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プレサンスロジェ熊野前

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[荒川区]]東尾久六丁目3184番4、3185番8、3187番1（地番）
*交通：
#都営[[日暮里・舎人ライナー]] 「熊野前」駅 徒歩5分 
#都電[[荒川線]] 「熊野前」駅 徒歩5分
*総戸数：39戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上10階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2017年12月下旬予定
*売主：株式会社プレサンスコーポレーション　東京支店
*施工：不二建設株式会社
*管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ（予定） 



==価格・コスト・販売時状況==
*立地からすると投資用というよりは永住目的で購入される方が多いように思えます。 駅からは徒歩5分と好立地になっていることから将来リセールする場合は 損をする場合が少なくなってきそうなのが利点でしょうね
*販売予定価格出ていますね 3,900万円台〜5,100万円台 ※100万円単位 ということでした。 ボリューム価格帯が４６００万円だったのかな？ これってこのあたりだとどうなのだろうか。 もう少し最多価格帯が抑えられるのかなと思っていたんですが。。。
**また随分と強気な価格設定ですねえ… 駐車場とか少ないし 設備だって特別に豪華な仕様でもないのにね 駅から少々近いからと どこか違う地域と勘違いしているのかな 
*舎人ライナーで5000万円近くとか見たことないですね。 設備も良くないし売主の評判も悪い。 何が売りでこの値段なんでしょう。
*設備とか仕様とかは普通かなーという印象ですが、熊野前だともう少しリーズナブルな路線でくるのかなという印象はありましたよね。 このあたりだと安いんだろうなぁって。 駅に近いけれど…でもJR沿線とか千代田線沿線の地域とあまり変わらない価格帯って言う感じがしてきます。 今はどこも高いからこういう価格をつけているのですかね？
*３LDKが3400万円台〜ということで安いなぁと思ったんですが これって最低価格が、ということでしたね（汗） 最多価格帯は 4,600万円台（4戸） ※100万円単位 ということでした。それでもまだ最近のマンション相場の中では安い方？
*公式サイトトップに出ている3LDK・3400万円台の部屋はどの間取りですか？ 詳細は概要を御覧くださいとなっていますが、物件概要では 予定販売価格が3,400万円台〜5,100万円台と出ているだけでした。 何階のどのタイプが一番安い部屋になっているのでしょう。
*第二期分が販売開始となるようにホームページで紹介されています。 3,400万円台〜4,700万円台とのことです。
**3400万円はかなり割安だけど、かなり特殊な条件の釣り物件じゃないかな。 基本は4500万～でしょ。
**ホームページの物件概要では102号室が税込4100万円になっている。 一般的に条件の悪い1階の中部屋がこの値段なのに3400万円はどこの部屋なんだろう
***１階は庭付き価格ということなんでしょうね
***庭付きっていっても土地の所有権は無くて毎月使用料払うんでしょ。 それだけで700万も払うの？ 
*3400万円の部屋は、いわゆるパンダ部屋ですね。この部屋は抽選になると思います。

