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プラウド元住吉ガーデンズ

Name: プラウド元住吉ガーデンズ
Brand: 野村不動産株式会社
Rating: 4.461538461538462 (26 reviews)
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==物件概要==
[[File:プラウド元住吉ガーデンズ　外観完成予想図.png|350px|thumb|プラウド元住吉ガーデンズ　外観完成予想図|alt=プラウド元住吉ガーデンズ　外観完成予想図]]
*所在地：[[神奈川県]][[川崎市]][[中原区]]木月住吉町1931番１(地番)
*交通：
#東急電鉄[[東横線]] 「元住吉」駅 徒歩8分
#東急電鉄[[目黒線]] 「元住吉」駅 徒歩8分
#ＪＲ[[横須賀線]] 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
#ＪＲ[[湘南新宿ライン]] 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
#東急電鉄[[東横線]] 「武蔵小杉」駅 徒歩14分
*総戸数：117戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上6階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年3月
*売主：野村不動産株式会社
*施工：長谷工コーポレーション株式会社
*管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*すごく良さげ。いくらくらいで売り出されるだろう。
**プラウド武蔵新城が売れなくならないようそれよりさらに高く出してくるでしょうね。
*間取りは普通ですね。価格が早く知りたいです。
**ほんとに間取り何の工夫もないね。4LDKも2つしかない
*100戸超えですが、間取りも工夫なし。土地は良さげな場所に取得するし、共用部分のデザインも悪くないのですが、肝心のお部屋がフツーなんですよね。
*プラウドシティ日吉は日吉駅9分で坪300万。プラウド元住吉ガーデンズは元住吉駅8分で坪いくらになるか。同じプラウド、駅距離やターゲットもファミリー層で類似していますね。
*東側で駅距離考えると坪330くらいが妥当だけど，野村のことだから，坪380から420くらいにしてきそうな予感…
**さすがにその坪単価は買えないなぁー。マンション価格、これから下がるって言われてるけど、どうなんだろうか。それでも完売するのかなぁ
***坪380から坪420で売りに出たら流石にどの層が買うんだろう。。笑　23区でもないですし武蔵小杉も使えますと言いつつしっかりと武蔵小杉単価は踏襲すると思いますが、他の武蔵小杉中古も徒歩10分超えるとだいぶ価格下がってますからね。。
****確かにそうなんですよね。。。その坪単価だとほとんどの部屋が8000万超えてしまいますからね。。買う人いるんだろうか。。。と自分でも思います笑　ただ、妙に仕様も高くて(ディスポーザー、スロップシンク、エントランス2層、共用部とか)、南向きも多くて価格を吊り上げる要素はありそうだなと(もちろん東側が立地として微妙なのは知ってます)、一方で3LDK以上しか用意してないところを見ると単価を抑えてくるのか？という気もしなくもなく。。。願望としては中層階南向きで7000万前後＝坪330です。(でもそれはなさそうな。。。？どうだろ。。)
*****言っても元住吉も徒歩8分と近くないですからね。。武蔵小杉は徒歩13分。公園すぐの環境にファミリーは惹かれますがこれまでみたく資産性うんぬんでこの高値相場でのさらなる高値追求を押し切れる条件でもない気はしますが。。まぁ野村ですから武蔵新城みたく高値追求ですかね。。
*価格多少高くても、駅西側なら食指が動くんだが。武蔵小杉、溝の口のグランドメゾン待ちかな。
*私も坪単価320くらいかと思ってます。元住吉は特急停車駅ではないし、最寄駅からも特別駅近でもない。武蔵小杉が徒歩圏内と言っても、改札までは大分歩くでしょうし。ここで坪400以上なら、どうしても東横線、武蔵小杉、元住吉付近の新築マンション住みたい、でもタワマンはちょっと…な人が買う感じかと。
*高値追求からの販売苦戦の流れを見たいのもありますね笑　武蔵新城、武蔵浦和らへんのように。。この高値相場の中での適正仕様、適正価格なら迷わず候補に入るんですがね。。
*ここは階数にもよると思いますが、平均で70平米8000万と予想します。つまり、平均坪単価380万です。ハザードが死んでる中原区、各駅しか停まらない元住吉、実質8分以上（？）で中高が近いこの立地でその価値があるのか。その良し悪しは人によりますし、資産性高いプラウドブランドの後押しはあるかと思います。
**さすがにそこまでの価値はない
*新築価格見てきましたがプラウドシティ元住吉やプラウド元住吉アベニューが坪単価250万～260万、グランドメゾン元住吉が296万なんですね。あと2年、3年は続くバブル真っ只中ですね。私は永住予定なのでそれでも購入検討してますが各停の元住吉、この立地、ハザード真っ赤の中で坪380万払って買ったとしても、いざ売るとなったら期待はできないのでその辺は覚悟して買わないとですね。
*面積的にやや小さいので価格から逆算して坪単価は高めになりそうですね。とはいえ、武蔵小杉の駅前中古との競合なので7000万中盤くらいかな？
**同意です。8000万台は買わないでしょう。上の2つ以外の部屋は7000万台だと思います。
***確かに、8000万になると駅近のどのマンションも検討出来る水準になるので、8000台はきついですね。
*大規模ですよね?だからこそのお手頃価格と仕様なのかなという気もしてます。トレードオフです。
**大規模だから価格は随分抑えられているでしょうね。
*結局土地の仕入れ代が大きい要素なんですよねもちろんブランド料や新築プレミア的なの乗りますいくら利益上げたいか、という会社の意向もあります元住吉は（も？）、結構地価上がってるので、70平米8000万はありそうですねハザードが赤い地域なので、低層は7000万円代もあるかと思います。多分、4,5階くらいからは8000いっちゃうんじゃないですかねー
**因みにここは東芝の寮の跡ですよ。野村が東芝不動産を買収したときに付いてきた土地だから高く仕入れてないですよ。
*販売価格70平米7500万あたりを予想。不動産バブルも落ち着いて5年後売却5500万、10年後5000万といった数年前の価格に落ち着くことを予想。実際2年前、3年前なら値付け6000万弱くらいでしょうしね。
*もし貸すことになったらと思って賃貸相場見てるけど当然だけどそんなに高くは貸せないね。まぁここは実需として価格盛り盛りでも売れるか


