プレシス本川越ルミナス

2020年9月10日 (木) 03:05時点における版

物件概要

プレシス本川越ルミナス　外観完成予想図

• 所在地：埼玉県川越市通町20-2他（地番）
• 交通：

1. 西武新宿線 「本川越」駅 徒歩4分
2. 東武東上線 「川越市」駅 徒歩9分
3. 東武東上線 「川越」駅 徒歩10分
4. 川越線 「川越」駅 徒歩10分

• 総戸数：78戸（他管理人室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年07月
• 売主：一建設株式会社
• 施工：株式会社冨士工
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• プレシス本川越ルミナスは3,200～4,600万円、間取り3LDK、広さが54.81～61.42m2。本川越の近隣マンションの平均から比べると狭いです。坪単価で見ても、約193から248万なので、川越でこの単価は強気と思います。ヨーカドーマンションは別格すぎて比較してませんが…試しに昨年検討していたモアステージをみると64m2で1700万くらい。坪単価が約87万なのでルミナスよりも安くて広いです。リフォームに400万かけたとしても2100万で坪単価は約108万。ルミナス１つでモアステージのリフォーム済み住戸が２つ以上買える計算です。私ならモアステージやライオンズ、パークホームズの中古を買ってリフォームし、家具を贅沢にしたいです。まだそこまで届いてないので妄想しかできませんが…また最近、修繕積立金を安めにしているマンションが多いですが、修繕積立金はいずれ必ず値上げされますので、そういうマンションはそのうち固定費が上がります。検討マニアの視点だと、ルミナスの売りは新築くらいかな。狭さはホームステージングでカバーするでしょうね。最近の見せ方は本当に上手いですから。
• ここは、つい最近まで「プレシス本川越八幡通り」というマンション名でしたが、突然「プレシス本川越ルミナス」に変更しました。理由を知りたい方は、googleで「プレシス本川越八幡通り」と検索してみてください。そのうち「プレシス本川越ルミナス」でも検索されるようになると思います。

この結果を見て、どう感じるかはその人の自由ですが。

• 3LDKにしては、やはり狭いなと思います。全戸南向きで本川越駅徒歩4分はじゅうぶん魅力だと思います。賃貸にしても需要はあるだろうと思いますので、狭いほうが家賃を低く抑えられるのではないでしょうか。駅近で広い間取りにしてしまうと価格が高くなるばかりだと思うので、狭いのは仕方がないかもと思います。価格だけ見ると最多価格帯が3,900万円台ということですから、駅近にしては控えめかなとは思います。
  • もし、投資を考えるなら、こんな感じになります。近隣と比較しても狭いので、新築を考慮しても家賃は良くて月１０～１２万円、年１４４万円くらいですかね。しかも経年で安くなりますので、これがMAXです。一回目の退去で家賃は下がります。月々の経費としては、管理手数料が５％だとしてざっくり１３７万円。家賃保証契約にすると、もっとかかります。それに購入価格３９００万円に手数料おおまかに×１．１で４２９０万円。これで利回り算出すると・・・家賃保証しない場合の利回りで３．２％弱。保証なしなので家賃収入ゼロもありえます。他に賃借人の入れ替わり時期は、壁紙等のリフォームをしますので、そういうコストも考えると実質利回りで３％割るかもしれませんね。もし融資でも受けようものなら家賃だけでは足りず、手持ち資金で返済することにもなりかねません。ベストのシナリオでこんな感じだと思います。そうなると、投資目的で全額一括支払いだとしても割に合いませんね。
    • 管理費と修繕積立金を忘れてますよ。このくらいだと、おそらく2.5万から3万円くらいではないでしょうか。低い方で見ても年30万かかりますので、年107万円。利回りは2.5%弱になります。不動産の流動性の低さを考えると、これでは投資としての適性はないと考えた方が良さそうですね。高配当株を買って長期保有した方が、ずっと割が良いと思います。
• 60m2で３LDKだとしてターゲットはどの世帯になってくるのでしょうか。投資用として出す場合、１LDKや２LDKの方が貸し出しやすい気がしますがどうでしょう。３LDKでファミリー向けですと70m2くらいの広さがあればよかったです。都心ならまだしも、郊外でこの狭さに住もうと思うファミリー層は少ない気がします。ターゲットがどのそうかあいまいですね
• 交通アクセスの良い物件でこの価格帯は、なかなか出てこないでしょう。便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件だと思います。万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値がありそう。まだ間取りなど詳しいことがわからないので、情報公開が楽しみです。
• 商業地域だけど北側のマンションと違って南側にまとまった土地が無いことと、公立コースなら小学校も中学校も評判のいい学校なのはメリット。それにしても、少し強気な値段だと思うけど。
  • 評判の良い学校が近いならファミリー向けに特化して広い部屋ばかりにした方が良かった気がしますね。子供一人でも61.42平米だとちょっと悩むと思います。大学進学で早々に家を出てくなら良いのかもしれませんが。こういった条件だと永住組より投資用で購入する方が多いのでしょうか。駅から徒歩4分は好条件ですものね。
• 金額、第1期では3299万円から4129万円でした。61.42m2で4129万円……じっくり考えますね。

