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プレミスト岡山ザ・レジデンス

Name: プレミスト岡山ザ・レジデンス
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==物件概要==
[[File:プレミスト岡山ザ・レジデンス　外観完成予想図.png|350px|thumb|プレミスト岡山ザ・レジデンス　外観完成予想図|alt=プレミスト岡山ザ・レジデンス　外観完成予想図]]
*所在地：[[岡山県]][[岡山市]][[北区]]昭和町145-17（地番）
*交通：
#[[山陽新幹線]] 「岡山」駅 徒歩6分  
#[[山陽本線]]（JR西日本） 「岡山」駅 徒歩6分
*総戸数：293戸（別途管理事務室（1戸）、コミュニティルーム（1戸）、ゲストルーム（1戸）、スタディ＆コワーキングルーム（1戸））
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上19階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年2月
*売主：大和ハウス工業株式会社・近鉄不動産株式会社・株式会社長谷工不動産・四国旅客鉄道株式会社・株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
*施工：株式会社長谷工コーポレーション・中国建設工業株式会社
*管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

==価格・コスト・販売時状況==
*期待できる物件。果たしてＲＧ幸町とどのくらい金額差があるのだろうか？
*90平米で1000から1500位じゃないでしょうかね
*スーパー併設いいよね
*10年後ぐらい先になるともっと住みよいだろうね。どうせならあと一階足して20階にしてタワマンにして欲しかった。やっぱり20階と19階って全然違うんだよな。あと1階高ければタワマンに住んでますって言えるから人気は出るだろう
*私はいい間取りが有れば、購入を前向きに検討する予定ですので、資料が届くのが楽しみです。南向きということですし、寝室が線路に面してなければ、音はそこまで気にならないかなと思っています。実際に近くに行かれたことがあるかたや、踏切付近に住まれている方など、その辺りはいかがでしょうか？
*駐車場100%ないし、学区も子育て向きじゃないけど、セカンドライフにはいい物件だと思う
**横にスーパーは魅力的。杜の街は高すぎたから価格的に手を出しやすい
*資料届きました。一番大きい部屋の間取りが見れましたね。おそらく東の角部屋かな、明るそうでした。かなり真剣に検討しているのですが、プロジェクト発表会って行った方が良いのでしょうか。何かお得なことがあるのなら参加してみようと思いますが、特に何も無いのであれば、あまり人が集まるところへは行きたくないんです。
*壁のようなマンションは残念。幅を半分にして縦に重ねた感じなら良かったのにな。１９階６５メートル→３８階１３０メートルに。これでやっと両備のタワマンに並ぶ程度。スーパー併設は確かに便利だけどハピーズ？まあマンションのグレードから考えて妥当なのかな
*岡山駅から徒歩圏で、実は西口にしては容積率の高い土地、それを勿体ない使い方するんですね！計画図を見ましたけど、公園の再整備とは言ってもカチカチ地面に木がポツンポツン、マンション戸数のわりにショボいです。全体的にイマイチで残念な物件という印象のガッカリ物件、同じプレミストでも、浜松のプレミストは25階建91mです！
*293邸のすべて南向は岡山県内初ではないでしょうか？しかも岡山駅へ徒歩６分。スーパーは隣でイオンモールにも徒歩５分。さんすても徒歩6分。何かと生活に便利な岡山駅西口。価格が気になる！設備、仕様、ランニングコストまだ未定？
