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プラウド枚方

Name: プラウド枚方
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==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[枚方市]]岡南町六丁目271番1他（地番）
*交通：[[京阪本線]] 「枚方市」駅 徒歩8分
*総戸数：90戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート・地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年01月中旬予定
*売主：野村不動産株式会社 
*施工：西武・大勝建設共同企業体
*管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社 


==価格・コスト・販売時状況==
*3棟で90世帯のようですね。4階だてと5階だてがあるのでしょうか。ウチは値段が一番気になっています。75平米で3500万円代位なら検討します。
**やっぱり3500万以上しますよね(*_*)場所はいい感じですよね。
*価格表スレがあるね 
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/618739/

*枚方徒歩８分でこの平米単価は高すぎでは？野村さん強気すぎでしょう。 中古になった時の値落ちが怖いわ。
**確かに価格は高いですね... 今後、駅前再開発等を考慮するとこのマンションは買いでしょうか? 
*販売開始が１ヶ月遅くなったんですね。
*こちらのマンションの魅力というのはどういったところでしょうか？
**やはり閑静な場所と駅まで歩ける距離と収納が多いことと細かい内装がいいですね。 あとアフターサービスが充実しているところですね。 でも値段が高いです。
*価格の高さで悩んでいる方が結構いらっしゃいますね。 このあたりの妥当な価格というのはわからない身ですが、物件価格は大体４０００万～５０００円台でしょうか。 購入世帯としては、ある程度収入がある方でないと購入できない価格設定ということになってくるのでしょうね。 余談ですが、個人的にはトランクルームが標準装備されているのはうれしいなと思います。 
*価格表を見て吹きました。 仕様が良いのかもしれませんけど高過ぎます。 大阪市内の駅近マンション買ったほうがいいのでは無いでしょうか?
*4ＬＤＫでおいくらくらいでしょうか？
**4LDKだと5000-6000万台ってところでしょうか？メインが3LDKのようですので。 枚方が好きで枚方に一生住みたいという方ならありかもしれませんが。 ただし高齢になった時にあの坂道は短いですがこたえると思います。 近くにスーパーなど無さげですから荷物持って登る坂道は高齢者には大変かも。
*設備と環境はいいんですけどね。 この坪単価なら北摂 市内中古でも購入するほうがリスクは少ないと判断。
*10年後には現在の価格の6～7割くらいにはなってそうですよね。どう思われますか？詳しい方に教えていただきたいです 。
**あの辺りに知人の高齢者が住んでらっしゃいますが、坂道がきついので住み替えたいと常々おっしゃってます。 枚方市の20年後予測人口は現在の2割減。65歳以上の高齢者は今の約1.5倍。現在の隣の築20年弱の中古で坪単価比率6割。今は物件価格が上がっている時期ですが20年先はわかりません。データで見る限りは下がるように思います。 
*人気のお部屋は2～3倍程度の倍率になっているそうです。
*それなりに人気はありそうです。 物件は申し分ないです。 （駅からの距離や環境の好みはあるでしょうが） ただ枚方にしては本当に価格が高いので プラウドというブランドにしては低いと思います。 下層階とか残ってそう。
*もう少し戸数をしぼってプライベート感がほしかった。それならあの価格もすんなりのめたのに、と思う今日この頃。
*いよいよ販売開始ですねー。と言ってももう今の時点で大半決まっているんでしょうが。新規で駆け込み購入される方もいらっしゃるんでしょうかね。
**もう花が４０～５０はついていました。
***日曜日に重要事項説明会参加しましたが、たくさん参加されていました。花が4-50ついていたとの書き込みが前にあったかと思いますが本当です。南の下の階はまだ空いているようでしたが他は埋まっていました 
*高過ぎる。正直この値段で買う方がおられるのがビックリです。枚方だとこの近所でも一戸建て普通に買えますからね。どこにそんなお金があるのやら 
