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プレミスト志村三丁目

Name: プレミスト志村三丁目
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==物件概要==
[[File:プレミスト志村三丁目 外観完成予想CG.png|350px|thumb|プレミスト志村三丁目 外観完成予想CG|alt=プレミスト志村三丁目 外観完成予想CG]]
*所在地：[[東京都]][[板橋区]]坂下二丁目23-7、22-1（地番）
*交通：
#都営[[三田線]]「蓮根」駅から徒歩8分
#都営[[三田線]]「志村三丁目」駅から徒歩9分
*総戸数：284戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上12階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年3月中旬予定
*売主：大和ハウス工業株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：大和ライフネクスト株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*坂下物件は久しぶりですね。7000万で4LDKが買えればいいのだが。。
*販売は10月に入ってからということなんだそうです。デベの方から新しい情報が出てくるのはもう少し先になってくるのかもしれないなとふと思いました。資料請求しておけば動きがあるときにはお知らせは来ると思います。現状だと資料請求でもそこまで大きな情報公開は来ていないのかしら？ 
**モデルルームでのイベントの案内来ていましたよ。郵送で。
*悪くないですね！！期待大です。物件価格おいくら位を予想しますか？
**スカイティアラが230。坂下だけど相場自体が上がっているから、230くらいかな？
***スカイティアラと比較なんて！坂上の方に叱られちゃう 
*予定販売価格(税込) ※100万円単位。2LDK / 4,500万円台より 3LDK / 5,100万円台より。予定最多販売価格帯 5,600万円台 ※100万円単位。予定販売価格（税込）4,500万円台～7,600万円台※100万円単位
**予定最多販売価格帯 5,600万円台 ！
**坪240~ってとこですかね！
**それって高くない？
**西台のパークホームズの値段がまだ頭に残っているので余計に高く感じますよね。 
*もし3LDK最安の5100台=実質5199がE1タイプ(68.7平米)なら、坪250スタートですね。最多が5600台だと実質5699、タイプ不明なので仮に70.2平米のH1タイプとすると坪268となります。このエリアの駅近でないマンションとしては、なかなかお高いですねぇ。 
**同じ坪単価なら、迷わず加賀。買い物や通学が便利と言っても、同じ坂下二丁目。城北公園の南側・北側はがっっり都営団地。物件の東側はURの団地の街。荒川ハザードマップも見たらちょっと悩むエリア。土地のチカラがそれ程とは思えない。でも、そんな街だからこそこの価格で買える層が来てくれると嬉しい。塾やレストランとかも増えそう。坂上みたいに。 
*スカイティアラ以上の長期戦になるのでは。
**私もこの価格帯では苦戦すると思います。特に地縁のない人にとってはメリットはないに等しいでしょう。買い物、子育て環境には不自由しないと思いますがそれだけです。
*大手町、丸の内に通勤なら、三田線1本乗り換えなしで、相対的に割安というのがこのエリアのメリットだったのでは。坪250超では割安感は感じられません。
*オリパラで物価高騰しているのかも知れませんが、坪単価250万は明らかに高いと思います。 
*意見は別れるかも知れませんが、シェアLDK の設定や、デザイン監修にプランテックを起用するより、販売価格を抑えた方が良かったと思います。販売上、特筆すべき点が無い為なのでしょうか
**シェアLDKは、芝浦の旧体育館跡地。暗渠があるから、他に用途を設定出来なかったんだろうね。坂下一丁目の野村のプラウド、いくらだったかな？変わらない値段だった気がする。同じ志村三丁目10分なら、リノベ済みサンシティを買って子どもの中高が決まったタイミングで住み替えかな。
*本当に高いですよね。しかも敷地内に暗渠。それでも売れちゃうのでしょうか。はたまた成増の物件の二の舞いでしょうか。
**暗渠は一般的には難ありの土地と評価されます。それを隠すより、最初からオープンにして、地盤改良なり杭打ちなり、対策の内容を公開したほうが良いと思いますね。
*大和さんがデベというか企画をしても施工は結局大衆の味方である長谷工施行ですよね　そう考えるとちょっと高い気がしますね
*3LDKが@250からってヤバくないですか・・・。平均したら@270とか。