==交通==
*都電と舎人ライナーが使える路線、ですか。 路線としてはエース級の路線ではないですから微妙な感じもするかもしれないですが、 乗り換えを含めて考えると意外にも使いやすいのではないかなと考えております。
*２路線使うことができるとは言え、都電荒川線と日暮里・舎人ライナーですのであまり高くなる要素というのは無さそうに思われる。でも東西南北どちらに行くにしても便利であるとういのは確か。公共の交通機関を使って行くことができるので。ただし熊野前というエリア的には今の額だとどうなのか。他地域の状況を鑑みると安くはあるけれどという状況なのだと思います。
**公共の交通機関と言っても。。。 両方とも震災後の計画停電の影響をもろに受けて運休し 「いらない路線」認定されてるし 舎人ライナーに至っては、悪天候に弱く代替バス対応も悪いから 「都内最弱の交通機関」なんて恥ずかしい記事も出たのにねえ
***二路線といってもどっちもバス並みの交通機関ってことか
***その構造上、雪にからきし弱く過去何度も止まってるいるし 里48バス路線も増便対応しないので、振替バス輸送の役目を果たさない。 普段は無人だから一度止まると、運転再開も点検にすごく時間がかかるし 困るのは振替輸送券を日暮里から車で各駅に人を出して配らせるから 間に合わないんだよね。 「改札内にある振替券発行機を改札外に移して」と要望しても 全く聞く耳はないしね。 それ以外にも年に数回は、チョコチョコと止まったり遅延するけれど 都交通局の情報発信が遅い上に不十分だから 駅に行ったら止まってた、ダイヤ滅茶苦茶、 運転再開したけど間引き運転で乗れない、なんて事もある。 乗客のツイッター利用率も低いのか、そういう細かい情報が 他路線に比べ発信されない率が、かなり高いのも特徴。 計画停電時もそうだったけど、日暮里舎人ライナーは 決して自慢できたり褒められるような交通機関ではないよ。 唯一の利点は、今までラッシュ時にバスで１時間以上かかっていた経路が 20分に短縮されたことだけです。
*日暮里舎人ライナーは雪で止まるのは重々承知していますが…それ以外でも止まったりしてしまうんですね。 ここからだとまだ荒川線使ったりしてどうにかできるけれど（でもめっちゃ込みますけどね） 新交通システムは 普通の鉄道よりはトラブルが起きにくいのかなぁとは思っておりますが。 普段は別に大きな事故はないのですが。 
**日暮里舎人ライナーは、昨日も運休遅延するトラブルが発生しています 地域の生命線の一つともいえる路線なのに困ったものです
*日暮里・舎人ライナーの評判がよろしくないようですが、そんなに脆弱な路線なんですか？ 公式サイトには普通に日暮里・舎人ライナーを利用する通勤シミュレーションが提示されていますが、確か混雑もするんですよね。 そう言えば5月に乗客定員が100人増員された新型車両が導入されたようですが、朝晩の混雑は緩和されているのでしょうか。
**日暮里・舎人ライナーは、今日も朝８時台？に遅延しました 理由は江北駅でのドア点検だそうです 最近立て続けに起きたトラブルは、どれもドアがらみ どうも乗客のマナーにも原因があるように思います 国土交通省が７月に公表した「2016年度の全国鉄道混雑率データ」に よると、ライナーの赤土小学校前→西日暮里間（188％）が ワースト５位になっていますね また今年５月から混雑緩和を図るため、座席を全てロングシート化し、 車内空間を拡張した新型車両が、わずか１編成のみ導入されました 東京都交通局では、５月にもダイヤ改正を実施した上で 
#さらなる増備については車両基地の収容本数が最大限に達している事 　などから難しく、車両の増結もホームの長さや基地のスペース上困難 
#駅での乗降に時間がかかっているため、増発すると逆に遅延が発生する 　懸念もある 
#現状では予備車両も総動員でラッシュ輸送を行っており、今のところ 　これ以上本数を増やすのは難しい 
#最も混むのは日暮里駅に7時50分～8時10分に着く列車、ピークを避けて との見解を出しているそうです
*舎人ライナーは過去利用していた東武東上線に比べればはるかに遅延トラブルは少ないです。 日暮里まで数駅なので東武伊勢崎線のように数十分死にそうな思いをすることもないし、 本数も多いと思います。 バスか自転車または少し遠いですが徒歩でも行けるのはありがたいですご参考まで 
*東武東上線（本線・越生線） 
#営業キロ数：約86キロ　駅数：46　１日平均乗降客数：東武池袋 477,834人 
#混雑率：52位　北池袋→池袋　138％ 
*日暮里舎人ライナー 
#営業キロ数：9.7km　駅数：13駅　１日平均乗降客数：日暮里 24,048人 
#混雑率：5位　赤土小学校前→西日暮里　188％
**東西線に比べれば天国ですよ。 東武伊勢崎線準急は一駅が長いから息ができないと聞きました。
*舎人ライナーを利用した事がありませんが、遅延は頻繁に起きてます？ それと、舎人ライナーの混雑緩和対策は3年後の話だったんですか？ 朝の混雑率が新交通システムの中ではダントツに高い188％を記録し、 緩和の為車両を増やすと聞きましたがまだ先だったんですね。
**東京都交通局公式サイト 快適通勤に向けた「日暮里・舎人ライナー」の車両増備についてhttps://www.kotsu.metro.tokyo.jp/pickup_information/news/nippori_toneri/2017/ntl_p_201710277624_h.html
**発表されているもので最近の遅延・運休は 8/31、9/10、9/19、9/22、9/29、10/11、10/25、11/13（2017年）
*日暮里・舎人ライナー線また遅延です。ドアトラブルのようです。（2017/11/30）
*舎人ライナーは混雑率日本一も時間の問題ですね。 トラブルは現時点で日本一でしょうが。

