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プレサンスロジェ皆実町

Name: プレサンス ロジェ 皆実町
Brand: 株式会社プレサンスコーポレーション
Rating: 4.24 (25 reviews)
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==物件概要==
[[File:プレサンス ロジェ 皆実町　外観完成予想CG.png|350px|thumb|プレサンス ロジェ 皆実町　外観完成予想CG|alt=プレサンス ロジェ 皆実町　外観完成予想CG]]
*所在地：[[広島県]][[広島市]][[南区]]皆実町一丁目183番1（地番）
*交通：広島電鉄[[皆実線]] 「南区役所前」駅 徒歩5分
*総戸数：126戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年05月
*売主：株式会社プレサンスコーポレーション
*施工：多田建設株式会社 第四事業部
*管理会社：株式会社合人社計画研究所・株式会社プレサンスコミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*第一期販売戸数が9戸と少ないのはなぜでしょう
*学区の関係で宇品からの流入などは期待できますが、一般的なニーズはあるでしょうか。 電車は乗り換え必須。バスの本数も少なく、交通機関の使い勝手は良くない。 中心から徒歩圏内ではなく店も近くにない。 ライオンズ比治山本町は売れましたが、三年前より値段は上がるでしょうし、その状況でこの立地で120戸はなかなかつらそうです。
*若いファミリー層向けの物件でしょうか。外観が素敵です。
*立地がよく気になりますが、隣のベリスタの当時の販売価格と比べてだいぶ値段が高いようなので、、。
**もう値段出てますか？最近の感じだと、3L　中層階で4200万　上層階で4700万とか？ 
***最近マンションってこんなに高いんですか？鉄道の駅に近いわけでもないのに信じられない
****MＲで聞いた訳ではないですし、もう少し安いかもしれません　あくまで予想です 
*****こんなもんかなと自分も思います。角部屋なら高層階は軽く五千万超えかな？
*皆実地区では久しぶりのマンションなので期待してます。あとはお値段次第かな、最近はマンション価格高騰しているので価格がどうなるのか不安ですけど 
*価格帯がいくらか気になりますね！
*値段が高すぎる。デイアメゾンに負けない。 
**値段はいくらくらいなんでしょう！？
***正直想像以上に高い。一般的な70平米以上中部屋は4000万～　中区と変わらない　広島駅に近いがそこまでアクセスいいとは言えないこの立地で割高感。
****高いんですね。機械式の将来の負担増も気になるし。検討中でしたが残念ながらあきらめます。希望の８０超えだと確実に予算オーバーになりそうです 
*****価格が気になるのなら足を運ばれて見ては？ 南区でマンション回りましたが、価格は妥当かと。 高いと言われてる方はどこと比較されてます？ 営業の方は関西の方でしたが、担当していただいた方の雰囲気は悪くありませんでしたし、押し売りなんてありませんよ。 この場所でマンションが建つ機会がほとんどないので、欲しい人がいれば買うでしょうね。 私も場所が気に入ってるので前向きに検討してるところです。
******実際に足を運びましたが高いの一言でしたよ。私の当たった営業も感じが良いとは言い難かったです。ねちっこい感じで受け付けませんでした。 
*******地価も上昇してるので私が調べた限りでは妥当かと思ってます。学区も人気がありますしね。あまり学区気にされないのであれば宇品とかに比べると高いと感じるかもしれませんね。あとは自分の支払いに余裕があるかないかとしか言いようがないですね。修繕積立金と共益費は合わせて1万3千円前後でした。駐車場も最安値は2千円のとこもあるみたいですよ。 
********機械式駐車場だから2千円は一番不便なとこですよね
*********不便なとこと思いますよ。ただ、あまり車乗らず出し入れ頻度が少ない方もいると思うので需要はあるんじゃないかと思いましたけどね。 
*関西の方が営業されてて広島のことをざっくりとしか知らない印象でした
*3LDK、4LDKの価格帯はいくらくらいからでしょうか⁇
**3L70平米以上は4000万位からで4Lは4000万後半～と思います 
*第一期でどのくらい売れるかですね
*プレサンスロジェ皆実町は立地はいいと思うが、対応する営業の質も悪いしモデルルームの間取りが他の物件も含めてあそこ一つでしか確認できないのはなんとも酷い。見学に行っても何度も席を外すし、こっちが聞きたいことは答えないし。立地がいいだけに他のデベだったら即決だったのに、非常に残念。検討から即外しました。
**うちもここ行きましたけど、他に何件か見に行ってることを突っ込まれ、マンションの選び方的な講座を延々とされ、話が止まらないので「モデルルーム見たいな･･･」と何度も口にしましたが、皆実町自体のモデルルームがない、ということで結局何故かモデルルームの中すら案内してもらえませんでした笑ちょっと風変わりというか、意味がわからなかったですね･･･じゃあもういいですって感じでした
***こちらのサロンに見学に伺いアンケート記入してもモデル見学をさせてもらえない、後日連絡後にやり取りして見学予約とかありえないし、パンフレットさえ貰えない。
*価格表がないのはすごく不透明な印象を受けます
*知り合いが購入して中層階3LDKで4千万ちょいといってましたが、なかなかいいお値段ですよね。やはり人気エリアなので妥当なのでしょうか。
**最近は南区エリアもそれくらいが多いと思います
*どれくらい残ってるんでしょうね？
*一期は完売したんでしょうか？？
*悪くはないけど決して良くはないこの立地で、南向きなら良いがほぼ東向き、非財閥で、この値段は高すぎで
**郊外も含めてとこもかしこも高いですよ。どうにもこうにもって場合は中古も検討したほうがいいかもしれません。
*南向きに建設できなかったんですかね
**この立地、東向きでこの価格は強気ですね。どれくらい売れたんでしょう
***平野町の河岸侵食家屋倒壊エリアに比べると随分好調みたいですよ
****下手に南向きに建てて隣のベリスタみたいに後々目の前にマンション建てられるより、学校側にして半永久的な眺望と日当たりを確保するほうがいいと考えたんじゃないですかね、知らんけど。
*結構いいお値段するんですね。びっくりしました。