*プレミスト岡山、、価格帯、気になりますわ。車を保有せずに入居する人、ハイルーフ車等の理由から、最初から月極駐車場にする人、いろいろおられると思いますが、今《長谷工さん》の700円？パーキングって、どうする予定なんでしょうか。あとはJR　を自分達がうるさい。と思うかどうかで迷ってます。
*岐阜の半分しかない低層の壁ビルという安っぽさが…
*金額ご存知の方がいらっしゃいましたら教えて欲しいです！なかなか予定が合わず金額を聞ける説明会の参加が遅くなりそうで。やはり角部屋は6000万位するのでしょうか？
**2回目　説明会　行ってきました。価格はあくまで概算発表でした。3月に３回目の説明会があり、4月に申し込み開始だそうです。無意味な説明会を何回すれば良いのでしょうか？ちょっとイラっとしてます。
***説明会の案内などは届いたのでしょうか？私のところにはプロジェクト発表会中止の案内以来何も届いてないのですが。
****発表会中止の案内の後、個別内覧会の案内がありました。
*ここは規模が大きいので、管理人さんは、３６５日２４時間とか、充実した体制なんでしょうか。規模の利益で、管理費の割には、プレミアムだったら良いな
*プレミストのコンセプトは、以下の４点みたいです！
**永く住む
**優しく住む
**創りながら住む
**美しく住む
***永く、そして、創りながら、ということは、リフォームも前提になるでしょうから、当然、２重床なんでしょうね？ペアガラス・２重床など、防音の水準が高ければ、桃太郎線の側でも大丈夫ですかね？近く発表されるみたいですが、構造面や設備面について、期待していますよ！
****4つのコンセプト、なるほどですね。二重床も複層サッシも気になりますが、桃太郎線の鉄粉とか舞ってこないか、、、気になります。桃太郎線と 他のJR の間の工事は新築アパートか何が出来るんですかね。少し前は古いアパートだったと思うのですが。取り壊して建て直すんですかね。
*価格帯が気になりますね、しばらくモデルルームに行けないもので
**だいたいの価格は聞きました。言っちゃダメなの？広さと階数の違いから、かなり価格の開きがありました。みなさんの価格予想が聞きたい！
***3000から7000あたりじゃないかとおもっています！
****ほぼ正解です
*最多販売価格4500万と思う。買いですね
**もりのまちで80平米クラスは平均6000万位でした。100平米超クラスはほぼ全て億越えです。プレミストが本当に4500位ならお得ですね
*直床、２重天井、普通かなぁ～。価格との釣り合いも、微妙かなぁ～。南側のカイタックのマンションが、視界を遮っている列が多いかな！公園の整備費や、広告宣伝費、モデルルームとかに、経費を掛け過ぎて、高額なマンションになったのか？
**説明会、モデルルームを見た感じでは、パッとしない、価格と内容が微妙に合わないかなぁ～。多分、他府県のプレミストと同じ運命をたどりそう！３００戸近くを販売するには、かなり、苦労すると思ったわ
*80平米前後の部屋が欲しかった。価格も割高。せめてあと500安ければ
**高く感じるのは、多分、企画段階～工事開始のころは、コロナ前のイケイケだったことが一因！、でしょうか？株は上がっているけど、不動産・マンションへの投資熱は、ピークアウトしている感じだからね。相当に価格を下げないと、第５期の第５回目！の分譲開始みたいになって、最後は、モデルルーム・中古での投げ売りかな？
*西口は資産価値でみると厳しいでしょうね。何もないですから。どう贔屓目にみても東口を中心に岡山は今まわってます。桃太郎筋、県庁周辺のマンションが人気でしたが、これに市役所筋が加わります。杜の街、ロイヤル、野村。街としての住みやすさも県庁通り、西川の整備含め便利さでも違うと思います。
*3000万円からなら、ちょっと狭いけど便利でいいのでは？申し込み状況はどうなんでしょうね？
