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プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜 WEST HILLS

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==物件概要==
*所在地：[[兵庫県]][[神戸市]][[須磨区]]桜の杜一丁目1番26（地番）
*交通：神戸市営地下鉄[[西神・山手線]] 「妙法寺」駅 徒歩8分
*総戸数：228戸
*構造、建物階数：地上13階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2017年02月下旬予定
*売主：株式会社プレサンスコーポレーション
*施工：株式会社鍜治田工務店



==価格・コスト・販売時状況==
*第一期が今月中旬だから、まだ事前案内会をやっているところなのでしょうか。予定販売価格は出ているのですが、管理費、修繕積立金は未定のままなので、どれほどになるのか気になっています。
*販売価格、安いんですね。
*売り出した時の価格より一部2、300万下がった模様。売れないんでしょうね
*第1期の販売数がすごく少ないように感じますがどうしてなのでしょう。 最初はたくさん出してくるのかなと予想していましたが。 これだけの規模のマンションなので、勢いで売っていくように思っていました。 確実に要望が入ると販売になる形になるのかな？
*このあたりの相場がわからないのですが 70m2超で2500万円～なのは 広さから考えると安く感じられました。 設備面で劣っているわけでもなさそうですし。
*もう100戸弱が契約済みと聞きました。HPの販売開始時期がズレていますが、着々と販売は進んでいるようです。
*広告チラシのローンシュミレーションが、低所得過ぎて怖かった。あれしたら、どんな住民が住むのか不安になる。
**確かにあの広告はどうかと思いますよね… あそこまでの低所得ではありませんが、実際3000万ほどの物件が限界かなと思っている我が家にとっては立地や金額等で魅力のある物件でした。 良い方々が住んで下さるのを期待しています。
*普通にめっちゃ良いマンションに思える。共用設備充実してるし。結構西区にも良い会社いっぱいあるしそういう人には最適なんじゃないですか?
*物件価格がとても買いやすいのに 駅から程よい距離の立地はとても魅力的です。 外観デザインは団地のような感じではあるけれど 何を優先にマンホーム選びをするかかなと思います。 設備的にも充実していて、住み心地が良さそう^^
*駅までの距離と、日当たりの良さ、目の前スーパーって暮らしやすさ満点じゃないでしょうか。 駐車場も１００％あるし。 大規模物件なので資産価値についてはそもそもがそこまで望めるものではないかもしれないです。 例えばリセールに出したいなと思っても、同じマンション内に強豪がいる状態になってしまいますから。 あくまで自分で暮らすという前提ならば良いのではないかなと感じるのです。
*HPの情報では第2期で9戸しか売り出してないし、その9戸ですらかなり長引いてますが、全く売れてないんでしょうか？それとも価格公表して売り出してる9戸の部屋以外でいっぱい売ってるのかな？ 
*賃貸募集出てました。投資用マンションで購入された方いるみたいですね。プレサンスの本業は投資マンション業だから顧客に奨めてもおかしくはないけどこんな郊外に投資マンションとは違和感ありますね 
#賃貸マンションプレサンス　ロジェ　須磨妙法寺　桜の杜　ＷＥＳＴ　ＨＩＬＬＳ 3階/- 
#賃料（管理費等）14.8万円 ( - ) 
#敷金 / 礼金 15万円 / 30万円 
**ここだとファミリーマンション！という感じだったので賃貸として購入する人はあまりいないのかなと思っていたんですが、いらっしゃったんですか。 子供がいる人にとっては良い地域だから、 借りてもいるという判断になってきているのでしょうか。 マンション価格がここはそこまでは高すぎないから初期投資が新築の割には抑えられているという点はありますね。
*1期の販売戸数ってどれくらいだったのですか？今も2期の9戸やってます。本当の売れ残り戸数ってどれくらいなのですか？ 
**残り9戸じゃなくて、第2期で販売してるのが9戸なだけですよ。 プレサンスの期分け販売の表示はあてになりませんが... 2月にモデルルームに行ったときにはまだ70戸強残っていました。その時点で約3割残っていますね... 総戸数が228戸なので150以上売れてると考えれば良く聞こえますが、まぁ70の売れ残りは恐らくしばらく完売はできないでしょう。完成後1年もすれば未入居の中古物件として安く売り出されるでしょうね。 大規模マンションだと、仮に1割の売れ残りでも2桁になるから大変ですね。 ただ2月に話を聞いたときは、竣工が近づくにつれて契約が増えているようで、一時期やっていた諸費用100万円プレゼントのキャンペーンも終わったとのことでした。 
***私が聞いたのは、昨年末で130弱の残戸と聞きました。 なので100強しか売れてないことになります。 1月から2月までで50戸売れる物件ならとうの昔に売り切れているはず。 残念ながら真実が不透明なまま皆さんの入居となるでしょうね。 管理総会でも開いてくれれば完全な残戸が確認できるでしょうが、 まず設立できない点から開催は来年か再来年と考えるべきでしょうか？ 完売を待たずして中古販売が始まるから価格で中古に対抗しようと思えば この年末ぐらいには20～30％ほどの値引きが始まるのかな？ 
【第2期　販売概要】 
*価格	2,530万円～4,470万円 		
*専有面積　70.09m2～90.15m2
*間取り　3LDK・3LDK＋N・4LDK　※Nは納戸です。
*販売戸数　9戸
【先着順】 
*価格	3,190万円～4,200万円 最多価格帯	- 
*間取り	3LDK・3LDK＋N・4LDK　※Nは納戸です。	
*専有面積	73.15m2～90.15m2 
*販売戸数	4戸	
*管理費（月額）	5,410円～6,670円 
*修繕積立金（月額）	5,120円～6,310円	
*修繕積立基金（一括）	402,300円～495,800円 
*そのほかの費用	管理準備金 : 50,000円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 1,250円（月額） 
【価格】
*Eタイプ（705号室）3,250万円【新価格】・【旧価格】3,520万円 
*F1タイプ（815号室）3,280万円【新価格】・【旧価格】3,610万円 
*M1タイプ（1017号室）3,190万円【新価格】・【旧価格】3,320万円 
*Srタイプ（1301号室）4,200万円【新価格】・【旧価格】4,470万円 
※過去の販売価格公表時期/2017年1月7日 
※新販売価格公表時期/2017年6月1日




