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プレミスト京都西院

Name: プレミスト京都西院
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==物件概要==
[[File:プレミスト京都西院　外観完成予想CG.png|350px|thumb|プレミスト京都西院　外観完成予想CG|alt=プレミスト京都西院　外観完成予想CG]]
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[右京区]]西院高田町4番1、京都市右京区西院西高田町27番（地番）
*交通：阪急[[京都本線]] 「西院」駅 徒歩9分
*総戸数：151戸（別途管理事務室（1戸）、ゲストルーム（1戸））
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2021年2月
*売主：大和ハウス工業株式会社・名鉄不動産株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：大和ライフネクスト株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*販売開始予定は令和2年3月中旬となっているので、詳細はまだ先ですね。ルーフバルコニー、サービスバルコニー、アルコーブ、専用庭などが付いているようなので、高級感のある間取りになりそうに思います。1LDK～4LDKと多彩な間取りなので、住民層も様々になりそうですね。1LDKがとても広そうなので期待しています。
*そう思ったら少し南に行きますがシーンズは買いだったなってめっちゃ後悔してます…こちらの値段がまだわからないけど。
**シーンズ、結構売れ足が速かったですね。第１期に申し込みましたが、落とされました。
*駐車場はどれぐらいありますかね？金額もどれぐらいになりそうですかね？マンション価格は3LDKは5千万ぐらいですか？
*これだけ戸数があるのにゲストルームが１室あったとしても利用はしづらいのかなって感じがしました。それよりは、コンセルジュサービスがあるとか日常で必要なサービスを完備しているとかのほうが魅力を感じます。立地的にも交通量の多い西大路通り沿い。ここに決めたいと地元民は思わないかなと思いました。
*更地になった時からすごく楽しみにしてて西院駅10分以内、ダイワハウスってところで高いのは承知してましたがあまりにも高くて意気消沈しました
**いくら位でしょうか。公式サイトにも未定のままなのですが。
***6,70平米で5,6000万台、75平米以降になると7000万台にのってきます。駅近、利便性をうたってるぶん強気な価格だなと思いました。
****1階でも4000万後半でした。3階で6000万も多かったです。最悪1階でもいいかなと考えてたんですが、営業さんいわくマンション自体が周辺道路より少し下がってるようです。最近の大雨や水害のことを考えると2階以上にしたかったのですがそうなると5000万は確実に超えてしまいそうです…
*駐車場が少ないのも納得の強気設定ですね。実際、5,000overになると二馬力でもキツイです。無理せずスルーが懸命そうです。
*夕方ごろに見学会に行ってきました。北側だけでなく、南側も焼肉の匂いが強いですね。当たり前ですが、排気ガスの匂いはかなりすごいので、バルコニーに洗濯物を干すという選択肢はありませんね。
*このマンション、値段も超高くベランダも小さいというところから、都心のタワーマンションに住んでる方のセカンドハウス需要用に設計されてるとかでしょうか？タワマンは7000万でもベランダ小さかったりします。どっちにしろ西大路通り沿いだとベランダに洗濯物干したら排気ガスで黒く汚れますしね、
*転勤族なのでマンションを購入したとしても売却する可能性が高いのですが、5000万超で購入したマンションが数年後4000万後半で売れるのでしょうか？
*駅から徒歩１０分前後で値崩れしないのは、御所南、御所東、田の字くらいのものでしょう。このマンションは永住のつもりで購入した方がいいと思います。
**西院駅近辺はマンションの数が少なく割と値段が落ちません。ですので銀行の物件評価も高いですよ。
***関係ないよ。そんなところ銀行は見ていません。
****銀行の融資担当から聞きました
*小さい子供がいますが、将来、高校や大学の通学にも不便ではないですよね？京都が地元ではないので、地元の人に大丈夫と言ってもらえると安心します
**ちいさい子供がいるなら、賃貸にすべき。へんぴな場所でも引っ越しという「取り返し」がつきます。分譲を買ってしまうと出るに出られません。リセールのとき大損覚悟なら、それもよしだけど。
***分譲か賃貸かと悩める人達は恵まれています。選択肢の無い賃貸が多いのが現実です。家を買える世帯年収650万円。
****ですね。新築マンションは高価な買い物なので多くの方が買えません。買いたくても審査に通りません。お金と信用のある方が買い、買えなかった人に貸して利益を得ていくのが、不動産投資かと。
*駅近は5分以内が良い物件であり新築でもリセールは気にする必要があるとの事。
**第234回　「一に立地、二に立地。肝心なのは立地条件https://www.sumu-log.com/archives/19865/
*ここも価格出ないよね　欲張ったらしこりそう　駅から９分というのがビミョー
*とにかく高い。この間取りで、下り天井もあり圧迫感がある。駐車代も2万円以上で、151邸で32台しかとめれない。周りの道は一通で、車の移動が難しい。ファミリーなら、戸建ての方が生活しやすいと思う。
*例の競売予定の建物が売れたら、この辺りの地価は上がりますか？この掲示板で、あの建物があるからパスって方を何度か見たので、気になってます。
