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プレシス池上アベニュー

Name: プレシス池上アベニュー
Brand: 一建設株式会社
Rating: 4.5 (2 reviews)
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==物件概要==
[[File:プレシス池上アベニュー　外観.png|350px|thumb|プレシス池上アベニュー　外観|alt=プレシス池上アベニュー　外観]]
*所在地：[[東京都]][[大田区]]池上4丁目706-1他（地番）
*交通：東急[[池上線]] 「池上」駅 徒歩8分
*総戸数：28戸（他に管理員室1戸）
*構造、建物階数：地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有（地番706-1（343.82平米）、地番707-1（495.86平米）は普通借地権の準共有）
*完成時期：2018年08月
*売主：一建設株式会社
*施工：株式会社三木組 
*管理：伏見管理サービス株式会社 

==価格・コスト・販売時状況==
*今のところは３LDKは売れてしまったのかな。 コンパクトなタイプのみ掲載されていました
*１LDK２９９０万円、２LDK+S４９８０万円、ということでした。これはその中でも一番安いもの、ということなのかもしれないけれども。池上だったら安いのでは、と思いましたが、借地権の物件だから抑え気味の価格になっているということなのですか。ローン以外のものもかかってくる部分が大きい、ということなので、毎月の固定費などはマンションギャラリーできちんと教えてもらえれば。
*ブリリア久が原と価格が変わらない。いや高くない？ここを買う人はいないでしょう。借地が混じっている上にブランド力がなさ過ぎる。販売会社もよく知らない。まあ、販売会社はどうでもいいですが。
*価格も、月々で払うといくらで支払いができるか書いてあったので良心的と思います。ただ、借地権の共有がいまいちピンと来ず、購入者は減るんじゃないかと思いました。最近、借地権が多いですが、マンションもレンタルの時代なんでしょうか。
**月々の返済額について書かれていまいた。賃貸よりも安い…のかな。条件によるでしょうし、それに頭金がどれくらい入れられているかでかなり変わりそうですが。プラスして、管理費修繕積立金、固定資産税などが入ってくるので、現実的には10万円ちょっとは月々は見ておいたほうがいいのかな？なんて見ていて思いました。
*価格が抑えめの部屋があるのかなと公式サイトを見たんですが、単身者向けのコンパクトな部屋でした。この価格だったら、購入して実需として考えても、賃貸に出しても良さそうではあります。おそらく、一番安いお部屋が出ているので、ボリュームゾーンの価格だとまた別のお話になるでしょうけれど、そこまで大幅に値段は異なることはないのかなぁ。
*池上で駅まで10分以内だと、高そうなイメージ。公式サイトを見ると、低層階のコスパが良いところが現状では販売されているようなので、資産価値重視系の上の方の部屋から売れていったんだなぁと思いました。低層階でここだと賃貸用に思う人もいそうだと思ったんですが意外にもマンション自体が実需向けの人だったりしたのか？
**戸数が２８戸だけなのに、１１タイプのプランがあったのはどうしてなんでしょうか。建物の形が特殊というわけでもない。そこまで違う間取りになってくるのは、コストが掛かりそうです。まだ最上階はまだ販売しているようです。全体的に空間効率がとてもいいので、専有面積の割には悪くないと思いました。
***最上階を中心にまだお部屋はあるみたいです。最上階がある場合っていうのは、値段が高いなぁと思われるときに起きやすいみたいです。その分条件がとても良いので、相応といえば相応なんでしょう。お値段というのは、最終期だけど下がる雰囲気はありますか？どうなんだろうなぁ。
*竣工してもうすぐ一年、売れませんねー。借地権で交通量の多い池上通り沿い、駅近でもない距離。かなり値引きしてはいますが、あえてここを選ぶ理由があまり無い。それがここの現実なのでしょうね。
*駅まで徒歩8分ということ。その点はとてもメリットとはなります。皆さんが気にされているように、音のことだけ、そこをどうとらえるか…ということですね。駅まで近い事自体はとてもいいことなのですがお値段が今はディスカウントされているということは、今の段階では、この価格ぐらいが適正なのかもしれないですね。
*あと4戸。4戸っていうのがまだ選択肢があるという意味合いにもなるけれど…もともとの価格設定が高めだったので、今くらいでちょうどいいくらいなのかもしれないと思います。もう入居されている方はいらっしゃるんですか？だとすると雰囲気もわかるし、家族構成皆さんどういう感じかも見られますね。
**今出ている4戸って、すべてAタイプなんでしょうか。物件概要見てみると専有面積の広さが1種類だけですし、値段が異なるだけで基本はすべて共通しているようです。
*昨日散歩で夜にこの前を通ったけど半分くらいの部屋が明かりがついていた。最上階は明かりがついている部屋が少なかったかな
*今のところ、公式サイトで掲載されているのはAタイプなので、Aなので、タイプだけ販売の対象になっているのかなという風に思っていたんですが、他の物件などは、どういう状況になっているのでしょうか。もう売り切れてしまっているところもあるんですか？Aタイプって２LDKで２SRっていう、実質４LDKな物件のようです。
*かなり値下げしている物件があるので、もともとの値付け自体がここの場合は強気に行き過ぎた部分があったのですかね？池上駅までこの距離ならば高くなりがちだとは思いますが…専有面積がこぶりな感じなのもあって使い方が難しいようにも思いました。小さめの居室は、デベも趣味部屋や書斎として使うことを前提としているようです
【借地権】
*借地人の意向によって契約の継続の如何が決まるらしいということは調べてわかりました。 住み続けて実際になにか困ることってあったりするのでしょうか。 
**駐車場だけ借地権の土地といったマンションはたまに見るかなあ。 ここだと敷地の半分以上が普通借地権の準共有ということで。 どのような配分になってるのか気になりますね。あとデメリットも知りたいところ。 
*借地の物件って、中古になったときに販売が難しいと聞きますね。 値段は周りに比べて200,300万くらいは安い感じがしますが、かなり厳しい売れ行きになりそうですね
*敷地の半分以上が借地ということなんでしょうか。 敷地賃料（月額） 11,200円～20,680円 ということで…これはずっとずっとかかってくる金額ということなんですよね？ 管理費・修繕費・そして地代。 固定費でコレだけかかっても大丈夫ですよ、という人向けなのでしょうけれど…少し考えてしまいますね。 土地も半分弱は区分所有、建物も区分所有ですので、固定資産税もまた別途かかるということになりますから。
**借地代だけでなくて固定資産税もかかるんですね！二重苦、、、 価格も気持ち安いくらいですよね。立地が違うとはいえ、リビオ多摩川とあまり変わらないし。 借地代15000円くらいとして、15000×12ヶ月×35年＝630万ですか。あと500万〜700万くらい安ければね