**そうですなー、３5００万円くらいを、最多の価格帯にしていたのなら、狭くて高くてもー、もそれなりに、希望者があったかもねー。現地確認、経済情勢、EV充電器、価格帯、総合的な判断を誤っただけだよね
*MR行ってきました。金額は、中層階のフツーの部屋でさえ予想を確実に上回るものでしたが、それよりも仕様がいただけません。物理的価値プラス付加価値と価格がかなりアンマッチな気がして…買う気マンマンで臨んだものの、笑うしかありませんでした。ヒアリングでは、ベタスラブ200㎜・直床・二重天井・戸境壁180㎜・Row-eガラス不採用・LL45・etc…これらは総じてRG幸町と同等以下ですが、価格は堂々のRG超え?って、どういう計算根拠なんですかね…。岡山って、東口より西口の方が人気ありましたっけwもう少し岡山のマンション市場を綿密に調査のうえ価格を設定していただかないと、建設予定のマンション価格がプレミストに引っ張られて高～くならないか心配です。
*GWの頃には、第一期完売！って、広告するのかな？約３００戸だから、５回に分けるとして、６０戸分かー。価格からすると、結構に苦戦するだろうなー。4,500万円で買って、20年後に500万円だから、年間に200万円以上返済するからー。ローンを組まずに、現金で買う方が安全かなー
**まぁ、坪あたり２００万円を遥かに越えていますので、安くはないです。値下りを踏まえて、現金で買った方が、安全ですよ
*買いたいコメントが、ほぼ出てこないけど、買いたい人は、何処に魅力を感じているのかなぁ～。気が付いていない魅力やメリットについて、参考までに、教えて欲しいてす！
*どれくらい高いのか、内装・設備がどうなのかモデルルームに行きたくなりました。場所は悪くないと思っているし、駅近なので車は要らないし。自分の目と感覚で購入検討ですね。
*なんか『お詫び』が出てましたね。販売開始の予定が、４月中旬　→　５月中旬１か月延びた様ですよ？緊急事態宣言は解除されましたけれど、意思決定の会議が、１か月遅れたんですかね？予算配分の見直しですかね？売れる皮算用の見直しですかね？抜本的に販売戦略を見直すのですかね？
**建設計画の変更とかを会議しているのかなあ？建設地を広げて、北側の空地に平面駐車場が出来たら良いのになあ。EVの充電器があれば、将来もクルマが持てるし、安泰なんだがなぁ
*１期を4か月として、５期までするとして、２０か月かー。営業マンの立場で考えると、４か月で６０戸近くの契約を取るのは、結構キツイだろうな。完工前の完売に拘らなければ、５年もすれば市況も変化するんじゃねーか？良くなれば良いけど、更に悪化したら最悪だけど
*プレミストは1/3くらい申し込みがあるようにみえましたよ。最上階の角部屋は複数件あったように思います。値段がまだはっきりしないうちから、余裕のある方はそんなこと関係ないのだと感心致しました。
*モデルルーム見ましたけどロイヤルガーデンより設備、仕様はいいかと思うのですが、私だけでしょうか？
**ここ５年ほどで、新築を３戸買ったけど、設備は代わり映えしないよ。ていうか、同等か、ちょいケチッタかな、と感じましたよ。強いて言えば、床暖房が標準になっているけど、岡山で要るのかなあー、直床に付けて将来的に困るんちゃうかなーって、思うくらいだわ。プレミアム・豪華って言ってはいるけど、普通にしか思えなかったし、最初の部屋は普通の広さだったけど、次は、俄然、狭かった印象が強かったなー。７１平米、８０平米、９４平米、と持っているけど、最低でも８０平米以上はないと、家族では住めないと思うよ。それに、窓の無いお風呂の場合は、１６１８以上ないと狭いし、洗面所は１２０以上だね
*現在3割程度埋まっていました。広い高層階、狭い低層階の二極化ですかね
**良かった、良かったよー。あとは、キャンセルがあまり出ないことを祈ります。未だ、希望を集計しているだけで、手付けをしていないもんねー
*西口の割に高いっていう意見が多いですね。西口は何もないという人もいますが、住宅街だから住みやすいイメージですけどね。不動産価値が?とか言う人もいますが、第一前提は自分たちが住みたいと思うかどうかが大事ですからね。逆にガチャガチャしたところに住みたいと思う人って子供のいる家族ではあんまりいないと思いますが…まあ人それぞれですけどね。
*ここは庶民が買える最後の駅近大規模マンションになるんでしょうね。