**マンションバブルも崩壊　今までの価格相場わすれたほうがええよ
**裏手近辺にはアレがあるという罠。内婚制で有名になったよね。
***三条のパデシオンも完売した街なのでハート強い方多いです
*モノの良し悪しのわからない情弱さん中心に売っていくしかないですね！
**今は200万円の軽自動車をローンで買うスタンダード社会なので、大丈夫ですよ
*以前の書き込みで価格は6,70㎡で5,6000万台75㎡以降になると7000万台とありました。高いですね。
*ここは苦しいと思うで　地合いがわるなったさかいに
*1階だけ3000万円台であとは全部4000万円以上ですね。上の方は8000万円台 同じ西院ならこの場所より西院駅より近い場所で３ＬＤＫ駐車場付きの一戸建てが買える値段設定です。
*新築も中古も高い、これが実感として伝わって来ます。そんな中から買い物を見つけ出すのは難しい、人によっては至難の業なのかもしれません。結果的に、安い物件を求めて立地を妥協してしまう。具体的には、駅から１０分に妥協してしまうことだったり、魅力の足りない駅の物件を選んでしまったりするのです。立地条件は妥協をしないこと。これを肝に銘じましょう。
**同感です！！そこで妥協すると、値落ちの早い物件を手にすることになり、長い目で損しますもんね。立地条件、妥協しないこと銘じます
**価値のある立地条件、烏丸線の四条駅か烏丸御池駅、丸太町駅から徒歩5分以内では無いかと思っています。
***当たってますね。そこを頂点的に妥協することとなります。それぞれの身分（予算）に応じてと、
***地下鉄烏丸線の御池駅?五条駅、徒歩5分以内がいいよ！！一生値段落ちないわ！
****加えていうと五条通より北ね
*****基本はこの地図の範囲で、エリアを絞り込めるか、少しずつ離れるか、という感じだと思います。
<gallery>Image:プレミスト京都西院2020.02.15.jpg|thumb|200px|田の字エリアの建築活動</gallery>
*田の字、は目安にならないです。その中にあっても駅から徒歩遠いとなんともなりませんからね、
*高値覚え捨てなよ　中古下がってくるで
*中古は既に下がってきてる。値上がりまえから元々、烏丸線の五条から烏丸御池は高かった。戻るとしても世帯年収500位の京都市一般的庶民の稼ぎではおいそれと買うのはむりだろう。
**上がり過ぎたから下がっても高いね。下がってます。ウイルスで嵐山が暇だと記事出てましたがそもそも京都って住むには何もない。京都に住んでる人はあんまり寺巡りとかもしてないし、京都のマンションって、京都以外の人からの視線価値で値段の現状になってきた感あります。そんなで現状の高額な状態だと価値薄い気がします。
*ここは苦戦するやろなあ　西院で徒歩9分でバブル価格やし
*もう他の字バブルも終わりや
*不動産バブルがもう終わるというのは予想できますが、建築費高騰に関しては今後も続きそうなのと、今既に着手もしくは土地取得済みの新築は大幅な値下げ難しいですよね？そう考えると実需はしばらくは買えないということになりますかね。中古を避けたい場合。
**日本ではお金が余ってます。買える人は買える。高いマンションも売れます。それを買えない人は今住んでるところに住み続ければいいだけ。
*高いマンションでも売れるのは金が余ってるからじゃないよ。金利が低いから所得がそこそこでもローンが組めてしまうから売れる。将来のことをよく考えずにローンを組んだだけで買えた気になってしまう顧客が多いから売る方も助かる。ローンを完済できるかどうかは知らんよ。
*余った金で買うマンションは利回りのええの選ばんとあきまへんな
**余ってない金で買うのが利回りのええ物件ですよ、どこでも 201 みたいな買い方。余った金で買うのは好きなの買うたらええんですわ
*今、無理して買うことは無いです。庶民は、URに住んで頭金をしっかり貯めましょう。
**今も未来も無理しなくていいです。今夜住んでる処にずっと住めばいいんです
**京都、ヤバいことなってきましたね。なんもない観光だけの街にコロナですでに壊滅なってます。中国人に支えられてる街やったことがこんなことに…買い得中古マンションが続々出てくるので新築物件の魅力はしばし落ちそう
*利回りのええ物件買って賃貸に出して田の字で借りるのがよろしいで
**それが絶対正解ですね！家賃はそんなに上がってませんしね
**私も同感です。金利だ値落ちだと財産財形考えるなら132さんの言われてるのが一番やと思いますわ?
*無理なローン組まされて破綻することないようにね　この先どうなるかわからんようになりましたさかい
*ここと松ヶ崎は苦戦するでえ
*西院から徒歩９分とは言えども、西大路通沿いで排ガスがかなり気になる立地でちょっと高すぎるのではないかなと思う価格帯。ここまで出すのであれば、市内でももう少し広い物件が購入できると思いました。
**車離れと電気自動車の普及で排ガスは年々減ってきますが、駅から10分以内が魅力となり金銭に余裕がある人は買いたいですね、
*価格出ましたね。この立地でこの値段…強気ですね…
*客寄せが3590ですか　どうなりますかね
**安い！！大変ありがたい！
***たしかにだいぶ安い値段を出してきましたね。まあ現実路線ではこんなところか
*90平米弱で8050万円、近所のシアーズが95平米くらいで6700万円くらいだったことを考えると、高い設定ですね。シアーズの場合は南向きで広いルーフバルコニーが利用できる部屋でしたが、ここはどうなのでしょう。
*この景気局面で150捌けるでしょうかね　厳しそう
**市バスもパンパンなインバウンド全開時でも赤字とか言ってた京都、終わったかも。まぁこのマンションは京都以外の方が主購入客と想定されてるかもですが、そこのパワーも落ちてるかと、ヤバい