==交通==
*マンションのすぐ横にあるバス停は駅まで出るルートのものなのでしょうか。 雨の日等は色々使えそうではありますね。 
**ご近所のバス停からだと品川にも出ることができるそうな。でもバスで43分って道が混んだりすることを思うとどうなのかなぁ。 お出かけするときに使うぐらいだったらいいけれど、通勤通学でと言うのは向いていないのかなと思います。 蒲田までもダイレクトで行くことが出来ますが、 普通に電車で行ってしまっても良いのかも？ まあ、選択肢がありますよってことですね。


==構造・建物==
[[File:プレシス池上アベニュー　エントランスアプローチ.png|350px|thumb|プレシス池上アベニュー　エントランスアプローチ|alt=プレシス池上アベニュー　エントランスアプローチ]]
[[File:プレシス池上アベニュー　エントランス.png|350px|thumb|プレシス池上アベニュー　エントランス|alt=プレシス池上アベニュー　エントランス]]
*建ペイ率：80%・60%（78.58％）
*容積率：300%・200%（292.90％）
*敷地面積：839.68m2
*建築面積：499.02m2
*延床面積：1,981.91m2
*外観に関しては、何となく箱っぽい感じがします。おそらくバルコニーが組み込まれている形で作られているからだと思いました。部屋が出てきているので、バルコニー自体に囲まれ感みたいなものがありますが、洗濯物もそこまで多くなかったら干しきれる範囲でしょう。バルコニー分、部屋が広くなっているのだなと思いました。
*竣工したので、前を通って覗いてみました。建物の入り口が狭かったり、全体的に安っぽく見え、分譲というよりは賃貸のような印象を受けました。駐輪場やゴミ置場に濡れずに行けるのはいいと思います。
*南側の日当たりは圧倒的にいいですから、窓が大きいので光がたくさん入ってきそうですね。バルコニーは狭いですが、その横に窓があるのでリビングは明るそうです。このタイプなら室内星をするにしても、干しやすそうですし、乾きやすそう。外観はレンガのような色をしていて、おしゃれに見えます。この色味なら汚れが目立たないという利点がありますし、周りのマンションよりも目立ってわかりやすそう