==構造・建物==
*周りが一戸建てが中心だか、今後マンション開発進みそうかな、日当たりが低層だと厳しいような。。。
**庭付きの家はお買い得だと思ってたが確かに低層は日当たり悪そう。 中層以上は値段が明らかに見合ってないしね
*実際問題、分譲マンションでの１階住戸のメリットって 価格と専用庭くらいしか自分には思いつきません他地域で分譲マンション１階の部屋を購入した知人は 近隣の工事が一軒また一軒と長期間続く状況になり 騒音・振動・臭い・埃等々に悩まされたあげく 早々に売り払ってしまいました 最近は天候不順で、ゲリラ豪雨なども頻繁に起きていますし 予算が許せば上階を購入する方が良いのではないかと考えます 中には災害等でＥＶＴ停止時に、自分の足で階段昇降する場面を 考慮した上で低～中層階を希望する方もいるようですが そのような方はごくごく一部かと思いますね 

==共用施設==
*総戸数39戸に対し、屋外駐車場7台、屋外バイク置場1台 　屋外ミニバイク置場2台は、あまりに少ないような…
*駐輪場が屋外になってしまっている事。屋根はついているみたいですが、雨の日や風が強い時など自転車を出し入れするのが大変そう。 斜めの雨だと自転車が濡れてしまって錆びやすくなってしまうのも難点
*総個数39戸に対し駐輪場は76台分、条例も当然クリアしてるでしょうし このあたりは良いとして・・・ 
#チャイルドシートや大型カゴ取り付け自転車がハミ出すような 　狭い配置設計になっていないかどうか？ 
#一戸あたりの割り当て台数や将来的な使用方法の明確なルール 
**現在、私が住んでいるマンションは、分譲時２台／一戸割当てでしたが 現在５台／一戸で使用してる方もいて、新規入居者の分が確保できない、 またラック式上段の割当てだと子供が出し入れできない、 等々の問題が生じています これらは販売時の明確なルールや、管理会社のアドバイスがあれば 避けられた事態と考えますので、こちらにもしっかりやって欲しいです ライナー沿線は、未だに雨の日でも傘差し自転車多いですね 雨の日は極力乗らないようにしたいものです
**自転車ラック自体がどういう形式になっているのかってトコですよね。 最近は上下ラックタイプが主流なのでしょうか。 たまに気が利いているところだと、 他の自転車をスライドして動かすことができるラックがあったりするみたいですが 壊れやすそうだし、 普段使う分には良いけれど修繕コストが…ともなりますし、一長一短ですねぇ。
**世田谷・目黒・文京区などではたまに見かけます しかし足立区では見たことないんですよ 近場で見れるとこ無いかなあ
*なんとか管理組合で話し合って駐輪スペースについてはやりくりしていかないとならない状態でしょう。 特に子供に関しては一人１台分は必要になってくるのですから。
*全く足りない駐車場・駐輪場・バイク置き場台数ですね。