==交通==
*西院は阪急は通勤特急は停車
*駅から9分は遠すぎますね。若い人でも歩きたくない距離。妥協して、せめて7分が限界です。
**斜め向かいのパデシオン西院が徒歩7分みたいです。このマンションは信号なし一本道ですけど、パデシオンは西大路を渡らないと行けない。歩いてみるとそこまで変わらないような気がします。
***やはり、マンションなら徒歩5分圏内にしたいです。9分かかるなら、部屋は電車の来る14分前には出ないと乗れないと思います。


==構造・建物==
*敷地面積：2,989.72m2
*建築面積：1951.49m2
*延床面積：11625.88m2
*外観デザインをみて、窓の大きいのは嬉しいと思ったけど、良く見ると西大路通り沿いしか大きくないのかしら？南側や西側のお部屋も大きめの窓にして欲しいな。あと、ニオイと騒音対策をきちんとしないと販売は苦戦しそうな気が致します。
*ここの2重ガラス窓の出来は素晴らしいですね。 西大路通の騒音が全く聞こえなくなります。
**音と臭いで窓開けられないのはどうかなあ

*

==共用施設==
*駐車場空台数：32台【機械式駐車場32台（別途平面駐車場5台（来客用3台/来客用［福祉対応］1台/来客用［サービス用兼用］1台）】
**月額：12,000円～27,000円
***少々少ないように感じますが、仕事で要るとかでなければ、マンション住まいならクルマを持たない方が金銭的メリットが多いと思います。京都市内のまぁまぁ駅近なら妥当な台数でしょう。

*駐輪場空台数：200台【平面23台、上部ラック式55台、下部スライドラック式122台（別途来客用4台、レンタサイクル用3台）】
**月額：700円～2,000円

*ゲストルームもあるんですね。遠方からのお客様に喜ばれそう。京都の観光もしてもらえるのでは。競争率高いかな。

*９階建て１５１戸でエレベーターがたったの２基。共働きだの子育て世代だのが中心のマンションだろ。あり得ない設計だよ。URのほうがよっぽどマトモ。
*＜エレベーター台数の件＞エレベーター前でいくらでも待てる。という人は気にしないでいいが、一般的には、・５０戸に１基のエレベーターが必要。・一番、遠い部屋からエレベーターまでの距離は５０ｍ以内。１階の人は利用しないから３階建てのマンションなら150世帯あっても実質の100世帯で計算してもいいのだが、ここは9階建て。主要な居住者が、ファミリーで現役の子育て世代となれば、出入りも多いし、急ぐことも多い。パデシオンだのパラドールだのプレサンスだので、価格勝負の物件なら、エレベーター減数も悪くない。が、ここが実質ハセコーモノだったとしても、天下のプレミスト物件としてはどうなのかってこと。立派な価格のようだし。いままで集合住宅に住んだことのある人であれば、そのときの住戸数とエレベーター数の関係を、チェックしてみなよ。友達に聞いてもいい。待ち時間の問題だけでなく、気兼ねなくベビーカーやショッピングカート（高齢者なら歩行器）や場合によっては車椅子を載せられるどうかは、イマドキのマンションとして重要な問題。リセールにも影響してくる。エレベーター：適正な台数や仕様になっているか調べる方法とは？（碓井民朗）https://diamond-fudosan.jp/articles/-/152824
*せっかちな人が多いのか？たかだか9階建てでエレベーターの待ち時間など知れてるわい！
**ほんと、知れてますわ。億越えのタワマンでも皆さん待たれてますもんね
**たかだかエレベーターの台数のことに必死で反論を書き込んじゃって。ほんとにせっかちな人だなぁ。
*エレベーター、必要なのってどのくらいなんでしょうね。昔、9階建てのオフィスに勤めていた時、2基のエレベーターでした。朝の始業時は混むので時差出勤していた記憶が・・・でも、それを考えると2基が特別少ないとも思えないので、何とかなるかと思っています。
*マンション作りの良し悪しの判別にエレベーター台数は結構いい指針になる。1台あたり75戸では中の下より下のランク確定。ここは台数だけでなく、設置位置も良くない。ハセコー物件でも、ちゃんとしたモノもあるのに残念。
**三台にすると維持費が高くなるしね　一階か二階にしておけばいいよ
*機械式駐車場の借り手が無くて住民以外にも貸してるところもあるから足らないくらいでいいかもね
*自転車1台の駐車場費用月1000円から1500円。お高いけど、そのかわり3時間以内の利用なら無料のレンタル自転車が使えるとの事。駐輪場の置ける台数は全部で約200台


