プレシス西日暮里

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4.17

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プレシス西日暮里　外観完成予想CG

物件概要

• 所在地：東京都荒川区西日暮里六丁目51-4他（地番）
• 交通：

1. ＪＲ山手線・京浜東北線「西日暮里」駅徒歩7分
2. 東京メトロ千代田線「西日暮里」駅（出入口3）徒歩6分
3. 日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅徒歩5分

• 総戸数：72戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年12月上旬（予定）
• 売主：一建設株式会社
• 施工：株式会社イチケン　東京支店
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

掲示板・口コミ

• プレシス西日暮里（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• まだ全く詳細が上がってきませんが、販売が近くなれば流石に間取りなども出てくるかもしれないですね
• もう第2期の案内が始まってます。 第1期は9戸先着順販売になってて、価格は2,990万円～5,270万円（1LDK～3LDK）だそうです。 第2期は戸数未定で、2,600万円台～5,200万円台(1LDK～3LDK)だそうです。 1LKDはちょっと広めでいいかなと思ったら、寝室は3帖。ベッドくらいしか置けないかな。 その他は部屋が3つあるタイプになるようだけど、このあたりでは広さより部屋数が多いほうが需要があるんですか？
• 西日暮里でマンションを購入しようと思うと、賃貸とそれほど変わらない物件もあるから選ぶのが難しいと感じます。このあたりは、将来性なども考えると、何を重視するのか、ということでしょうか。その点をよく考えないと選び方は本当に難しいように感じます。
  • まぁ共有部が充実した物件はないですよねここらへん。ちょっとエントランスが豪華とかその程度。
    • あまり規模として大きなマンションではないので、共用施設などはあまり期待しすぎないほうが良いのかもしれません。 それよりも、デベ側は戸数を重視するでしょう。それに住民も、大規模修繕や普段の管理費の値段が下がっている状態の方がいいので、 共用施設作るならば、もうひとつ物件出したほうが良いというのは共通してあるかと思われます。
• プレシスは、なんとなく賃貸投資に向いているような物件が多いような気がします。駅にソコソコ近くて、コンパクトなんだけどDINKSにちょうど良さそうな感じ、といえばいいのか。 ここの場合もそうなんじゃないでしょうか。永住しようと思っている人だと、割りと人の入れ替わりが合って落ち着かないという人も出てくるのかなと感じました。
  • 基本的に駅近小規模のマンションはそういう趣旨の物件が多いですよ。だから下手な共用部はありません。
    • まぁ ファミリー向けではないよね

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交通

• バスを含めて複路線利用できるので、交通アクセス面は便利ですね。

構造・建物

• 逆梁工法を取っているということなので、開口部を広く取ることができるのはとてもいいことだなと思います。 マンションの選び方マニュアルみたいなものだと 私が持っている本だと逆梁をおすすめしていました。 でもなんか構造的なことでおすすめしていて。難しい。
• マンションを検討するときにアウトフレーム、フレキシブルプランはやはりチェックします。こちらはハイサッシなので、その点もいいと思いました。採光もそうですが、やはり開放感が違うと思います。室内設備は標準ですね。特に目新しい点はないように感じました。
  • 元々、西日しか当たらないんだからハイサッシとかどうでもいいと思うが・・・

