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プレミスト代々木公園パークフロント

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[渋谷区]]富ヶ谷1丁目1647-2（地番）
*交通：
#東京メトロ[[千代田線]] 「代々木公園」駅 徒歩1分 （3番出口から、代々木深町小公園内通行ルートで約80m）
#東京メトロ[[千代田線]] 「代々木公園」駅 徒歩2分 （2番出口から、約110m）
#小田急[[小田原線]] 「代々木八幡」駅 徒歩2分
*総戸数：35戸（別途、管理事務室1戸、非分譲住戸10戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上12階 地下2階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年12月下旬予定
*売主：大和ハウス工業株式会社
*施工：青木あすなろ建設株式会社
*管理会社：大和ライフネクスト株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*立地はいいけどデベが。
*価格次第だが、市況からして強気だろうね。
*ここまで駅から近いと将来的に事務所や何かのサロンなど商売に使用されてしまう可能性もありますね。 以前代々木駅から1分のマンションを検討しましたが、このような理由でやめました。
**駅から近いと言っても代々木公園駅の栄えていない入口ですからね。商売するには向かない立地だと思います。
*事務所なんかは栄えてようと関係ないですし、ネイルやマツエクサロンも駅近であれば入ってくる可能性はありますよ。
**分譲マンションは規約で無理です。
**自宅サロンといった営業活動は、分譲マンションでは無理でしょう。こっそりやっても、いつか周りにばれて問題になりそう。賃貸なら大家さんに強制退却させられるだろうし、分譲で買ってわざわざ周りといざこざになるうるリスク取る必要もないし。今後空き家が増えてマンション全体で修繕費用がまかなえなくなったら営業活動可能な規約に変更する可能性もあるかもしれないけど、まぁこのマンションはなさそうかと。。それなりの金額しそうだし。
***私が行っているネイルサロンは駅から１分の分譲マンションですよ。
*スケール感と資産価値はブリリアのが上 とはいえタワーにこだわりなければプレミストの方がバランスいい気はする
*低地で、公園隣でうるさくて、免震構造で、、、 なら700とか流石に出したくないな。 低層階はうるさそうだし。 700って確定情報なんですか？？
*説明会行かれた方はお分かりかと思いますが、８階以上の価格が高すぎてあり得ない感じ。天井高くて価格も高いのはハッピーじゃないよ、大和さん。期待してたから残念だな〜。
**Iタイプの8階以上がそうです。 Cタイプの8階以上は1.5億からだそうです。
**リビングインでLDKちょろまかしてて1.6億ですか、、、あかん。

==交通==
*駅徒歩1分はすごい。

==構造・建物==
*景色で契約したら、 完成したら、きっとガッカリすると思う。 今日現地見たけど、 周りの雰囲気、 公園の眺め？不満。
**ここで代々木公園見えるって、高層階の話ですか？地図みただけ？一度標高差や植栽の高さも確認した方が良いです。極端にいうとここからは代々木公園は崖の上です。
*現地案内図です。
<gallery>Image:プレミスト代々木公園 パークフロント _現地案内図.jpg|プレミスト代々木公園 パークフロント _現地案内図 </gallery>
*正面の公園の木と、隣の広場のフェンスを超える高さなら見えそうですが、同じく12Fだてで並びにあるアルコト代々木公園は上層階から代々木公園が見える、との説明が書いてありましたので、8Fとか以上ですかねぇ？？そのあたりは営業さんに確認しないと分からないですね。
**代々木公園が「見える」だけなら低層階も該当するでしょう。 公園の木々が見えますから。 公園越しに新宿や都心方面に眺望が開けるのは最低でも10階以上ですよ。
*小規模物件特有のアウトフレームの難しさ 柱はおそらく食い込んだ間取りになるんじゃないですかね。 こういう部分も踏まえてどうかということですかね
*現地行ったらテンション下がる。 特に夜。 あんな狭い敷地にキチキチで建てるのかぁ。 確かに目の前の✖️公園→◯運動場 はうるさいよね。
** Iタイプは収納多くていいなぁ、でも思ったより柱がかなり多いですね。坪600は確実に超えると聞いたけど700って？！100平米のやつかなぁ
*天井高2700が本当なら素晴らしい！現地は知らんけどやはり駅近は魅力。
*エントランスが広くて天井も高くて、とてもきれいだなぁと思います。 エントランスホール内に階段があるのですが、この先には何があるのでしょうか。階段だけ、ですので、足が悪かったり、荷物が重い人は使わないという前提のもの、かな…。 エレベーターホールはフラットなエリアにできるのか？？

