プラウド門前仲町ディアージュ

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5.00

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物件概要

• 所在地：東京都江東区佐賀1丁目4番2他（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「門前仲町」駅 徒歩9分
2. 東京メトロ東西線 「門前仲町」駅 徒歩9分
3. 東京メトロ日比谷線 「茅場町」駅 徒歩11分
4. 東京メトロ東西線 「茅場町」駅 徒歩11分
5. 京葉線 「八丁堀」駅 徒歩12分
6. 東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩9分

• 総戸数：105戸（非分譲30戸含む）
• 構造、建物階数：地上19階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：木内建設株式会社

掲示板・口コミ

• プラウド門前仲町ディアージュ（検討スレ）｜（住民スレ）

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価格・コスト・販売時状況

【予想】

• 価格、どうするんでしょう。 駅も歩いていける範囲に充分にあります。 プラウドというブランド。 使える路線も複数。
• 坪３５０万くらい？
• どの駅も決して近いわけではないのですが、他路線使うことができるという利便性はあるのですよね。それを売りにして強気の価格を出してくるのか否か…。
• 共有施設ないみたいだし、ロビーも豪華ではなさそうなので もっと安くだすのではないでしょうか？
• 二つのプラウドタワーが残ってて、リバーサイドが並行するとなると、さしもの野村さんといえど、330あたりじゃないでしょうか。期待もこめて。。。
• 皆さんおっしゃるように清澄白河と木場も残っている今はとにかく売りたいでしょうから、そんなに強気な価格にはしないと思っているのですが。

【価格】

• やはり坪350くらいでしたか？
• 3LDKは8000〜くらいじゃないですか？ 84平米のタイプにどれくらい価格をのせてくるかが気になります。 億超えますかね？
• 15階以上は、1億前後の価格！
• 84平米は億〜、80平米でも9000万くらいですね。
• この辺りの中古の坪単価はどのくらいでしょうか。やはり370〜380は厳しいなー

【モデルルーム訪問】

• モデルルーム案内してもらいました。
  • ちらしに間取りが載っていた一番広い角部屋（84平米）のプレミアム住戸（15階以上）は1億前後スタート、最上階付近のプレミアム住戸（17-18階）は値段の目安が記載されてませんでしたが、担当者の口頭の説明だと1.2億程度のようです。
  • 通常フロア（80平米）は、11階以上が8000万円台後半～9000万円台前半、5-10階だと8000万円台前半～後半だそうです。中住戸の一番小さい間取り（73平米）の一番低層の分譲（5F）でも6000万円台後半からスタートみたいなので、立地の利便性や江東区であることを考えると、全体的に高めの印象を受けました。
• 今週末、2回目のモデルルーム見学で、100万円単位での価格表をもらいました。今期オープンになるのは7階、11階、13階、16階の各5戸、計20戸のみのようです。
  • 7階の一番小さな部屋（72平米）で6,900万円台、16階の角部屋（プレミアム住戸、84平米）で10,200万円台でした。モデルルームと同じFタイプの部屋は1億200万円台の1室のみで、わざわざ値段聞きに行ったのに徒労感がありました（値段聞くだけなのに、なぜ再訪を求めるのでしょうか…）。
  • 要望書が出ている部屋が2-3戸あるようですが、1億越えの部屋も含めほとんどの部屋にはまだ要望はないようです。8月からモデルルームは予約が取れないほど盛況で、マンション規模も大きくないのに、1期の販売戸数が全体の3割弱（20/75戸）というのは不自然な気がします（素人目ですが）。おそらく野村がもともと想定していた価格が強気だったので、4フロアだけオープンしてどの程度引きがあるか様子を見て、そのほかの部屋（特に17階以上のプレミアムフロア）の値付けを再度検討するつもりなのでは？最近日経新聞に、野村の分譲マンションが売り余っているという記事が掲載されたりして印象が悪いのもあり、ほとぼりが冷めるまで待っているとか？意図はよくわかりませんが、すっきりしない印象を受けました。

【販売時状況】

• 裏手にある三井のマンションから住み替えを検討している人が多いみたいです。

【非分譲が３０戸】

• 非分譲が３０戸もありますが、地権者の方用ですか？もともとは何があった場所なのでしょうか。
  • 地権者？が30もいるなんて。。1LDKもあると聞き、賃貸に出されるかなと思うと、あまり良くないかな〜と思いました。
• プラウドシティ？越中島もできるみたいですし、このあたりプラウドおおいですね！

　https://manmani.net/?p=91

【コスト】

• マンション本体以外の費用として、70平米くらいの部屋で、管理費は2万円、修繕積立金は1万円、駐車場は3万円くらいだったと思います。あと、固定資産税はだいたい年間20万弱くらいかと。修繕積立金は、5年間隔で5千円づつ上がるみたいで、その代わりに修繕一時金はないようです。固定費として、固定資産税含め毎月7〜8万円は必要です。江東区では普通（妥当）なのでしょうか。
• 駅からかなり歩くのに、物件価格も管理費修繕費も高い印象。