**わかります！ほんと近所で戸建買えますよね。戸建買える値段を出してまでマンション買うメリットが思いつきません。特に子育て世代。
***あの辺りは新築戸建て滅多にでず、更地なら広告を みかけますが土地だけで4000万はします。 徒歩15分辺りなら中古戸建て10年以上で、そのぐらい。 マンション、しかも閑静さとある程度の便利さが 伴う場所のにしか住む気がない者には魅力な物件です。 高いのは認めますが。
*もう60戸くらいは確定しているようで売れ行き好調ですね。 
**地元では価格設定にブーイングの嵐らしいですよ。いくら資産価値があると言ってもやりすぎ感半端ない。
***とはいえ枚方駅周辺には住環境の良いマンションは本当に少ないのでしばらくは枚方駅で一番のマンションにはなるでしょうね。値段的にも。 南側はプラウド2が建つせいか値段が比較的低いせいか東側が人気のようですね。 皆さん売り出し価格にばかり目がいくようですが管理費修繕積立金駐車場料金なども最初から高いんです。ここ。 そこ理解して買ってる方はやはり高収入の方が多いんでしょうね。
*坂だし、枚方駅までの道も広くないし、車も結構通るし、もちろん駅には近いほうかもしれませんがね。それにしても高いよ。
**おっしゃる通り。 ここは高いです〔笑〕 その点については完全同意、 今は特に新築が高い時期ですがこの傾向はあと数年は続くでしょうが… そのあとどうなって行くかはわからない。 過去高い時期に物件を購入して何らかの事情で売却する時に安く売却せざるえない事例は多くありますよね。 まぁでもここは良いマンションだとは思いますよ。住むのには。
*ここは売れ行き悪くないと思いますよ。京阪沿線の他の新築といえば光善寺 守口門真辺りででしょうか？住環境考えると私ならここ一択ですね。人それぞれですが。 
*契約会行ったら、1期はあと少ししか残っていなかったです・・・
**あと少しなのになかなか売れないんですね。。
***残っている場所は主に１～２階のちょっと難あり区分と 向かいに新しいのが建つ関係で販売保留されていた 南側の低層階なので難しいとは思います。 しかもカスタムは既に出来ないし。 （床や扉カラーチョイス、キッチンの高さetc） 
****カスタムオーダーしたい場合は早めにしないといけないし、早く決めることが出来た人の特権みたいなものでそうね。でもまあ、それじゃなくても「ごく普通」にしてくれるということになると思いますから、逃したとしてもそこまで大きく使いにくいということにはならないかと思いました。今は夏休み中なので動きはないと思いますが、これから先は動くとしたら諸々のキャンペーンでということになってくるのでしょうか。
*値引きありますかね？価格出てないですけど、枚方市は住宅街。住みやすそうです。ただ、わけあり部屋が残っていますか？ 
*モデルに行きましたが、価格は妥当だと思いました。 モデルルームの内装も好きだったし、 坪単価設定も現状のマーケットを理解している方であれば、 妥当な金額ですし、京阪沿線の新築で検討するとすれば プラウドが一番資産性が高いと思いますが。。。 苦戦しているみたいですし。 思ったより安かったので前向きに検討しようかなと笑 
**4000万円ですね。 
***野村は売り切るために値引きしますよ。粘る価値ありです。
****粘る価値がなさそうなくらい訳あり部屋しか残っていないな。ここで粘る人は何を求めているのか。
*マンションギャラリー行ってきました！とても素敵でしたよ。立地も、確かに手前の坂が少し気になるけれど、そこまで長くはないし、地盤もよくて私はとても気に入りましたよ。 今期の販売個数はほとんど完売して、来期の南側の部屋を残すのみでした。ただ、前に建設予定のプラウド2からも十分離れているので、訳ありとは思いませんでした。 
*ようやく（いよいよ？）第二期が始まるからじゃないでしょうかね。どのくらいの期間で売り切るのか楽しみですねー。
*プラウド2が建てば南側の一階はほぼ日当たりはない、とモデルルームに行った時に営業から説明された。値下げしてごまかして売るつもりなんだろうか。
**モデルルーム見に行きましたが南の一階も日当たりありますよね？時間にもよりますが。日陰図、見せてもらいましたよ。
***モデルルームには日影図というものがあるのですね。 それは自分が検討する部屋の、時間帯による日照状態を表示するものなのですか？ 日照は季節によって変わってくると思いますが、例えば夏と冬それぞれの 日照時間も分かったりするのでしょうか。 
****ありますよ。三菱地所や伊藤忠など、大手の物件を見て回りましたが、どこの会社でも夏至や冬至の時間帯ごとの日影図を用意しています。最近はドローンで各階の高さから撮ったベランダからの景観写真もあったり、参考になる資料も多く、昔よりわかりやすくなっています。
*二次、始まりましたね。一次で残っていた部屋の値下げなどはあるのでしょうか？
*第3期が始まるということは第2期完売でしょうか。すごいですね。