共用施設

プレシス西日暮里　エントランス完成予想CG

プレシス西日暮里　エントランスホール完成予想CG

• エントランスがかっこいいです。

設備・仕様

• タンクレストイレや手洗いカウンターはすっきりとしたデザインで、見た目が良いですし、掃除も楽そう。
• ここは床暖房がついているようですが、最近のマンションですと結構当たり前ですか？
  • 床暖房に関しては、ガス式の方が施工費用がかかる代わりに ランニングコストが安くなります。 電気式は施工費が半額くらいですが、ランニングコストが約1.5倍かかります。 快適度もガス式に劣る、という意見が多いです。 最近の分譲マンションはLDKに床暖房は標準でついていますが、 ガス式・電気式の両方があるので確認してみてください。 なお、こちらは電気式床暖房です。
    • 最近のマンションで電気式とは珍しいですね。中古のリフォーム物件にはよくありますが・・。でも、給湯器を交換する時は安く済むのでそれもアリかもしれませんね
      • 色々見ていると、電気式のところも多いですよ。
        • 電気式床暖、悪くはないと思うのですけれど、電気代は気になります。 ホットカーペットくらいの電力消費量であってほしい。 床暖って流石に１０年以上使っていると故障することも多いようですが、いざ交換しようとしたときのコストが、電気式のほうが圧倒的に軽く済むと言うのは聞いたことがあります。 温水式だと、水の流れがある分、めんどうなんだとか。
          • 床暖房は部屋全体を暖めるものですので、 ホットカーペットと同程度の電気量というわけにはいかないです。 電気式は部屋が暖まるまで時間がかかるため、 エアコンと併用する方が多いようです。
• 給湯器やコンロが10年保証というのはすごいですね。それだけの保証期間があれば安心かとは思いますが、何度も保証が効くものなのでしょうかね。10年以内であれば何度でも保証が効くのであればさらに安心なのですが。