==共用施設==
[[File:プレシス池上アベニュー　エントランスホール.png|350px|thumb|プレシス池上アベニュー　エントランスホール|alt=プレシス池上アベニュー　エントランスホール]]
[[File:プレシス池上アベニュー　内廊下.png|350px|thumb|プレシス池上アベニュー　内廊下|alt=プレシス池上アベニュー　内廊下]]
*駐輪場：敷地内に40台（スライドラック平置式34台、スライドラック2段式6台）（月額使用料：300円～500円）
*駐車場：敷地内に3台/総台数6台（機械式3台、平置き3台）（月額使用料：23,000円～26,000円）
*バイク置場：総台数4台（月額使用料：1,500円）



==設備・仕様==
*天井のダウンライトみたいなものって、最初からついているのでしょうか。それともオプションで、ということなのかなぁ。いずれにしても、モデルルームはとても格好良く作ることができるのを見ると頑張りがいはあるのかもしれないですね。その他のごく標準の仕様に関しては、今時風で、きちんとしているのだなぁと思いました。
*設備や仕様に関しては、マンションとしては標準なのかな、という印象です。浴室の洗濯物の乾燥システムは、電気式みたいなんですが、電圧に大きく影響をしたりとかしないんでしょうか。エアコンを使っていても使えるよ?みたいな感じだったら普通に天気が悪い日に使用しても良いだろうなと思います。
*標準仕様って、公式サイトの設備のところに掲載されている通りなんでしょうか。洗面所とか、タイルが壁に貼られていてとてもきれいだなと思うのですが、通常こういうところはオプションになっているマンションが多いように思います。もしも最初からそうなっているならば、お得感みたいなものはあるかも。
**標準かどうかまでは,モデルルームで確認するしかないです。言えばデフォルトの状態でどのようになっているのか,参考写真を見せてくれるデベがいままでありました。こちらも何かしらの対応があればいいですね。モデルルームのオプション満載は悪いことばかりではないです。実際につけたらどうなるのだろうかみたいな感じで見ていければいいでしょう。


