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プレミストタワー白金高輪

Name: プレミストタワー白金高輪
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==物件概要==
[[File:プレミストタワー白金高輪　外観完成予想CG.png|300px|thumb|プレミストタワー白金高輪　外観完成予想CG|alt=プレミストタワー白金高輪　外観完成予想CG]]
*所在地：[[東京都]][[港区]]高輪一丁目107番1他（地番）
*交通：東京メトロ[[南北線]]・都営地下鉄[[三田線]]「白金高輪」駅から徒歩1分
*総戸数：280戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上35階地下3階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年11月
*売主：大和ハウス工業株式会社
*施工：西松建設株式会社
*管理会社：大和ライフネクスト株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*4000万くらいなら買うかな。
*ライバルは三菱でしょう。坪単価650万はするのでしょうか？
**もっとするんじゃないかな。
*白金高輪って地価高いですよね。こちらは117.15m2の邸もありますが、1億超えますかね。駅から徒歩1分。憧れのシロガネーゼ。時々、訪れますがやはり風格があり素敵です。最寄り駅がメトロというとこもいいですね。騒音や駅のフォームからマンションを見られる心配がない。
*企業イメージが完全に失墜している大和ハウス工業なので販売会社を三井にして少しでもイメージを保とうとしているんでしょうか？白金高輪には住みたいとは思いますが大和ハウスは嫌です。資産価値にも影響が軽微ではないと感じます。
*販売開始は来年５月とかなり先にも関わらず書き込みがどんどんあるということはかなの注目されている物件ってことかしら。白金高輪駅まで徒歩１分の立地の良さがあるのでしょうね。高額になることは誰もが予想できますが、好立地なので人気物件になりそう。
*販売開始がまだ先のようですが、総戸数が280戸統括部という事で注目されているんじゃないでしょうか。気になるのが非分譲住戸が半数を占めている事。半数が非分譲となると管理組合が崩壊しないか怖い部分があります。非分譲が賃貸となったとして、住民の出入りが頻繁になったり、どんな方が住まれているのか、民泊にされたりしたら治安の面も悪くなります。非分譲の所はデメリットでしょうね
**140戸だけなら、値付け多少誤ってもサクッ捌けるんでしょうね。あとは林立する競合物件との差別化でしょう。
***民泊は組合で禁止できるはず。地権者も禁止に賛成すると思います。民泊に出すするくらいなら賃貸に出すでしょう。ここ借りる人が変な人の可能性は低いと思います。
****古川沿いアレルギー派には支持されるよ。駅への近さもスカイより良いわけで高値でダラダラ売ってもいいのは確か。三菱も小規模だから同様。東急待った方がパンダ部屋は出るかもしれない。
*****立地は東急が一番良いと思う。けど、リセールは最も駅近のここが堅いと思う。
*どうもこのマンションは管理が立ち行かなくなる予感がする
*駅1分ならコンパクトな部屋なのかと思ったら、なんとも広々とした間取りなのですね。場所もとても良さそうですし、当然ながら億単位の高級感のあるマンションなのだろうなと想像します。眺望もきっと素敵でしょう。どちら方向がより人気があるのかな。非分譲住戸127戸というのもすごいなと思いました。約半数近くが非分譲なのですね。完売するのもあまり時間がかからなそうに思います。
*ここはプレミストタワーとしては、最高の坪単価になるのかな？都心に大和のタワーって聞かないよね？
*店舗は何が入るんだろう？高級スーパーとかかな？
**店舗はパチンコ屋だけは避けてほしい。白金高輪駅前の一番良いところはパチンコ屋や風俗店がないことだから。近隣では麻布十番も広尾も目黒も品川も田町も五反田もパチンコ屋があるけど、白金台、高輪台、白金高輪の駅前にパチンコ屋がないのは貴重。
*安くない金出すのに分譲会社がダイワハウチュってのはねえよなあ。
*プレミアムなブランドはプレミスト
*住みたいけど1億円越えると無理だ
*「1億円 マンション 年収」で検索しました。頭金がどれだけ貯められているのか、毎月の返済額、親からの借り入れ額でも違ってきます。プランとして、頭金2000万円、ローン8000万円であれば手取りは900万円でもOK。ただし子育てにお金がかからない、贅沢な暮らしをしない支払い例の場合。ネットには年収1800万円でも1億円の家で後悔している人の例もあったので、質素倹約に暮らす必要がありそうですよね。高い家を購入してリバースモゲージ（担保にして金融機関から融資を受ける）をする方法もあります。資産価値の高い家を買って、最初から担保にすることを考える方法もありそうです。
*早く価格が知りたい
*680万
**500万だな
**650万だ
*プレミストの価格でないな ダイワはそんなにいい土地を仕入れている会社のイメージがないけど
*スカイが好調なんだから安くはしない
*スカイに連動して安くしないんだったらここの売りは何でしょう？2分程駅近なだけ？高輪アドレスを求める？比較すればするほど態々同時期にスカイでなくプレミスト買う理由が見当たらなくて。
