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プレミスト山科椥辻ザ・テラス

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==物件概要==
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[山科区]]椥辻西浦町38-3、44-1、57（地番）
*交通：京都市営地下鉄[[東西線]] 「椥辻」駅 徒歩7分
*総戸数：58戸（別途管理室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年07月
*売主：大和ハウス工業株式会社・新都市企画株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：大和ライフネクスト株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*名前が「ジオ京都御池油小路ザ・テラス」に似ている。
**ジオ山科椥辻とも似てるし。
*ジオよりも少し駅から遠いですが静かでいいんじゃないですか？問題は値段だけど3000万円台前半～5000万円台前半くらいになるのかな
*プレミスト×椥辻、違和感しか感じない(笑)
**椥辻なのでマンションを建てられるのだと思います。大和ハウス工業も以前は京都市中心部でマンションを建ててました。でも、今はホテルですね。椥辻は交通買物も便利で住むには良い所です。
*ジオよりも安くしないとね
**ジオが73m2で3700万台。しかも向うは徒歩5分。プレミストは同規模の部屋なら3500万台でないと厳しいか。
*ライバル物件があるので、両者で価格調整してもらえれば割高すぎることはなくなると期待しています。物件概要、総戸数58戸で販売戸数が未定なのがよくわかりませんでした。販売せずにオーナーが所有する部屋があるということなんでしょうか。工事完了が来年の9月で約1年あるため、まだ未定な部分があります。駅まで少し距離ありますね。値段に影響してくるでしょうか。
*御所周辺なら駅から徒歩10分であってもそれなりに資産価値を維持できると思うけれど、椥辻では駅からの距離の距離が価格を決めるんじゃないかな。いちばん広い80ｍ2でも4000万切らないと、、、全体的にこの頃微妙にマンション価格が下がっているように感じます。
*まだ値段でないのかな　中古マンションも下がってきてるんね
*販売が9月下旬。あと1ヶ月と思うと、他の候補と比較もしたいので価格が出てくれるとありがたいですけどね……駅まで徒歩7分で程よいマンションと思っています。阪急オアシス、イオンタウンが近く。あと、区役所にも近い。駐車場も敷地内にある。南向き。条件だけを見ても暮らしやすそうでいいなと感じます。
*4000万円以下ならいいなと思います。
*京都、売れるマンションは販売日に即日完売だったり、売れ残りは1年経過してもまだだったり差が激しい印象です。個人的予想ですが、ここは売りやすいんじゃないかな。多分、価格次第ですけどね。
*山科区民だけど椥辻7分は個人的にはないなぁ １号より南もマイナス 価格次第かもだけどプレミストならそう安くはならんだろうし…
*正直なところ、椥辻にプレミスト？ミスマッチでは？という印象。以前、別のプレミストのモデルルーム行ったとき、セールスの人が「うちは利便性の高い駅の徒歩5分以内にしか建てないんです！」ってドヤ顔で押してたのなんやったんや。
*販売時期が令和元年11月下旬に変更になったようです。モデルルームが10月上旬から案内会を開催するとホームページトップに出ています。もう価格が出ただろうなと思ったら販売延期で価格は未定のまま。気になっている人には残念なお知らせですね。
*２か月も販売開始が先延びになるとは何があったのでしょうか。地下鉄の駅が近い以外はあまり利便性が高いとは言えないので何か秘策を考えてオープンになるのかしら。
*値段付けに悩んでるんでしょうなあ　駅7分って安くしないとダメでしょ
*駅から徒歩7分と遠すぎるとは言えないかと。最寄り駅が徒歩10分以内であれば、交通アクセスは良い方でしょう。ただ、地下鉄の駅なんですよね。そこなのでしょう。どちらにしても、人気物件となるのはかなり難しいそう。
*京都の駅近は地下鉄がいちばん資産価値近い。叡電や京福除けばJRが最低。地下鉄に次いで高いのが阪急、京阪かな。
*なんでこんなに販売時期伸びてるんだろう 来年9月入居でまだ始まってないって遅すぎません？ダイワはどこもこんなもんなの？真剣に検討してるからこそ、ちょっと不信感
**問い合わせなどが予定していたよりも少ないのではないでしょうか。ただでさえ、山科は京都市内でもあまり人気のある立地とは言い難いですし椥辻駅が近くても、それ以外には何も・・・。買いやすい価格帯が魅力ということ以外に感じるものは少ないかも。
*値段設定が難しいんだね　ちょっと高かったら売れないしね