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取：1LDK～4LDK
*面積：52.77m2～89.52m2
*バルコニー面積：4.19m2～16.60m2
*ルーフバルコニー面積：5.60m2～41.18m2
*専用庭面積：11.33m2～14.52m2
*専有面積の狭い住居はワイドスパンではない。実質的な有効面積が減るし高級感を出すのは難しいよ。購入するなら、割り切りが必要かと。
*トランクルームが付いているようですね。ただ、付いているのは限られたプランだけなのかなとも思います。D1・D・E1・E・N1・Nタイプと書いてありますので。それらのプランの専有面積にはトランクルームの分も含まれるらしいので注意が必要かもしれません。あとはルーフバルコニー付き、専用庭付き、テラス、アルコープなどが付いているプランがあるようですね。けっこう贅沢なプランになりそうな気がするので、公開が待ち遠しいです。

*


==買い物・食事==
*'''商業施設'''
#セブンイレブン 京都西大路松原   徒歩2分（約110m）
#スギ薬局 西大路五条店   徒歩5分（約340m）
#ライフ 壬生店   徒歩5分（約400m）
#イオンモール 京都五条   徒歩5分（約400m）
#平和書店TSUTAYA 京都リサーチパーク店   徒歩8分（約600m）
#セントラルスクエア 西大路花屋町店   徒歩7分（約490m）
#ファミリーマート 西院南店   徒歩8分（約570m）
#セブンイレブン 西院駅南   徒歩8分（約580m）
#ローソン 西院春日通   徒歩8分（約610m）
#ファミリーマート 西大路花屋町店   徒歩8分（約620m）
#ローソン 四条西院   徒歩9分（約690m）
#生鮮食料品館アイハート 西院店   徒歩10分（約750m）
#業務スーパー 西院店   徒歩10分（約780m）
#ジョーシン 京都1ばん館   徒歩11分（約820m）
#フレスコ 西院店   徒歩14分（約1,050m）
#ニトリ 京都西院店   徒歩18分（約1,410m）

*買い物はイオン。もしくは西大路花屋町のセントラルスクエア
*なにより嬉しいのはイオン五条までの近さですね。東口までなら一本道で徒歩４分くらい。
他にも徒歩圏内に業務スーパーと万代があります。ライフは価格帯が高めなので個人的にはあまり利用しない。
*買い物は本当に便利です。イオンやライフは徒歩圏内ですし、自転車があれば万代・マツモト・業務スーパー等、特売に合わせて店を選べます。
*買い物は、困らなさそうなのは良い点だろう。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#妙覚保育園   徒歩4分（約310m）
#京都市立西院中学校   徒歩6分（約420m）
#きらきら保育園   徒歩6分（約430m）
#西院保育園   徒歩6分（約480m）
#向上社保育園   徒歩9分（約720m）
#西七条保育園   徒歩12分（約900m）
#春日幼稚園   徒歩13分（約1,030m）
#京都市立西院小学校   徒歩14分（約1,070m）
#京都市立西院幼稚園   徒歩16分（約1,280m）
#七条幼稚園徒歩   19分（約1,520m）
#西京極幼稚園徒歩   20分（約1,590m）

*保育園はこの辺りの倍率高い
*学区は西院小中です。悪い評判は聞かないです。普通もしくは大人しい方。中学校はグラウンドが狭いのが気掛かり。
*学区は西院第二、小学校は市内2番目に児童数が多いマンモス校で、3年後に南校舎と体育館・プールの建替えが完了します。「一小一中」なので、中学校の規模は大きくありませんが、小中の連携は強く子育てには問題無いかと思います。


