プラウド川越

2024年4月29日 (月) 11:59時点における最新版

物件概要[ ]

プラウド川越　外観完成予想図

• 所在地：埼玉県川越市新富町2丁目19番1（地番）
• 交通：

1. 東武東上線 「川越」駅 徒歩9分
2. 川越線 「川越」駅 徒歩10分
3. 西武新宿線 「本川越」駅 徒歩5分

• 総戸数：96戸（非分譲37戸含む）
• 構造、建物階数：RC14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年6月
• 入居時期：2024年7月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 川越なら40階建てでも売れる
• ブランドと立地、デザインがポジ。非売品が4割、広くない部屋がネガ。とりあえず価格分からないしこんなところ？期待してたけどガッカリ感がスゴイ…価格まだ分からないけどただの割高マンションになりそう。うちも野村さんのブランド力のおかげで今なら高く売れそうだけど住み替え先にはしたくねぇ。
  • この敷地面積の狭さで全96戸中の非分譲(地権者？)37戸って時点でゲンナリだね。。。仕様情報の「クオリティ」にフワッとした認定低炭素住宅としか情報無いの含めて検討者の反応見てどこまでの仕様にするか調整なのかね？竣工時期が来年6月だからもう主要仕様は殆ど決まってるとは思うけど。
• 長谷工の直床でなければ抽選ですぐ完売そうですね
  • 専門的なことはわからないですが、「直床」がどうなのか、永住したいならやはり二重床？がいいのかなど思います。コストダウンしているのだと思いますが、そのせいで、どのくらいになるのか。生活音がうるさいご家庭がいたら一発でアウトなのかなど思います。詳しい人、「意外と大丈夫」「よく考えた方がいい」などコメントいただけると嬉しいです。
    • 永住したいならというか、将来的に床を剥がすほどの大々的なリフォームを考えているなら二重床が適しているでしょう。生活音については直床の方が響きにくいので直床の方が有利です。また資産価値についてはどちらも変わらないそうです。
• ここは資産価値で買うマンションではないかと。資産価値だったら川越タワーだろうし。
  • 新築マンション購入にあたり資産価値を全く考えずに買う人は今の時代あまりいないと思いますよ。
• 抽選ですぐ終わると思いますよ。プラウドはいつも長谷工でも二重床に交渉してるので問題ないかと。貴重な「本川越」駅 徒歩5分 のプラウドなので資産価値は高いかと
  • 本川越駅だろうが川越駅だろうが所詮は川越。地縁や思い入れのあるかた以外には利便性には劣る小規模郊外都市でしかないので、将来価値もその小さい需要の中での変動でしかないよね。川越の中では良い立地の方だとは思うけど。
    • 抽選になるんですか？
      • 申し込み殺到すると、抽選になりますね。プラウドのブランドだけでも資産性あがるし、立地も良いし価格帯も良ければすぐ完売されるかなと
• 立地も良いし建物もかっこいいからわりと欲しいけど、どうせプラウドの事だから高いんだろうなあ。
• エリアナンバーワンは川越タワーなので、これから2番手を買うのはちょっとてねぇ。2番手とか3番手って長い目で見たら埋もれるんだよね
• 約30%が地権者住宅（非販売）のようですが、この割合は地権者人口は多いでしょうか？
  • 理事会運営が難しいことになる割合ではある
• 坪310万
  • やはり強気で来ますか？
• 高値追求に定評のあるプラウドなので、坪340～350万くらいだと予想します。まず、周辺の築浅中古は坪280～310万くらいのため、それよりは確実に高いと思われます。一方で坪360万を超えると、駅ナンバーワン物件に届いてしまうので、その水準まで高値追求するのは難しいと考えます。以上のことから坪340～350万という予想になります。ハズレてしまったらごめんなさい。
  • 周りの新築マンション300超えるの無いですが、プラウドなのでブランドの付加価値つきますか。
• オンライン参加者少ないですかね?
  • 普通は盛り上がりますよね。年末だがら？
    • 高いからだよ。坪単価300万超えたら買う人限られちゃうからね
      • 富裕層は川越タワーを買っちゃってるからね。埋もれる可能性があるエリアナンバーツー以下は実需だけになるので厳しい。
        • 普通、この流れで行くと価格下ります?
          • 普通に考えたら川越タワーの方が高いんだろうけど、川越タワー販売時より市況自体が上がってるからね。同じくらいと予想してる。
• 坪単価300万きって南向きワイドスパンで設備仕様も標準的なプラウドレベルのマンションだったら即売れですね。
  • プラウドだとしても立地微妙だから坪単価300万きるだろうな
• 丸広の隣は魅力的ですよね。埼玉県民にとって丸広は特別です。ただし、部屋が狭くて、価格が高そうなので撤退します。最近価格が出たプラウド大和は駅３分、78m2（２Ｆ）で5,588万円だそうです。大和と川越では川越が人気なんですかね。