==交通==
*

==構造・建物==
[[File:プレミスト岡山ザ・レジデンス　グランドエントエランス完成予想図1.png|350px|thumb|プレミスト岡山ザ・レジデンス　グランドエントエランス完成予想図1|alt=プレミスト岡山ザ・レジデンス　グランドエントエランス完成予想図1]]
[[File:プレミスト岡山ザ・レジデンス　エントエランスアプローチ完成予想図2.png|350px|thumb|プレミスト岡山ザ・レジデンス　エントエランスアプローチ完成予想図2|alt=プレミスト岡山ザ・レジデンス　エントエランスアプローチ完成予想図2]]
[[File:プレミスト岡山ザ・レジデンス　グランドエントエランス完成予想図1.png|350px|thumb|プレミスト岡山ザ・レジデンス　グランドエントエランス完成予想図1|alt=プレミスト岡山ザ・レジデンス　グランドエントエランス完成予想図1]]
*敷地面積：4,430.00m2(建築確認対象面積：4,430.00m2、販売対象面積：21394.41m2）
*駐車場も気になりますが、個人的には、２重床なのかどうかも気になりますが、皆さんは、気になりませんか？



==共用施設==
[[File:プレミスト岡山ザ・レジデンス　オーナーズラウンジ完成予想図.png|350px|thumb|プレミスト岡山ザ・レジデンス　オーナーズラウンジ完成予想図|alt=プレミスト岡山ザ・レジデンス　オーナーズラウンジ完成予想図]]
[[File:プレミスト岡山ザ・レジデンス　スタディ&ワーキングルーム完成予想図.png|350px|thumb|プレミスト岡山ザ・レジデンス　スタディ&ワーキングルーム完成予想図|alt=プレミスト岡山ザ・レジデンス　スタディ&ワーキングルーム完成予想図]]
[[File:プレミスト岡山ザ・レジデンス　コミュニティルーム完成予想図.png|350px|thumb|プレミスト岡山ザ・レジデンス　コミュニティルーム完成予想図|alt=プレミスト岡山ザ・レジデンス　コミュニティルーム完成予想図]]
[[File:プレミスト岡山ザ・レジデンス　ゲストルーム完成予想図.png|350px|thumb|プレミスト岡山ザ・レジデンス　ゲストルーム完成予想図|alt=プレミスト岡山ザ・レジデンス　ゲストルーム完成予想図]]
[[File:プレミスト岡山ザ・レジデンス　シーズンコリドー完成予想図.png|350px|thumb|プレミスト岡山ザ・レジデンス　シーズンコリドー完成予想図|alt=プレミスト岡山ザ・レジデンス　シーズンコリドー完成予想図]]
*噂では、機械式の駐車場で、且つ、全戸分の数が無い？っていう事があるかも？建設地の北側に、余っている土地があるのに、まさか、そんなことは無いと思いたいがっ！もしもそうなら、岡山という土地柄を、十分に理解していない気がする。プロジェクト失敗に至らなければ良いが
**《プレミスト岡山》の駐車場は機械式かつ、全住戸分はないとの事ですよ。プレミスト岡山準備室に電話で聞いたので。。
***駐車場が全戸分ないとなると開発失敗ではありませんか？
****逆に駅前で全戸分駐車場完備のほうが危険すぎるでしょ。
*****ですよねぇ～平面だから、全戸分無い！なら、わかるけど、機械式にしても、全戸分が無い！とは、如何に？隣に、土地があるのに！
*あと10年もしたら、世の中の新車販売は、EVが殆どになるみたいですが、機械式の駐車場って、充電が出来るんでしょうか？充電用のケーブルが付いたのを見たことがないけど・・・というか、引っ掻けて危険な感じがするなぁ～それで、最近のマンションは、平面駐車場なのかな？そうなると、クルマの保管に困るなぁつまり、ここのマンションは、資産価値が有るのか？、売れるのか？
**ここは、今の所、EVの充電設備が無いってさ。なので、将来、クルマのことで、皆が困る感じですね
***参考までに、既存のマンションのタワーパーキングにEV充電設備を増設した例もあるようで、技術的には後付けも可能と思われます。
*情報が更新されていましたねぇ～。駐車場70%弱、駐輪場200%、駐車場は、機械式５階建と地下1階地上４階だってぇ～。５階建とか、見たこと無いけど、クルマが出てくるまでに、どの位の時間が掛かるんだろうか？EVに対応した設備も有るのかなぁ～
**SUVやミニバンは、入らないのかな？せめて、Eクラスや５シリーズが、普通に入る機械式駐車場なんでしょうね？頼みますよっ
***５段のタイプなら、それぞれの階で停めれる車の高さ制限が決まってるね。一番キツイとこはミニバンとか無理なはず。それ以外はよほど背の高い車時なきゃ大丈夫。ま、デベに聞けば教えてくれるよ。
*駐車場：114台
**月額利用料：7,000円～18,000円
*駐輪場：586台
**月額利用料：100円～300円
*バイク置き場：19台
**月額利用料：800円～1,500円
*