==間取り==
*間取：1LDK～3LDK 
*面積：37.09平米～73.49平米 
*1LDK、２LDKのプランが中心です。対象は夫婦2人でしょうか。2LDKもリビングとつながる部屋を1部屋と考えると３LDKとして使える気がします。1LDKもSのサービスルームは1部屋とカウントできそうな気がしました。
**2LDKのプランは、基本的にはサービスルームがついているので、３LDKとして使っていくことができるのかなと思いました。そういう意味では純粋に単身者向けDINKS向けの物件は、1タイプだけなんですよね。１LDKの物件は、収納はものすごく多いのは魅力だと思います。SICは収納力があって良いなぁというかんじですね。
*1FのBタイプは実質３LDKとして使えそうです。ただ、あまりここの場合は全体的にコンパクトに作られている物件が多いので、実際はきっちり居室として使うよりは、書斎にするとか、収納メインの部屋にして使うなどをするといいのかもしれません。最上階の部屋もあるけれど、1階の部屋もある、ということみたいです。
*２LDKでサービスルーム２つのAタイプって、実質４LDK。それで６８平米ということです。かなり独特な間取りです。間取り図がイラストみたいに家具が配置してあるタイプなのでわかりにくいのですが、収納はもしかしてそこまで多くないのかな。そうすると他の人が書いているように一部屋収納に使うみたいになってくるのかもしれません。
**EタイプもAタイプと同様で、２LDK+2Sタイプのようです。どの居室にも窓はありますが、窓があまり大きくないから居室の要件を満たしていないのかもしれません。ただ、普通にベッドルームや子供部屋として使うことができると思います。４LDKとして売られているよりも、多少は価格は控えめになっているのでしょうか？リセールのときにも２LDKとして販売することになるのかな？
*Jタイプは、広めですし、あと、玄関からクランクしてリビングに入る形になっているので、その点はとてもいいと思います。まっすぐの廊下も良いように見える場合もありますが、クランクしている方が、リビングが玄関からチラ見えしないので、なんとなく気楽な部分があります。いつもとっても片付いているというわけでもない場合は特に、、、（汗）
*プランAは、リビング・ダイニング・キッチン合わせて10畳ということです。リビングインの部屋のうち、一つをリビング用かダイニング用にしてしまったほうがゆったりと過ごすことができる空間ができるかな？と感じました。プランA、実質４LDKみたいですが、専有面積もコンパクトなので、とにかく部屋数を増やして、あとはフレキシブルに使うことができるみたいなかんじですね。
*ギャラリーを見ていると、リビングインの部屋をリビングとして使って、LDKの部分をダイニングとして使っています。それでかなりゆとりがあるような使い方になります。ソファもフルセットにこだわらなければ、別にLDK側におけるでしょうからリビングイン居室を、子供部屋などに当てることは可能になってくると思いました。
*Krのルーバル付きのプランは、さすがに広いですね。特にリビングが広く取られていますので、家族が集まりやすいでしょう。リビングダイニングが広いと、居室を居室のまま使うことが可能。そこがいいところになってくると思うのです居室も柱の影響を受けないのできれいな形です。
**リビングが狭いと、どうしてもリビングインの部屋はリビングとくっつけて使うことが前提となること、多くなってきてしまいますよね。ここの場合は、それはないからいいとは思います。
*収納に関しては全体的に頑張っている方カナ。マンションだと、どうしても戸建てと比べると物足りなくなりますがここは居室の収納も最大限持たせている方だと感じました。
*Aタイプですが２LDKなのに部屋数が多いとおもていたら、2部屋はサービスルームなんですね。2部屋もサービスルームがあるために、リビングや他の部屋が狭くなってしまうのが残念。部屋数が多くなれば、暮らしやすいという方もいるかもしれませんが、２LDKならリビング広めの方が需要があったんじゃないかなともう完成してしまっているようなので、変更は不可なのでしょうか？
**今から壁をなくしたりとかは現実的ではないように思います。出来上がっているものを壊すことになりますし、その状態からだとデベの保証がどの程度まで及ぶのかという点も見ていかないとならないかと思われます。2部屋、居室や収納、仕事部屋としてサービスルームを使ったりしていく方がほとんどなのだと思います。それ以外に使い道ってあまりないけれど。うまくやってリビングにあまり物を置かないようにしていければいいのではないでしょうか。
*Eタイプって２LDK+2Sなので、実質的には４LDKみたいに使うことができるみたいです。サービスルームはコンパクトな物もあったのでそこは収納部屋にしたり、書斎にしたりみたいな感じに使っていけると他の部屋がより効率的に使っていくことが可能となりそうです。これで73平米。空間効率がいいんでしょうか。
*500万円値引きになっているのはＡタイプ。プライスダウンした日付はけっこう前になっていますが、人気が無いのでしょうか。かなりお得になったのではと思うのですが。やはりリビングインが二部屋、どちらも引き戸といったあたりがひっかるのかな。あと、収納がちょっと少なめでしょうか。洋室2も1も開放してリビングや書斎として使うとかなり開放感は出てくると思います。この平米数でよく実質4室もつくれたなとちょっと驚きでもあります。その分リビングダイニングが狭くはなっているけれども。使い方次第ではないかなとも思います。
**ドアが引き戸だとデッドスペースが生まれにくいところはいいですが、個室感的なものが少なくなってしまうでしょうか。Aタイプだと角部屋にあたりますね。外から見えやすいとか、そういうことがないならばいいのかなと思います。目の前が交通量のある通りですので、あとは音の面がどうなるのかでしょう。
***音も、窓を開けなければ基本大丈夫だと思います。あとは、換気口とかからの音とかがどうなのかなどはチェックしてもいいのかもしれません。防音フードなどもアマゾンなどで売っているのでもしも気になるのだったらそういうものもつけてもいいのかも？
****防音性は引き戸よりやっぱり普通のドアタイプになってた方が高いですね。リビングのテレビの音が寝室に届くということもあるかと。あと電気の光漏れとかもね。Aタイプのように二部屋がリビングインだとちょっと厳しいような気がしました。二か月前は500万ダウンだったのが今は750万ダウンになってますね。評判はどうでしょうか。
*Aタイプは居室が1つ1つそこまで広くないのですね。4畳が２つと5畳が２つでした。4畳は、家具配置例を見ると、ベッドと小さめのデスクは設置できるようになっています。収納が多くないので、プラスしてどこか動線のじゃまにならないところに小さめのチェストは置くことは可能かな。一部屋割り切って収納部屋みたくしてもいいのかもしれません。
**Aタイプはとにかく部屋数重視という人向けだと思います。部屋数重視なので、その分、収納については物足りない印象。他の方も書かれておられるが、一部屋収納部屋として使うとか、書斎にしている部屋の半分のスペースを収納にするなど工夫をしていければ。部屋数があるからこそフレキシブルに使えると思いました。
*Aタイプは部屋数があるのは良いのですが、居室にダブルベッド置けるのかな、というところがあります。夫婦の寝室と言うよりは、寝室が別の人たち向けにはいいのかもしれないですね。一応、置きたいと思っている家具類が置けるのかのチェックも必要そうです。