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間取り

• 55平米3LDKだと…？
  • プレシスなら驚きません。
    • 狭い間取りで部屋数を確保するメリットって何でしょうか？ 人数が多くても住めるとか。 個室の広さ的にどうなんでしょう。 普通に2LDKくらいで販売したほうが売れそうですが。 3LDKとうことで販売したいのでしょうか。
• 「Aタイプ：53.77平米で3LDK+WIC」、「Fタイプ：54.98平米で3LDK+WIC+SIC」ってすごいな。狭い部屋で 3.5帖、一番広い部屋でも 5.1帖しかないなんて何を考えてるのかわからない
  • 3畳台の小さい部屋は実質物置としてでしか利用出来ないのでは？と思います。 いわゆる行燈部屋が該当の部屋になるなら衣類や書籍の保管場所としてはメリットなのですが。 ただそれなら大きめのWICのある2LDKの方が使い勝手は良いのかも…。 とりあえず間取り待ちですね。
    • ともに建物の端の部屋なので残念ながら行燈部屋はありません
• 「Dタイプ：41.47m2で2LDK」でも居室は 4.5帖と3.0帖ですがどちらの居室も行燈部屋ではありません
• 部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。人の価値観がはっきりと出るところだと思います。
• 昨今のマンションのクオリティーだと部屋は畳数より絶対狭いから要注意
• ベランダが西向きですし舎人ライナーに面しているので2F～6Fくらいまではかなり厳しいでしょう
• 室外機置き場が有るのは、Fタイプだけなんですね。物件概要を見ていて、室外機置き場の文字があったものですから、どの物件にも有るのかな、と思ったんですが。 基本的には、角部屋しか設置できないですものね。 共用通路側は、他のプランの場合は、 共用通路に室外機を置くかたちになるのでしょうか？
  • 多くのマンションの場合、共用通路側の部屋は、共用通路に室外機をおいているところが多いです。 ですので、なんだかこの季節は、共用通路がむわーっとするらしいです（汗） バルコニーに直接置くよりは、 室外機の劣化は少なそうには見えるけれど。
• 全タイプセレクトプランが無償で選択できるものがあるそうです。 内容を見ていると、床材のカラーを選べるとかそういうのじゃなくて、間取り変更みたいなかんじです。 こういうのって本当に無償でできるのですか？ リビングとその隣の居室の壁を取り払う、みたいな感じなので大掛かりっぽいのになぁ
• いろんなプランを見てみましたが イマドキのマンション物件の間取りというよりは ちょっと古い感じがしなくもないですね。 収納スペースも、もう少しあったほうが良いのかなという印象を受けました。 部屋が広くても収納家具などを置けば狭くなりますよね。意外と。
• いろんな間取りがあるので全部のプランに目を通してみたのですが、形はシンプルで悪くないものの、やはり少々手狭に見えてしまいました。これこそ実際に部屋を見てみなければわかりませんが、モデルルームに行かれた方の印象はどうでしょうか？
• リビングが広いスペースになっていますので夫婦二人生活なら広々としたスペースを保てるのが良い。ペットＯＫになっているので、ワンちゃんを買う場合、リビングが広い方が良いですね。ハイサッシ工法で窓が大きくなっているので明るいリビングで、気分がよくなりそうです。
• お部屋の面積はそれほど広くありませんが、間取りがまとまっていて嫌いではないです。
• 2LDKや３LDKの割には専有面積が少なめではあるものの、逆にコンパクトにまとまっている形になっていて良いと思いました。ですがさすがに子供含めて４人とかで暮らすと窮屈に感じてしまうでしょうか。
  • 4人だと子供が成長したときに少し手狭に感じるかもしれませんね。 ただ50平米を超える間取りの部屋は柱がアウトフレームになっている部屋が多く、どれも形がシンプルで、居住者自身でアレンジできる余地が多いように感じますので、 収納や家具配置を意識すれば、思ったほどは狭く感じないかもしれません。
    • スペースが限られているなりに、工夫のしようはたくさんある、ということですね。 とは言え、この面積だと、4人家族とかは難しいのかなぁ。うまく収納をやりくりできる人だと大丈夫かもしれないですが、基本、難しいように感じました。 3人だったらむしろ余裕でしょうね?。
• 皆さん、Fの間取り使い方難しくないですか？皆さんだったらどのような使い方しますか？
  • 洋室1が寝室、洋室3はTV &ソファーか、リビング右下にTV &ソファーなら別部屋として利用、洋室2は子供部屋・仕事部屋かなぁ？
    • 私的には洋室２を寝室にして、洋室３を仕事部屋、 洋室１は子供部屋という感じですかね。 子供が小学生・中学生くらいなら洋室３あたりを子供部屋にしても良いかもしれませんが、 高校生くらいになるとリビングに面する洋室が嫌なのは気持ちがわかるので。
      • リビングと洋室3を一緒にして広く使いたいのですが、L字が使いづらそうですね！
        • 図面だとちょっとわかりづらいですが洋室３はウォールドアになっているんですかね？ だとしたらそれなりに広く使いやすそうなところではありますが、 確かにL字を上手く使うのは多少工夫が必要になりそうですね。
• １２階くらいまでは、居室がサービスルーム扱いになっている列が多いようです。日当たり的なものが大きいんだろうなと思います。 日照が少ないと、居室の要素を満たすことが出来ないということがあるらしいです。 １３階になると、明るくなるみたい。眺望も良くなったりするのでしょうか。
• 間取りは1LDKもありますが、2LDKや3LDKの間取りがあります。 Aタイプの家具レイアウトの間取りが書いてありましたが、ちょうど50平米以上で子供1人のファミリーなら住めそうな気がしました。 50平米以上だと、住宅ローン減税も適用できますよね。1LDKだと30平米や40平米のものもありますが、50平米くらいの間取りがあるので、住宅ローン減税を適用したい人向けの部屋もあるのがメリットです。
• 仕切りを作ったパターンと、開けたパターンとわかりやすい家具の配置があるので生活のシュミレーションがわかりやすくていいと思う。このリビングスペースだとソファとテーブルを置くとかなり狭くなってしまいますから、ソファーを置くかテーブルを置くかどちらかになりそうです。仕切りを閉めた場合、洋室は4畳しかないとなるとちょっと狭い感じがします。全体的に購入層は単身世帯なのかな