==設備・仕様==
*立地や室内の設備は申し分ないけどマンションの資産価値を左右するともいえる共用部分はとても安っぽい。ベランダ、外廊下はタイル張りでなく吹き付け。外廊下、外階段の柵はアルミ格子で雨風が吹き込み、大通りからは玄関の出入りが丸見えなのではないかと。玄関のアルコープがほとんどなくてドアを開けるときは通行人に注意しなくてはならないし、室外気置き場もないので廊下にむき出しのようです。消防法の関係からかベランダの仕切りも一般的な板一枚でお隣が覗けてしまいます。（部屋によっては違うようですが、、）
*床暖房標準にされても絶対最初だけしか使わないからオプションにすべき
**今のマンション床暖房付いてるけど1年に1回使うか使わないかって感じですね




==間取り==
*間取り：2LDK～4LDK
*一戸当たりの専有面積：65.45ｍ2～91.45ｍ2
*各個室のドアが引き戸になってるのがいいですね！開き戸はデッドスペースできちゃいますから、、、。
**それはgoodな仕様ですね。でも隙間やレール部分に埃が溜まりやすくなるのでお掃除こまめに。
***今の引き戸って吊りじゃないんですか？
*この広さだったら、単身者か夫婦なら、ストレス少ないだろうけど、３人４人が住むには、窮屈な生活になりそうだな。子供が幼稚園くらいまでの短期間って、考えもあるけど、4,000万円も掛ける必要が、確かに無いなー。３０年後の退職時に現金で買って、老後の時間を住むには、良い物件ですねー
*メニュープランについてお話伺った方いますか？DやGがどうなるか気になります




==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#セブン‐イレブン岡山昭和町店　　徒歩3分／約220m
#そば処　甚五呂　　徒歩3分／約230m
#ほっともっと岡山昭和町店　　徒歩4分／約260m
#ら・む～マート岡山富町店　　徒歩4分／約300m
#イオンモール岡山　　徒歩5分／約340m
#冨士寿し　　徒歩5分／約400m
#さんすて岡山　　徒歩6分／約430m
#岡山一番街　　徒歩6分／約430m
#ぺスカ岡山　　徒歩8分／約640m
#ビックカメラ岡山駅前店　　徒歩9分／約650m
#ファミリーマート岡山東島田店　　徒歩9分／約670m
#ホテルグランヴィア岡山　　徒歩9分／約720m
#田辺ドラッグストア　　徒歩10分／約770m
#イオンモール岡山　　徒歩13分／約1,030m
#パサージュ奉還町　　徒歩14分／約1,080m
#ドン・キホーテ岡山駅前店　　徒歩17分／約1,340m
#コーナン岡山駅北店　　徒歩18分／約1,410m
#岡山高島屋　　徒歩18分／約1,410m
#クレド岡山　　約1,590m
#岡山ロフト　　約1,710m
#天満屋岡山店　　約1,840m


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#岡山市立石井幼稚園　　徒歩6分／約420m
#岡山市立石井小学校　　徒歩7分／約490m
#若草幼児舎　　徒歩7分／約500m
#星の子保育園　　徒歩7分／約530m
#なかよし保育園　　徒歩9分／約690m
#岡山市立石井中学校　　徒歩17分／約1,310m
#ノートルダム清心女子大学　　徒歩19分／約1,460m
#国立大学法人　岡山大学　　約3,160m