**別にやばくもないけど割高感を感じる人は多いだろう。なかなか面白い値付けだとおもうな。スカイティアラがだいぶ割高な値付けをして完売まで苦労してたけどさらに上をいくここがどうなるのか
***スミフは財務的に竣工後の長期販売がセオリーだから、スカイティアラが苦労したわけではないと思いますよ。
****売主ってデベロッパー(スカイティアラの場合はスミフ、ここなら大和)だけじゃないよ。買えばその瞬間からその個人もいつでも売主になりうるわけだから。事情が変わって売らないといけない人は普通に出てくるし、マンションはどのみち脱出戦略必須だからね。デベロッパーが苦労しようがしまいがどうでもいいけど未入居住戸が多ければ多いほど困るのは個人売主だからね。スカイティアラも未入居住戸が多数残ってる段階で使用済み中古を売ってたけど金額が売り出し時(広告掲載時点)から相当安かったよ。商談になったら下げれる余力が大きいのは資本力の差で明らかだしね 
***ダイワハウスやっちまいましたね。入札で高値掴みしたんだよ。たぶん。坂下である志村三丁目徒歩９分で@270なんてどうかしてるよ。 
**坂上なら@300超えか・・・
*隣のライオンズグラマシーハウスの相場水準からすれば、現在の市況下でのこの物件の適正価格はせいぜい坪230半ば程度。もし@270で買ったとすれば、10年後に3割の資産価値下落を覚悟しなきゃならない
**プレミストは割高な値付けの割にブランド力はまだまだなので余程気に入らないと買うのは難しいですね。施行も長谷工ですし。 
*マンションマニアさんはブログで、このマンションの価格は『坪単価230万円＝70㎡ 4800万円台』と予想してました
*ここが期待外れだったので高島通りはさんだサンシティを狙ってたのですが、おんなじことを考えてた人がいたのか４~５部屋開いてるみたいだったのにすぐ非公開になってました。もうこの価格だったら坂上行こうか悩んじゃいますね。
**高島通り挟んだサンシティ？スミフのマンションの話？ プラウド板橋志村三丁目。５階4LDK5,780 万円も、売りにでてますね。いまや、お手頃に見えてしまうから不思議。 
*坪単価265万円ってここら辺だと新価格だと思うけれど、東京のマンション全体が上がっているからか目に優しく見えます。
**見えない見えない。
*坂下で坪265!　3年前にスカイティアラが坪230で高い高いと騒いでいたのが嘘のようですな。
**私も昨日行ってきましたが、担当者に少し高いと言ってしまいました。
***担当者さんはどう返答されましたか？
****スカイティアラの中古でええやんって言いました。
**スカイティアラあんなにディスられてからの満塁ホームラン 
***スカイティアラも3年後300いく
*地元の人でもない限り、わざわざここを選ぶ理由が見つからない。
*坂下アドレスって、3000万台半ばが適正でしょ
**それ3年前の話
*住まいサーフィンでは、儲かる確率29%と、かなり高い確率で含み益が出るとの予想。このスレでは「坂下なのに高い！」の大合唱ですけど、理論的には、分譲予定価格は割安ってこと？
**儲からない確率71%
**どういった条件を参考にして儲かる確率というのを算出しているんですかね
*坂下アドレスですよ。4,500出せるなら坂上で中古買いましょう。メガシティとか！
*予定最多販売価格帯は変わっていませんが、最低価格が400万円下がってますね。【現在】2LDK / 4,100万円台より 3LDK / 4,700万円台より予定最多販売価格帯5,600万円台※100万円単位。予定販売価格帯（税込）4,100万円台～7,600万円台※100万円単位【9/8時点】2LDK / 4,500万円台より 3LDK / 5,100万円台より予定最多販売価格帯 5,600万円台 ※100万円単位。予定販売価格（税込）4,500万円台～7,600万円台※100万円単位
**まぁ妥当な線かな。
**よく気がつきましたね！価格表持ってる人はいないのかな？ 
*加賀は坪290らしいですよ！
**ちょっと頑張って加賀を買った方がいいかもですね｡
***なぜそうなるー
****値段は変わらないのに地歴が違い過ぎる。
*新しい価格表みてきたけど南側は全然値段下がってないね。東側の棟は300〜400万値下がってたが
*最新の価格表では、南向き2階で5000万円を切っている部屋がありました。また、南向きの他の部屋も100から200万程度安くなっていました。これで、志村坂上辺りの築浅中古と勝負できる価格になりましたので、狙い目だと思います。
*10月下旬からの販売が12月になったと書かれていました。あと少しで販売開始でしょうか。12月上旬とのことなので、もうそろそろかな……。 
*販売開始時期ですが、公式HPでは12月上旬となっていますが、スーモなどの物件紹介HPの物件概要では来年1月下旬になってました。予定販売価格の見直しはあるのでしょうか？
**あるだろうね。既に一回実施してるし。販売始めたら、なかなか値下げも難しいだろうから。先に買っちゃった人が可哀想じゃん。 
**見込み客が足りないんでしょうね。地元以外から人を呼べないエリア力に、地元需要を遥かに超える高価格帯。さもありなんという感じ。少なくとも、アトラス加賀を検討できないような層を拾わないとこの戸数はさばけないでしょう。
***この辺の新築坪190万円の相場を知らずにダイワは高値掴みしちゃったね。


