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プラウドシティ加賀学園通り

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[板橋区]]加賀1丁目3356番47（地番）
*交通：
#[[埼京線]] 「十条」駅 徒歩9分 
#都営[[首都圏エリア/都営地下鉄/三田線|三田線]] 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
*総戸数：363戸
*構造、建物階数：地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年02月上旬予定
*売主：野村不動産株式会社
*施工：三井住友建設株式会社 



==価格・コスト・販売時状況==
*ゲストルームやジムも入るみたいなので管理費が高くならないかは気になるな。
*90m2くらいの4LDKがあると購入のチャンスがあるのですが、資料にある間取りだと全て100m2超えですよね。 仮に坪単価220万円だとしてもちょっと手が出なくなっちゃいます。 あと、このくらいの共有設備だと管理費はどれくらいになるのでしょうかね。
**実際にはもっと高かったですね。売行きは悪かったけど。
**スーモカウンターに行ったときにも聞いたけど、坪260～270らしいよ。資料請求もしてるんだけど、大規模だけあって共用施設もあるし、それぐらいはしょうがないとのこと。。
***このマンションの共用施設は、実は狭いものが多いんだけど。
***板橋駅前のと同じ位だね。。でも最近のマンション相場値上がりと施行会社の違いを考えると、そんなものか。
*今日、広告が入ってたけど、70m2は5000万以上 は間違いないかな。 広告のアンケート欄の年収や予算の選択肢 が高い。78m2のCDタイプで5500万以上か
**それぐらいなら相場だしちょうどいい感じだね！これがボリューミーで6000万円超えだすとだめですな。まぁ野村はその辺りの価格付けがNRIにて絶妙なのでそういう馬鹿はしないけど。
*ここって管理費m2辺りいくらなんでしょうね？色々サービスあるから高そう…。
**大規模だから管理費安いとおもうけどなぁ。それにお金がかかりそうな共用設備がないから普通ランクだと思いますけど
***普通だと200円/m2くらいですかね？大規模というスケールメリットで、ディスポーザーや各種共用設備費用が相殺できれば確かにそうかもしれないですね。
*ここは住環境いいが、駅からの距離と価格がネックです。あとは、駅からの道にある施設が気になる人もいるかも。
*ここは早期完売は無理でしょう。数が数だし、新価格だしね。第一期でどれだけ販売してきますかね？
**第一期は20戸も売れ残ってしまいました。なぜか人気がでませんね。
*MR見学もこれからなのですが、予算6000万だと、一番狭いタイプの低層階しか買えませんか？
**そんなことないとおもうけど。低層階は5500万ぐらいかと。ボリュームゾーンは6300万前後だとはおもいます。6000万であればまぁそこそこは選べるかと思います。6500万ぐらいあれば完璧かな。
***東南側が売りだされていません。 たぶん、4000万円台で販売されると思います。値段は、南側の売れ行き次第でしょうが、あまり売れてないようなので・・・。物件がいくら良くたって、 収入が減っているので、買えないですよ。たぶん、近い将来、住宅購入補助が 増加しますよ。住宅が売れるかどうかは国の経済を左右します。車の10倍以上 の値段なので、影響は大きいですよ。

==交通==
*十条は快速とか全部止まる。
*駅が遠い
*通勤→十条なら時間帯によっては資生堂と朝鮮学校に通う人波を遡る感じに。区役所前に行く方は混雑するほど通行人はいません。 
*通勤電車→埼京線なので新宿池袋方面は言わずもがな。赤羽方面はガラガラです。三田線も混んでますがスマホぐらいは弄れます。 
*交通→バスが目の前を走ってます。２０分置きですが板橋駅と王子駅に出るには便利です。タクシーも近くにタクシー会社があるせいか頻繁に走ってます。 
*ここ、最寄駅は三田線の板橋区役所駅ですが、新板橋駅まで歩いても大して変わらないかも。新板橋のライフのあたりに出入口があればなあ。
**三田線は遠いと思うけど。板橋区役所前まで徒歩30分くらい？板橋本町も距離ありますよ。
***加賀二丁目の交差点から区役所前の交差点まで、10分で歩けるわ。たらたら歩いても15分はかからんね。エントランスから改札までは、知らん。
***ここならバスのほうが楽じゃないですかね。池袋まですぐだし。
*私はかなりの早足ですので、十条駅までは約6分、板橋区役所までは約15分です。ゆっくり歩けばもう少しかかると思います。
**6分はものすごい早歩きだな。ふつうは10分はかかるよ。
*通勤で三田線を使うとすると、区役所前か新板橋まで自転車がよいような気がしてきました。(歩くの遅いので) 駅前に駐輪場はあるのでしょうか？ 
**あるけどいっぱいでし。それに自転車必要な立地はもうマンションとして終わってます