==設備・仕様==
*少し前にモデルルーム行ってきました。感想は、まあ、何というか「値段の割に安っぽい」ですね。 土地柄は好みだったのですが、高い。熊野前でこの値段は高すぎ。その分、装備が良いのかと思いきや、それも安っぽい。
*ノンタッチキーは便利である一方で、万が一鍵を紛失した時に、 マンション内に不審者が侵入しやすくなる仕様でもありますよね。 エントランスに入れるだけで、部屋番号がわからない仕組みにはなっているのでしょうか。
*災害と言えば、このマンションは防災用品備蓄庫は有りましたっけ？ 本当は備蓄庫も水害の恐れのある地域では、１階ではなく上の階に 設けるほうが望ましいんでしょうね でもあまりに水害を意識し過ぎると、１階では何も出来なくなってしまう 駐車場や駐輪場用途でピロティーのような構造にすると、今度は地震が怖い このあたりは悩みどころです 東日本大震災以降に東北沿岸部に建てられたマンションは このあたりをどう考えているのか、興味があります
*39戸規模で金食い虫のディスポーザーついてます。

==間取り==
*元々が小さいから仕方ないが、個室が狭い
*一番大きい部屋で71㎡ということなので、子供一人家庭位が無難なのかしら。四人だと ちょっと広さ的には厳しいかなあ。
*間取り図を見る限りではファミリーターゲットのようで 投資用という感じではありませんね。 他の部屋がどういうふうになってくるかそれ次第でしょう。
*廊下側の洋室群 どこも同じような造りだとは思いますが ただでさえ広くはないのに、室内に柱型が出てくるので 結構狭く感じてしまいそうな気がします 各タイプのリビング・ダイニング完成予想CG 天井がかなりスッキリしているのですが 下がり天井は無いのかな？気になるところです
**共用廊下側の居室ってわりと柱を専有部側に持ってくることって多いですよね。あれ、なんでだろう。 柱を外に出してしまった方が玄関ドアの開閉のときに人が目の前を通るということは無さそうなのになぁっていうふうにおもわれるけれど…構造的な問題と言われればそうなのかもしれないですが。 下がり天井は実際にMRに行かないとなんとも…ですよね。
***スパン6ｍで70平米取ろうとすると奥行きが12ｍ弱必要になるのだけど 強度上12ｍも柱間隔をとることができないのでLD側か寝室側をインフレームにする必要が出てくるの。 ワイドスパンにすると奥行きが短くなるのでアウトフレームも可能になるけれど、住戸を多数取れなくなるのでデベとはしたがらない
*その（造り付け）収納が多いことが もろに割高価格に反映しているのでしょうか？ 収納が多いと言うメリットは元面積が広い住戸でこそ 活きると思いますがねえ 特筆するほど広くもない住戸では 収納スペース大=居住他スペース小、になる事を 忘れずに検討すべきでしょう 
*プランを見るとＤタイプのポーチに門扉が付いています これ、マンションでは本当に本当に要注意です 他人に配慮できない人種が入居すると、時間関係なく 「バシャーン！」と大きな音を立てて閉められますよ この音、隣戸だけでなく上下にも響きます この手の立ち振る舞いは、生まれ育ちの部分も大きいので そういう人種は他にも必ず問題行為をやらかしますし、 注意やお願いをしてもすぐに元に戻ります ポーチだって見るも無残な物置状態になるかもしれません Ｄタイプを購入される方々、 「門扉は静かに開閉すること」・・・忘れないでください 
*A、B、C、Dの4つの間取り全部書いてありました。60㎡後半～70㎡の間取りで2LDK、3LDKが中心。 面白いのが収納率が〇％と書いてあるんですね。収納率10.53％～13.63％。パーセンテージで書かれるとこの部屋は収納が広い、この部屋は収納が狭いなどわかります。