==共用施設==
*駅近とはいえそれなりの価格帯のマンション 35戸で６台（うち一台は身障用）ですから足りなさそうですね。 分譲買って外部に駐車場借りるのはちょっと嫌ですかね。

==設備・仕様==
*さすがにディスポーザーは期待薄で(あったらあったで管理費に撥ねてきそう)、各階ゴミ捨て場は不可能(多分、各階最大3戸ですし)、抜け感は中低層では今一、耐震(免震には規模的にできないでしょうが)、小戸数故の組合活動負担、約1/3が地権者であるリスク(どんな人かに大きく左右されそう)、浸水リスクその他…今までの話も踏まえて目につくのってざっとこんなもんですか? 完璧な物件はないとは聞きますけど現実として迷う～。
**ディスポーザー、各階ゴミ置き場、免振構造なんて、スケールメリットの代表例だと思いますけど… 目立つ共用施設しか目に入らないのはもったいないですよ～ 1階までゴミ出しに行くのって生活面でじわじわ来るんですよね、個人差あると言え。 ソフト面ならコンシェルジュサービスは無理だし、組合活動負担も上がり、地権者が賃貸主体でまともに組合来ないなら面倒な気がしますし… 大規模ならいざという時の負担も1戸あたりを減らせますし… 少なくとも無条件でプレミストを絶賛する気にはならないですよ

==間取り==
*広い部屋であってもスパンがそれほど確保されていないため、部屋の形状がいびつなものとなっていたり、リビングインであったりと配慮がなされていない。無理やり３LDKとしている印象で、そのために各所に無理が生じ、使いにくい間取りとなっているのが非常に残念。折角の角部屋のFIX窓でありながら、両側には衝立のようなものをデザインしているため、左右方向の視界も広がらず、なぜこのようなデザインにしたのか大いに疑問。
*比較的シンプルで個人的には悪くないかなと思いましたが、全く柱がアウトフレームされてないので食い込みは酷そうな予感。
*とても坪700万出していいと思える間取りではないですよ。 
#部屋の顔と言える玄関の幅が極端に狭い。縦に長く面積だけはとってる。 
#リビングは図面だと13帖あって広いように一見見えますが、入り口付近のデッドスペースが結構大きい(2.5帖程度)。 
#リビングは大きな柱が食い込んでおり更に削られる。 
#3次元的にも残念で、最大天井高こそ2600mmですが、サッシ高は2100mmしかなく窓際の梁は500mm近くもあります。しかもこの梁より部屋の内側の天カセのある所は下がり天井となっていて(300mm程度)、最大天井高の部分はかなり狭く、解放感は低い。 
**挙げればキリがありませんが、正直失望しました。 このご時世と立地から価格が高いのは仕方ないにしても、間取りはそれに見合うものにして欲しかった。 坪700万でリビングに柱が食い込んでるなんてあり得ないと思うのです(そりゃもっとリビングが広ければ別ですが)。 外観デザインのために仕方なくというならまだ分かりますが、外観も至って普通ですし。 販売個数は25戸程度ですから、地縁がある富裕層で完売するのは訳ないのでしょうね。 ダイワハウスの営業さん、もしこれを読んでいたら、もっと買った人が使いやすい部屋を作るように社内で働きかけて下さい。 例えばザ・ガーデンズ東京王子の坪単価はここの半値以下ですが、間取りに関しては学ぶものが沢山あると思います。 長文失礼しました。
*公開されたCタイプの間取り酷い。 圧迫感半端じゃない。 キッチン前に突き出した浴室イン！ 長い廊下、LVの柱、ダメだこりゃ。 
*立地は悪くない(ベタ褒めするほどではないが)と思うんだけど、近年見ないレベルの酷い間取りでがっかり。 ここ最近の代々木公園近くの物件は、立地に胡坐をかいているのか間取りが良くないものが多いね。 外観に気を使った結果の柱インなら理解できるのだが、ここは外観も普通だし。 販売戸数が少なくてよかったね。これじゃあ戸数が多かったら完売できないよ。  
*お風呂場リビングインの部屋に16000万かー 天井の梁も気になるしなー
*Lタイプ 100.00ｍ2
<gallery>Image: プレミスト代々木公園 パークフロント_Lタイプ100.00ｍ2.jpg|プレミスト代々木公園 パークフロント_Lタイプ100.00ｍ2</gallery>
*Iタイプ 74.76ｍ2
<gallery>Image:プレミスト代々木公園 パークフロント_Iタイプ74.76ｍ2.jpg|プレミスト代々木公園 パークフロント_Iタイプ74.76ｍ2</gallery>
*Dタイプ 40.03ｍ2
<gallery>Image:プレミスト代々木公園 パークフロント_Dタイプ40.03ｍ2.jpg|プレミスト代々木公園 パークフロント_Dタイプ40.03ｍ2</gallery>
*Cタイプ 68.09ｍ2
<gallery>Image:プレミスト代々木公園 パークフロント_Cタイプ 68.09ｍ2.jpg| プレミスト代々木公園 パークフロント_Cタイプ 68.09ｍ2</gallery>
**部屋が狭い…。 最低でも１２０平米は欲しいので、ここは無理そうです。。
**100平米のキッチンのカウンターって、 あの位置は、流行り？
**100㎡プランの主寝室、安眠できそうですね。 開口部が少なくて。。。