交通

構造・建物

プレシス本川越ルミナス　エントランス完成予想図

• 建ペイ率：80％
• 容積率：400％
• 敷地面積：1248.50m2
• 建築面積：532.89m2
• 延床面積：5181.06m2

共用施設

プレシス本川越ルミナス　エントランスホール完成予想図

• 駐輪場：敷地内に157台（平置き29台、平置きスライドラック式93台、2段ラック式 上段14台、下段スライド21台）
  • 月額使用料：200円～500円
• サイクルポート：敷地内に8区画
  • 月額使用料：1,500円
• 駐車場：敷地内に21台（機械式20台、福祉対応駐車場1台）
  • 月額使用料：19,000円・20,000円
• バイク置場：なし

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：54.81m2～61.42m2
• バルコニー面積：8.91m2～10.58m2
• 57.68平米の3LDKは狭いと思いました。61.42平米あれば角部屋だしいいかな。主寝室5.5畳、子供部屋×2で4.5畳、4.0畳だと狭いですか？浴室窓や洋室2のウォールドアはいいと思います。リビングから洗面、浴室に行けるので夏はお風呂後にすぐリビングに行けて暑くないのもいいなと思っています。

買い物・食事

• ショッピング

1. セブンイレブン川越富町八幡通り店　　約80m／徒歩 1分
2. 丸広百貨店　　約170m／徒歩 3分
3. ファミリーマート川越通町店　　約210m／徒歩 3分
4. イトーヨーカドー食品館 川越店　　約240m／徒歩 3分
5. 丸広アネックスB館　　約260m／徒歩 4分
6. 丸広アネックスC館　　約290m／徒歩 4分
7. 西武本川越ぺぺ　　約320m／徒歩 4分
8. 小江戸蔵里　　約320m／徒歩 4分
9. 川越マイン　　約720m／徒歩 9分
10. アトレマルヒロ川越　　約800m／徒歩10分
11. EQUIA 川越　　約800m／徒歩10分
12. ルミネ川越　　約800m／徒歩10分
13. ベルク川越東田町店　　約950m／徒歩12分
14. ウエスタ川越　　約1,390m／徒歩18分
15. ウニクス川越　　約1,390m／徒歩18分

育児・教育

• 教育施設

1. 川越市立中央小学校　　約460m／徒歩 6分
2. 川越市立川越第一中学校　　約750m／徒歩10分
3. 川越幼稚園　　約470m／徒歩 6分
4. あそか幼稚園　　約660m／徒歩 9分
5. ひつじ幼稚園　　約1,170m／徒歩15分
6. 川越クレアモール保育園　　約440m／徒歩 6分
7. 増美保育園本川越分園　　約540m／徒歩 7分

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、下水道処理区域、建築基準法22条区域、都市機能誘導区域、居住誘導区域
• プレシス本川越ルミナスについて、立地等は良いですが、正直長く住んでいく考えであればご近所付き合い等は最悪だと思います。現地に行ってみればわかりますが、建設に対して周辺から凄まじい抗議運動が起こっています。というのも隣のマンションと1mしか離れておらず、プライバシーが全く守られないのと、建設工事の過程で警察が出動するほどの近隣を巻き込む重大なガス漏れ事故を起こしているなど、周辺住民と建設会社の仲が修復不可能なレベルまで達してしまっているため、実際にこのマンションに住む人は近所を歩けないのではないか？と見ているこちらが不安に思ってしまうほどです。
• 川越、遊びに行ったことがあります。小京都と呼ばれていて、さつまいものお菓子が売っていました。観光で遊びに行っただけなのですが、住むなら週替わりでお店巡りもできそうで楽しそうだと思っています。
• 完璧ドミノマンションだね。さいたま市も多いけど川越もついに誕生か。ドミノマンションの法則：「ドミノで笑う者はドミノに泣く」。そもそも制限がない商業地域だから裏の日影を気にせず建てられるので、いつか自分のマンションも同じ目に遭う確率が高い。ここは土地の形から酷いことにはならないかもだけど、代わりに周囲から色々と言われるのは覚悟しなきゃね。まあ50m2台メインだからシングルか子無しカップルばかりで保育園小学校のママ友とかそういう人間関係は無視できるかな？
• 航空写真を見るとここの西隣もドミノ可能性高いですね。三井のマンションも同じ運命を辿りそう。