**建物が太くない分、間取りはスカイよりこちらや三菱の方が断然良い。首都高隣接ではなく、ちっちゃいけど公園も近いから環境もやや有利。1Rないのも安心。これだけの供給でスカイも売れ行きは部屋でバラツキが大きいから、そんな高くないはず。多数のプロのアンケートでも来年ピーク説が急激に増えているから、短期間で一気に売りたいんじゃない。
*見当たらないのならスカイを買えばいいだけなのでは？無理に比較、検討する理由もないかと。立地、デザイン、間取り、価格、眺望、方角、人の好みは様々ですから。
*新築で駅に最も近いだけではダメですか？立派な強みだと思うんだが
**白金タワーのほうが近い
***改札までの距離なら、こっちの方が全然近いよ。白金タワーは頑張って直結にしてるから、結構な距離ある
***白金タワーは築古 新築内では最も改札に近い
****改札に最も近いというのはホントにここの希少性。科学は一番良い土地を買ったよね。で、今日白金高輪の交差点に立って思ったんだけど、白金高輪の今後の発展の中心は、結局はアエルシティなんだよね。白金高輪の交差点は、ガススタもずっとそのままだろうし、大規模再開発ができるだけの土地がないよね
*駅までの近さを優先に考えたら、とても良い物件だと思います。今見ることができるプランから考えるとかなりどのプランも専有面積が広めなのでしょう。価格がまだ不明なので何とも言えませんが、駅の近さを優先に考える人には最高のマンションかもしれないです。
*ここはそんなに駄目なのか？多分割引受けられるから気にしているのだけど
**売り出し戸数が少ないから、気にしてる間に完売してるよ。
*割引って0.5とか1.0でしょ？そんなんで選別するより、適正な価格目線で選別した方がいいぞ！
**今見たら１％だった　１億で１００万円か
*分譲住宅なら3％割引だった　3％の認識だったんだが、マンションは違ったよ
*株主割引有りますか？
*純粋に欲しいと思いました。高いんだろうな。。。いや欲しい!立地も間取りも、悪くないぞ!
**普通の部屋だと共用施設以外はスカイよりこっちや三菱が全部良いね。間取り、騒音、排ガス、地歴、駅距離。プレミアムや角部屋部屋はスカイもいいけど、他は行灯、独房部屋ばかり。高速直接だし
***スカイの角部屋も大して間取り良くないだろ
***とはいえ、再開発の基本は「その地域の一番目立つ物件買え」といいますからね。ここがどーしても良いと言うなら、まぁ止めはしませんが。
****言わないよ。大規模物件は原価率安いから売りたい連中の思う壺。セカンダリは内見あるから内容で判断されてる。住むなら尚更。窓なし部屋あり、高速横の3LDKを買えとは言わないよね
*MRオープンはまだですか？
*全然公式サイトに情報があがってこないなと思っていました。販売自体が5月中旬なんですね。そりゃまだ詳細出してきません…。地権者さんがとても多いマンションなので、それをどう思うか、というのがまずはあると思います。半分までは行かないにしても、それに近い数字です。ここって何かの建て替え事業なんですか？
**高輪一丁目共同建替計画
*早くモデルルームオープンしないとスカイ買っちゃうよ
*ここ買うくらいなら伊勢丹使いやすいスカイの方がいいな　こっちの方が圧倒的に安かったら考えるが
**こっちが安くなる要素はないよ。
***いやいや、そもそも販売側が白金スカイの一次とバッティングしないように販売期ずらして価格も調整すると言ってますから。要素ないとか適当な憶測は良くないですよ。分相応に安かったら買います。
****いやいや。駅距離、間取り、環境でこっちが優れている。こっちはスカイみたいに、2SLDkを無理矢理リビングインと廊下でかさ増して、窓無し3LDKにしていない。高速からも距離ある。
*****大規模と中規模等々、色々な点で異なる部分が多いわけだから、あんまり頑なにならずに、お互いリスペクトしましょうよ
******過去レスいくつかでもさらっと読めば、スカイへの誘導が増えているのが分かるよ。異なるから快適さや環境が変わるんで、間取り、駅距離、環境の点でスカイより三菱かダイワが良く、スカイが良いのは共用施設ではないの？違うと思うならば、修正するか追加情報
*羽田新航路による騒音公害で地価下落するのに、買う気しない
*駅距離だけでしょ、ここ勝るの。強いて言えばあとは住所だけかな。間取りなんて部屋によって違いすぎて単純比較は無意味。他はあらゆる要素でスカイが良いな、買うなら。趣味で見てるだけだから買わないけどね。
**あらゆる点はどこですか？一つも書かれてない。間取りは窓無し行灯部屋の割合で単純比較できるよ。三菱もダイワも見当たらない。スカイは角部屋とプレミア厶以外の3LDKはどうなってるか見た？大規模なので奥に深い間取りになり、3LDK以外の採光もスカイは不利。ワンルームはここはないし、高速横でもない。
***地権者か・・・
****三菱とダイワの両方の地権者はいないよ　スカイのメリットは結局何かね
*地権者が45％の物件なんて、デメリットしかない。高値販売は確実だな。地権者も必死になるのもわかる
*地権者への建築中の補償だったり、建築費やデベ・施工会社の利益は、基本的には新規購入者が負担する事になるよね。地権者が持ち出ししてたり、等価交換の設定が低いのなら話は別だけど。地権者割引の高さや元と新の住人層の乖離を考慮すると、管理組合設立後に揉めそうな気がするわ。