*この立地で5,100の部屋はちょっと厳しい様に思います。
*モデルルームの見学に行きました、現地にも連れてってもらいましたが、何というか可もなく不可もなしという感じです。
*7階建てで最上階の南向きの3LDKは3600万円台、4LDKは4300万円台だそうです。
*予告広告に1月下旬販売開始とありますけど、あくまで予定で具体的に何日からスタートするかは、販売会社の人も分からないだそうです。まだ一気に売りに出すか期分けて売るかも決めていないそうです。
*販売開始前ですけど、要望書というものは受付中だそうです。10万円の申込金を払えば先に気に入った部屋を押さえてもらえますよ。
**申込金を払うと希望の部屋を抑えてくれるなんてこともあるんですか。完成前の物件で気に入るかどうかはっきりわからない段階ではあるけれども、図面とか室内環境の予想でどうしても気に入った部屋があるという人には10万円は安いかもしれないですね。販売時期がいつになるかわからないままずっと待つより気持ちがいいでしょう。販売開始予定時期が令和2年1月下旬になったままホームページが更新されていないのが気になります。
**何期に分けるのかは、客足を見て決めるというパターンなのでしょう。一気にすべてのプランを出すと角部屋などばかりが完売したりと偏った売れ行きなどを避けるのもあるのかも。ただ、この立地にしては価格はかなり強気な感じがします。
*ここにきて客足がくっと落ちてますからここもここの近くのマンションも苦しいと思いますよ　ちょっと欲張りましたね
*売れ行きはどうでしょうね、他に検討されている方いらっしゃいますか？販売代理の長谷工アーベストさんの営業マンの話によると、当初（19年11月）は「多数のお問い合わせで対応しきれなく」年明けに延ばしたそうですが、多分、本当は当初の分譲価格の設定が高すぎたと思います。それで分譲価格を見直し、2月になったんじゃないのかなと思います。そして、遂に1期目の分譲は2月16日(日)からだそうです。買うとなった場合は3月の第2週に手付金を払うようですが、それから住宅ローンの本審査に入りますけど、本審査で落ちた場合は手付金は返してくれるでしょうか？
**手付が返ってくるかは契約による　契約時に特定の銀行でローン特約つけとけばその銀行が通らなければ返金される　銀行名がなければ金利が高い条件が悪い銀行など意地でもどこか通さないといけなくなる　どこかは通るはずって事で返金されないから
*先日プレミストを見学に行きましたが、なかなか決め手が・・・これならジオの方がましかな？
**今京都市内で新築買うならどっちかやね　でも半年待ったら築浅中古から下がってくると思うで　どうみてもピークや
***レインズ見てたけどまだまだ高いわ。ピーク過ぎて、フリー、みたいな時期になってるんとちゃうやろか？なんか時々まだ高い高いで売れてる
****買い替えで高く売れた人は高めでも買いますしね　今高く買ってるのは買い替え組
****新規で買える人はなかなかいないわ　金持ってる人は買わないし
*価格帯が2,700万円台～5,100万円台。山科でこの価格帯はかなりの強気価格だなぁと感じました。駅に近いと言っても地下鉄の駅で徒歩７分。女性や子供の足であればもう少し時間は要するでしょう。購入の決め手になるものが何かほしいですね。
*京都市内で手が出せるのはこの物件くらいなのでかなり真剣に検討しましたが、キッチンの仕様が「お高めの賃貸」レベルに感じたのと　椥辻駅の客層を見て、結局踏み切れませんでした。
*販売時期遅れの理由を尋ねても、「私たちにもわかりません」と言われたり、何を聞いても販売会社が他人事のように答えるので、逆に何でも聞きやすく、しつこい勧誘が苦手な人でも気軽に見学に行けると思います。
*売れ行きはどうなんだろ　やっぱり地合い悪いからあかんのかな　京都市内ではバランスとれてると思うけどそれでも厳しいのかな
*椥辻で5000はキツイでしょ　コロナもヤバいしどうなるか
*プレミスト値下げしてますね　2500万円台からって案内がきました　どれだけ売れてないんでしょうか？近隣のジオは好調みたいですが
**バナーが更新されていますね。
**見学しにいったらジオさんは6割ぐらい売れましたのかな。購入した方のなかには単身者が多いと販売会社の人が言ってました。ジオさんも検討したけど、道路沿いの排気ガスと騒音が嫌で、あとあれだけの敷地に駐車場なしで72戸を詰め込んだので、検討対象から外れました。今気持ちはプレミストさんに傾きつつあります。2500万円台はたぶん東向きの低層の2LDKですかね。
***ここははよさばいて逃げておかないとね
***随分と価格帯が下がったんですね。山科で元々の価格帯はかなり高めだなと思っていました。地下鉄を普段から利用している人にはお勧めかも。


