プレイスコート喜多見

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4.29

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プレイスコート喜多見 外観CG

物件概要

• 所在地：東京都狛江市岩戸北２丁目1229番9（地番）
• 交通：小田急小田原線「喜多見」駅（北口）より徒歩6分
• 総戸数：130戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年1月上旬
• 売主：東急不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　小田急不動産株式会社
• 施工：不二建設株式会社
• 管理：株式会社東急コミュニティー

掲示板・口コミ

• プレイスコート喜多見（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：4,848万円～7,098万円
• 9月1日にモデルルームがオープンしています。価格は3LDKで70㎡台、4700万円台からあります。23区内も検討してみると、やっぱり価格が高いです。ここは予定最多価格帯が5300万円台、5500万円台、5900万円台でそこまで負担がないのかと思いました。

【その他費用】

• 管理費（月額）：12,500円～17,600円
• 修繕積立金（月額）：6,800円～9,500円
• 修繕積立基金（一括）：381,600円～536,000円
• ルーフバルコニー使用料 : 300円（月額）
• 専用庭使用料 : 800円（月額）
• インターネット利用料 : 2,640円（月額）
• エネルギー見える化サービス利用料 : 110円（月額）
• テレビ共視聴設備利用料 : 550円（月額）

【販売時状況】

• 日照や価格で南、西が人気かと思いきや、東も結構売れているようです。理由は、電研のことだけでなく、[ちょうどいい]からなのかな、と。マンションのフロント？正面？部分にあたりますしね。階層は結構バラけているようです。
  • 直近で見た感じはむしろ東が人気ありそうな埋まりかたでした。でも南、西も満遍なく売れてましたね。
  • モデルルームで価格表を見ましたが、南、西、東向きはまんべんなく売れていて半分以上は売却済みですね。４８万と９８万の違いは何なのでしょう。
• 2018年9月初旬時点で75/130売れたみたいです。結構売れましたね。
• 第2期も30戸でて、105/130供給済みになっていますね。最後の数戸がうまくさばければ竣工前の完売もあるかもしれませんね。

交通

【電車】

• 徒歩圏内で様々な駅にアクセスできるのは魅力的であると思います。通勤や通学の際に便利で、時間の節約にも繋がると思います。
• 意外と喜多見から新宿ってはやくても20分かかるんですね。登戸の方が今は16分。複々線で各停駅は割りをくったのかな。
  • 朝の通勤時間が重要だと思いますが、検索すると８時出発くらいで喜多見～新宿は18分で行けると出ます。登戸も同じく18分ですね。ただ、登戸は本数が倍ほどあることが違うところ。
    • 本数が多いといっても快速急行、急行は激混みですけどね。小田急も推奨していますが各駅通勤だとガラガラで快適です。また何かと問題になっている、痴漢冤罪のリスクもありません。
    • 喜多見ユーザーですが、ダイヤ改正から変わったのは各駅停車に乗る回数です。成城での急行の待ち合わせが減ったので、各駅で出勤しています。最初は公式にある時間がかかるだろうと思っていましたが、急行よりも空いていますし、意外と早く新宿まで着きます。急行との大きな差は感じていません。時間がヤバい時は急行乗りますがまだ激混みは変わっていない気がします。登戸、向ヶ丘遊園は確かに急行多いでしょうが、乗る人も多いので、混むというのは聞きますね。

【バス】

• 渋谷方面もバス、電車で。新宿方面も小田急で行けます

【車】

• 朝晩の世田谷通りや多摩堤はそこそこ混みます。高速乗るにしても、東名にしろ第三京浜にしろ、乗るまでに30分くらいかかると思います。
  • 外環道が延長して中央道、東名とつながり、インターも近くにできるので、車での利便性も良くなります。

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構造・建物

【構造】

• ダブル配筋
• 耐火・遮音性能に配慮した戸境壁（180m）
• 直床
• 複層ガラス
• 微妙な構成の3棟建てですね。あと西向きの棟の戸数が多すぎる気もしました。1フロア3部屋の棟と価格差が凄いことになりそうです。ファミリープランの方は大きめの広さで悪くないと思いました。