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:プラウド元住吉ガーデンズ　エントエランスアプローチ・車寄せ 完成予想図.png|350px|thumb|プラウド元住吉ガーデンズ　エントエランスアプローチ・車寄せ 完成予想図|alt=プラウド元住吉ガーデンズ　エントエランスアプローチ・車寄せ 完成予想図]]
*敷地面積：4,330.49 m2（※建築確認敷地は4,329.32m2）


==共用施設==
[[File:プラウド元住吉ガーデンズ　ラウンジ完成予想図1.png|350px|thumb|プラウド元住吉ガーデンズ　ラウンジ完成予想図1|alt=プラウド元住吉ガーデンズ　ラウンジ完成予想図1]]
[[File:プラウド元住吉ガーデンズ　ラウンジ完成予想図2.png|350px|thumb|プラウド元住吉ガーデンズ　ラウンジ完成予想図2|alt=プラウド元住吉ガーデンズ　ラウンジ完成予想図2]]
*


==設備・仕様==
*スロップシンク削らないあたりが値段勝負してくる気満々


==間取り==
*間取り：3LDK・4LDK
*専有面積：66.86m2～84.43m2
*バルコニー：8.30m2～19.95m2


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#マックスバリュエクスプレス木月住吉店　　徒歩3分／約190m
#カーサバーレ　　徒歩5分／約400m
#セブンイレブン 川崎元住吉オズ通り店　　徒歩6分／約480m
#天福楼　　徒歩7分／約540m
#ココカラファイン 元住吉店　　徒歩7分／約560m
#ファミリーマート 川崎元住吉駅前店　　徒歩7分／約560m
#cafe+cake Baloo　　徒歩7分／約560m
#木月キッチン　　徒歩8分／約580m
#ミスターワッフル 元住吉店　　徒歩8分／約610m
#ベトナムサンドウィッチ Thao's　　徒歩8分／約640m
#やぶ久　　徒歩9分／約650m
#スーパーブックス 住吉書房 元住吉店　　徒歩9分／約700m
#MOTORE　　徒歩10分／約750m
#パン ド ププ　　徒歩10分／約770m
#グランツリー武蔵小杉　　徒歩11分／約870m
#ゆうき亭　　徒歩12分／約910m
#武蔵小杉東急スクエア　　徒歩15分／約1,140m
#ららテラス 武蔵小杉　　徒歩15分／約1,160m


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#神奈川県立住吉高等学校　　徒歩1分／約40m
#住吉中学校【通学区】　　徒歩3分／約200m
#レイモンド元住吉保育園　　徒歩5分／約340m
#ベネッセ市ノ坪保育園　　徒歩5分／約340m
#武蔵小杉雲母保育園　　徒歩6分／約410m
#たんぽぽのはら保育園　　徒歩6分／約420m
#小学館アカデミーかりやど保育園　　徒歩6分／約430m
#東住吉小学校【通学区】　　徒歩6分／約460m
#ももすもも元住吉保育園　　徒歩6分／約480m
#陽光学院　　徒歩6分／約480m
#マリー保育園元住吉　　徒歩7分／約500m
#法政大学第二中・高等学校　　徒歩15分／約1,130m