  • たしかに狭い。広い部屋で72平米はっきりいって広くない。72平米で6000万代だろうな。
• 最低価格はいくらなんだろうか？
  • 正直安くないよ。モデルルームいってみなよ。わたしは価格みるとなかなか踏み出せない、そんな印象です。高くても新築、どうしても川越ずっと川越ってかた向けかな。
    • モデルルーム予約は空きがある。引き渡しまで５ヶ月しかないので引き渡しまでに完売になるか微妙かも。ブランズやルピアコートと同じ時期なので販売苦戦しそう。すぐモデルルーム予約に空きがあるってことは注目度は高くないね。
      • たしかにモデルルーム予約はすぐにできますね。大人気物件とはならなそうですね。本川越エリアはルピアコートとブランズと価格比較されるし、分散するでしょう。立地はルピアコートが1番次にブランズでしょうね。
    • プラウドが3物件の中で一番高いですね
• かなり厳しい気がしてます。売れるかもしれませんが、リセールで中古になったら強いウリがないので厳しい気がしてます。
• 本川越マンションとして駅距離微妙、価格微妙、広さ微妙、装備微妙、モデルルーム予約はすぐとれる。大抽選会とかにならない。スレッドの盛り上がりもないしブロガーも取り上げてない。同じ時期にルピアコートやブランズが出ているので希少性もないし価格や装備も比較されるだろうね。駅距離てまは負けているしなかなか厳しい状況になるだろうね。
• 残念ですね。70で7,000万ですか。ほぼほぼ川越あたりの若手の庶民には買えない価格。ちょっと前なら駅利用者にとってみたら川越タワーも考えられた価格ですよね。
  • 新築プラウド。妥当な値付けですね
    • まだ価格は伏せてましたね。
• ここの売りやセールスポイントがよく分からない
• 低層階の地権者住戸が1戸除いて全て中層階以上の分譲プランの半分の単身者向けサイズで、賃貸入居者がゾロゾロ同居するであろうのが懸念。騒音含めたマナー意識とか購入入居者とは違っちゃうだろうし、管理組合運営の悩みの種になりそう。
  • 賃貸料が高いからそれなりの人しか入居出来ない
    • ファミリー向け間取りが狭い、55平米だと単身者向け？DINKS向け？もし家族増えたら厳しい広さだよね。ちなみに坪330なら、55平米で5500万、仮に住まなくなって貸し出したとしたら、、表面利回り5％としたら、家賃23万に設定が必要、本川越駅付近で23万は難しいのでは？
• いい場所ですね。予想価格はいくらぐらいですか？　高いと撤退です。
  • 価格帯発表はいつ頃？相場でいくと5000～6500くらいですかね。
    • 価格帯出ましたね。4700～7700。
      • 坪単価300万をきってきましたね。
• ここは丸広が「区分所有権の1/4以上」という特別決議権に決定的な力を持っていて、一番大切な案件に関する事項の決定に際し、他を全て合わせても3/4未満にしかならない購入者の意見が通らない可能性があるから強気の価格設定出来ないよね。まあ、果たしてそれが重説に記載してもらえる内容か否かは微妙だから、気が付かない検討者はホイホイ乗っちゃうのかもだけど。あとは丸広様のご意向には従いますよって方も問題無いしね。
  • ここそういう地権者絡みの懸案あるんですね…。そこを気にするかしないか次第ではありますが。
    • どう考えるかだけど、2～4階の全戸に5階のDプランの1室も地権者住戸にする事で全体の1/4の区分所有権を確保してるので、明確に「意図」を持っているようには見えるね。区分割合に応じて管理会社運営にも理事会役員としてプロを送り込んで来たりしたらその他の輪番役員なんか簡単に丸め込まれそう。悪い方に考えた場合ではあるけどね。
      • 数合わせで区画割ったと言う事ですね。権利までは渡さない姿勢分かります
        • 結局、最後は丸広に土地を返すことになるんでしょうか。
          • 議題を拒否はできても、何かを立案して実行することは出来ないから土地を返すことにはならないんじゃないかな。
• 抽選祭りにはならないでしょ。選ぶ部屋によって条件の良し悪しの差もあんまりないし。当初の予定よりも多めに要望は入ってるみたいだけど。周りよりちょっと高いけどモノはいい感じが野村らしいよね。
• 安い部屋を中心に結構売れてたと思うよ。1～5階の賃貸が、おそらく1ldkになりそうなのと、エレベーター混みそうな気はした
  • 西川口駅距離12分の新築も坪300万円超えていることから、ここは相当買い得だよな。倍率が結構高くなるかもなあ。
• 96戸中36戸に単身賃貸者が住まうであろう(残る1戸の非分譲はまともな広さ)って点はせっかくの分譲新築マンションを購入検討するにあたって大きな懸念点ですね。ガチャに外れてとんでもない輩が賃貸入居して騒音や喫煙マナーに耐えられないようなことになったら目も当てられない...。