*ここは、４０００万円?で買えますか？ ３０００万円後半ではさすがに仕様見るとないでしょうが。 それとも４５００万円?　ですか？　 広い部屋は、５０００万円すると思いますが。  
**近所の方が６０００万円するという噂です。
***見に行ってきました、広さにもよりますが、75平米くらいの部屋で4000万後半でした。80平米を越えると、5000万以上ばかりでした。
****２期販売のお部屋ですか？　南向棟の中階～上階なので、そのクラスなのでしょう。実は３０００万後半の部屋もありました。１期で完売ですが。３期で南＆東西の１－２階の販売があるかと思うのでもしかしたら３０００万後半、４０００万前半があるのではないでしょうか？
*****3000万後半は、2LDKですか？第1期は見に行けませんでしたので知りませんでした。
******７３－５m2の３LDKです。 
*３期販売対象のお部屋、南棟の１－２階にしかないQタイプ。７２m2でなんとWIC３つ＋トランクルーム　恐らくそんなに高くならない。 気になるなら、とにかくモデルルーム訪問するしかないと思います。 6,000万する部屋は９０軒中４戸のみです。 噂に惑わされず自分の目でしっかりと確認お勧め。
*値段的にも東側が一番安い上に眺望もいいと。第1期を逃すとあとはハズレばかりですね。
*購入者です。どの棟とはいいませんが、景観も環境も仕様も、とても気に入って決めました。正直予算オーバーで少し高めの物件でしたが、逃したら出会えないと思いほぼ即決でした。 
*３０００万円台は、広告用の価格で　4000万円前後でないのでしょうか？ 間取りにもよりますが、坪単価は　250万円前後なのでしょうか？ 一度モデルルーム　真相を伺うため行ってみたいです。 ５８００～６０００万円超えるとなると対象外ですが。 いくら高くても　エリアと立地で５５００万円以下であってほしいです。
**部屋や階数にもよりますが、坪単価200万前後でした。その予算帯ならばっちりだと思いますよ。 
*もう第3期ですか。マンションって意外と早いうちに売れてしまうものなんだ。早いうちに見に行けば良かった。
**ここは施工後に売れ残って安くなったりしないでしょうか。茨木だと結構そういうことありますけど。
***今日行ってみましたけど、値下げされてないと思います。一番狭いＧタイプで3940万でした。
*値下げ交渉できる噂を聞きました。なんとしてでも完売させるみたいですね。
**値下げ交渉ですか・・・現在何戸残っているんですか？ 物件概要によればこれから第4期販売が控えているようですが、 販売数は未定となっております。 とりあえず先着順販売中の16戸を売り切ってしまいたいのでしょうか。
*販売が第4期になっているので、もうかなり選択肢を少なくなってきている、ということになっていくのだと思います。 申込みが始まっているみたいですが、どういうことなんでしょうね・・・。販売価格はわりと抑え気味なのかなと思ったんですが、 それでもまだ第4期まであるということなんですがそれはお値段がする、ということになってくるのかなぁと思いました。
**すごく小刻みですよね。もっと一気に売るのかと思っていましたが、何か戦略があるのでしょうか。ただ、プラウド枚方２の販売前には当然完売させるのだと思いますが・・。
*先着順販売中の住戸が17戸あるようですが、これから次期（第5期？）販売があるのですか？ マンションにもよるかもしれませんが、総戸数のうち成約済住戸と未販売住戸が明確でない物件が多いのは何故？ モデルルームに行けば価格表として確認できるのでしょうが、ほとんどが自由に選べない状態が多いように思います。
*仕様といい、設備の良さといい本当に良かったなぁ。ただ、あの坂を毎日通勤通学と考えると…厳しいかな。間取りの広い5千万クラスの部屋はまだ残ってましたよ。
*ホームページでは、現在販売されているのは１７戸とありました。 更新されていないだけなのでしょうか。 枚方駅まで徒歩8分と不便ではない立地ですが、 このあたりの相場としては高めの設定だと感じました。 
【共同企業体】
*こういう企業体などで建てるマンションとかやっぱり珍しいんですか？ 今まであまり意識して見たことがなかったですが…。 企業体、ものすごく大きい建築物なんかではありますけどね。90戸のマンションで こういうのをやるのってどうなんでしょう。このせいで価格が上がったりもするのでしょうか。 住人としてのメリット・デメリット等があれば知りたいです。
*共同企業体について少し調べてみましたが、ダムや高層ビル、スタジアムなどの建設時に共同企業体で建設されることが多いようですね。「これらを補う手法として、各分野に秀でた企業同士がJVを構成することで、一つの工事に対して総合的な受注・施工を行うことにより、円滑かつ速やかな施工を行うことができる。」と載っていたので、悪くはないのかなというのが感想。ただ、その分価格が値上がってきてしまうという事が懸念されますね 