==交通==
*池袋駅西口からのバスは、5分ほど歩きますが2路線使用可能。三田線は蓮根も志村三丁目駅もフラットアプローチで苦にならない。電動アシスト付き自転車があれば、10分くらいで埼京線の浮間舟渡に出ることも出来ます。 
*蓮根駅の距離が近いので快適で良いですね。特に通勤のあるサラリーマンの方は快適に毎日を過ごす事が出来ますのでおすすめになりますね。
*今は朝の三田線の混雑がちょっと酷いですが、車両も増えるみたいで、その点は朗報ですね。 
*三田線は不人気路線だから仕方がない
**朝は6両では限界を迎えつつありますが。満員でギュウギュウ詰めですよ。10年前より明らかに混んでる。これが不人気路線ですか？ 
**大丈夫、車両増えることにはなっている。区役所前から巣鴨はキツそうだけど。西高まで定期買って一度逆走すれば座れるし。大手町で千代田線・東西線以外が遠い。でも、大手町も構内キレイになったし以前ほど寂しい感じはなくなったけど。
***俺は大手町に勤務先があるから、まったく問題ない。最近は混んでるが、本当につらいのは10分くらいだから、東西線よりははるかにマシだね。 
**じゃあ埼京線は大人気路線ですね！
***大人気ではないけど、そこそこ人気路線じゃないですか。池袋、新宿、渋谷、大崎間を山手線の快速的に結んでいるので利便性は高いですよよ。


==構造・建物==
*浸水対策をどの様に考えているのか気になります。計画敷地付近の集合住宅のエントランスには止水板があるけれど、短時間に降った場合、管理人が全て設置完了する前に浸水するのかも…階段とバリアフリーでスロープは必要になるけど、道路のレベルとエントランス床レベルの間に、ある程度レベル差を設けている設計が良いと思います。
*周辺施設のデメリットを全然考慮していない配棟ですよね。板状じゃなくてタワーにすれば良かったのに。
**周辺施設のデメリットって何ですか？ 
***南側の校庭ネットや校舎、あと東側のURです。眺望阻害や住戸内への目線、砂埃などは建物を斜めに配置して空間を設けるとか、背の高い植栽で目隠しをするとか、もっとやりようがあったのでは。
*驚くべきことにマンション敷地内の暗渠は、一般道路！ビューネ蓮根住民の帰宅用ショートカットになること間違えなし。