交通[ ]

• 川越は池袋まで若干遠いのが懸念ですが、どうなんでしょうか？
  • 池袋へのアクセスをどの程度重視するかなので、人それぞれでしょうね
• 川越って思ったよりもいいところなのかもしれなくて、川越駅から池袋駅までは1本で行けて、東武東上線快速急行は33分。乗り換えで路線を変えるよりも、1本でさっと行けるならいいのかなと思ったりします。イメージだと45分～50分くらいはかかるというイメージだったので、約30分で行けるのかと目からウロコでした。

構造・建物[ ]

プラウド川越　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1,361.42 m2（建築確認対象面積は1,361.05m2）
• デザイン良すぎ！駅前の三菱があれだけのものを出してきたから、野村も頑張ったんだろうな。川越にとっては相乗効果出てよかったな
• これ、下階のほうは日当たり大丈夫なんかな？丸広とかぶらんの？
  • 下層階は丸広とまる被りです。
    • 南階であれば被らず景色見えますかね?
• この間丸広屋上から見て来ました。12階建築中。多分、10階あたりが丸広屋上と同じくらいです。
• 二重床二重天井で天井高2550は素晴らしいですね。西向きで他よりは駅から遠いから設備仕様高めできましたね。

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  工事状況（2024年4月7日撮影）

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  工事状況（2024年4月7日撮影）

共用施設[ ]

• アトレマルヒロ　（徒歩8分／約600m）
  • JR埼京線、東武東上線川越駅東口すぐのオシャレなファッションビルとして知られる商業施設です。

• 西武本川越ペペ　（徒歩5分／約400m）
  • 西武本川越駅に直結、川越プリンスホテルに隣接する商業施設。ファッションを中心に、カルチャー、スポーツ、デイリーフーズなど、バラエティー豊かなショップをそろえています。

• その他、商業施設

1. 丸広百貨店 川越店　（徒歩1分／約70m）
2. クレアモール　（徒歩2分／約110m）
3. イトーヨーカドー 食品館川越店　（徒歩4分／約270m）
4. ルミネ川越　（徒歩10分／約780m）
5. Ｕ_ＰＬＡＣＥ　（徒歩13分／約980m）

• クレアモールは飲食店あり、ドラッグストアあり、娯楽施設多数ありでこれ以上ないほど施設は充実していますが、住む場合は来訪者の喧騒や近くのクレアパークでたまにやってるアイドル？のコンサートやらと付き合わないといけないですね…あとクレアモール変な人や外人、フラフラチャリ老人など多くて子供歩かせるには少し不安です…ただ、分譲エリアはファミリー層相手っぽいんですよね…

設備・仕様[ ]