==交通==
*駅からマンションまで歩いてみましたが、狭い路地なのに車の交通量が多かったです。抜け道なのかな。しかも、駅への道がここしかなく、歩行者も多いし。。子供を歩かせるにはだいぶ心配になります。
**確かに、道路は整備されていない感じがします。子供やお年寄りはかなり危ないかな、と思います。あと、坂がきついです。でもマンションまでの坂道には如何にもお金持ちそうな戸建てが整然と並んでいます。 
*特急停車駅で約15分～20分で大阪市内オフィス街直行は通勤にも大変重宝します。大好きな京都市中心部も京阪電車一本で行けるのも魅力です。 
*枚方市駅は、交通の便という点では良いと思いますね。京都にも大阪にもいけますし、特急も止まりますから本数も多い。





==構造・建物==
*仕様を見て思ったんですがプラウドにしては珍しく直床なんですね。スラブ厚が25あったんで良いのですが太鼓現象を嫌気したのか階層高を稼いだのか。二重床は最近の新築ではあまりないですね。


==共用施設==
*


==設備・仕様==
*モデルルームギャラリーを見ると豪華すぎて感覚がおかしくなりますが、 どこからどこまでがオプションなのでしょう？ 例えばMタイプのモデルルームの玄関ですが、ずらりと並ぶ シューズボックスは標準でついているものですか？壁に飾られた幾何学模様の モチーフはオプションですか？
**見た目、豪華な部分はほとんどオプションです。カタログに印のついたものがオプション、ショールームに印のついたものがオプションです。 
*設備の良さは本当に感じます。 


==間取り==
*間取りの広さ的には、ファミリー向けですか。Ｄタイプの2連の収納はあると便利ですね。 
*間取り、Mタイプを見ましたが90m2超えで広いです。普通、もう少し狭く50m2くらいを2部屋にして、他の部屋も60m2くらいにもできるものの、広めの部屋が多い気がしました。M、アルコーブにウォークインクローゼット、納戸、シューズインクローゼットがあります。主寝室以外、洋室2、洋室3にもウォークインクローゼットがありました。洋室3からのサービススペース、和室からのサービススペース（ベランダ？）もあります。広く使えそうです。
*縦に計５室しかない９３m2の部屋のうち４室をぶち抜きバージョンにするって 既に購入希望者が決定しているという事でしょうね。 販売確定前に４室をそうするって、かなりの冒険ですもの。 オプションになるはずだから定型の販売価格でも凄い高いのに 一体いくらになるんだろう？　３Ｌでもギリギリの庶民には高嶺の花・・・ 
*ドローン(予想景観)観ましたが東側の4階以上、真ん中から線路側は眺望よかったですよ。東側は低くなっていくので淀川対岸の山辺りまで開ける。反対に西は神社などの森辺りが1番、標高が高いので森や提供公園は見えますが眺望は開かない。
*見に行きましたが、部屋を広く使いたい一人暮らしや2人家族の方にはとてもいい間取りだと思いましたよ。 
ほとんどの間取りは、一般的な3LDKだと思います。