==買い物・食事==
*'''商業施設'''
#ファミリーマート大田池上五丁目店：徒歩1分（約10m）
#ファミリーマート大田池上一丁目店：徒歩3分（約220m）
#まいばすけっと西蒲田：徒歩4分（約300m）
#TSUTAYA：徒歩7分（約500m）
#ツルハドラッグ：徒歩7分（約500m）
#業務スーパー：徒歩7分（約500m）
#オオゼキ池上店：徒歩7分（約550m）
#マックスバリュエクスプレス池上店：徒歩8分（約600m）
#ビッグ・エー：徒歩9分（約700m）
#100円ショップキャン★ドゥ池上店：徒歩9分（約700m）
#コジマ×ビックカメラ：徒歩13分（約1,000m）
*この辺だと買い物は駅前に出た方が便利なのかな。駅の近くにある商店街ってどんな感じでしょう？


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#めぐみ幼稚園：徒歩5分（約400m）
#大田区立池上第三保育園：徒歩7分（約500m）
#池上小学校【通学区】：徒歩7分（約550m）
#大森第四中学校【通学区】：徒歩7分（約550m）
#ベネッセ池上保育園：徒歩10分（約800m）


==周辺環境・治安==
*池上だったら、子供がいるファミリーでも安心して暮らしていくことができるエリアだとは思います。子供が一人ないし二人だったら、普通に暮らしていくことが可能かと思われます。ただ、単身者とファミリーが混在している場合は、生活音などは特に気をつけていかねばならないでしょう。
*2020年に駅がとてもきれいになるというのはここの場合は良いニュースになるであろうなぁと思います。資産価値に影響するのかまではわかりませんが、それでもやはり毎日利用するところが、きれいで使いやすくて便利というのはとてもプラスなポイントになります。ショップなども入るのですよね？
**新駅ができるとかじゃないので、極端に資産価値は上がらないかもしれないですが、駅の周りがきれいになるっていうのは例えば賃貸で出そうと思っている人にとっては有利な条件にはなってくると思います。やはり、きれいな駅の方が毎日使うと気持ちが良いだろうなぁみたいな心理はあるでしょうから。
*池上自体は、住宅地としては落ち着いている良い街ですから、暮らしていく分には困ることは特に出てこないかと思います。ただ、不動産価格は高めの地域なのかなぁ。だからマンション自体もお値段は高くなってきがちだとは思いますので、お値段の折り合いが着くかどうかが一番のポイントになってくるのかも^^;ここならば、子供さんがいる人でも安心して子育てはできる地域だと思います。
*近くにコンビニやスーパーがあるなどの条件は大切だと思いますね。長く住むのであれば、便利な方がいいのでそのあたりはよい条件ですよね。池上でも駅前過ぎると、逆に雰囲気が良くないのであまり好きではありませんが。
**このマンションがある辺りだったら、まだそこまでガヤガヤしていない分、いいのかもしれないなと思います。駅までもう少しでも近いほうが楽だし、おそらく資産価値も良くなると思うけど…でもここも駅は遠いっていうほどでもない。お値段さえ折り合いつけばいい場所だと考える人も多いでしょう。
*周囲の雰囲気が多少恐ろしい気もしますが、物件自体は非常に整っていて間取りも広く収納が良いので快適に生活する事が出来そうなイメージがあります。



==周辺施設==
*'''公共・金融機関'''
#大田区池上特別出張所：徒歩3分（約210m）
#大森税務署：徒歩6分（約450m）
#池上会館：徒歩7分（約550m）
#城南信用金庫蓮沼支店：徒歩7分（約550m）
#城南信用金庫池上支店：徒歩7分（約550m）
#三菱東京UFJ銀行池上支店：徒歩7分（約550m）
#湘南信用金庫：徒歩8分（約600m）
#大田区立池上図書館：徒歩9分（約650m）

*'''医療機関'''
#池上総合病院：徒歩7分（約500m）
#池上幸仁診療所：徒歩2分（約150m）
#倉治歯科医院：徒歩2分（約150m）
#高野医院：徒歩2分（約160m）
#原本クリニック：徒歩4分（約250m）
#しまずえ歯科：徒歩5分（約350m）
#いけがみ耳鼻咽喉科クリニック：徒歩9分（約700m）
#松井医院：徒歩13分（約1,000m）

*'''公園・レジャー・その他施設'''
#呑川緑道：徒歩2分（約140m）
#女塚なかよし公園：徒歩4分（約300m）
#西蒲田一丁目さくら児童公園：徒歩5分（約400m）
#池上門前児童公園：徒歩5分（約400m）
#久松温泉：徒歩9分（約650m）
#池上本門寺：徒歩10分（約800m）
#本門寺公園：徒歩12分（約900m）
#池上三丁目児童公園：徒歩13分（約1,000m）



==その他==




==掲示板==
*[ ]

23ku/625298/13-60

23ku/625298/0-12
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