• イメージ図を見る限りですが、４階以下と５階以上で明らかに仕様が異なります。想像ですが、５階以上が分譲の中心になるのでは。丸広は7階建てなので日当たりも問題ないかもしれません。川越祭りが終われば、現地見て確かめてきます。
  • 低層階は間口が狭いのでシングル向け（＝地権者取り分）でしょうね。おっしゃるとおり明らかに4階までとそれ以上でデザインが違います。分譲対象の部屋はそれなり日当たりは確保できるでしょう。
    • 丸広の背中見て過ごすイメージですね。ほとんど高さは同じ位です。価格には影響するのでしょうかね。駅前の三井不動産は眺め良いです
• ディスポーザーは無し？あれば買う
  • プラウドで約100戸クラスの規模ですからね、当然付いているでしょう。
    • 食器棚とかいらないからディスポーザー付けて欲しかったな
      • ディスポーザーは大規模でないと費用倒れするから入らないよ。100世帯もない規模だからね。しかも地権者も少なくない。つまりこれといった強みない。強みはプラウドのブランドくらいかな？
• 図面を見る限りトイレは手洗いカウンター付のローシルエットトイレだと思われます。
• ディスポーザー以外は十分プラウド仕様になってますよ。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK ・ 3LDK
• 専有面積：55.56 m2 ～ 72.04 m2
• バルコニー：7.33 m2 ～ 16.62 m2
• アウトポール設計謳っておきながら廊下側はガッツリ柱食い込ませてるのはエグいし、一番広い部屋でも72m2しかないのはガッカリ。。。地域柄からグロス価格の天井を意識した面積調整なんだろうが、幾つか上層階に80～90m2程度の設定あれば良かったのに。
• 今回は間取りがスミフでよく見かける単調な田の字ではないので、長谷工といってもプラウド仕様だと思われますよ。階高も3m超えているので、恐らく二重床＆二重天井でしょうね。
• こちらは間取りに工夫が見えるものの、最大72m2台では物足りなさを感じてしまいます。マンション価格が高騰しすぎて80m2～は売れにくい事を踏まえた間取りなのかもしれませんが、ファミリーで住むとなると手狭になってしまいますよね。
  • ほんとそうなんでしょうね。広い面積だと総額が高くなって売れないからという事情で、どのマンションもしょぼい面積の部屋ばかりになってます。
    • 70m2って普通だと思ってましたが、狭いですか？何にそんな面積取られたら狭いと感じますか？
      • 最近では広い方。
        • 普通に4人掛けのダイニングテーブルセットと大きめの3人掛けソファ置いて窮屈感の無いLDと、仕事用デスクに本棚のある書斎を2つ、シングルベッド2つ並べて普通置ける寝室って考えたら70平米だと窮屈ですよ。ま、これは各人の感覚の問題で個室なんか要らないとか詰め込めば良いって方なら問題無いでしょうね。

買い物・食事[ ]

• ヨーカドー閉店。空きテナントが本川越付近増えましたね
  • ヨーカドー上のパークホームズ住民涙目だね。にしても川越市は埼玉の中でも住民数上位だし増加傾向なのに、周辺の店舗状況見る限りだと経済的にはイマイチ厳しいエリアなのかな。
    • 駐車場ないスーパーは川越じゃ入らないね。Pepeあるし。
• イトーヨーカドーだけに限らず川越や本川越周辺での閉店が相次いでいるのは何故なのだろうか
  • 川越駅は閉店多くなくない？本川越付近はちょっと閉店増えてきた印象
• この近辺にめぼしいスーパーありましたっけ？
  • 目の前に丸広様があるじゃん

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. あそか幼稚園　（徒歩10分／約760m）
2. 中央小学校　（徒歩9分／約680m）
3. 川越第一中学校　（徒歩10分／約730m）

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 目の前の百貨店はだいぶ古そうでスグに建て替えしそうです。周辺も大きな駐車場がありまとまった土地があるので建て替え懸念がかなりありそうな物件にみえますが。将来的不安はないのでしょうか？
  • 今日現地見てきましたが目の前に百貨店あるわりには日光が入ってますね
• マンション目の前で道幅も狭くて建て替えをガンガンされてプラスになるのでしょうか？将来不安の一つかな～目の前近過ぎだしもっと高い建物が立たない保証はあるのでしょうか。周りの駐車場まとめてタワーマンションとか？下の階4フロアーくらいが丸広百貨店とか。

周辺施設[ ]

• 公園 等

1. クレアパーク（徒歩5分／約370m）
2. エニタイムフィットネス川越クレアモール店　（徒歩4分／約310m）
3. 喜多院公園（徒歩10分／約800m）
4. セントラルスイムクラブ川越　（徒歩15分／約1,140m）
5. 川越公園（川越水上公園） （約4.2km）

• 公共サービス・文化施設 等

1. 川越駅東口図書館　（徒歩7分／約540m）
2. 川越熊野神社　（徒歩10分／約790m）
3. 川越市民サービスステーション（U_PLACE 3F）（徒歩13分／約980m）
4. ウェスタ川越（徒歩16分／約1,260m）
5. 蔵造りの町並み　（徒歩17分／約1,360m）
6. 時の鐘　（徒歩17分／約1,360m）
7. 川越市役所（徒歩19分／約1,490m）
8. 菓子屋横丁　（徒歩19分／約1,520m）

• 郵便局・金融施設

1. 川越新富町郵便局　（徒歩5分／約340m）
2. 埼玉りそな銀行 本川越支店　（徒歩5分／約380m）

• 医療施設

1. 森田耳鼻咽喉科医院（徒歩2分／約90m）
2. 赤心堂病院（徒歩10分／約730m）
3. 本川越病院（徒歩10分／約800m）

その他[ ]

掲示板[ ]

• 埼玉県のマンション口コミ提示板一覧
• プラウド川越についての口コミ掲示板
• プラウド川越ってどうですか？

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