==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*コスパはいいと思いますが、岡山駅にぬける通路がいかにも古く狭いし、吉備線の踏切を通らないといけないのが難点。
*スーパー併設は便利。距離的には岡山駅なり中心街に近い立地としてのメリットはあり。が、本来的にマンションが建つような立地じゃないわな。辺りにも2～3棟建ってるけど全然人気なし。
*イオンモールに抜ける地下通路がもっと綺麗で明るくなったらいいな。あの辺はスーパーがないから併設はありがたい。隣のリベール岡山駅westの人はラッキーだな。
*駅近でイオンにも近くていいなと思ってたんですけど、目の前が吉備線て言うのが引っかかります。。音とか鉄粉とかどう思われますか？
**電車では無いので、架線が磨耗して出る鉄粉は無いのでは？ディーゼルの排気ガスみたいなのは有るのかも？大通りに面していたら、クルマの排気ガスとかで、黒い埃がベランダに溜まるみたいだけど、それに比べたら、まぁ、問題では無いレベルなのでは？また、山陽本線や伯備線なら、夜間に貨物列車が走るけど、桃太郎線は走らないので、終電後の夜は、静かな環境だと思うよ！
***確かに山陽本線ではないのでそんなに気にならないですよね
*いくらイオンが近いといってもあの薄暗い地下道を通るわけですよね。自転車飛ばしすぎてて歩くのも怖い。
**公園の整備が終ったら、薄暗い地下道も明るくキレイに改修するのかもよ？岡山市とJRにはお金が無いけど、高額な金額で販売するマンション販売会社には、余剰金がタップリあるしね！



==周辺施設==
*'''病院'''
#角南内科　　徒歩4分／約310m
#日笠クリニック　　徒歩5分／約380m
#山崎産婦人科　　徒歩6分／約410m
#河田病院　　徒歩7分／約490m
#仙田整形外科医院　　徒歩8分／約570m
#筒井歯科クリニック　　徒歩8分／約640m
#ウェル・ビーイングメディカ保険クリニック　　徒歩10分／約760m
#高須眼科　　徒歩10分／約770m
#篠崎クリニック　　徒歩12分／約900m
#岡山中央奉還町病院　　徒歩14分／約1,100m
#光生病院　　徒歩15分／約1,200m
#岡山済生会総合病院　　徒歩17分／約1,320m
#川崎医科大学総合医療センター　　約1,920m
#岡山大学病院　　約2,290m
#岡山中央病院　　約2,890m
*'''金融機関'''
#百十四銀行　岡山駅西口店　　徒歩4分／約290m
#高知銀行　岡山支店　　徒歩6分／約450m
#岡山寿郵便局　　徒歩6分／約450m
#岡山駅前郵便局　　徒歩9分／約710m
#三井住友信託銀行　岡山支店　　徒歩10分／約730m
#みずほ銀行　岡山支店　　徒歩10分／約770m
#三井住友銀行　岡山支店　　徒歩12分／約890m
#トマト銀行　奉還町支店　　徒歩13分／約970m
#中国銀行　奉還町支店　　徒歩13分／約980m
#三菱ＵＦＪ銀行　岡山支店　　徒歩13分／約1,010m
#岡山中央郵便局　　約2,000m
*'''公共・レジャー施設'''
#いわいひがし公園　　徒歩1分／約50m
#厳井西公園　　徒歩6分／約470m
#岡山国際交流センター　　徒歩10分／約730m
#島田東公園　　徒歩12分／約920m
#島田西公園　　徒歩16分／約1,220m
#桑田公園　　徒歩16分／約1,250m
#岡西公民館　　徒歩17分／約1,330m
#岡山西税務署　　徒歩19分／約1,470m
#下石井公園　　約1,540m
#岡山地方法務局　　約1,830m
#岡山市役所　　約1,870m
#ほたるみち　　約2,030m
#太陽の丘公園　　約2,120m
#岡山県立図書館　　約2,710m
#岡山県庁　　約2,740m
#岡山コンベンションセンター　　徒歩5分／約370m
#狸庵文庫美術館　　徒歩8分／約610m
#オルガホール　　徒歩13分／約1,020m
#岡山市立オリエント美術館　　約1,710m
#池田動物園　　約1,710m
#岡山市民会館　　約1,840m
#岡山県立美術館　　約1,870m
#岡山県総合グラウンド　　約2,060m
#岡山武道館　　約2,080m
#岡山城　　約2,200m
#岡山県立博物館　　約2,530m
#岡山ドーム　　約2,910m


==その他==
*

==掲示板==
*

hiroshima/665972/302
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