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域・準工業地域
*大通り沿いの立地なので騒音などが交通量によってはありそう。ただし、マンション周辺に建物が隣接しているので、日照が気になるところでしょうか。お決まりのイオンが近いので買い物には困りませんね。駅まで1本道なのはいいけど、信号がいくつくらいあるか確かめる必要がある。
**確かに、騒音は気になるとこです。それと隣の焼肉屋さんのにおいも気になるところです。それ以上にお値段が気になります。いくらになるのだろうか・・・
*丹波口まで15分程度
*バスは京都駅方面は混む
*右京区、中京区、下京区と区の境目がこの近辺
*ここ最近分譲されたこの付近のマンションより大通りに面してる分だけ高いと思う
*南向き住戸はあるのでしょうか？眺望、騒音がどの程度か気になります。。
*阪急西院駅までは、西側の通りなら信号なしで一本道です。男性なら徒歩７分。バスも本数が多いのでよく使います。マンション前の西大路五条バス停から京都駅や烏丸まで20分くらい。JR丹波口は終バス時に使います。ギリギリ徒歩圏内です。五条通りは自転車専用道路があるので、自転車も便利です。京都や烏丸までならバスより早いです。
*クルマをよく使う方は、イオン渋滞がおきるので要注意です。駐車場や踏切があるイオン西側が混んでいて、西へ行こうとすると迂回が必要です。マンション周辺は比較的スムーズです。
*隣の焼肉屋からは営業中にかなりの煙と臭いが出ます。真横なのでおそらく夕方?夜は洗濯物を干せないかと思います。気になる方は確認した方が良いです。
*西院は繁華街なので好き嫌いが分かれますが、商業施設や病院が充実しているので生活するには良いエリアです。京都西再開発やKRP新棟建設、五条通り高さ規制緩和などで勢いも感じ、将来が楽しみなエリアだと思います。
*徒歩で西院まで行ける距離なので、便利ではありますが西大路通り沿いのマンションなので、外から入る空気は良いとは言えません。かなりの交通量で静かとは言いがたいのでバルコニーがどちらに設置されるのかなど気になります。小学校は近いですが、家族で住むことを考えるのはどうかな思いました。
*西院まで徒歩９分と微妙な距離ですし西院小学校まで徒歩１３分くらいはあるでしょう。西大路通りは車両が多くて、排ガスで部屋に入る空気も良いとは言えない感じです。会社が近いとかいうことでもなければ、ここを選ぶかなと思いました。
**西院から徒歩９分は遠すぎず近すぎず、微妙な立地。西大路通沿いということで、かなり車の通りも多いというのもどうなんでしょうか。ここだと洗濯物を外を干すのも厳しい感じですね。
***西院駅から徒歩9分は、微妙かも。駐車場台数はどうなってるんでしょうか？
****物件概要に記載されているはず・・・と思ったら書いてありませんでした。建設計画の段階で、駐車場が何台なのかは決められるんじゃないでしょうか。コンセプトと周辺環境、交通アクセスしか紹介されていません。間取りもまだ、マンション外観から駐車場台数を計算してみようかなと思ったものの、それもムリそうでした。駐車場何台になるんでしょうね。このあたりだと車に乗る家庭もちらほらいそうですし。あと、西院駅、丹波口駅のどちらが便利でしょうね？
*****JRまで歩いて行くなら、市バスで京都駅に行きますね。大阪行くなら西院まで歩いていきますね。焼肉の匂いは、まあまあきついですね。なれるのかな？
******洗濯ものは、日中は厳しいでしょう。排ガスが多くて嫌ですね。夜間も焼肉のにおいが付くことを考えると部屋干ししかない。とはいっても、安ければ生活するには良い立地かと。６０平米３５００万円台であれば
*******わざわざマンションを購入して、洗濯物が部屋干ししか無理なんてちょっと残念過ぎるかなと思いました。西院駅からも自分の足であれば１０分はかかる感じで特別便利な立地とは思えず、魅力はあまり感じませんでした。
*西大路通りが交通量が多くて深夜まで車の騒音がうるさいのは知っていますが、お隣の焼肉のにおいってそんなに酷いんでしょうかこればっかりはぶっつけ本番の賭けになりますかね。
*西院駅まで徒歩９分程度だと思いますが小学校はそれ以上に遠いんですよね。一歩入ると狭い道の割には車の通りがとても多いです。子育て環境として考えると、けして良いとは思えないなと思います。また、みなさんが気にされている焼肉の匂い。慣れてしまえば・・・というのはありますが、結構きついですよ。
**ほぼ毎日通りますが、焼肉店の臭いは毎晩凄まじいものがあります。飲食店が近いとゴキブリ等の出現数がかなり上がるので、虫やネズミが大の苦手な私は、むしろそちらの方を懸念していますが。
***その通りですね。飲食店があると、そのエリア全体がゴキブリの住処になりゴキブリが繁殖、活動しますよ。
****焼肉屋さん、伝統的なお店なんでしょうか。ニオイはあんまり気にしていませんでした。
夜遅くまで営業しているとにぎやかな声も聞こえてきそうですね。現地、確認します。