==共用施設==
[[File:プレミスト志村三丁目　共用棟（HANARE）完成予想CG.png|350px|thumb|プレミスト志村三丁目　共用棟（HANARE）完成予想CG|alt=プレミスト志村三丁目　共用棟（HANARE）完成予想CG]]
[[File:プレミスト志村三丁目　共用棟（HANARE）LDK完成予想CG.png|350px|thumb|プレミスト志村三丁目　共用棟（HANARE）LDK完成予想CG|alt=プレミスト志村三丁目　共用棟（HANARE）LDK完成予想CG]]
[[File:プレミスト志村三丁目　共用棟（HANARE内部）完成予想CG.png|300px|thumb|プレミスト志村三丁目　共用棟（HANARE内部）完成予想CG|alt=プレミスト志村三丁目　共用棟（HANARE内部）完成予想CG]]
*駐車場台数：88台（平面式18台　機械式69台　身障者用駐車場1台）、別途カーシェア用2台、来客用6台
*駐輪場台数：220台（二段ラック式167台　平面式53台）、サイクルポート65区画、 別途来客用3台、シェアサイクル用10台
*バイク置き場空台数：28台
*離れ（共用棟）がそんなにウケると思ったんでしょうか。仕事をしている人にはあまり利用する機会が無いスペースでしょうし、結局ママさんや子供たちのたむろの場になりそうですが。それならいっそ簡素でもトレーニングスペースや託児所でも作った方がまだ喜ばれそうなもんですけど。
*個人的には各家庭4、5台の平置きサイクルポートとかの方が余程利便性高く、中長期のランニングコストが押さえられていい気がします。どんなコミュニティになるか、管理組合の腕次第ですね。
*ゲストルームが２部屋もあるんですね。来客が来た際や子供が生まれたときに両親が来たりするという時など、ゲストルーム等は大変役に立ちそう。ちなみにゲストルームは長期で借りるということもできるのでしょうか？１日二日くらいしか利用できないとなると悩みますね。 
*共用棟みたいな空間があるのはとても良いかと思います。あんまりモンスターペアレンツみたいな方がいなければ良いのですが。

==設備・仕様==


==間取り==
*専有面積： 58.57m2～82.86m2 
*間取り： 2LDK～4LDK 
*間取りも良いので個人的には気になる物件と言えますね。 
*プランを覗いてみましたが、シンプルというのが第一印象でした。洋室とキッチンのどちらからでもバルコニーに行けるのは少し変わっていましたが、全体的に良くある間取りという気がします。
*Dタイプを図面で見ていたのですが、西側のバルコニーの戸は開ききったら人が通る隙間もなくなってしまうんですかね？ぱっとみる限りでは横幅ギリギリになりそうな感じに見えますが、この感じですとバルコニーに洗濯物を干すというような感じではないのでしょうか。
**ウォークインクローゼットがDタイプでも二つありますが、これでも結構収納が多い方ですよね？収納の多さとか話題に上がる事がたまにありますが、多い少ないの基準がわかりづらいもので。

==買い物・食事==
*日々の買い物には困りません。裏の西友、三丁目駅からの動線上にサミット、夜間も薬が買えるメガドンキ。自転車や車があれば、オーケーストアやベルクス。価格を競り合っているから物価低め。徒歩圏内に、区の病児保育（1日1500円くらい）を受託している&予防接種専用タイムや土曜日も予防接種をしてくれるクリニックあり。、パパママには嬉しいかも。ただし、子どもの進学塾や習い事の選択肢はあまり充実していません。民間学童も近隣含めてない。（ときわ台のkids DUO、西台のセントラルスポーツが送迎付きで‥くらい） 
*食事も、蓮根のよしむら以外は‥工事中の三田線高架下にスタバやタリーズこないかなぁ、せめてモス・コメダ・サンマルクでもいいから来ないかなぁ。と育休ママ同士言ってました。 
*西友であまり買い物した事がありませんが、それなりに安かったでしたっけ？
**西友は個人的な印象としては飲み物が安いという印象が強いですね。
**日用品、調味料、お菓子、飲料、アイス、乳製品などなど全般的にお安い。生鮮は、たまに他店のチラシを持ってきて値引きして貰っている方を見る。真似する度胸はないが。まいばすけっと程酷くはないが、品揃えは決して豊富‥ではない。不自由はしないが、トキメキはない。だから、たまにオリンピックやサミットのスパイス売り場とか覗きホッとする。朝6時から開店は、便利。 
**西友、時々利用します。プライベートブランドのみなさんのお墨付きがおすすめです。味が割とよくてプライベートブランドなので割安。イオンじゃなくて西友を選んでいる方もいますね。ウォルマート系列なので、専用のクレジットカードを作ることで、1ヶ月の間でも何パーセント引きなどお得な日があったと思います。
***西友は以外と割安なんですね。ほとんど買い物した事がないので知りませんでした。朝早くから開店しているのも便利なところかと思いますし、以外と食品や日用品を買い揃えるのに便利なんですね。