==買い物・食事==
*コンビニやスーパーは、逆の出口から出て、買い物して帰宅する形になりますが、それでも駅からは近いです。スーパーは基本的にマルマンストアになりますが、山手通りまで登ればオーケーストアもあります。スーパーや病院を考慮するとお隣の代々木上原に軍配があがります。しかしながら、このあたりはオシャレエリアとして注目され始めてから個性的でいい店がたくさん集まってきました。パン屋もいいところがたくさんあります。
*直ぐ側のパン屋３６５日（美味しい）によく買い物に行きますが、 
**365日、おいしいですよね！

==育児・教育==

==周辺環境・治安==
*ここは元は何が建っていた場所ですか？
*いい立地ですねー。全部の部屋が公園向きでしょうか。公園と比べると標高が低い＋公園の樹木、で都心方面の眺望は高層階に限られそうですが、我が家の庭感覚で公園に行けるのが素晴らしいと思います。 
*唯一の難点は浸水可能性。渋谷区のハザードマップでは最大1～2ｍになってます。まあ代々木公園隣接地はどこも低いから仕方ありませんが。
**他の人も言っているけど、代々木公園至近はハザードマップ気にしていたらとても手が出せない…眺めはいいとは思うけど。その辺りはあまり気にしない人が買うイメージかな。
*地形図です。
<gallery>Image:プレミスト代々木公園 パークフロント_地形図.jpg|プレミスト代々木公園 パークフロント_現地案内図 </gallery>
**地形図アップありがとうございます。水が集まってくるところなのがよくわかりますね。近くに春の小川の碑が有りますが川は暗きょになっているのでしょうか？
**地図を貼って下さった方のおかげで、ハザードマップで評価が悪い理由がよく分かりました…。こりゃあ水が集まるわけですね。
**この辺りに住んでますが、ゲリラ豪雨のときは、交番のある交差点のところに水がたまってますね。そういう意味ではここの場所は一番の谷底ではなさそうですが、この辺りは道一本でも入ると高低差が違うので、気にされる場合はご自身で偵察された方が良いと思います。
*なんで駅近って低地が多いんですかね
**低地では自然堤防などの微高地に、台地では水系に沿った谷地に旧道が通ってることが多く、代替の鉄道も必然的に同じような立地となる。 今は共働きの増加など駅近がもてはやされてるけど、将来、労働人口が減って電車が空いたり、余暇重視の流れなど少し社会にゆとりができたときに、引き続き住環境悪い駅近が支持されるかは疑問。 ただ、このマンションの立地はどちらの観点からも評価できるので、個人的にも非常に興味持ってます。
*建設地に行ったけど、そんなにいい場所かなぁ？
*低地だから、排気ガスが溜まりそうですね。
*近所の者です。代々木公園ビューとしては、現在売りに出されているマンションの中で一番良い物件だと個人的には思います。近くのアコルト代々木公園という賃貸マンションもかなりの「公園ビュー」でしたが、ここも比肩すると思います。駅からもかなり近いです。すぐです。また、代々木公園の入り口にも徒歩1〜2分で行けます。サンダルで行けます。緑を肌で感じたい人にもおすすめ物件です。お子さんがいらっしゃるご家族にも使いやすい物件だと思います。目の前の公園は、土日にサッカーなどしている子どもたちの声が響いてきます。私は好きですが意見は別れるところかもしれません。夜は静かです。ブリリアはあくまで山手通り沿いなので、代々木公園に近いかといえば微妙です。