==交通==
*品川にも近く、新幹線に乗れるのがメリット。会社員でも年齢が高くなるにつれて出張が多くなってくる家庭も多いはずなので、新幹線が近い、空港にアクセスしやすいのはメリットです。高輪ゲートウェイ駅も新しくできて、駅周辺の価値が上がるのを期待したいです。


==構造・建物==
[[File:プレミストタワー白金高輪　エントランスアプローチ完成予想CG.png|350px|thumb|プレミストタワー白金高輪　エントランスアプローチ完成予想CG|alt=プレミストタワー白金高輪　エントランスアプローチ完成予想CG]]
*敷地面積：2,047.68m2
*サッシ等級はいくつかな？T2？T3？
**T2との事
**T3みたいよ。 
https://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/list/201911/CK2019110602000119.html
*ここの北側の三角形のブロックに再開発計画があるようです。事業協力者のデベロッパーも決まっているとのことでした。将来的に東京タワー方向の眺望はなくなるかもしれません。
*近隣の再開発推しの特徴無いペンシルタワマンだな。道路脇で存在感なし、プレミストとか。セカンダリーだと余計に選ばれないな。
**ペンシルの具体的なデメリットは？ぶっといと逆に間取りや採光が悪くなるじゃん。
*ここ眺望はどうなの？将来的にかぶる可能性どうなんだろう？


==共用施設==
[[File:プレミストタワー白金高輪　エントランスラウンジ完成予想CG.png|300px|thumb|プレミストタワー白金高輪　エントランスラウンジ完成予想CG|alt=プレミストタワー白金高輪　エントランスラウンジ完成予想CG]]
*駐車場：41台　（別途、非分譲住戸用34台、店舗用4台、来客用1台、荷捌きスペース1台）
*駐輪場：153台　（別途、非分譲住戸用127台、店舗用31台）
*バイク置き場：1台　（別途、非分譲住戸用1台）
*