【日当たり・眺望】

• プレイスコートは電研が立ち去った後、前に何が建つかが不安要素。
  • 電研社宅跡は清水総合開発が土地を取得したので、いずれマンションが建つと思いますがね。看板がなくなったのは、計画の見直しかコートへの忖度⁇
  • 電研と視線がぶつかるのは南向き、西向きですね。南に関しては現地で確認した限りではそこそこ距離があると思うのですが、西に関しては見えないのでわかりません。モデルルームで見せていただいたシュミレーションの感じでは、南の電研の建物はかなり高さがありますが、西にある建物はそんなに高いないです。あくまで予想ですが電研の建物は全て無くなると私は思います。
  • ガーデンや電研正門の前の道路から20m幅が第一種住居地域に変わるので、大きめの店舗が可能になるようです。店舗を構えたい企業が出てくれば、お金を払って立ち退いてもらうことになると思います。
  • 電研移転ありきではないです。単に電研やこのマンションを含む地域の街づくりに関する話というだけです。電研の完全移転の話は信じないほうが良いですよ。事実としてあるのは、電研前の道が拡張されて綺麗になること、将来的にはその道が世田谷通りまで同じ広さで繫ることです。世田谷通りまで繫るのはまだしばらく時間がかかるようですが、そうなれば新しいバス路線でもできるかもしれないと、私は期待してます。
    • 調布都市計画道路3・4・16号線基本計画ですね。調べてみたら、世田谷通りまでは、2年後認可取得、8年後完成予定みたいです。バスで電研前から二子玉川駅とか慈恵医大病院経由で京王やJRの駅とかに行けたら便利ですね。
  • モデルルームを見に行った時に、10年くらいは完全移転はないと言われました。狛江市のHP、まちづくり委員会の議事録にも、完全移転は決まってないと載ってましたよ。
• 花火はどの花火が見えるのでしょうか？

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共用施設

• 駐車場 : （総戸数に対して）57台（身障者用1台含む）　13,500円～17,500円（月額）
• 駐輪場 : （総戸数に対して）246台　200円～500円（月額）
• サイクルポート : （総戸数に対して）7区画　1,000円（月額）
• バイク置場 : （総戸数に対して）8台　5,000円（月額）
• ミニバイク置場 : （総戸数に対して）5台　3,000円（月額）
• コートシンフォニア（水盤有り）
• ダブルオートロック
• 24時間集中監視システム
• リングシャッター付駐車場
• 奥の棟の北側にある専用庭って使い道あるのでしょうか…。ガーデニングには向いてないし、物置スペースとしか思い浮かばないなあ。
• 狛江市は市の指定ゴミ袋で出さないと駄目なんですよね？この物件の２４時間ゴミ出し可能というのは管理側でまとめてくれるパターンですか？それとも各々が指定ゴミ袋に入れてゴミ出しするパターンですか？
  • もちろん指定袋に入れてゴミ置き場に持っていきます。24時間ゴミ置場にゴミを捨てられる(粗大ゴミは別でしょうが) という意味でしょう。

設備・仕様

• キッチン・・・フィルターレスレンジフード、多機能制震シンク、浄水器一体型シャワー水栓、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、ガラストップコンロ、人工石クォーツカウンタートップ、キッチンパネル、ソフトクローズスライド収納
• バスルーム・・・低床式浴槽、サーモスタット混合水栓、エアインクリックシャワー
• 洗面室・・・三面鏡裏収納、人工石クォーツカウンタートップ、シングルレバー混合水栓
• トイレ・・・タンクレストイレ、手洗いカウンター
  • トイレの吊戸棚も普通よりも広いので、トイレットペーパーだけでなく掃除道具を入れておくことも可能ですね。
• アメニティ・・・TES温水式床暖房、鎌デッド錠、防犯サムターン
• 収納が広く取ってある気がしました。巾木収納、スパイスラック、食品庫など。
• ペット飼育可

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間取り

• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 57.12m2～85.85m2
• バルコニー面積 10.71ｍ2～18.43ｍ2
• ここの魅力は1階の蔵でしょう。地下収納は戸建でもありますが、人がすっぽり入れる籠れる蔵は珍しいです。ストック食材とか置いておくのによさそうに思います。
  • 一階の蔵付きを検討しているのですが、広さは80平米の物件しかないのでしょうか。公式サイトを見ても蔵付きは80平米の間取りのみしか載っておらず…
• キッチンや洗面所は収納もしやすく、家事もしやすいように感じました。玄関も広めなので、風通しが良だろうなと思いました。
• 気になるのは、各部屋が若干狭い感じがすることです。玄関からリビングまでの廊下が狭いのは仕方ないとしても、各部屋はもう少し広くないと使い勝手が悪そうだと感じてしまいました。