==交通==
*駅8分ってなってるけど、どう考えても15分かかるだろ…敷地まで8分でも平面的な距離の話で、坂や信号含めると15分でも足りない。 
**8分って実際にかかる時間じゃなくて、 1分辺り80メートルで行った時にという計算で坂道とか信号とかそういうのは含めないんで…。 時間というよりは、距離を知るのに使えるかな、というふうに思いました。 あとはもう実際に自分出歩いてみて 自分だったら何分で、という風に考えていけばよろしいかと。 
*自転車も各戸2台まで持てるようなので自転車利用がいいかもしれませんが、電動アシスト付きを導入した方がよい立地ですか？
**日々の通勤等で駅に向かうだけならば徒歩で十分ですし大して疲れもしませんが、妙法寺駅近辺は駅までの道以外も坂が多いので、行動範囲を広げるためにも自転車を購入するのであれば電動をお勧めします。 小さな子供がいる場合も電動自転車があると便利でしょうね。 周辺で見かけるチャイルドシート付き自転車はほぼ電動です。 
**子供が載せられる電動自転車は重量が重いのでラックタイプの自転車置場には置けないかもしれません。十分確認された方が良いでしょう。


==構造・建物==
*敷地面積：10,784.88m2（登記簿面積・売買対象面積・実測面積）10,784.86m2（建築確認対象面積）
*建築面積：2,389.07m2
*建築延床面積：20,081.41m2
*容積率：170.60％（指定200％）
*建蔽率：22.16％（指定60％）
*だいぶできあがってきてますね。エントランスとか植栽つくってたけどかなり良い雰囲気でてますよ。このマンション。
**確かに、マルアイに行くたびに目に入りますが、いい雰囲気出してきてますね。HP見た感じ、設備や共有スペースも充実してるし、直接基礎ってとこもちょっとポイントアップですね。総戸数に対して、エレベーターの数がちょっと少ないでしょうか？まぁそんなに高くない(階数が)マンションだし、維持費の面を考えると多すぎてもダメですが... 