*焼き肉店もだが、マンション向かい側右斜め前の建物も気になるねぇ・・・・
**マンション向かい側右斜め前の建物ってどれのことでしょうか？周りは単身向け家賃安めのマンションもちらほらあるので治安が…というのは感じます。
*バス停が目の前なこと、イオンモールの京都五条がすぐそばなこと、京都リサーチパークが近いこと（TSUTAYAやスポーツクラブがある）、西院駅だけでなく丹波口の駅も使えそうなことが魅力でした。このあたり、新築マンションってあんまり多くない印象ですが、他にありますか？居酒屋や飲食店が近いとニオイ問題があるんだ、と感じました。どのあたりが住みやすいんでしょうね。
**建設予定地に建っていたアパートに住んでいたことがあります。西大路通りに面した角部屋でした。ベランダに出なかったので焼肉の臭いはわかりませんが、西大路通りはけっこう騒音があります。普通に車が走っている分には良いですが、夜になると暴走族というか、大きな音のバイクの集団が頻繁に通ってストレスでした。今も走ってるのかはわかりませんが…。防音対策されていると良いですね。
*電車の駅まで、そこそこ距離あるわりには、駐車場台数や駐輪場の概要がイマイチようわからん。小さい子供がいても、頑張って歩く覚悟は必要やろな。
*西院駅までは、それほど気になる距離ではありません。バス停が近く、京都駅まで20分程度で行けます。
*皆さんのご指摘の通り、問題があるとすれば「西大路通の騒音と焼肉店さんの臭い」だと思います。ベランダは排ガスで黒く汚れますし、北側の部屋はそれなりに臭うかと…でも、西院は暮らしやすくていい街ですよ！
*駅近、との事ですが、徒歩9分って結構距離あるよね。
*すぐ近くの地元民です。この立地では残念ですがパスですね。話題に出ていますが、騒音と排ガス、焼肉屋さんの匂いは正直厳しいです。ここよりも焼肉屋さんから離れたところのマンションですが、匂いは窓を閉めていても換気口から入ってきますので毎日夕方から就寝まで焼肉の匂いが部屋に充満しています。風向きによってはかなりきついです。新築なので最初の何年かは24時間換気を止めるわけにはいかないですし。
*西大路五条の交差点の南東側で信号待ちしてても焼肉のにおいすごかったです。においに関しては夕方から夜にかけてなので洗濯物への影響はあまりないかもですが、やっぱり害虫が心配ですね。焼肉屋から遠い南側の部屋を期待していたのですが、一軒家がある分内側に食い込んでおりマンションの東棟に隠れて日当たりもあまり良くないそうです。ほんと残念だ
*周辺にやたらと焼肉屋が多いです。西院の街って感じです。
*そこまで地獄絵図な状態なんですね。なんとかならないものでしょうかね？
**匂いキツいのはキツいですね。パン屋さんの匂いとかならまだしも、焼肉は好きですが自分の家の場所がずっと焼肉屋のいい匂いいうのは嫌かなー
*このあたりに新築マンションはあんまり多くないです。一本道西春日通りのファインフラッツを買い損ねてからずっと近辺で探していたのでここを検討しています。がしかし暴走族の騒音や排気ガス考えると洗濯干すのに問題ありますし、やはり生活するには道一本入ってる方がいいなと今更思いファインフラッツ京都の中古も見ています。焼肉やる気の匂いは考えていませんでした。たしかに賑わっている大型焼肉店です、匂いはキツいでしょうね焦
**プラネスーペリア、シーンズも検討してましたが、私も道一本入った春日通り沿いが、雰囲気も良く落ち着いて生活できると思いました。今思うとファインフラッツレジデンスは立地も理想的で、かなりお買い得でしたね。この近辺は庶民が買うにはあまりにも高くなりすぎです。新築マンションをねらうならエリアを見直さないとダメですね。
*このマンションのお向かいの朝鮮総連京都府本部が入る「京都朝鮮会館」さんが競売になるみたいですよ。問題は居座っている人たちがすんなり出て行ってくれるかどうかですけどね。↓https://www3.nhk.or.jp/lnews/kyoto/20200129/2010005602.html
*交通量の多さは、すなわち排ガスPM2.5の濃度の強さでもあるから考えて買う必要が有るな。幹線沿い故の騒音も気になる。
*京都市内でも有数の交通量が有る交差点付近だから、難点はその辺りだろうな。
*今日ここの前を二度通りました。お昼はなんともなかったですが、いま夕方すごいいい匂いしてます！焼肉の！！洗濯物は夕方前に部屋の中に入れないと確実にいい匂いなりますわ、現地確認される方は訪問時間も確認された方がいいですね、きっと毎日同じ時間から匂うんだと思います。
**土曜日の夕食に焼き肉を楽しまれているのでしょうね。
*まだホテル作ってるけどどうするのかなあ　稼働率1割以下なのに
*向かいの総連跡　92800万　で落札されたらしいけどここもマンションになるんかな