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種住居地域
*17時半頃、子供を連れて現地から横須賀線の武蔵小杉駅まで歩いてみました。17分程かかりました。途中、暗く、人通りが少ない道を通る必要があります。小さなお子さんがいらっしゃる方は、夜は、元住吉駅を使われた方が安全かも。別のルートがあると良いのですが。
**片道17分。。。って、そうそう使えませんよね。真横に中学校あるのも、チャイムやら校内放送やらで生活感バリバリな感じ、結構うるさいですよね
*綱島街道とマックスバリューのとこの信号はほぼ毎回引っかかると思うので、実際には8分じゃ到底着かないと思うよ。
**初めて元住吉におりて、建設予定地を見に行きましたが、迷って退散w イメージ的には創価学会の建物があるとこかと思ってました。改札から、マックスバリューまで大人一人で約7分。信号は2回ありましたが、信号待ちはほぼ無しでです。信号はまともに引っかかると結構待ちます。しかも青の時間が短いですね。この辺りで400以上はないと思いました。団地、寮住まいのエリアとしては、便利で良い場所かと。
*元住吉駅から綱島街道の信号を渡って（マックスバリュ方面）すぐに夜のお店が1件あります。朝出勤時に何度か酔っ払いに絡まれたこともあり、ちょっと心配。平和公園を通ると夜が心配だし、ファミリー層向けだけど躊躇しています。
*住吉という場所や間取りもいいなと思いましたが、ハザード赤で、学校横とは、うるさいし、残念です
**中原区でハザード気にすると買えない気がしますね…
*最寄り駅が複数あって便利そうだなと思いましたが確かにハザードマップを見ると考えてしまうなと思う人は多そう。どこに住んでいても、何かしらあるし何もない立地なんてないかもしれませんけどね。永住目的で購入するのって本当に難しい。悩みますね。


==周辺施設==
*'''病院'''
#もくぼ内科クリニック　　徒歩5分／約330m
#関東労災病院　　徒歩5分／約380m
#あやこ歯科クリニック　　徒歩5分／約390m
#内田クリニック　　徒歩7分／約490m
#よこせ耳鼻咽喉科クリニック　　徒歩8分／約600m
#もとすみ皮フ科　　徒歩9分／約660m
#北村医院　　徒歩9分／約720m
#元住吉クリニック　　徒歩10分／約750m
#はぐくみ母子クリニック元住吉分院　　徒歩10分／約780m
#元住吉眼科　　徒歩11分／約860m
#聖マリアンナ医科大学東横病院　　徒歩14分／約1,080m
#日本医科大学武蔵小杉病院　　徒歩20分／約1,580m
*'''金融機関'''
#みずほ銀行ATM マックスバリュエクスプレス木月住吉店出張所　　徒歩3分／約190m
#三井住友銀行ATM 元住吉出張所　　徒歩7分／約500m
#横浜銀行ATM 元住吉駅東口　　徒歩7分／約580m
#三井住友銀行ATM 東急元住吉出張所　　徒歩8分／約610m
#ゆうちょ銀行さいたま支店 東急東横線元住吉駅内出張所（ATM）　　徒歩8分／約610m
#三菱UFJ銀行 元住吉支店　　徒歩9分／約650m
#川崎信用金庫 住吉支店　　徒歩10分／約760m
#横浜銀行 元住吉支店　　徒歩11分／約850m
*'''公共・レジャー施設'''
#中原平和公園　　徒歩2分／約110m
#木月住吉北公園　　徒歩2分／約140m
#木月住吉南公園　　徒歩4分／約300m
#市ノ坪中村通公園　　徒歩5分／約380m
#西加瀬北公園　　徒歩6分／約470m
#苅宿公園　　徒歩7分／約500m
#中丸子西町公園　　徒歩8分／約590m
#木月伊勢町公園　　徒歩8分／約620m
#中丸子まるっこ公園　　徒歩9分／約700m
#多摩川緑地　　徒歩19分／約1,460m
#夢見ヶ崎動物公園　　徒歩25分／約2,000m
#等々力緑地　　徒歩31分／約2,450m
#川崎市平和館　　徒歩4分／約320m
#エニタイムフィットネス 元住吉店　　徒歩7分／約510m
#カルド 元住吉　　徒歩9分／約700m
#LAVA シティタワー武蔵小杉店　　徒歩10分／約770m
#ステップゴルフ 元住吉店　　徒歩11分／約810m
#住吉こども文化センター　　徒歩11分／約810m
#セントラルフィットネスクラブ24 武蔵小杉　　徒歩12分／約910m
#川崎市立中原市民館　　徒歩14分／約1,050m
#ニスポ・スイムクラブ 元住吉　　徒歩14分／約1,120m
#川崎市立中原図書館　　徒歩15分／約1,140m
#コナミスポーツクラブ 武蔵小杉　　徒歩16分／約1,260m
#川崎木月郵便局　　徒歩4分／約300m
#木月交番　　徒歩4分／約320m
#中原消防署 苅宿出張所　　徒歩11分／約850m
#中原区役所　　徒歩17分／約1,290m

==その他==
*


==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%83%89%E5%85%83%E4%BD%8F%E5%90%89%E3%82%AC%E3%83%BC%E3%83%87%E3%83%B3%E3%82%BA プラウド元住吉ガーデンズ（スムラボ記事）]
*[https://www.sumu-log.com/archives/42141/ お便り返し その389 「してもいい妥協」「しないほうがいい妥協」ってありますか？【マンションマニア】（スムログ記事）]

==掲示板==
*

yokohama/677165/78
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