==交通==
*椥辻は東西線が出来てから、良くなったと思いますよ。昔は山科駅までバス便でしたから、山科駅や烏丸御池駅まで直通になって便利ですよ。
*椥辻駅って、いまいち何もない街だなと思っていましたがイオンタウンが出来るのであれば、確かに周辺は変わっていくかも。あまり人通りが多すぎても治安面が心配です。ここなら、京都駅に出やすいので電車通勤は楽かなと思いました。

==構造・建物==
*敷地面積：1,955.03m2
*土地はほんの少し変形だけどランドプランはきちんときれいに整っていると思いました。クランクになっていると思われるエントランスアプローチは両側に緑の植栽があっていい感じになるのではと思います。


==共用施設==
*駐車場空台数：21台（別途来客用兼福祉用1台、サービス用駐車場1台）
**月額利用料：8,000円～13,000円　
*駐輪場空台数：116台（平面6台、スライドラック85台、傾斜ラック式25台）
**月額利用料：200円～800円　
*バイク置き場空台数：2台
**月額利用料：2,000円　
*専用庭使用料なるものがあるのですが、他のマンションの専用庭も使用料って取られてましたっけ？あまり見かけたことがないんですが。ガーデニングコーナーってのがあるらしいのですが、これは専用庭とは別物なのかな？
*駐車場についてサービス用駐車場1台とありました。これは、どういうことなのですか？カーシェアなどのステーションなのですか？それとも工事関係の方が停めるような場所なのでしょうか。初めてこういう駐車場を見るのでどういったことなのだろうかと思いまして。
**京都市の条例で設置が、決まっている駐車場かな。社会福祉施設送迎用車両の利用等を想定した「サービス 駐車場」として設置することを求めます。https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000243/243858/kisokukaiseinogaiyou.pdf
***老人ホームなどに行くための駐車でしょうか。ファミリーなので老人ホームなどへ送迎はしないですが、2LDKもあるのでご老人の夫婦が住まわれることもありえそうですね。確かに、他のマンションでワゴン車が停車している様子を見かけます。専用駐車場があれば楽ですね！


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取：2LDK～4LDK 
*面積：55.00平米～80.43平米 
*ここはなぜか狭いプランのほうが収納が充実している感じなんですね。他の広いプランは収納がこまごました感じで、ちょっと物足りない感じもします。
*専有面積にゆとりのあるプランの場合は、収納家具などを工夫していく余地があるということなのかなと思います。クローゼットが大きいに越したことは無いですけれど、広さ自体はあるので例えばオプションでクローゼットを広めにしたりとかそういうこともできていけたらいいのかも？
**ここに永住しようってわけじゃないでしょ。へたに部屋の構造をいじるとリセールのときに売れないよ。
*縦長の間取りだと奥行きがあり広く感じますが、採光はあまり期待できないかも。
*庭付きの物件の間取りを見たのですが、庭部分にガーデニングコーナーがあります。ここの部分は、土に直植えができたりするのでしょうか。直植えができるのだったら野菜とかも育てたりできるのだろうな?って思うのですができるかどうかは確認が必要ですね・・・。
**普通、専用庭付きのところだと、庭自体を掘り返すこと自体はNGのところは多いです。このようなコーナーを作っているということは…土を地面で使えるという可能性もなくはないでしょう。これについては訪ねて見るといいと思います。花などを植えるのも素敵ですし、子供がいる場合、夏には野菜を育てるのもいいでしょうね。
***そうですね、専用庭という名前に反して制約がけっこうある場合が多くて、直植え禁止だったり移動できない物を置いたりもできないこともあるようですから、ガーデニング好きの場合は鉢植えが基本になることが多いように思います。芝生がある場合は現状維持になるのだろうし。このマンションのようにガーデニングコーナーが設けてあるということは、きっと直植えできるスペースなのだと思われます。好きな花う植物、野菜も植えることができるんじゃないでしょうか。ガーデニングコーナー、良いアイディアだと思います。
*専用庭があるっていうことは自由に掘っていろいろ植えたりできるというイメージでした。ガーデニングや家庭菜園を楽しめるという考えの人多いと思います。そういうこと、もう少し詳しいホームページなどにも書いてほしいですね。