==共用施設==
*駐車場：232台（屋外機械式187台、屋外平面式41台、来客用屋外平面式4台（福祉対応1台））
*バイク置き場：11台（屋内平面式）
*ミニバイク置場：42台（屋内平面式）
*自転車置場：456台（屋内スライドラック式）
*1戸あたり、2台分の駐輪場
*大規模マンションだけあって共用施設は豪華です。フィットネスルームの需要ってどうなんでしょう。
**共用施設は維持費かかる負の面があります。ジムは10%とか20%とかの使う人だけの為に全体で維持する面はあるでしょう 
*共用施設のフィットネスいいと思いました。 手軽に利用できますね。マンション内にあると。 これくらいの住戸数なら共用施設はついてくるのが普通ですね。 
*共用施設、ちょっと残念だなあと思いました。 フィットネスルームは窓があると良かったなと思ったり ゲストルームは上階が良かったのではないかなと思ったり。 自転車置き場が屋内なのは良いなと思います。 
*大規模ながらコンシェルジュが在中していますから、ホテルのような暮らしができそう。 共用施設は無駄がなく、利用価値はありそうですが 子供が多そうですから、外でちょっと遊べる場所があるとよかったかな 共用部分の外は駐車場になってしまっているので危ないかな
**コンシェルジュサービス、さすがに24時間ではないのかな。 常時いるとなると管理費も上がりますし、人員確保も難しくなってきそうです。 大規模なので管理費自体は住民数で割れば少ない負担ではありますけれど。 セキュリティに関しては24時間の監視システムがあるようなのでそちらで賄えますかね。
*駐車場が、機械式の割合が高いのが残念ポイントですね。隣に同じようにマンション建てるんじゃなくて、立体駐車場にでもすれば良かったのに(笑) 
*大規模マンションならではの共用施設とコンシェルジュカウンターつきで、大規模マンションの特権で管理費の負担も少ないのが利点だと思います。ただ、唯一駐車場が機械式187台という点がひっかかるかな。大規模修繕と機械式駐車場改修の蓄えは十分になるか、確認が必要かもです。





==設備・仕様==
*網戸ってはじめからついてますか？
**付いてますよ



==間取り==
*間取り：3LDK・4LDK
*住居専有面積：70.09m2～89.15m2
*Ａタイプの間取りは共用廊下から直接バルコニーに入れてＬＤＫ側に行ける
*このプレサンスは部屋も広い上に、ちゃんと収納スペースも設置されています。 プランによるのかもしれませんが、 アルコーブも広いのでプライベートも守られている感じです。
*今公式サイトで見られるプランでは、70m2の3LDKで、5帖と4.5帖の部屋があり、6帖超は一部屋です。70m2という数字に期待したのですが、部屋はやはり狭い感じに思えます。ただ、収納は良いかもしれません。あと、アルコーブもゆったりした空間があってい落ち着いて出入りできそうです。 4LDKも同じく6帖を超える部屋が一つと、それ以外は5.5帖以下。全室6畳以上を望むとすれば100m2超はないと無理なのでしょうか。
**3LDKなら80弱あればいけると思うけどね。 70はさすがに狭いわね。
**4.5帖は居室として使うにはちょいと狭すぎるね。でも70㎡の3LDKは3LDKだと思うとちょっと狭いけど4.5帖の扉を開放してリビングとひと続きのフリースペースとして広々2LDK的に利用する予定なら使いやすそう。おもちゃ置き場や書斎・家事室として使って多少雑然としていても来客時には扉で区切れるし。
*和室が1部屋あるだけで、全然家の雰囲気か違うなと思いました。出来れば収納スペースももう少しあると良かったかなと思いますが全てが望む物件ってなかなかないものですから仕方ないかも。 
*90m2超の4LDKのルーバルはなんとなくもったいない気がしました。ルーバルに面した窓がみんな小さめで、布団などを干すにしても出入りがし辛そうな気がします。西側だから、窓は小さめでも良いのでしょうが。
*B1タイプはそれぞれの居室が独立性があるので、プライバシーを守りやすいというのはいいのかもしれないなと感じました。 1部屋だけリビングインも出来る居室ありますが、 廊下側からも出入りできますから、居室側の方は封鎖しちゃっても特に問題ないでしょうね。その部屋とリビングを合体させなくてもリビング自体が十分な広さを持っておりますので。



==買い物・食事==
*スーパーがないのは…と思っていましたが、近くにスーパーが出来るようです。どんなスーパーが出来るのか楽しみ。便利になってきそうですね。
**スーパーはまるあいが出来ます。 
***マルアイは個人的にとても気に入っています。コープさんより安いし、ラムーより品は良さそうだし。見切り品が、見切り品と言いつつ上等です。 
*妙法寺って小さなショッピングセンター「リファーレ横尾」しか目立ったものがないような。
*スーパーは着々と工事が進み11月中旬オープン予定
**スーパーは目の前にできますし駅には規模は小さいながら各種店舗病院はありますが 車か割り切って公共交通機関を利用しないと何でも揃うとはいきませんね。 徒歩圏で何でもそろう事を重視する方はそもそも妙法寺エリアを選ばないでしょうが。
***そんなに不便なのでしょうか？ スーパー、病院、ドラッグストア、銀行（ATM）、クリーニング店が徒歩圏にあれば日常生活に支障はないかなと思っているんですけどありますか？
****そのあたりは駅まで行けば全てありますね。 銀行は店舗があるのはみなと銀行だけですが、ATMは三井住友銀行と複数銀行利用できるステーションATMがあります。 あとはホームセンターが徒歩圏に欲しかった。 一番近いのはひよどり台南のカインズか名谷のコーナンでしょうか。 服や下着類を売っている店もリファーレの婦人服店以外は徒歩だとちょっと辛いと思います。 個人的には飲食店のバリエーションが少ないのも少々残念ですが、日常的に外食をあまりしない方なら問題ないですね。
*桜の杜入居者です。 特にこれといった不便は感じておりません。ただ坂道を除けば…（笑）ですね。