==周辺施設==
*'''医療施設'''
#河合敬一皮膚科医院   徒歩3分（約200m）
#安田内科医院   徒歩3分（約230m）
#勝馬内科医院   徒歩4分（約310m）
#岩田医院   徒歩5分（約360m）
#中原ひろし小児科   徒歩5分（約400m）
#やまだ眼科   徒歩5分（約400m）
#京都市立病院   徒歩5分（約400m）
#岩田整形外科医院   徒歩6分（約430m）
#トミイ歯科・矯正歯科   徒歩9分（約660m）
#西京病院   徒歩9分（約690m）
#京都回生病院   徒歩10分（約730m）
#さとこレディスクリニック   徒歩12分（約900m）

*'''金融・官公署'''
#京都中央信用金庫 西五条支店   徒歩3分（約200m）
#右京警察署 春日交番   徒歩3分（約240m）
#京都東中水郵便局   徒歩4分（約250m）
#みずほ銀行 イオンモール京都五条店出張所（ATM）  徒歩5分（約400m）
#京滋信用組合 本店営業部   徒歩8分（約590m）
#三菱UFJ銀行 西院支店   徒歩9分（約690m）
#京都信用金庫 西院支店   徒歩10分（約750m）
#京都銀行 西院支店   徒歩10分（約790m）
#右京郵便局   徒歩12分（約950m）

*'''公園・スポーツ・レジャー'''
#壬生檜公園   徒歩6分（約450m）
#名倉公園   徒歩8分（約600m）
#石ケ坪児童公園   徒歩9分（約650m）
#追分児童公園   徒歩8分（約600m）
#比輪田公園   徒歩9分（約650m）
#西院清水公園   徒歩10分（約740m）
#井御料児童公園   徒歩10分（約790m）
#京の食文化ミュージアムあじわい館   徒歩13分（約1,030m）
#東大丸児童公園   徒歩13分（約1,030m）
#西院公園   徒歩14分（約1,080m）
#京都市西院公園テニスコート   徒歩17分（約1,290m）
#三反田児童公園   徒歩16分（約1,270m）
#午塚児童公園   徒歩17分（約1,290m）
#ハンナリーズアリーナ/京都市市民スポーツ会館   徒歩22分（約1,700m）
#京都市西京極総合運動公園   徒歩24分（約1,880m）