==買い物・食事==
*'''商業施設'''
#セブンイレブン 山科東野舞台町店　　徒歩5分（約390m）
#スギ薬局 山科椥辻店　　徒歩6分（約420m）
#阪急オアシス 山科店　　徒歩6分（約420m）
#ファミリーマート 山科区役所前店　　徒歩6分（約450m）
#イオンタウン 京都山科店　　徒歩6分（約460m）
#ローソン 山科区役所前店　　徒歩6分（約480m）
#MEGAドン・キホーテ 京都山科店　　徒歩8分（約580m）
#サンディ 山科椥辻󠄀店　　　徒歩8分（約610m）
#セブン‐イレブン 山科椥辻東浦町店　　徒歩8分（約630m）
#西松屋チェーン 山科店　　徒歩9分（約710m）
#セブン‐イレブン 京都山科椥辻店　　徒歩9分（約720m）
#サンドラッグ 山科栗栖野店　　徒歩10分（約790m）
#ローソン 山科一本道店　　　徒歩11分（約820m）
#ハッピーテラダ 山科西店　　徒歩12分（約930m）
#マツヤスーパー 大宅店　　　徒歩13分（約980m）
#フレスコ 勧修店　　徒歩14分（約1,050m）
#ジャパン 山科店　　徒歩14分（約1,050m）
#コーナン 勧修寺北店　　　徒歩18分（約1,420m）
#ハッピーテラダ 山科大塚店　　徒歩19分（約1,470m）

*周辺はいろいろな商業施設があるんですね。MEGAドンキやイオンタウン、や薬局など何でもそろうので便利そう。医療施設もいくつかありますから、ご高齢の方や小さな子供がいても安心できます。イオンタウンは駅の反対側ですが冬にオープン予定となっていますね。イオンタウンがオープンしたらグッと利便面が上がりそう。買い物が便利なのは住むうえでは需要が高いと思います。 
**メガドンキもうないし、嘘を書き込まないように。勘違いする方が出てくるでしょ。
*イオンが近いと遅くまで営業しているでしょうから便利ですね。 
*今年の冬にイオンタウンができるので、少しそれで椥辻の駅力はアップするかなという印象です。買い物環境が良くなる印象です。そこまで大きなイオンモールではないようですが、テナントも20くらい入るということなのでどういう業種が入るのかも大切になってきそうです。生活に関係するお店が入るといいですね。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#たんぽぽの家保育園　　徒歩4分（約290m）
#椥辻󠄀こども園　　徒歩4分（約320m）
#東野こども園　　徒歩8分（約630m）
#京都市立勧修小学校　　徒歩10分（約800m）
#東山幼稚園　　　徒歩12分（約910m）
#ももの木学園　　徒歩12分（約910m）
#すみれ幼稚園　　徒歩12分（約920m）
#こばと保育園　　徒歩13分（約1,000m）
#なかとみ保育園　　　徒歩14分（約1,120m）
#京都市立勧修中学校　徒歩15分（約1,130m）
#さくら保育園　　徒歩15分（約1,200m）
#おおやけこども園　　徒歩17分（約1,340m）
*

==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種住居地域
*山科駅から7分ならいざ知らず椥辻から7分は危険な香りがする
*静かなのはいいかもしれないけど、只々周りが寂れてるだけだからなあ。すぐ南は古い団地だし
*徒歩7分は辛いかな
*もう椥辻の需要はそうそうないだろ　椥辻で徒歩７とか１０はダメでしょ　あぶねえｗ
**確かに椥辻まで2～3分であれば近いですが7分は歩幅によっては10分弱。周辺もけして便利な生活環境とは言えないだけに、ここを選ぶメリットは少なそう。
*ここは、閑静な環境がウリなのかと思いました。第一種住居地域の中心あたりに建設されるので、周囲に高い建物が建つ心配もない。ロケーションも充実していますね。治安もよく暮らしやすそうです。
*敷地の北側に大きな団地があり、数百世代が暮らしていて、そのため周辺の施設はわりと充実してます。
*椥辻は普通に良いところだと思います。山科駅の北側エリアが富裕層が多いですが、ほぼ戸建です。



