね。

共用施設

• ここは単純な機械式駐車場のようですね。
• 集会室のような部屋もあるようです。必要最低限に抑えているようなのが良いですね。
• 平置駐車場（10台）は一律13,000円。ただし、4LDK住民に優先権。 機械式駐車場（88台）の料金は6,000円〜11,000円。 それなりに埋まってきているようです

• こちらのマンションは電気料金の基本料金がないそうで、 純粋な使用量のみ料金が発生するのであれば、年間の電気料金が大幅に抑えられるのでは？ この優遇は電力一括契約サービスだからですか？ それとも大和ハウス独自のプランなのでしょうか。
• 住戸内の床段差をなくしたり、バルコニーに出るサッシの扉にサポート引き手を導入したり、浴室に手すりをつけたりと年配者に考慮した設計になっているのはプレミストマンションの特徴ですか？ このような仕様を取り入れる売主は、探してみると意外と少ないように思います。

設備・仕様

住宅屋さんらしく、悪くはなさそう。 でも、東林間では、地味で良いので 先ず価格を抑えることを第一に考えるべきだったのでしょうね。

間取り

• 専有面積：58.21m2～82.11m2
• A-3 2LDKの間取りはキッチンと洗面室を直線的に並べて家事動線を効率的にしている そうですが、これだとリビング内にバスルームへの出入口があり 使いにくいかもしれません。 58平米なので一人暮らしやDINKSなら全く問題のない間取りになるのかもですが。
• おそらく3LDKのファミリータイプが中心になると予想します。でも、独身者が増加傾向にあるので、2LDKのニーズも高いかもしれませんね？
  • 2LDKは58m2ぐらい 3LDKは63,68,70,74m2ぐらい 4LDKは80m2ぐらい 。 63m2の3LDKは狭いなあという印象です。
• 間取りのページを見ましたが、一番広い部屋は82㎡ですか？ 4LDK+WICと部屋の数を増やしているので居室面積は狭いのかと思いましたが、 リビングとキッチンとつながる居室が4.5畳ですが、その他は5畳、6.2畳と 意外とキープされていました。 その分廊下やバスルームを削っているのかな？

買い物・食事

• 駅前にスーパーが３店舗の他、ドラッグストアやコンビニもあるのは便利ですが、小売店が徐々に少なくなってきているのは残念です。まあ、どこでも小売店は減って来ていますが。
• 徒歩1分圏内にスーパーが2つであれば買い物に困りませんね。 三和と東急ストアがあるようですが、価格や品揃えの特徴はいかがですか？ 周辺住人さんたちは日替わりセールなどで上手に使い分けされているのでしょうか。 それと駅の近くにもう1つあるという事ですが、どちらのスーパーでしょう？
  • 二店舗も特に感じるのが、魚介類の品揃えがイマイチかな。LIFEが出来てほんの少しだけマシになったけど
  • 食材が良いのは、相模大野の伊勢丹の地下、相模大野ステーションスクエアのOX、 相模大野ボーノのLIFEあたりですね。 中央林間の東急ストアはその次ぐらい。 確かに東林間は、価格の安さだけ優先で、高いけどおいしい食材というのは少ないような気がします。
  • 確かに魚はイマイチですね～。 高級食材は産直宅配やネットスーパーでとっている人が多いです。 相模大野の伊勢丹地下やステスクＯＸ、中央林間東急の鮮魚売り場で満足できない場合は、たまに青葉台の東急スクエアまで足を延ばすとと、非常にいい魚が並んでいますよ。 三和は線路を挟んで２件あるので、東急と合わせてスーパーは３件あります。 三角公園の向かいにある大きい三和（ＯＸ跡地）は、品揃えもかなり充実していると思います。 三和と東急、クリエイトはセール情報で使い分けていますね。 あと東林間駅近くに、自然食品のいいお店があります。 シューフィッターのいる知る人ぞ知る靴屋さんも。 外食は、個性的な美味しい店が幾つか点在していて、楽しめます。
• 前に潰れたパチンコ屋がトレーニングジムになるようですね。 ドラッグストアやリハビリ、健康関係の店が増えて行くようですね。
• 皆さん、買い物や通勤にはマンションパビリオンのある相模大野駅の方を 使われるのでしょうか？
  • 普段の買い物は駅前に３件あるスーパーに徒歩で行くのでしょうね。
  • 相模大野駅までは徒歩だと17分で、線路伝いに行けばずっと平坦です。自転車でもOK。相模大野駅や町田駅まで電車で行くこともありますね。町田はここより低地のため、徒歩で行くと帰りは登りになってしまいますので、普通は徒歩では行きませんね。中央林間駅も近いのですが、間に大きな森（貴重な森）があるので、迂回して行くことになります。
• 近くにホームセンターUnidyがあり、日曜大工用具の他、キッチン用品や寝具や家電製品もあります。

育児・教育

小中学校がすぐ近く 相模大野と中央林間に挟まれた、目立たない静かな場所

周辺環境・治安

【マンション建設問題】

• 隣のマンションの反対者との話は進んでいるのか知りたい。
  • 反対は一部の方が表明を続けているだけで、管理組合としてはのぼりを降ろすよう、要請しているらしいです。変な人が住んでると思われるとライフコアとしてもいやですし、今後のお付き合いもありますからということで。売れ行きが悪いと、ライフコアの資産価値にも影響して来ますからね。
  • 隣のマンションの のぼりと横断幕には「緑と住環境を守らないマンション建設反対」と書かれていましたが、以下が原因でしょうか？

1. ライフコアの南東向きの部屋から見えていた林にマンションが作られるので、林が見えなくなってしまう。　　　林は東芝病院が所有し管理していたので、東芝の状況から売却が理解できない訳ではないが、とても残念である。
2. ライフコアアネックスのすぐ横に建つので、ルーフバルコニーのある角部屋からの東側の眺望が悪くなる。

• 売主側の初期対応にもまずい所があったのでしょうね。
  • ネットで検索すれば、過去のいろんな会社の様々な事例が出て来ますが、個々のケースを読んでみる必要があるでしょうね。 ただ、それで行政で止められたり、更に裁判にまで発展するのは極めてまれですけどね。
  • 一度出すと、降ろすのは難しいですよね。そっとしておくしかないのでしょうね。
  • 住宅地にマンションを建てようとすると、どうしても周辺には何らかの影響を及ぼしてしまいますよね。眺めや日当たりの問題とか。一方、人が増えて商店街に活気が出て来るとか。

【全般】

• 正直に言って、駅は近いしスーパーあるし、病院は隣だし、南側は一種低層住居専用地域だし、ピンポイントでの立地はとても良いと思います。あとは価格次第で売れるマンションじゃないですかね。
• ここはファミリーにもご年配の方にもいい場所に思います。小中学校も直ぐ近くです。
• 東林間は落ち着いた街で、静かな環境な面ですみやすさはある一方、 利便性としてはあと一息という感じかなと思います。 東林間駅の近くにこんなに大きなマンションができるのは久しぶりじゃないでしょうか。 少し歩くと、ほとんどの家が戸建てや小さなアパートになっています。 マンションは比較的少ない街なのかな。 一歩入ると落ち着いた、住宅街になっているので戸建ての方が多い地域ですよね。

掲示板

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