【近隣トラブル】

• 隣のマンションともめてるのね、これはやばそう
  • 現時点で裁判沙汰にはなってなさそうだし、気にせず買えばいいんじゃないかと。この立地条件は、なかなか出てこない。
    • これ、気になりますが、話し合いで解決できるならいいのかと思います。日照権でしょうか？入居する側からすると仲良く生活したいので、入居前にトラブルは解決しておいてもらいたいですね。コロナで自粛しなくてはいけないのでトラブルもちらほら聞きますよ。休校が解除されつつあるので、落ちついてくれるといいと思います。
      • 法律クリアして建築しているんだから、問題ないでしょ。隣が単純に近くに建てると怒っているだけではないでしょうか？
        • 場所や値段の前に、ここは工事が始まって一週間くらいでガス漏れ事故を起こしてる。近隣の指摘を真に受けず、何の対応も取らずに帰ってしまったから、警察と消防が規制線を張って２~３時間通行止めする騒ぎになった。この辺の内容は警察の記録に残ってるんじゃないかな。強烈な臭いで体調を崩したり、しばらくの間、不安定になる人が出た。川越市から強く言われて、ようやく工事を中断して説明会を開いたけど、内容が事実と違う。それでも説明会を開いたという事で、近隣の反対を無視して工事を再開。ここまでされて怒らない人いる？しかも、細かいところをあげたら、これだけではとてもすまない。もはや日照だけじゃない。裁判起こしてないから、法律クリアしてるから問題ないとかって、よくそんなこと言えるね。買った人は、これからその場所で生活するのに。売ってしまえば、あとはどうでも良いという事なのかね。
          • 買う側は気にしますよね・・・説明がちゃんとされていればいいと思います。入居後は同じ分団になったり小学校や中学校も同じなわけなので、トラブルなく過ごしたいです。
• ガス漏れ事故起こした後、現場責任者の名前だけ変えて、事故を起こした監督を引き続き使ってるんだよね。何か月も。もういい加減に替わったのかな？近隣の人は、監督を替えないと安心できないって何度も言ったんだけど。
• 日照権とか幕下がっているね。建築計画が分かったときに売却するば、コロナ前に売り抜け出来ただろうに…。
  • 商業用地で住宅地とは法が違うんでしょうけれど、これまで住んでいた人は日当たりが悪くなるなら言いたくなる気持ちはわかります。法律では問題ないって言いきっちゃえばいいのかもしれませんが、マンションを建てる前に何か説明があればよかったのかもしれないですよね。
• モアステージの住人の立場だったら自分でも嫌だなと思うけど、こういうのってどうしようもないですから。どんなに反対したってどうにもならない。下手な事すると業務妨害で訴えられかねませんし。自分たちのマンションだって、北側の日照を奪ってる訳で、何ともね～と思います。
• このマンション、当然日照の関係で南側を少しでも空けたいから北にビッチリ寄せましたよね。お互いのプライバシー云々言ってますけど、新マンションの方から見たら大してデメリット無いですよね。

周辺施設

• 病院

1. 永田整形外科　　約40m／徒歩 1分
2. 中村眼科　　約120m／徒歩 2分
3. 栗原デンタル　　約190m／徒歩 3分
4. 長澤クリニック　　約220m／徒歩 3分
5. 埼玉病院　　約570m／徒歩 8分

• 金融機関

1. みずほ銀行川越支店　　約240m／徒歩 3分
2. 三菱UFJ銀行川越支店　　約240m／徒歩 3分
3. 八十二銀行川越支店　　約270m／徒歩 4分
4. りそな銀行本川越本店　　約280m／徒歩 4分

• 公共・レジャー施設

1. 通町公園　　約320m／徒歩 4分
2. クレアパーク　　約540m／徒歩 7分
3. 浮島公園　　約1,140m／徒歩15分
4. 初雁公園　　約1,640m／徒歩21分
5. 川越新富町郵便局　　約110m／徒歩 2分
6. 市立中央図書館　　約1,090m／徒歩14分
7. 川越区役所　　約1,270m／徒歩16分
8. 川越市立博物館　　約1,750m／徒歩22分

その他

掲示板

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