==周辺施設==
*'''医療施設'''
#療法人並河整形外科医院　　徒歩4分（約280m）
#田中眼科医院　　徒歩4分（約320m）
#おの歯科医院　　徒歩5分（約360m）
#竹内医院　　徒歩5分（約380m）
#なぎつじ耳鼻咽喉科　　徒歩6分（約420m）
#加藤眼科医院　　徒歩6分（約420m）
#三井歯科診療所　徒歩6分（約420m）
#なぎ辻󠄀デンタルクリニック　　徒歩6分（約460m）
#浅田内科消化器科医院　　徒歩7分（約490m）
#中川皮膚科クリニック　　徒歩7分（約490m）
#医療法人育成会うえの歯科　　徒歩7分（約500m）
#なぎ辻󠄀病院　　徒歩7分（約560m）
#医療法人藤原医院　　徒歩8分（約570m）
#前川歯科医院　　徒歩8分（約590m）
#中西医院　　徒歩8分（約610m）
#牧野クリニック　　徒歩10分（約750m）
#橋本内科　　徒歩10分（約780m）
#まなべ内科クリニック　　徒歩11分（約860m）
#おおたこども・アレルギークリニック　　徒歩12分（約910m）
#福田医院　　　徒歩13分（約1,010m）
#津田医院　　　徒歩13分（約1,010m）
#大宅診療所　　徒歩13分（約1,020m）
#宮田医院　　　徒歩13分（約1,040m）
#辻󠄀医院　　　　徒歩14分（約1,080m）
#辻󠄀際医院　　　徒歩15分（約1,130m）
#まついクリニック　　徒歩15分（約1,150m）
#本多整形外科　徒歩15分（約1,160m）
#岡田整形外科医院　　徒歩15分（約1,170m）
#まつだ小児科　徒歩16分（約1,230m）
#八木沢医院　　徒歩19分（約1,490m）
#療法人大塚医院　　　徒歩20分（約1,590m）

*'''金融機関・官公署'''
#JA京都 市山科南部支店　　徒歩4分（約320m）
#京都山科椥辻󠄀郵便局　　徒歩6分（約430m）
#滋賀銀行 山科南支店　　徒歩6分（約470m）
#京都銀行 山科中央支店　　徒歩6分（約480m）
#京都信用金庫 山科支店　　徒歩7分（約500m）
#三井住友銀行 京都市営地下鉄椥辻󠄀駅出張所　　徒歩7分（約540m）
#京都勧修寺郵便局　　　徒歩13分（約970m）
#京都山科大宅郵便局　　徒歩13分（約1,000m）
#京都中央信用金庫 西野山支店　　徒歩19分（約1,520m）

*'''公園・スポーツ'''
#東野公園　　徒歩2分（約120m）
#椥辻󠄀西浦公園　　徒歩3分（約190m）
#栗栖野中臣2ちびっこひろば　　徒歩8分（約590m）
#打越公園　　徒歩9分（約690m）
#椥辻󠄀中在家公園　　徒歩9分（約720m）
#東野公園北　　　徒歩10分（約750m）
#草海道公園　　　徒歩11分（約850m）
#東野八代公園　　徒歩11分（約850m）
#西野（みょうが池）公園　　徒歩12分（約930m）
#勧修寺公園　　　徒歩14分（約1,090m）
#西金ヶ崎公園　　徒歩14分（約1,090m）
#甲ノ辻󠄀公園　　　徒歩15分（約1,170m）
#早稲ノ内公園　　徒歩15分（約1,170m）
#中井ノ上第2公園　　徒歩17分（約1,320m）
#スポーツクラブ ルネサンス 京都山科　　徒歩17分（約1,350m）
#山科中央公園　　徒歩19分（約1,450m）
#大塚南溝公園　　徒歩19分（約1,460m）

*病院が多いのでビックリしました。生活利便施設を見ても、バランスいいと思います。 
*駅まで徒歩７分の距離は、遠すぎず近すぎずで悪くないですが教育施設もマンションから遠く、買い物もけして便利とは言い難い。期待していたイオンも小規模。ここを選びたいと思うポイントがないかなと思いました。

==その他==
*

==掲示板==
*

kansai/650160/19-69
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物件概要
所在地	京都府京都市山科区椥辻西浦町38番3（地番）
交通	京都市営地下鉄東西線「椥辻」駅徒歩7分
総戸数	58戸
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