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買い物・食事

• ここの物件はすぐ近くにセブンとまいばすけっと、 北には24hスーパーや噴水公園があるのですね。 東には少し歩きますがゆいの森あらかわ等の文化施設や、南千住まで行けばララテラスや汐入公園の自然公園、 西へ行けば田端も徒歩10分ちょっとですからマルエツやアトレヴィ、書店や喫茶店など、徒歩圏内に一通りのお店が揃っていますね。 これで南側に西日暮里再開発によって大型の商業施設ができるとなると、立地としてはかなり魅力的なものとなりそうですね。 まあ再開発が上手く行けば、ですが。苦笑
  • 周辺の施設が充実していて、万が一再開発がうまくいかなくても魅力は残るのかなあなんて楽観視しています。
• 大きめのスーパーがあるといいなと現地案内図を見ているんですが、エネルギー・スーパーって行ったことある人いますか？独特な名前ですよね。
• 周辺のスーパーですと、
  • 北:エネルギースーパーたじま・・・徒歩3分、
  • 東:エヌマート新三河島店・・・徒歩5分、
  • 西:マルエツ田端店・・・徒歩7分
• あたりでしょうか。どれも中規模程度のスーパーで、営業時間や品揃えも若干異なるようなので、ライフスタイルに合わせた選び方ができそうです。簡単な食料品や生活品であれば、至近距離にあるまいばすけっとやセブンイレブン、スーパーたじまの横にあるくすりの福太郎、冠新道にあるドラッグストアなどが便利そうです。冠新道の先にキャンドゥもありますね。私は利用したことがないので詳細はよくわからないのですが、西側にあるネットスーパーを利用すれば、家から出ることなく、自宅まで食料品や生鮮品を届けてくれるサービスもあるようです。
• 真下にセブン、信号渡ればマルエツ、商店街には八百屋と薬局あって生活に必要なものは揃えられるし、徒歩圏内だし、ちょうど予算内に収まるいい広さなので前向きに検討してます

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、防火地域、下水道処理区域
• どこにできるのだろう？と思ったんですが、尾久橋通り沿いのところにできるようです。バス停が目の前らしいので、電車だけじゃなくて、バスも使えるところは、便利になってくると思いました。
  • バス停が目の前って言っても、このバス停は使い物にならないしプレシス田端に続いて 又 売れないんじゃないのかな
    • 目の前のバス停はあまり使いどころがなさそうだと思っていましたが、日暮里駅まで直接行けるので、雨に濡れずにマンションから羽田空港や成田空港へ行ける点は良いですね。傘を差しながらキャリーケースを運ぶのは少し大変なので。
• この辺りの賑やかさは個人的には良いと思います。 窓を開けるとどうしても賑やかになってしまいますので、 静かな環境で生活したい人にとってはあまり好ましくないかもしれませんが、 若人に人気がありそうな物件です。
• 西日暮里駅の再開発計画があるとの事で情報が書かれていましたが、この再開発は具体的に決まっているのですか？何ができるとか、いつになったら開発が始まるとか、まだ不透明なままなのでしょうか。
  • 西日暮里五丁目32から37番、38番を再開発しましょう、というのが 荒川区のHPにありました。 検索すると出てくると思いますが、 やっと話が動き始めたばかりなので 具体的にいついつできまっせ、というのはまだ出てきていないようです。
    • 2021年度着工、2025年度の完成予定です。
• 先週現地に行ってみましたが、日暮里舎人ライナーは思ったほどうるさくないんですね。ゴムタイヤ？なるものを使っているというのもあり、JRや京成線の走行音に比べてかなり抑えられているように感じました。
• 駅からの距離はぎりぎり許容範囲だが、あのアンダーパスは水没しそうで滅入るなぁ
  • アンダーパスが不気味で怖いです。 再開発でアンダーパスにテコ入れあるか区役所に聞いたのでずがその予定は今のところ無いとの事。 意外と慣れるのか、 再開発地区に駅出口が出来るのでアンダーパス使わずに踏切を渡ってその出口をメインに使う事になるかのかな。まだまだ先のもしも話ですが。
    • 再開発地区はペデストリアンデッキができるみたいなので、 組合やメモリアルセレス千代田さんにも協力を仰いで、あちら側にも上階から渡れる歩道を作って欲しいですね。（駅直結は先方にとっても魅力的だと思うので・・・） それまでは横にある踏切の方がいいかもしれませんね。

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