==買い物・食事==
*枚方市駅は徒歩5分圏内に枚方市役所初め「官公庁団地」が集積するので公共機関が非常に身近で使い易いです。 駅直結で京阪枚方百貨店、TSUTEYA本店ビル（食品ス-パ-・雑貨・本・レストラン・カフェ等）、イオンもあり 禁野橋を渡り数分→宮之坂から繋がる古い商店通り沿いにはイズミヤも在り、徒歩圏で一通り何でも揃います。 
*駅前は、T-SITEも出来たので、少しずつ変わりつつある。ただ、まだまだ古いビルも多く、新しい街に再生するには少し時間がかかりそうかな。普通に生活して住むのには特に不便はないですよね。実際そう思います。 
*電車通勤の人は駅に近いしサティやT-siteで買い物ができるので良いのではと思います。

==育児・教育==
*住環境は良さそう！ただ小学校まで遠すぎ。重い荷物、雨の日なんかは余裕で３０分超えそう。
**枚方小学校のほうが近いですよね。
*子育て世代の人は正直ここはどうかなと思いますね。小学校、中学校そんなに近くないですよね。高校になると電車通学したりもありますから、駅から歩けるのは悪くないです。 
*物件の良さは分かりますが、小学校・中学校まで歩いた結果、細い道や坂道などもあり15分以上かかるため、子供のためを思うと厳しいかと思います。枚方第二小学校の校区でいうと一番端になります。中学校へも暗い道が多いため女の子なら少し不安では 



==周辺環境・治安==
*林が近くにあるそうですが、虫とか多くないですかね。
**見に行きましたが林は気になりませんでした(^^)
*枚方は坂と川の町です。駅から徒歩圏内で坂がない地域はとても少ないです。
*そういえば、南側に建つ建物の件、日当たりや景観はどうなるんでしょうか？購入を検討する者としては懸念材料です。
*枚方在住◯十年…凄い愛着があるわけじゃないが生活は便利で終の住処に検討中。職場は本町ですが通勤30～40分です。梅田も同じ、京都への買い物も四条や京都市駅は30分強♪　普段は樟葉と枚方でショッピング事足ります。枚方市駅でも食料品はイオン、ラッキー、Tサイト地下で豊富に揃います。 
**梅田にも京都にも近いっていうのは魅力ですよね。しかも、駅前で買いたいものがそろっている、というのもありがたいです。京阪も枚方開発に相当力を入れているようですし、これからの枚方が楽しみですね☆
*枚方は夏はかなりの暑さでよくニュースに枚方が出てきますよね。やはりあの坂が夏場は特にネックになりそうで、思案中です。
*閑静な住宅街で住環境はいいと思います。ただ、おっしゃるとおり、夜道は暗いだろうなと思いますが、どこに住んでもそれは否めないような気もしています。後は向かいに建つプラウド2がどれくらい圧迫感があるかですね。うちはそこのほうが懸案事項です。
**確かに、プラウド2の圧迫感、気になります。完成は1年くらいずれるそうですが、、、下の階は日当たり等も悪くなるのでしょうか。夜道の件は比較的治安がいい地域なので、そこ頼みになっているのですが、実際には確認していないので、確認された方に教えていただきたいです。 
*向かいに建つマンションが、同じ高さくらいになるそうで、道幅を考えると南向きの日当たりは全く期待できませんよね・・・。
*確かに、マンション前の道幅は狭いですね。現地を見ましたが、日当たりもそうですが、奥に行く程、更に道幅が狭くなるので、車で来た人が枚方市駅方面に戻る際は、Uターンしないとダメかと。 
**Ｕターンしないといけないってどういうことですか？通り抜けできないということですか？ 
***通り抜けはできそうですが、確かに道幅は狭いですね。気になる方は一度、車で確認されたらよいかと思います。
*どちらかというと、交通便の良い立地にあるマンションよりも落ち着いた街並みにあるマンションに住みたいなと思っている人向きかもしれません。戸数が多いので、もう少し高さがあるマンションでも良かったように思いました。 
**高さ制限があるから低層構造だと伺ったのですが。確かに、駅まで5分前後という近さではないですし、周りは落ち着いている感じがしますね。 
*坂はかなりきついですよね。でも、枚方だし、仕方ないかな、と思うことにします。
*枚方信金の通りから右折したあたりから住宅街に入るので人通りもあまりないですよね。枚方信金の通りのところも車が結構来て、お年寄りが危ないなってとき多いですし。古いんですよね、道が。 
*長年枚方市駅徒歩圏に住む者です。（代々の地元民ではありません） とかく京阪沿線というだけで、隣接他市影響で「柄悪い・どうせ京阪でしょ！」という印象を持たれる方も いらっしゃいます。そんな無知な言動に実際憤慨したことも何度かあります。 が私は「枚方市駅」周辺は歴史的にも由緒ある土地柄。庶民的ながら品がよくて知識人も多い街だと思います。 
*樟葉駅開発により近年廃れた印象だった枚方市駅ですが、元々は枚方市の中心だった街です。 最近では昔ながらの品の良い住民層に加え、関西外大、関西医大の移転により若者達が闊歩する、 賑わい感在る新しい街へと再生されつつあり、今後の発展が期待されます。 少子化の今は学校も偏差値のみならず駅近・利便性も人気要因らしいですから。 
*淀川河川公園や展望広場など、生活環境もすごく良いと思います。坂道が・・・というお声もありますが、小学校も中学校も徒歩15分程度。駅も近いし、これくらいの距離であれば良いのかなって思いました。
*車もかなり細い道を出入りしないといけないので運転に不安な人はしんどいでしょうね。バス通りに出るところはいつも混んでいて、強引に出ていかないといつまでも出れない感じ。 