==育児・教育==
*ファミリーで住むには最高のロケーションのように書かれていますが よくみると小学校も徒歩１０分弱、中学校は徒歩２０分くらいかかります。 駅までも特別に近い立地でもないので、ココがイイ!というメリットが 今オープンにされている情報内では、見えない感じがします。
*目の前に保育所ができるんですね。ここに入園できたら、共働き世帯にはうれしいですが、このあたりは保育園の入りやすさはどうなのでしょうか 
*子育て環境がすごく整った地域だと思います。 
**子育て環境が良いとのことですが通学区の評判どうでしょうか？
***学校定員は空き教室多いから教員配置するだけなので余裕でしょう。中学からは私立でしょう 
*中学は私学に行くなら便利な場所かな？近隣に須磨学、啓明、他にもなかなか良い所が、あります。 
*子育てにやさしい街となっていますが、通学中学校までは距離があるのが気になる点。 小学校もそこまで近くではないですし、保育園、幼稚園も多数あるとのことですが マンションからはなれていますし、子育て環境としては、いいとは言い難いかなというのが個人の感想です。
*医療施設や保育園はどうなっているのでしょうか。
**保育園の件は、神戸市に問い合わせても、まだ情報を得てない様子です。まだ更地の上に土が盛ってあるだけで、工事は始まってないんですね。
**保育園、まだ動きがないのですね。 この調子だと首尾よく決定されても開園は再来年度以降でしょうか。 妙法寺近辺の保育園って、空き状況はどれくらいなのでしょうかね。 定員が余っているようだと保育園の誘致は難しいのかもしれません。 個人的には保育園ではなく幼保一体の認定こども園があの位置にできたら嬉しいのですが。
***神戸市に来年度の新設保育園はないとはっきり言われたので、桜の杜の保育園は再来年になる可能性が高いと思います。 駅近の保育園は空きがなく、待機児童も少なくはないので、来春入所は結構厳しくなるのではないでしょうか。
*小学校はあまりに人数が多くなってしまうような事になってしまうと、 こちらのマンションだけ別学区に、みたいなことってなってしまったりすることってあるのでしょうか。
**さすがにこの距離でマンションだけ別学区にという事はないと思いますよ。 戸建てとマンションで学年によっては桜の杜だけで1クラスどころか2クラスくらいはできそうですが。 
**桜の杜、戸建てエリアに入居済みです。 小学校は今後学区変更があるかもしれないと耳にしました。 もちろん桜の杜エリアは妙法寺小学校です。 駅周辺の現在妙法寺小学校区を横尾小学校にするとの事です。 ただ30年ほど前は1000人近く児童がいた時期もありましたし、 クラスとしてつかっていない教室もあるので今現在は余力がありそうです。
*幼稚園は激戦になりそうですね。 近所の妙法寺幼稚園は近隣優先枠があるそうですが途中入園だと厳しいでしょうし、数年後は桜の杜でもプレに参加しないと危なくなるかも。 近隣には送迎バスで迎えに来てくれる幼稚園は複数ありますが、どこも評判が良いので逆に余裕はなさそう。 保育園の開設は再来年度以降がほぼ確定のようですし、できてからも数年間は待機児童があふれるでしょうね。
**幼稚園は妙法寺が激戦になるかもしれないですね。 ただ、桜の杜には今現在だけで、 妙法寺、禅昌寺、平田、高倉台、YMCA、みふね、などなど いろんな私立幼稚園バスが戸建エリアまでむかえにきてくれています。 また各自送迎になりますが名谷には公立幼稚園が3件ほど？ あったように思います（かなり月謝が安いです） ので選択肢はあると思います。 
*小学校近いですよね！！裏門が整備されればもっと近くなるって聞いたことあります。親としては、小学校の通学路が安全性が高いってのは嬉しいですよね!! 
**小学校、桜の杜の門は完成しましたよ。小学校の裏山のようなところから入ります。ほんとすぐ近くなので安心です。小学校はごく普通で、高学年でも荒れてる子は見かけませんね。去年あたり？から校長先生が変わったようですが良い先生のようです。中学校も近所で見かける限りみんなごくごく普通の中学生です。 
*小学校の近さもいいですし、公園も！子育て環境はばっちりと思います。