【第3期】
*価格：3,920万円～8,570万円 
*最多価格帯：3,900万円台（3戸）
*間取り： 2LDK＋S、3LDK、3LDK＋S、4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。 専有面積 62.56m2～108.18m2
*販売戸数：18戸 
*管理費（月額）： 5,130円～8,870円
*修繕積立金（月額）：4,380円～7,570円 
*修繕積立基金（一括）：406,600円～703,200円
*そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 520円（月額）、専用ポーチ使用料 : 270円（月額）、自治会費 : 200円（月額）

【第1期 / 予告広告】
*販売スケジュール： 販売開始予定　7月上旬※価格は未定です。※販売開始まで契約または予約の申し込みおよび申し込み順位の確保につながる行為は一切できません。
*今回販売戸数：9戸
*予定価格帯：3300万円台～7700万円台
*間取り：2LDK～4LDK（2LDK+F・3LDK・4LDK）
*専有面積：62.56m2～98.44m2


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:プレサンス ロジェ 皆実町　エントランスアプローチ完成予想CG.png|350px|thumb|プレサンス ロジェ 皆実町　エントランスアプローチ完成予想CG|alt=プレサンス ロジェ 皆実町　エントランスアプローチ完成予想CG]]
*敷地面積：3,030.57m2(登記簿面積･実測面積･売買対象面積･建築確認対象面積)
*建築面積：925.34m2
*建築延床面積：10,160.93m2
*容積率：299.64％(法定300％)
*建蔽率：30.54％(法定60％)

*ここはどうして南に面して建てなかったのでしょうか？
**土地の形がいびつだからでしょうね。東向きにしないとめいいっぱい建てられませんから。
***そうでしょうね　立地のいいところは土地が少なく狭いからか南向きが少ない気がします 
*とうとう外壁がみえましたね。どうしたの？あのロゴ？ダサすぎる。それとあのバルコニー。とってつけた感じ。どれだけ、ケチったのでしょうか？
*バルコニーのデザインがバラバラだからパッチワークみたいで面白いですね。
*このマンションは内廊下ですか？



<gallery>
Image:20200327プレサンス ロジェ 皆実町.jpg|廊下側外観状況（2020年3月27日撮影）
Image:20200406プレサンス ロジェ 皆実町.jpg|表側外観状況（2020年4月6日撮影）

</gallery>



==共用施設==
[[File:プレサンス ロジェ 皆実町　エントランスホール完成予想CG.png|350px|thumb|プレサンス ロジェ 皆実町　エントランスホール完成予想CG|alt=プレサンス ロジェ 皆実町　エントランスホール完成予想CG]]
*駐車場：132台［月額使用料：2,000円～20,000円］
**屋外平面式3台(電気自動車専用充電コンセント付)
**屋外平面式専用駐車場1台(電気自動車専用充電コンセント付)
**屋外機械式128台(内6台は電気自動車専用充電コンセント付)〕
*バイク置場：6台(屋外平面式 屋根付)［月額使用料：2,000円］
*ミニバイク置場：19台(屋外平面式 屋根付)［月額使用料：1,000円］
*自転車置場：252台［月額使用料：100円～300円］
**屋内スライドラック式・・・108台
**屋内3人乗り対応スライドラック式・・・52台
**屋内ラック式・・・44台
**屋外スライドラック式・・・20台
**屋根付･屋外平面式・・・18台
**屋根付･屋外ラック式・・・10台 　
*機械式駐車場　どうなんだろ
**機械式はかなりのマイナスポイントだがタンクションのように河岸侵食家屋倒壊エリアに駐車場があるよりマシ