==構造・建物==
*敷地面積	：10,067.22m2
*別サイトで建物の配置を見ましたが、 学園通り沿いの南西棟と東棟が各階の廊下で繋がっていて、敷地北側の低層棟が別棟でしょうか。 配置的には歪なコの字といった感じのようですね。 どこを選ぶかいろいろと悩みそうです
*70平米の田の字、戸境壁が乾式だね…
**確かに、部屋によって存在しますね。全部屋ではないので、気になる方は確認が必要です。
*資料が届いたので早速見ましたが、かなり雰囲気はよさそうですね。東向きは安そうなイメージですが1階は庭付きで、南エリアとセンターエリアが本命になりそうな感じ。全部屋にスロップシンクが付いてることに関しては、個人的には嬉しいです。 
*階高が３ｍ以下らしいのが心配ですね。スラブの厚さがどのくらいになるのかとか、二重床・二重天井になるのかどうかが心配です。
**通常の仕様に落ち着きましたね。二重床・二重天井でした。
*ここは免震構造でしょうか
**免震ではありません。耐震構造ですね
*杭問題を起こした三井住友の施工。ちょうど第４期位のときに問題が発覚し、これが売行き不振の一因となった。
**入居者には杭の調査結果の書面が渡されます。場所打ちコンクリート杭ですので、三井住友建設とはいえ問題となった既製杭とは異なります。

==共用施設==
*ゲストルーム（2室） 
*パーティラウンジ 
*ママラウンジ＆キッズスペース 
*フィットネスジム 
*大規模マンションだからでしょうか。共用施設の充実には目を 見張るものがありますね。 正直、中には不要では？と感じるものもありますが、このような 共用を目的として契約される方もいらっしゃるのでしょうね。 そういった面で管理費の設定額にも興味ありです。
**とってつけたような中途半端な共用施設が多い。ジムなんか超狭。コンシェルジュも10:00-16:00、週４日。なんとか売りたいためだけに名前だけの共用施設を設定しただけ。
***使い物にならないなら、組合で早々に廃止されるのでは。
*共用施設にネスレのカフェサービスが入るという事ですが ネスカフェ ドルチェ グストみたいな感じのものが置かれるのですかね？ 共用施設のカフェで普通に店員さんがいるタイプだと、 営業時間が短いなぁと思うのだけれど、 セルフサービスなら、営業時間もあまり関係ないのかと思いました。 さすがに事前説明会ではそこまで詳しい話は出ていないのかな。
**セルフでもコーヒーメーカーを補充したり、食器を洗ったりしなければならないので、コンシェルジュが対応するんですかね。そうなると、営業時間が制限的されそうですね。
***一階にミニショップが入るので、 そこと連携するという話ですよ。 営業さんに確認しました。 ただ、今の段階ではあくまで予定とのことです。
*これだけの戸数を抱えるマンションですが、EVは4基です。 少ないんじゃないかなと思いますが、 最近はこれ位なんですかね？ 調べてみたら、８０～100戸で１基と計算されていることが多いみたいですが。
**何人乗りのエレベーターですか？17人乗りや13人乗りなら良いですが、9人乗りなら朝は混み合いそうですね。