==育児・教育==
*板橋区って学校は選択制になったみたいですね。マンション前の中学校と徒歩2分先の中学校、どちらの評判が良いのか気になります。
*小学校ではアイキッズという学童をやってて、学校が終わったあとも17時くらいまではそこに行って過ごすことができます。時間によって無料と有料があり、有料でも格安です。 
**公立学童は、小学校併設で希望者全員利用可能みたい？今の委託先は、お弁当給食が今ひとつ‥長期休暇はお弁当作っているご家庭が周りには多いです。 
**その学校の生徒は希望者全員使えます。無料の方は自由に出入りできます。子供がアイキッズに入るときと出るときに親にお知らせメールが入るようになってます。 
*公立学童は区によって対応が違いますね。板橋区はいいほうですよ。
**確かに、学童はセーフティネットとしては十分。ただ、行きたがらないと言う話も聞く。幅を利かせているグループの子が‥とか。年度により変わるし、他の区含めどこもそうだろうけど。そうなったとき、プラスアルファを求める家庭には、選択肢が少ない。それをどう捉えるかという話。ファミリー向けの物件なら、通塾環境や学童の選択肢も１つの視点と思うけど。校区の６小は、中受をする子も一定層いるし、この物件検討している中にもいないのかな。シェアLDKを居場所にするのも選択肢かもしれないけれど。公文や算盤教室は物件周辺にあるけれど、大手進学塾は皆無。バスでときわ台・平和台の早稲アカ、成増のサピ、電車で巣鴨‥ちょっと距離があったり、バスの本数が少ないから送迎必須。あるのは6小脇のenaくらい。 
*うちの子は通ってる学校のアイキッズを時々利用してますが気に入ってますよ。中学受験はする子もいますが、それが当たり前では無いです。公立中学でも別に荒れてはいません。 
*進学塾は都心の方に三田線で通ってる子をよく見かけますよ。
**嘘はいけませんね。よく見ませんよ。
***そうですか？夜九時くらいに志村三丁目駅で降りると日能研のカバンを背負ってる子をいつも見ますがね。 
****塾通いっぽい小学生は大抵板橋本町か本蓮沼までで降りているイメージがあります。
*子供の習い物はのちのち財産になるのでその気持ちはよくわかります。将来、その道に進むわけではなくても、その分野に強くなれるからいいと思います。私も小さいときに学んだことがいま、役だっているような気がします。
**うちは自分の収入を考えて子供には習い事はさせてません。本人もやりたいとは言わないので。そこそこの収入なのに、金持ちみたいに習い事を山ほどさせると老後資金はなくなりますよ。 
*まわりに影響されて、役にも立たない習い事をさせるなんて、タダの無駄遣いです。奥さんの自己満足でしかない。 
*三田線の巣鴨以北にお受験の子供が通うような進学塾などないよ。巣鴨以北はマイルドヤンキーが住まうところだからな。
*三丁目駅付近で夜見かける塾通いの子は、サンシティや丘の上のマンションの子が多いのかも。坂下でも、数人は見かけるけれど。6小は登校班制。マンション内で、子育て世代親同士の関わりも絶対出てくるだろうから、他はどんな家庭が検討しているか？興味ありましたが、何となくわかりました。 
*物件近くの幼稚園は、お勉強も体操も歌もしっかり。課外の習い事も充実していて、１つ２つやっている子が多いようす。認可保育園組でも、年中以降は土曜日にピアノ・スイミングなど何かしら一つはやっている子多いですよ。ただ、この物件からは電アシ自転車で通う範囲だったり、。土曜日コースは希望者が多く‥ですね。芝浦工大附属の水泳教室、人気あったのですがね。懐かしい、、 
*小学校の通学は登校班というところは都内では珍しいですね。最近では登校班が廃止になっている小学校も増えていますから、低学年のお子さんを持っている方は安心できそう。ただ、道の幅によっては、登校班での事故も多発していることから個人的にはここで行った方が安全という場合もあるのは悩みどころ。 
**子育て環境は、小学校以外はある程度各家庭で選べるから。認可保育園や小規模保育も希望園は自由に考えられる。幼稚園は、バス送迎してくれる先もいくつかあるので皆さん色々園探しして各家庭で選んで通われています。中学以降は、公立でも私立でも、、でも小学校はほぼ択一だからね。
*近隣小規模園や認可園は増えて居ますし、城山みどり幼稚園は2歳児保育・11時間保育をして居ますからそちらで充分。本園は31年度から保育園併設されるそうですよ。入居後数年したら、ニーズが減るのでリスキーでもありますね。 
*不動産の幼稚園の表記が間違ってる。城山幼稚園は、坂の上の姉妹園。
*隣の中学校は放課後、真っ暗の中部活動。
**運動場にライトないのか～。マンション建てば少しは運動場が明るくなる。
**中学校の部活は真っ暗の中でボール見えてますか。