*ここもハザードマップでは水害地域
*ここは、公園から見おろされて、 公園を見上げるマンションですね。
*プレミストは手前の公園も遊具があって楽しそうだし、実際駅からフラットに歩けて近いし、ブリリアとは違った魅力がありますね。ただ、ここの用地取得にかなり費用がかかったらしいですけど。
*地権者住戸多いし、 超谷地物件。 隣接建物との近さ。懸念事項です。
*二方向幹線道路からの、目の前の車やトラック排ガスと騒音24時寄り遥かにマシ。
*地図上の位置は代々木公園にも近いし、駅にも近いしで良さそうですが 左右の建物がぼろすぎませんかね。 みなさんおっしゃる通り、前の運動場は土日はうるさそうです。
**こちらは周りの建物の古さもさることながら、 後ろは川というのがなあ。
*富ヶ谷ではありませんが、比較的近所に住んでいます。 私もこちらはファミリー向けの場所かなと思います。 代々木公園のみならず、プレーパークや球技のできる公園が近い（目の前）なんて、 子ども達にとって最高かも！ 大人にはちょっと騒がしい時もあるかもしれませんが、 今時のマンションは防音がしっかりしているので大丈夫かと思います。 それと、この辺りは代々木公園や代々木八幡宮から見ると確かにちょっと低いです。 大雨で水が溜まるのはたいてい交番の辺りの交差点ですが、 この辺りがどうだったかはその時に通っていないのでわかりません。 ただ、この物件の後ろ？側は、春の小川（暗渠）なので、 浸水は少し心配だし、地盤はどうなのかな？とは思います。
*隣地の汚さとか目立ちますね。 浸水低地だし、 気になる点は多いね。
*目の前の深町小公園は朝は老人がゴルフ打ちっ放し。土日は野球にサッカーとうるさいです。代々木公園に隣接ではありません。
*駅近とはいえ水害が心配。富ヶ谷の交差点との高低差を考えると。。下の階は安く出すかな？
*公園だけ見てればいい立地かもだけど、 周りの街並み環境を見るとまさにそのとおり。 

==周辺施設==
* 

==その他==
*ここに限らず総戸数が少ないところは頻繁に回ってくる役員が大変。 役員のなり手が居なくなり管理組合が機能不全を起こすと、あっと言う間廃墟になるしね。 合意形成が困難になるとはいえ大規模マンションの組合は何だかんだ言っても心強い。 特に訴訟案件を抱えると数は力になる。
**総戸数が少ないのは、確かに面倒くさそうですね…。

==マンションWOM!==
*[https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/1/　渋谷区のマンションの記事]

==掲示板==
*[ ]

23ku/625295/12

23ku/625295/13-226
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