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交通

• 4駅5路線利用可能
• 駅徒歩9分は結構歩きますよね。しかも通勤で行きたい茅場町側方面と逆さまに歩くことになるし。

【茅場町駅まで】

• 私は茅場町まで徒歩か自転車。もしくは目の前にバス停があるので、それを利用して 茅場町までいこうと考えてます。茅場町まで徒歩で12～13分だと思います。実際に歩いた感じ。
• 茅場町まで11分なのに、水天宮前まで9分で着きますかね？半蔵門線使いたいんですが、リバーサイドと同じ９分とは俄かに信じ難いなあ。
  • 首都高の下の橋を渡るのが最短ルートですが、正直上り下りとかで結構時間は食うと思います。
    • なるほど、永代橋と清洲橋の間の高速って歩けるんですね。
      • どこの駅もだいたい同じくらいの直線距離だと思いますが、運河をわたらないといけないですし 必ずしも表示通りという感じではなさそう。 自分で歩いてみてっていうのも必要そう。

• 

  電車_路線図

構造・建物

• 敷地面積：1,442.58m2 (建築確認対象面積)

【眺望・採光】

• 眺望って11F以上でないと厳しいんでしたっけ？
  • 展望は11階以上ですね。それ以下はビルで遮られると思います。
    • 何階まで影響があるのでしょうね？CGで見る限り中層階まで影響がある物件が出てくるのかなと思いまして。ただ部屋の位置によっては低〜中層階でも影響が出ないところもあるようです。
      • 眺望を気になさるなら、11F以上です。ただ、そこまで前の建物も気にするほど近くないので、眺望を気にしないのであれば、５F～10Fで気にいったタイプをチョイスした方がいいと思いますよ。

共用施設

• 駐車場：(敷地内)32台
• 駐輪場：172台
• バイク置場：11台

設備・仕様

• 内覧したが、オプションの部分が多く(洗面所の床も)そこまでの高級感は感じられず…。ベランダにシンクないし、お風呂もミストサウナは付いているが、床や壁がパッとしない。

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間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：72.78m2～84.58m2
• 間取りが細過ぎるのが気になります。

【オーダーメイド システム】

• コンセントを増設できたりするみたいなんでそこは良いのかもしれないと思いました。
• 照明についても変更できるらしいです。照明プラグを増やせるのかしら。
• オーダーメイドが可能って言う風に書かれていますが オプションを多く取り揃えているんだろうか。 水回りの移動自体は厳しいでしょうし。
  • オーダーメイド対応って、あらかじめ設定されたいくつかの間取りのパターンを選択できるオプション対応（無償のケースが多い）ではなく、有償で間取りを自由設計できるってパターン。ただし、契約後に相談なので時期が限られたりする。それからコメントされているようにスケルトンインフィルの構造ではないから、水回りは基本的に変更できない。

買い物・食事

• 門前仲町は、庶民的な雰囲気があり飲食店も多く活気があるエリアです。

【スーパー】

• マルエツ プチ 新川一丁目店 約450ｍ・徒歩6分
• セイジョー門前仲町店 約740ｍ・徒歩10分
• 赤札堂 深川店 約760ｍ・徒歩10分

【商業施設・その他】

• 深川ギャザリア 約1,710ｍ・徒歩22分
• スーパービバホーム豊洲店 約2,950ｍ・徒歩37分

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 小鳩保育園 永代 約270ｍ・徒歩4分
• 太陽の子 新川保育園 約350ｍ・徒歩5分
• 双葉幼稚園 約800ｍ・徒歩10分

【小学校】

• 臨海小学校 約600ｍ・徒歩8分

【中学校】

• 深川第二中学校 約1,110ｍ・徒歩14分

• 

  臨海小学校

• 

  深川第二中学校 仲町161001

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 隅田川のリバーサイド付近は、ちょっとくつろげるベンチが並んでいます。散歩がてらよく立ち寄っていました。
• ここは日本橋まであるいて22分くらい、銀座や神田は歩いて35分くらいなので休日は散歩楽しめますね。
• 橋を渡れば中央区とは言え、川の向こうと手前はやはりけっこうな差がありますよね。そしてどの駅とも徒歩10分近く離れている割に静かな環境というわけでもなく…

• 

  周辺エリアマップ

• 

  現地案内図

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周辺施設

【医療施設】

• 新谷歯科医院 約170ｍ・徒歩3分
• 永代クリニック 約470ｍ・徒歩6分
• 魚住整形外科 約520ｍ・徒歩7分
• 城田小児科医院 約630ｍ・徒歩8分
• 聖路加国際病院 約1,760ｍ・徒歩22分

【公園】

• 隅田川テラス 約70ｍ・徒歩1分
• 永代公園 約300ｍ・徒歩4分
• 越中島公園 約550ｍ・徒歩7分
• 都立清澄庭園 約700ｍ・徒歩9分
• 牡丹公園 約1,050ｍ・徒歩14分

【文化・スポーツ・その他】

• 深川東京モダン館 約660ｍ・徒歩9分
• 深川図書館 約920ｍ・徒歩12分
• 深川庭球場 約1,110ｍ・徒歩14分
• 富岡八幡宮 約1,130ｍ・徒歩15分
• 深川江戸資料館 約1,450ｍ・徒歩19分
• ワイルドマジック 約4,160m

【金融機関】

• みずほ銀行 深川支店 約50ｍ ・徒歩1分
• りそな銀行 東京メトロ門前仲町駅西口出張所 約680ｍ・徒歩9分
• 城北信用金庫 深川支店 約690ｍ・徒歩9分
• 三菱東京ＵＦＪ銀行 深川支店 約720ｍ・徒歩9分
• 三井住友銀行 深川支店 約940ｍ・徒歩12分

• 

  隅田川テラス

• 

  永代公園

• 

  都立清澄庭園

• 

  越中島公園

• 

  ワイルドマジック

• 

  みずほ銀行 深川支店

掲示板

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