==周辺環境・治安==
*用途地域：準工業地域
*ロケーションについてみて思ったのは緑が豊かで良い意味で都心っぽくないことです。そして、都心ならではの生活環境も整っているため、生活はしやすそうですね。ただ、車の移動に関してもスムーズに行えるかどうかが気になります。
**周辺は知ってますが、首都高中台インターもそんなに遠くないし、周辺道路も渋滞はありません。 
*駅に近いと便利な事は便利なんですけどね。 ただ、近いから良いという訳でも無いでしょう。 家族で住むなら駅が近いところより、離れていた方が、生活環境としては良い場合もありますし、 そうで無く独身者なら好きなところで良いでしょうね。 いろいろチェックをしておくと良いと思います。 ここは、どうなんでしょう。 
*芝工大付属中高の跡地ですか。ずいぶん時間がかかりましたね。西台の三井が苦労してましたが、こちらはもっと苦戦しそう。
**学校跡地に出来る巨大マンションですか。今時ですね。地図を見ると駅近で隣はスーパーと環境は悪くないと思いました。ただこれは西友がきちんと存続することが条件になるかもしれませんが。 
***西友をドンキがというニュースが今朝出てました。西友のままならいいですがドンキの隣にはなりたくない。
****こちらの物件から徒歩数分の場所、環八沿いにドンキを建ててまだ数年。西友→ドンキは無いと思います。この辺りはスーパー激戦区だから、店仕舞いしないかは心配ではありますが。
*土日やっているクリニックや薬局も徒歩圏内にあるのは、発熱など急病の時助かりますし、安心。本当に、買い物と病院にはこまらない。
*ここの目の前が中学校というのはなかなかデメリットですね。。校舎から宅内への視線、チャイムや学校行事・部活の音、それに校庭の砂埃など。あと東側の住戸だと隣接するURけやき台の圧迫感もありそう。最安価格のパンダ部屋はその影響を一番受ける住戸になる気がします。
**学校行事だけじゃないですよ。土日は大概、野球クラブの練習など何かしらやってます。騒音デメリット対策でシェアLDK‥なんですよね？？ 
*西側の校舎は高いところで6階、東側の校庭の防球ネットは3〜4階ほどの高さでしょうか。マンマニは住宅棟を斜めに配置するのではと予想していましたが、サイトに掲載の住戸プラン3つは全て南南東向きなので、土地の形に沿って校庭に面する配置になりそうですね。
*公式サイトで見つけられませんでしたが、他のサイトに敷地配置図がありました。中学校にガッツリ対面ですね〜。公開空地が面白い形というのと、屋上に緑があるのは庭園？ 
<gallery>
Image:プレミスト志村三丁目2018.09.09.jpg|thumb|200px|「プレミスト志村三丁目」敷地配置図
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*なにせ三田線の志村三丁目以北にはチェーンのカフェが一件もないからねぇ。住まいにこれだけの価格を出せるような層が満足するようなお店は少ないですよね、現状。近所のパン屋さんはなかなか評判のようですが。 
**少なすぎです。坂上・蓮根・西台にポツポツとおしゃれカフェは出来始めましたけどね。 
*エリア内需要だけでこの価格の大規模物件が捌き切れるとはとても思えないし、かといってよそから人を呼べるような魅力は、どうかなぁ。初めて志村三丁目の都営住宅街を見たら軽いカルチャーショックがあると思うんだけど。 
*この価格帯を買える家庭に見合った子育て環境かも、分からない。 
*敷地内に蓮根川の暗渠（都市下水道）があって、坂下二丁目は浸水の実績があり、板橋区ハザードマップ上でもリスクがある地区となっていました
*敷地をまたぐ蓮根川緑道というのはただの並木道のようなものと思っていましたが、名前の通り川(暗渠)なんですね！だから敷地内の通路があの形になるのか〜。ブラタモリ的に興味深いです（笑）Googleマップを見ても川は表示されていませんでした。確かに敷地に川が通るとなると地盤が心配です。液状化対策などの地盤改良はするのかな？
*こちらの物件、コンセプトは今風で面白いですがサードプレイスとか、わかる方はどの位いるのかな？育休ママのコミュニティとか、近い活動されている方々はいらっしゃるけど‥。広尾で開催されるワークショップにご参加の方、居ますか？
*液状化、水没地域だね。坂下でも一番低い場所。
*マンション沿いの道は中山道から高島通りへ抜ける車が多くて危ないですね。
**いつ見ての感想か分かりませんが、大した交通量ではないですよ。常盤台あたりの方が、狭い道に路線バスも自転車も‥よほど危ない。自転車と、ワンちゃん連れは多いね。 
***本当ですか？時間によりそうですね
***逆にショートカットする車しか通りませんね。
*中学校が南側に隣接しているとありますが、B練、C練の場合、グランドの砂埃が飛んできてしまうという事はありそうでしょうか？現場の地形を見ていないので分からないのですが、気になるところです。
*常盤台は犬を飼われている方はかなり多いと思います。ワンちゃんＯＫのカフェも何件かありますし、ワンちゃん連れは大変住みやすいですよ 
*西友も近いですし、公園も近隣にあって学校もすぐのところにありますので、まさにファミリー向けという感じですね。 
**確かにファミリー向けですね。それに、共用棟は子供たちの勉強部屋としても使えますしね。
*あの辺ってチョコレート工場の臭いどれくらい来るんだろ…あんまり毎日だと気が滅入っちゃうな
**チョコレート工場閉鎖後はまたマンション?