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取：2LDK＋S・3LDK・3LDK＋S・4LDK・4LDK＋N　 ※Sはサービスルーム（納戸）です。※Nは納戸です。 
*面積：62.56平米～108.18平米 
*間取り図に方角が記載されていないのですね。Nrタイプは回遊性ある間取りだったらよかったのに。
**間取りの関係で部屋の中がいびつなかたちなので家具配置が難しそうです。全戸東向きですよね？
***Nrが一番高い部屋でしょうね。 しかし、こりゃヘンテコな間取りですね。 廊下に二部屋も面しててこの二部屋は採光が悪い。 三方の角部屋なのにキッチン風呂ともに換気ができない。リビングが窓だらけでまともに家具が置けない。 洋室4への導線が遠すぎてかつリビングに接してるから物置きとしてしか使えない。
*正方形に近いと部屋の配置が確かに難しいですが、せっかくこれだけ面積があるなら三井のようにキッチンを廊下側にもってきて、各部屋は廊下に接しないように配置したらキッチン風呂の換気も部屋の採光もうまく行くと思うのですが。
*広島駅南もそうだったし、プレサンスは部屋の間取りが壊滅的だよね…
**三井は間取りにこだわりがあるイメージ。プレサンスロジェは本当に勿体ないことをしてくれる…せっかくの皆実町なのに悲しい
*アウトポールをアピールする前にもっと考えてほしい
*東向きは日が当たる時間が少ないですかね？やはり南向きがベストでしょうか 
**南向きがベストですが、東向きでも川沿いのように寒くて耐えられないということはないと思います 
*なかなか洗濯物とかも見えないように工夫されてますね。透明ガラスとかだと部屋の中まで丸見えだから、こういうこだわりは良いですね！



<gallery>
Image:20200321プレサンス ロジェ 皆実町.jpg|間取り図 A(MENU PLAN 2)
Image:20200321プレサンス ロジェ 皆実町2.jpg|間取り図 D
Image:20200321プレサンス ロジェ 皆実町3.jpg|間取り図 Ir

</gallery>





==買い物・食事==
*自転車に乗れば問題ないですが、徒歩圏内にスーパーがないのがちょっと。。
**区役所通りにヒカワという小規模なスーパーがありますよ。ちょっとした買い物なら徒歩で行けると思います。


==育児・教育==
*皆実町小学校の評判が良さそうなので気になってます 


==周辺環境・治安==
*地域･地区：第二種住居地域･準防火地域･東部復興土地区画整理事業(完了済)･広島市都心住居地域地区計画汚水併用開始区域･景観地区(一般区域)
*子供を持つ身としては危険な土手が目の前にないから評価が高い
*広島駅まで自転車８分で着くかな？
**多分着かないですね　車でもそれくらいかかりそう 
*大京はスーパー遠い三流立地にばかり建てるよなあ
*普通にリバーサイドで都心で閑静で緑があり、客観的に見ても場所はいいと思いますがいかがでしょうか。
*ここ、隣接しているマンションの方に申し訳ない気持になりそう、、
**日影になるかもしれないマンションスレを読みましたが、そこでは2号線に近いこと、古い公営アパートが周辺に多くあることを心配されていました。
*場所とかは気に入っているんですが機械式駐車場が多いのが気になります
**川沿いの河岸侵食家屋倒壊エリアのタンクションより百倍立地が良いよな
*広島市内に住んでます。ここの立地は、車&バス通勤には、いいと思う。小学校も人気学区です。ただ2号線が近いので若干うるさいかもです。あと皆実町に住んでても、ここ周辺は市電からは、遠いので、「５番線のみ近い」ここ周辺の皆実町に住まれてる方は結構不便と言われる方います。皆実町なら、ゆめタウン広島付近が人気で、わりと値段も高いので。
*目の前にはスーパーもあって便利ですよ！
*私も環境が良いとこの物件を勧められましたがどのあたりが良いのでしょうか？また、マイナスポイントは？
**いいと思うところ
***街中まで自転車通勤できる
***小学校、中学校とも人気の学区。幼稚園、保育園も近い
**マイナスポイント
***大きめのスーパーまでは距離がある（小さいスーパーなら近くにあります）
***電停、バス停はそこそこ近いが便がイマイチ
***機械式駐車場
****でしょうか。ホームページで皆実高校が近いことに触れられてないのが、あまりこの辺りを知らないんだなという印象です。
*広島って本当に土地がないんだなーこんなとこに建てるなんて。。。
土地ないことを考慮すると、まあいいかな。この先、もっと変な場所に建つだろうし。






==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*

hiroshima/636190/100-210

hiroshima/636190/99
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