==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：1LDK～3LDK
*面積：33.06m2～117.15m2
*バルコニー面積：5.70m2～16.53m2
*ここ、コンパクトタワーがゆえ、ワンフロアの部屋数が少なめ、角部屋率も高め、さらにワイドスパンかつダイレクトウィンドウと想定。規模を求めないのであれば、駅距離も他より近いし興味あり。早く間取りと価格出ないかな。
**一般的に大規模になるほど、行灯部屋、鰻部屋が増える。間取り重視なら小規模。しかも、首都高から少し距離ある。スカイは目の前に首都高。北の東京タワーは見えそうだけと、南の御所は三菱に遮られるのか、見えるのか？
*資料届いたけど、間取りは予想どおり期待できるね。コンパクトタワーでないとこれだけのワイドスパンは難しい。
*ワンルームや1LDKなど一人暮らし向けかなと思ったのですが、一番広いものだと117.15m2あり、家族住みもできますね。資料請求していないので間取り公開を待ちます。
*1LDKの間取りを見たいので早くモデルルームをオープンしてください
*間取りがサイトにアップされたけど、郵送で送られてきた２つと同じだね。建築面積から小規模な分、縦長にならずに部屋のスパンが期待できるし、違う間取りをもっと見たいんだけどな。
*立地は凄くいいなと思いますが間取りを見ると、ちょっとおもしろい形をしているなと思いました。実際に見てみないと何とも言えないですが、全体的に変わった形をしているのでしょうか。他のプランなども含めてもう少し詳しい情報がほしいですね。
*行灯部屋少ないだろうな。スパンも確保できるはず。角部屋率も高いだろう。玄関の位置を工夫してくれたら、期待できそう。
*新しい間取り来ましたね。スパンは素晴らしい。デザインもかなり力入ってる。デベとサイズ感は好みが分かれそう。