買い物・食事

【買い物】

• la felicita di tutti（トゥッティ）（約320m・徒歩4分）
• アグリス成城（約1,680m）
• 成城アルプス（約1,710m・徒歩22分）
• 成城コルティ（約1,760m）
• 二子玉川ライズ（約5,280m）
• 玉川高島屋S・C（約4,970m）
• 駅からサミット、信濃屋、ドラッグストア、業務スーパー、コンビニと帰り道沿いにあるので満足です。

【食事】

• 旬鮮　重味（約400m・徒歩5分）
• 喜多見コーヒー工房ビーンズ（約700m・徒歩9分）

育児・教育

• ここ数年で市内にマンションが何棟も建ったためか、待機児童数が激増しているようです。今年は150人待ちとか。
  • 通園可能な範囲内って考えると保育園はそれなりに数があるよね。前に隣の世田谷を調べたけど、面積大きいからか、保育園の数が多くても現実に通えるところは思ったより少ないなと思った。
  • この近辺の競争率は今超激戦区ですよね、保育園。両親満点でも無理じゃないですかね。

ただ、1園あたりのキャパが多くはないのがどうか。

• この辺りの学区ってどうなんでしょう？ 小学校、中学校のレベルはどんなものなのかな？ 駅近だから私立に行く人が多いんですかね？

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 高度地区：第1種高度地区
• 防火地域：準防火地域
• このマンション、質は良さそうに思えますが、生活環境が世田谷区と狛江市ではかなり異なります。喜多見の良い点 は、道路が混み合ってない→交通事故が少ない(かなり重要)、環八沿いより空気がきれい 。世田谷区(成城学園前～経堂あたり) とにかく便利(お店、通勤)、塾なども豊富、ただし交通事故が大小問わず多い 。
• 今日周辺を見学してきました。静かでいい環境ですね。 電柱が気になったのですが、狛江市は無電柱化計画とかはないのでしょうか？
  • プレイスガーデンの前の電中研通りは地中化されるでしょうが、コートの前の通りはむりかと。電柱を付け直したばかりなので。
• ニノ橋経由世田谷通りまでそこそこ広い道路が通るって国本学園のある商店街の前を通るんですか？あそこは随分昔から新しい建物が建つ時数メートルへっこんで建ててますよね。もし喜多見商店街前が道路になるならまだまだ建て替えされてないのでうん10年はかかりますよね。
  • そっちではなくて、狛江市内の宝島とかおきなわの寮とかある道のほうです。商店街の方も計画あるみたいですが、実現するかどうかもわからないかんじですね。
  • 高架下から宝島、たま川、沖縄の寮のある通りを経て、ぴよりのあるあたりからニノ橋に抜ける計画のようです。その先も岩戸南を猪方の水道道路まで出るのかな。調布都市計画道路3・4・16号線基本計画に図面も出ています。かなり無理のある計画に見えます。
• 狛江市の洪水ハザードマップを見ると狛江市の大半は危険だけど岩戸北二丁目は安心ですね。
• 住民税は、世田谷区と狛江市では変わりません。国民健康保険税は、世田谷区と狛江市では大きな差があります。

ゴミ袋が有料とか、子供医療費窓口負担200円どころの差ではありません。

• • 社会保険の人には関係ありませんが、国民健康保険は、狛江市と世田谷区では、世田谷区の方がずっと高いです。給与収入、世帯人数、年齢構成によって変わりますが、だいたい毎月1万円位違います。1年間で12万円。10年で120万円位差が出ます。23区は高くて、多摩地区は全般的に安いですね。
  • 狛江市は医療費全員年長の3／31まで無料。世田谷区は中3までどんな高給取りでも無料。狛江市は小1の4／1から確か片方の親が750万(子供二人の場合)位まで無料。うちは専業主婦の1400万で一年生から3割負担。とある家庭は共働き各740万✖️2＝1480万で医療費無料。狛江は住居費が安いので子供の教育費にお金を掛けられます。

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周辺施設

• きたみふれあい広場（約590m・徒歩8分）
• 野川（約770m・徒歩10分）
• 金融機関の窓口は、喜多見駅前郵便局が駅近くに、三井住友銀行喜多見支店が世田谷通りのニトリの向かい辺りにあります。ATMは三菱UFJ、三井住友、みずほが駅徒歩1分以内にあります。
• 喜多見駅の高架下の魚民のあった所に、24時間ジムができます。

掲示板

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