==周辺施設==
*

==その他==
*こちらの物件は、どういう層をターゲットにしているのかな？共働きというより、在宅ワークとかノマドとかそういう層がターゲットなのかな。
*お子さんや教育、小学校の話が結構出ていますが、この物件を検討されている方は小学校の子供を持つ親御さんが多いのかしら
*同じようにデザイン事務所起用＆駅遠＆長谷工のアトラス加賀と比べる人が多そうですね。プレミストは西友の利便性があるけど低地、アトラスは地名ブランドや地盤は良いが近くにスーパーなし。
*暗渠が通っていても、ここの土地の権利形態は地上権ではなくて完全に所有権なんですね。川をコンクリートで蓋ではなくて、地下深いところを流れているのかな。
*立地が悪いですね。ダイワハウスは戸建に強みがありますがマンションではダメですよね。
*オーベル板橋本町が残り２邸だそうです。価格も目に優しいですし、検討される方はオーベルのモデルを訪ねてみると参考になる事があると思います。
**オーベルは立地も良いし価格もバランスが取れてるので人気でしょうね
***オーベル完売みたいですね。 
*坂下一丁目のプラウド前にダイワハウスさんは何を作ろうとしているのかな。この物件からも徒歩圏だから、ご近所要素としては気になりますね。
*スカイティアラって、売れちゃったのか。土地はスカイティアラのほうがずっといいね。高台だし、駅近いし・
*モデルルーム見てきて、なかなか良かったけど、なんでこんなに書き込み少ないんだろうか？
**立地でしょう
*文京区在住ですが、数日前にプレミストのチラシが入ってました。結構、広範囲にチラシを配ってるんですね。

==ブログ==
*[https://www.sumu-log.com/?s=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%83%9F%E3%82%B9%E3%83%88%E5%BF%97%E6%9D%91%E4%B8%89%E4%B8%81%E7%9B%AE プレミスト志村三丁目（スムログ記事）]

==掲示板==
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