==買い物・食事==
*白金アエルシティ　　（約140ｍ・徒歩2分）
*白金商店街　　（約400ｍ・徒歩5分）

==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*駅近で良いですね。でも高そう。
*ここは高輪。御所と泉岳寺、公園もある歴史ある立地。派手さはないけど本来の港区の良さがあります。プラチナ通り、白金台のシロガネーゼではないような気がします。一駅隣で近いですね。
*囲まれ感ある上に、間近に目立つ宗教法人の支部があるのがもう無理。生理的に無理。なにか降臨してくるかしら。
*白金は全体的にハッピーサイエンス系の建物が多いですよ。高台の高級住宅街エリアも含めて。あと南麻布四の橋にはSGの支部がありますね。オウムみたいに害悪になるものでもないから気にしない人は気にしないのではないかと。
*港区は新興伝統問わず宗教施設が多い。芝浦とかは例外
**宗教は人を狂わせるからね。常識が通じないことが起きるリスクがこわい
***ピンポン勧誘がなければ問題ない。しつこければ110で即解決。宗教も近隣や社会を敵に回すと自分の首を絞めることぐらい知ってる。本質はセラピーの営利法人。仏教、キリスト教だってそう。イメージ第一。仮に事を起こすにしても、どんな宗教も自身のメッカ、拠点は必ず避ける。当たり前。
*徒歩１分という所は資産価値が高いと思います。路線も２路線利用できるという所も良い。住んでみてイマイチだったら、売ればいいですし、駅から近いので価値が急落するという事も可能性としてはひくい。賃貸で出して、投資用としてもOKかなと思います。いずれにしても余裕がある方にとっては、都内徒歩１分は魅力的ですよ。
*三菱地所のタワーと至近距離でお見合いだっけ？
**三菱の北と大和の南の一部は、大通り挟むけど、その可能性あり。将来の白金は芝浦とかよりもかなり駅近にタワマンだらけになるので、方角次第でどこも似たりよったりかも。逆説的だけど、駅と反対側の部屋、遠いマンション程、景色は抜けるのでしょうね。
*魚籃坂は店も多いし便利だね
*タワーが林立する三田～白金高輪界隈で最も駅が近いこの物件がNo.1の注目物件。住んだ瞬間から中古になる不動産において大事なのは何より駅距離。駅近＝資産性なのは素人でも知ってる。突き詰めれば駅1分にハズレはない。しかも地下鉄なら音の心配もない。この上ない上げ要素。後は値段だけ笑
*麻布通り桜田通りの大通りサンドイッチなのは、資産価値的にはどうなのでしょうか。騒音や排気ガスはデメリットですが、開放感や交通アクセス的にはメリットもあるわけで。
*羽田空路変更で、上空を飛行機通って毎日爆音すごし、いつ飛行機墜ちてくるかわからず毎日ビクビクするのですか？
*幹線道路に面してるから深夜でも騒音すごそう
**あっちは幹線道路二本と首都高。特に首都高はＬ字で接していて、間に障害物がないから、上層階も高速道路の広範囲から音を拾うことになる こっちの方が多少はまし
*高輪は伝統的な閑静なところが長所だから、今の感じで十分。元麻布も似た感じだし。
**5年後の白金高輪がどうなっているのかを想像できないんだろうね。ちなみに、ここはアドレス高輪だけど、閑静な住宅街ではない。
*魚籃坂の下の低地にあって台風来たら水浸してエレベーター停まるのに住む気しねえしかも大通り沿いで深夜も車の騒音半端ないし
*この場所で台風による浸水は考えにくい。白金1や南麻布あたりの方が低地で面積も広いので、仮に古川が氾濫しても、ここまで水位が上がることはほとんど可能性がないかと。あと夜10時も過ぎれば麻布通りも桜田通りも車の往来はほとんどないよ。それでもここは、高輪とはいえ閑静な住宅地ではなくオフィス中心の業務地区ですけど。
*低地に住みたい方はどうぞ
*購入予定でしたが、坂の下にあるので迷ってます。毎年やってくる異常気象の大雨の際には、高台から大量の水が流れてくるのでしょうか
**ないから安心して
**昨年台風による災害が各地であってハザードマップについて報道されていましたよね。昨年浸水被害を受けた地域はハザードマップで指摘された場所ばかりというじゃないですか。それ見た方が早いし確実。ちなみにこのマンションの敷地は浸水エリアには入ってなかったですよ。
*航空路にかからないですよね？
**直下は、消防署辺り　直下ではないけど、かなり近い
*飛行ルートからは外れてる
<gallery>Image:プレミストタワー白金高輪2020.02.05.jpg|thumb|200px|マンション真上を飛行</gallery>
*事故でもあれば、被害に遭う近さだね。
**戦闘機ではなく旅客機や部品、付着物が住宅街に落ちたこと、日本で過去に何回ありました？
***騒音問題は？
*ダイワと三菱の決定的違いとなると①ディベロッパーの格が異なる。三菱は三大ディベロッパー。ダイワは五大にすら入れてない。三大ディベロッパーの物件は資産価値が落ちにくいと言われている②三菱は地権者なし、プレミストは45％の地権者。普通はどんなに多くても30％。借地権者が多いということは、分譲購入者のお布施が増えるということ。多額のお布施をしても、地権者特権等で駐車場等々地権者より後回しにされる。理事会も揉める要素となる。三菱のように地権者がいないというのはメリット③プレミストの方が駅へのアクセスは段違いに便利。④プレミストの北側は抜ける。東京タワービューも期待できる。三菱は、南側の高層と一部の部屋しか眺望を期待できない。挙げればキリがないか、今わかってるところはこんな事かな。スカイは大規模なので、基本的には比較対象にはならないでしょ。
**ここは建替組合施行でしょ。ダイワも参加組合員になってるはずだから普通は地権者とダイワの面積按分で入居時の駐車場とかは割り振るんじゃないの？駐車場が地権者より後回しになるのは確定？
**東京タワーvs御所
*飛行機はこんなに低いところを飛ぶのか　マンションすれすれじゃないか
**飛行機マニアにはたまらない


==周辺施設==
*

==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%83%9F%E3%82%B9%E3%83%88%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC%E7%99%BD%E9%87%91%E9%AB%98%E8%BC%AA プレミストタワー白金高輪（スムラボ記事）]

==掲示板==
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