==周辺環境・治安==
*地域・地区：第1種中高層住居専用地域、妙法寺駅東地区地区計画、宅地造成工事規制区域、地すべり防止区域、法22条区域、第4種高度地区
*緑に囲まれていい街な印象です 
*駅まで徒歩8分かかるとはいえ、緑の多い街というのは魅力です。
*駅までの歩道をもっと広くしてほしいのと妙法寺は坂道ばかりなのでしんどいです。子供にはあまりいい環境とは思いません。 
*桜の杜の戸建に住んでます。 毎日駅まで歩きますが徒歩10分ちょいで着きます。 でもタウンの入り口に降りるまでが3.4分、帰りは入り口から5分程かかります。なのでマンションのかたは楽だろうな?と思っています。自転車の方もちらほら見ますが、大半が歩かれてる様子です。 最初は坂道がネックでしたが、慣れたらどってことなかったです。 
*駅までの距離もそう遠くないですし、徒歩で気軽に通勤できる点はいいかな。
*妙法寺は西神中央ほど施設等揃ってないですが住みやすく概ね満足できる土地ですよ。
*マンション完成後の通勤ラッシュ時の桜の杜入口の渋滞にびびってます。。。
**外部から桜の杜への車での入口が一つしか無いのは懸念事項ですよね。 朝夕の通勤時もですが今後スーパーやら色々できる予定ですし、マンションと戸建分譲全て埋まった暁にはどうなってしまうのだろうといまから戦々恐々です。 住民以外が頻繁には入ってこないでしょうから車通勤でなければ逆にメリットかもしれませんがね。
**敷地から人に出入りする車の動線がよろしくないのですか？ ここは駐車場が世帯数以上の232台もついていますし、マンションだけでも車通勤される方による渋滞は深刻かもしれませんね。 アクセス情報にバス便が豊富と書かれているので、車を持たずにバスを利用したほうが得策ですか？
*やはり立地が谷底から這い上がったところという感じでしょうか？ 
*徒歩圏3分以内に、駅、コンビニ、病院、ドラッグストア、徒歩10分でデパート、大規模商業施設。本当に便利です。 ただ、やはり子供を育てるには、あまり良い環境ではありません。合併された小学校までは大通りを何本も越えて徒歩30分以上、また夜中でも幹線道路の車の音、人の声、空気は悪いしうるさくて窓なんてあけられません。 我が家は喘息もちなのですが、ここにきておさまりました。小学校も近くて安心。入居者が増えてきていますが、駅まで徒歩の方が多いです。マンションでははないので少し条件は異なりますが、我が家はここを選んで良かったと思っています。老後はどうなるのかまだわかりませんが、これは便利な場所に住んでいるからといって安心、大丈夫というものではないかなと感じています。 
*駅徒歩圏マンションとしては駅から少し離れていて坂あり、最寄り駅及び町の規模が沿線他駅に比べると小さくて古い、中学校が少々遠い、あたりがマイナスポイントか。 逆にプラスポイントはどの部屋も日当たりは良さそう、設備が充実している、立地が最良ではない分価格は高くはない、目の前にスーパーあり、同じ沿線上のプレサンスロジェ西神南と比べると三宮へ出るなら近い、くらいかな。 資産価値はあまりないだろうけれど、住み心地は悪くなさそう。 そのあたりをどう見るかだろうね。
*駅まで徒歩８分までなので便利で良い物件だと感じました。
*南向きの物件は、ありそうで意外と少なかったりします。駅まで徒歩8分で行けるのも魅力的だと思います。大規模マンションなので、良い立地の物件だと思う人のほうが良いかもいれません。


==周辺施設==
*駅前にクリニックがあるのが安心できそうです 


==その他==
*我が家は割と早い段階で契約しました。 決め手は三宮までの距離と底層階ではあるが購入できる価格であったからです。 中学校は遠いが小学校までは通学路も確保さてれいますし安心です。1番のポイントは新しい街というところです！ 妥協点は坂の多い妙法寺というところでしょうか？
*友達が購入していて、先日遊びに行きました！！一言で言うならば、コスパ最高のマンションです！！立地、広さ、価格、突出したものはありませんが、コスパで言えば、神戸市内ダントツです(^^)



==掲示板==
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