【再開発】
*枚方駅前の再開発の話があるのですか？どの辺りでしょうか？ 
**枚方市駅前再開発地域は、多分31アイスクリームのあるビルから、元ツタヤのあったビルまでの場所だろう。いまツタヤが所有してるらしいから、ここにタワーマンションができれば嬉しいですね。
*枚方市駅周辺の都市開発で、道路事情なんかも改善されたりしないんですかね？都市開発が進行すれば、やはりこの物件の値崩れ可能性は少ない気がしますが、、、どんなもんでしょう？


==周辺施設==
*今月の枚方広報に市民会館が関西医大病院前に平成32年までにできるとありました。それでは、いまの市民会館跡はどうなるのかな？
**枚方市再開発の内容は枚方市のホームページに出ていますよー。まだまだ先といえば先ですが、いよいよ現実味を帯びてきた、という感じですね。 


==その他==
*向かいにできるプラウド2を待たれている方はいるのでしょうか。私は何度も現地に足を運んでいますが、やはり日当たりや眺望を考えるとプラウド2の方がよさそうな気がしており、購入にふんぎりがつきません。
**確かに、眺望を気にされるのであれば、２の方がよさそうですよね。日当たりは三階以上なら問題ないそうですが。あとは、いかんせん、絶対的に違うのは価格でしょうね。
*購入者です、うちの基準は「終の住処」に敵うかどうかです。枚方市中心にしか考えてないのもありますが樟葉タワーマンション建設の頃から枚方近辺で「駅ちか」に建つ新築マンションを１４年検討し続けてきました。決め手は幾つかあります。私にとっては良いマンションです。特急停車駅、徒歩１０分以内の今までの物件と比べてそう高額ではない。現相場とコスト高になる理由あり相応の価格範囲です。 
【高くなる理由】 
*高層禁止なので5階建＝個数が少ない。でも修繕に困るほどの小規模でもない。 
*色々調べた感じから７０軒以上はないとキツイ＝よって近所のSマンション分譲時却下。 
*外壁/内装の造りが違う＝他の近所新築分譲時却下理由は色、外壁の種類も関係あり。 
*収納が多い＝７０－８０m2でWIC２つ、トランクルームあるのは滅多に見ない。 
*床暖房＋ディスポーザー＋活水器/浄水器　３つが揃い踏み＝他物件どれかが欠けてます。 
【決め手】 
*駅ちかなのに、とにかく閑静！地盤が良い（ちょっと坂はキツイけど） 
*近年の異常天候から樟葉、枚方市駅でも病院側、川沿いの低い土地は却下。 
*大震災の経験から高層も却下。絶対タテ長じゃなくて横に長方形ドッジリ形希望。 
*タワーなんて停電あったら、どうするの！？って感じ。 
*大規模マンションすぎても意思統率が大変だし、意識や価値観ばらつき多くなる。 
*この物件を買おうと考える方たちならば入居後マンション維持の意識も高そう。（数十年後にスラム化は嫌です） 


==掲示板==
*[ ]

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