*阪急西院駅ビルが建て替え中で、地上階からホームへ行けるエレベータが設置される予定。ようやく気軽にベビーカーで出掛けられるようになります。


==その他==
*コロナ関連の情報統制がすごいな。京都のコロナが2人だけって信じてるのかい？京都バブルでダイワが大儲けするためのプレミスト西院プロジェクト。超高値設定でイケイケだが、そんな甘っちょろい企画が通る状態ではない。
**どうなっても敗戦国。コロナ風邪も４日家で寝てたら治るらしいし。しかしニュースそればかりになって世間は、、、となってますが、マンション買う事情はそんなに関係ないですね。このプレミストの売れ行き良ければ励まされます、
***京都は観光で金が回ってるの知らんのか？
***世界中で市中感染確認。客観的に見て、今年のオリンピックをまともにやるのはもう無理だろう。京都経済はオリンピック込みのバブル。オリンピック中止なら日本も京都も沈没。分散国開催なら、人の集まる人気競技は他国へ。開会式と閉会式だけ東京。有力選手不在。関係者だけ参加で、京都沈没。１年延期がダメージ最小かもしれんが、この場合、当分の間、日本は危険地帯と宣言されたようなもので観光都市の京都はやっぱり沈没。数ヶ月の延期というのは米ＴＶの関係で不可能だし、数ヶ月で収まる事態ではない。そこんとこ全部シカトして無理やり開催。日本も世界も沈没上等！というのはやめようぜ。
****他国が大丈夫だという保証もないしね　一年延期が最良の選択でしょうが
*ここはデベの雇った業者さんのカキコがあるな。ウイルスは忖度してくれないぞ。さて、原発事故のときもそうだったが、こういうときの日本の公式発表はウソだらけ。●医師警告「新型肺炎収束しても…東京五輪で再蔓延の可能性」https://jisin.jp/domestic/1834345/↑集団の中でのスポーツ観戦は危険。世界中から感染者を集めるのか？●新型コロナ、「春に終息」と言えないこれだけの理由
https://natgeo.nikkeibp.co.jp/atcl/news/20/022700130/↑証拠に基づかない予測に専門家が警鐘（ナショナルジオグラフィック）●オリンピック決定までにコロナウイルスが勝手に消滅する理由はいまのところないです。https://blogos.com/article/439153/↑武漢ではすでに気温２０度を超えているのに収束がみえない。
*Ｐ西院は正式価格が提示されているが、この価格はこれからも京都バブルが続き、この先、分譲されてくる物件でも価格上昇が続いていく。という前提で決められたもの。コストベースで言えば、もっと下げられる今の情勢を考えれば、もともと思い切り割高だったものが思い切りの超割高になったということだ。どうしても来年春に西院に住まなければいけない人・この先、思い切りの超高値づかみをジマンしたい人以外は手を出す理由がない。
**御意　株も下がって潮目変わったわｗ
**1月まで儲けてた人も2月で大損や　買えても買わない人も来てよろしいやろ
***ここ見に来てる人で投資してない人なんていないでしょ。程度の差あれ、皆さん溶かしてますよ。
****溶かした人は買わんわな　やっぱり
*建設が予定通り進まないかも。という話です。これは、京都だけの問題じゃないが、京都はバブルで作業員集めまくってるからな。●コロナ感染　適切な工期見直しを建通新聞　2020/2/27https://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=200226590002 
国土交通省は、政府が新型コロナウイルスの感染症対策基本方針を決定したことを受け、基本方針に沿って現場での対策を実施するよう、全国の地方自治体と民間発注者に通知した。建設現場に従事していた作業員の罹患（りかん）も確認されており、受注者が作業員の罹患を理由に工期見直しを申し出た場合、「受注者の責」によらないものとして請負代金の変更や工期の見直しに応じること、現場の施工の継続が困難なケースでは、的確に工事の一時中止を指示することも求めた。作業員さんは、いろいろな現場を回って渡り歩いているし飯場は狭くて濃厚接触が充満しているのが実態。工事現場では、経済(=工事)を捨てないとパンデミックが止められない局面への移行が一気に進む。デベロッパーさんは、問題爆発の前に工事を捨てる勇気を持たないといけないね。
*コロナ問題ばかり書くと運営から消されちゃうけど、来週の末くらいから、感染者数が、グーンと上がってくるよ。いま、アベが会見しているように、いままで止めていた検査が、ドーンと数を増すというだけの理由だが、NHKのニュースを正しいものと信じていたような一般人が感染者数の発表でパニック化する可能性も大。京都の感染者２名が、一気に１００になろうが２００になろうが、ああ、やっぱりと思う人もいるはずなんだが。この掲示板見てるような人は、少しはマトモな人達だと信じているが、判断を誤らないようにな。PS.習近平は汚染国への入国を嫌がるんじゃないかな。韓国は、日本はセウォル号になった！と喜んでくれているようだし。
*水道関係の部品が入らんようになってるらしいで
*京都はやはり、外国人が購入する率が高いですか？他の都市のマンションもちらほら見ています。（大阪や神戸）京都は和風のマンションも多いですよね。和室ありのマンションも多い気がしています。ここは洋風マンションですが、でも、ところどころ「京町屋の格子を」とか「庇を使い」と「小路を備える」といったように和風を取り入れています。世界的に経済への打撃が心配されるので、どうなるかですよね・
*マンションバブルもホテルも終わりでしょ　まだ建ててるホテルとかどうするんやろ150は厳しそうですね
*この立地(大通り沿いで焼肉屋の隣、駅近でもない)でこの値段で、これから誰が買うのだろうか
*1階だけが3000万円台で2階以上は400０万円以上　上層階は７０００万～８０００万だったかな
*1階の半地下の狭い部屋が3590万であとは狭い部屋でも4000万以上。ファミリーで考えてるなら最低4500から5000万ってところでした…
**高いですねえ。。　今後の景気考えると捌けるのでしょうか
*マンション単価と株価が相関関係にあることを考えるとね　買い替えの人も今の住居売れなくなってますしね
*資産性は低いかな　どうでしょうか
**この物件に限らず、今の新築物件は資産価値に期待がもてないと思います。資産価値というのは突き詰めて言うと、販売価格と、のちに中古で売れるときの価格の差がどれだけ大きいかですから、新築時の価格がこう高いと、中古で売っても儲けはマイナスにならざるを得ないように思います。この先１０年後、本当に資産性を維持できるのは京都市役所徒歩１０分圏内の物件だけでしょう。
**この物件のコンセプトによれば、西院が京都の扇の要に見立てられていますが、資産性からいえば、京都市役所が要でしょう。価値があるとされる田の字も、四条通以北、烏丸通り以東でないと価値の維持は難しいのではないか。
*田の字の中でも市役所中心というのは同意 田の字もホテルからマンションに変わっていくと思いますね
**もうギブアップしてるところもあるので確実にホテルからマンションに変わっていきますね。しかし同時に京都の価値も落ちていってるので、中古の価格もさらに下がりますね。
*ここと松ヶ崎が頂点でしょうなあ　半分も売れなかったりしてww　恐慌もありえるし
*今後の景気考えると誰が買うねんという感じですかね 今買うなら中古の換金ものでしょう
*景気って本当にわからないものですね・・・3ヶ月前はここまで景気が悪くなると予想しませんでした。現在は第1期1次の販売ですが、ほとんどの人が様子見してしまっている状態じゃないでしょうか。自営業の人は経営が厳しくなるかもしれないし、サラリーマンも給与が減る可能性は高いです。買える人だってマンション価格が安くなるかもしれないから、買い控えをしている人も多いです。高めの値段設定をしているなら、余計にそう思ってしまいます。


==掲示板==
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kansai/653186/68-187

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