*Aタイプを見ましたが、洋室二つにウォークインクローゼットが配置されていて、良いお部屋だと思いました。 また、リビングだけではなく、洋室にもサービスバルコニーがついているのも魅力的ですね。 角部屋しか出来ない仕様でしょうが、せっかく済むならバルコニーが多く通気性の良い間取りが良いと思いそうです。
*自分も公式サイトのAタイプ・プラン図を見ました 　過去に話が出ましたが、洋室(1)(2)とも柱型が大きく出ています ご存じの方も多いでしょうが、この柱型は鉄筋コンクリート造だと 上階にいくにつれて多少は小さくなるそうです 　梁型や下がり天井などの天井段差表記も無いですね ウォークインクローゼット自体は確かに魅力ですが 出入り口が引き戸ではなく開き戸の為に、柱型や下がり天井と 絡んで家具類の配置には注意が必要そうです 　プラン図ではエアコンの設置場所が書いてありませんが 洋室(2)のサービスバルコニーは実質、廊下側２洋室の エアコン室外機置き場？になるのではないでしょうか いずれにしても販売用の正式な間取り図面で精査する必要があると思います
*Aタイプの間取りをみましたが、ここはバスルームに窓がついているんですね。 通気性があって良いとも思いますが、目の前にマンションとかあったら少し不安に思います。 このマンションの北側の近くに大きな建物があったりすることはないでしょうか。
**この物件の詳細仕様は未確認ですが、現在の分譲マンションでは 24時間換気システムが完備されている事が多く、自分は浴室窓の必要性を あまり感じません。このあたりは好みもあるでしょう 長方形の建物の短辺は、妻側（つまがわ）と呼ぶそうです この妻側外壁のバルコニーがない窓は、簡単に清掃できない場合が多く 「特別清掃」という形で、管理組合が別途有料契約し管理会社（の委託業者）が 清掃を行うケースもあるようですね
*テラスのあるプランは人気ありそうですね。 ただこういった間取りにてきになるのは喫煙者の配慮かもしれません。 テラスに限った事ではありませんが、ホタル族の煙で洗濯物に臭いがつくのは嫌ですね。
**舎人ライナー沿線の荒川～足立区では、今も喫煙率がかなり高く マナー違反も多いです 両区とも「歩行喫煙」「自転車乗車中喫煙」「指定地域路上喫煙」を 条例で禁止していますが、あまり効果がない気がします またマンションでは、上階にマナーの悪い住民がいると１階テラスに ゴミや吸い殻が投げ捨てられる事例もあるようですね
*間取りも良くて住みやすそうな物件ですね。収納が多いのは羨ましいです。
*収納率10パーセント越えと記載されておりますが、 こちら一般的にはどれくらいの割合が普通なのでしょうか。 10パーセントというのが面積的に多いのか少ないのかパッとイメージできませんね。
**「収納率とは、一般的に、住宅の床面積に占める収納面積の比率のこと。 家族構成や生活様式によっても異なるが、例えばマンションでは収納率8％～10％が、 また一戸建て住宅では収納率13％程度が標準といわれている。」だそうです 元々たいして広くもない各室に収納率10％を驕り 狭くする必要が本当にあったのか？ 既出の「そろえた設備面」と共に、作り付け収納が増えたことにより 割高と感じるような価格設定になったのなら、残念でなりませんね
**収納率を増やすよりも単純に間取りを広くしてもらった方がありがたい気もしますよね。 もちろん、全く収納スペースが無いのも嫌ではありますが、 標準の8%くらいでも良い気がします。
**70㎡前後しかないのに巨大な収納・・
*収納率は住宅の床面積に占める収納面積ですが、マンションでは収納率8％～10％、 一戸建て住宅では収納率13％が標準とされているようです。 こちらは10％なので多い方なんですね。 間取りを見たところ、廊下の面積を削っている設計になっているようです。

==買い物・食事==
*買い物はライフがありますが、ファミリーで外食できるところが極端に少ない。 贅沢は言わないので、町屋駅みたいにファーストフードや牛丼屋、喫茶店、TSUTAYAくらいほしい。 熊野前周辺、もっと発展させて。
**家族向け、と言っても私は逆ですね ファミレス・ファーストフード系のように、どこにでも有るような店は不要です 利用頻度が低いし、周囲があまり煩くなるのも好みません むしろ単価は高くても、口に合う料理を提供してもらえる個人店を歓迎しますが 「需要と供給」、なかなか難しいでしょうか 大学もあるので喫茶店くらいは、そのうちできるかな TSUTAYAもネットの高速回線があればもう必要性は低いかと 駅の反対側ですが「はっぴーもーる熊野前商店街」があります この地域では、あそこがもう少し賑やかになれば良いと思っています と言うか、土地が有り余ってるわけでもないしアソコしかないのでは？

==育児・教育==
*周辺地図を見ると学校も近く、公園もいっぱいあるので子育て世帯に便利そうな場所でした。 となると学校の雰囲気が気になってきますが、現状はどんなものでしょうか。周辺地図を見ると学校も近く、公園もいっぱいあるので子育て世帯に便利そうな場所でした。 私立進学になるとしても近くの公立は落ち着いてる方が良いですものね。

==周辺環境・治安==
*近隣に首都大学東京がありますが、ここの学生たちの 校外でのマナーはどうでしょう？
*日暮里舎人ライナー沿線はまだまだ開発途上です 将来的に近隣で大きな建物が建つかどうかは、正直誰にも分らないと思います
*一階は浸水しやすいと意見あったが、二階は値段的にも極端でないのて、いいかもしれませんね。
*この辺は荒川側の低地なので1、2階は買わない方がいいのでは。
*荒川区が配布している「荒川区防災地図（水害版）」によると この地域の浸水深の想定目安は、3.0ｍ～5.0ｍ未満だそうです 最近の災害事例を見れば、自治体の災害想定を信頼できるかどうかは 個人の判断によるかもしれません
*どの階層の部屋を購入するか、家族構成や予算で異なってくるのでしょうが、 これからは災害も考慮する必要があるのですね。 確かに年々異常気象による水害が増えていますし、危機管理という意味では こちらのマンションに限らず1階、2階は避けた方がいいのかもしれませんね。
*このあたりは万が一の水害被害はありそうですからね。４階以上にしておいたほうが安全かもしれません。 https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/211742 
*水害を考えると不安ですし、実際に国交省が発表しているとなると、 もっと真剣に捉えなければならないという気もしますね。 ただ立地がよく、駅5分ないの距離となりますので、 住みやすさの方が勝ってしまいそうです。
*NHKスペシャル シリーズ　ＭＥＧＡ ＣＲＩＳＩＳ　巨大危機Ⅱ ～脅威と闘う者たち～ 第２集 異常気象・スーパー台風　予測不能の恐怖 荒川区含む広域避難に対して、現状では有効な手段を確立できていない事例が 紹介されており、大変興味深い内容でした
*荒川区公式の「荒川区防災地図（水害版）」によると この地域の浸水深の想定目安は、3.0ｍ～5.0ｍ未満 この地域でマンション買うなら、個人的には４階以上を狙います 

==周辺施設==
*駅の反対側の東京女子医大東医療センターは 足立区に移転予定ですね
**人によっては、熊野前を選ぶ理由の一つになるであろう 東京女子医大東医療センターは足立区に移転が決定しています お気を付けください
**女子医大も足立区に移転しますが、舎人ライナー沿線エリアなんですよね？足立区の広報誌で見たのですが。ですのでものすごく遠くなるというほどでもないのでは。
*女子医大が立ち退いてそこに広大な空き地ができるが、何につかうんだろう。まあ病院跡地って墓地の次ぐらいに住居用としては忌まれるけどね
**女子医大移転の件、あくまでも噂ですが一部の機能 （リハビリ等、診療にはあまり関わらない部分？）を残す なんて話もあるようですね 荒川区側がまだ悪あがきをしているようですが 足立区側では着々と準備を進めているようです 荒川区ももういい加減諦めて、跡地の有効活用に 知恵を絞った方が良いでしょうね
*尾久の原公園に近いのが売りらしいけど少し前まで酷い土壌汚染で閉鎖されてたからね。 いまだに注意喚起の看板あるしこんなところで子供を遊ばせられるかよ。 http://gasho.net/?p
=2015

==その他==
*マンションではペットを許可していないところも多くみられますが、 ここは問題なく飼う事ができるのですね。 ただ、種類やサイズに制限があると但し書きがありますので、 具体的にどういった制限が設けられているかどうかもきになるところです。
**ペットに関する基本ルールは、管理規約・細則で明記してあるはずです。

==掲示板==
*[ ]

23ku/610029/1-127
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