==設備・仕様==
*このマンションは仕様を教えて貰いましたか？ホームページには書いてないですね。食洗機付きでタンクレストイレなんですか？


==間取り==
*間取り：3LDK～4LDK
*専有面積：71.78m2～118.15m2
*田の字だと間取りが面白みがない
**田の字は狭い面積を効率良く使うために進化した究極形だからね。面白みはないし、行灯部屋ができたりもするけど、効率だけは非常にいい。だから、無くならないんだよ。個人的な好みに合う・合わないは有るだろうけど。
*118.84m2の4LDK、最高に素敵です。親子でお風呂に入れちゃう
*資料を見ましたが‥‥眺望が残念ですね。部屋のスペックに期待します！
*リビング横の部屋が、使いにくそう。
*立地は良い形状なのかもしれないけど日当たりは加賀レジの影もかかってくるからどうなんだろう？加賀レジの東棟は昼間は大きな影が出来て日当たりは全くないですよ。昼間から電気つけてるご家庭も多くてびっくりしました。
*ルーバルついて田の字って、そこのデザイナーよっぽどセンス悪いと思いますよ。あとルーバル付いていたとしても南向きでないとだめですよ。ルーバル物件って北側斜線の効率利用が多いので北向きが多いですから
**田の字のルーバル珍しいと思うけど、俺の好みにめっちゃはまった。 玄関開けるとリビングまでの10mぐらいの床が大理石で、壁はクロスでなく、リアルウッドの壁がツライチに延びてどこが扉かわからないぐらいに美しい。 ルーバルは北東で南東にもバルコニーあり。 関東平野の七色の夕日はきれいだけど、真夏の西日がやっかいなので、朝日で運気を上げるために東を選択。 夕日はセカンドハウスから拝めるし。 70ぐらいの極小３Ｌで田の字はないね。
*東だけじゃなくて、南も抜けてないの？広い道路に面しているから、気にとめていなかったわ





==買い物・食事==
*ミニショップ
**牛乳すらも置いてないからなあ。ほとんど使い物にならないと思う。
*帝京大学にいけばケンタッキーもサブウェイもありますよ。ローソンもサンクスもキャンパス内にあります。病院6Fのレストランはランチもありなかなか美味ですよ。1Fローソン隣にはフードコートと禁煙のドトールもあります。ここから帝京までは3分ぐらい。
**病院でのランチですか・・・
*自転車があればライフとか近いですよ。活気ある商店街も近くにいろいろありますし。ああいう商店街というのは作ろうと思って作れるものではないですからね。使っていくとお気に入りの八百屋やパン屋なんかできてきて楽しいですよ。
**時間的余裕がある人には良いかもしれませんね。
*店舗→川沿いということでどこに行くにも坂を上ります。自分で買い出しに出る場合は、十条銀座ということになると思います。
*加賀はお店が少なすぎる。。。首都高速と川で分断してるからかな
*周辺に飲食店もなく日常使いのスーパーも遠いのは1番気になります。
*十条商店街は少し歩きますがとても賑わっていてお惣菜屋さんや魚や果物屋さんも多く面白そうでした。アーケードもあって雨の日でも大丈夫なのもポイント高いです。
*このエリアの事をあまり知らないのですが十条商店街は品揃えとか品質はいい感じなんでしょうか？
**十条商店街は大型スーパーが無いだけで、小型スーパー、魚屋、八百屋+総菜屋、精肉店+惣菜屋が結構な数ありますよ。 ドラッグストアも他のマツモトキヨシやサンドラッグなどの同じチェーン店よりも何故か安めです。 洋服屋は最新モードの洋服というより日暮里繊維問屋街のような感じで、全体的には価格破壊の安さです。アーケード街を抜けた環七通りにＯＫストアがあるので、まとめて一気に買い物したい場合はそこへ行くんでしょ。 
*本格的なとこは巣鴨西友にいくか、新板橋ボウリング場のライフに行くか、王子本町のサミットに行くかすれば良い。車があるなら十条または前野町のOKという手もあるし。 商店街派ならば十条または仲宿で済ませればよい。 
*スーパーに関してはめずらしいエリアだよね。需要もあるし競合他社もなくて出せばかなりの可能性で安定した売り上げが期待できる場所なのに全くないってのも。
*プラウドから一番近いと思われるスーパーはよしや仲宿店で徒歩１２分。 十条商店街は入り口まで９分くらいだけど、賑やかな場所まではプラス３分はかかる。 シティテラスは新板橋のライフまで６分。仲宿商店街までも９分かからない。 
*橋のそばの空き地、セブンイレブン建設中ですね。 今バイトの募集が出てます。 セブンでよかった！ 駐車場が広そうです。 登下校の子ども達の安全を願います。。 


==育児・教育==
*このマンションの通学区は加賀小でしょ。
**加賀小はもう一杯みたいよ。
*小学校→金沢小学校でしょう。加賀小学校まで歩かせるとか越境して王子第五小ということはないと思います。 
**金沢小も過密で、最近はちょっと残念です。増設しても敷地の面で限界が・・・
**板橋区住民が北区の小学校に越境できるんだっけ？
*中学校→加賀中学校でしょう。グラウンド広めで日本庭園っぽい箇所もあっていいと思います。
*自分ももうここにほぼ決まりなんですが、保育園事情はどうなのでしょう。 皆さん保育園は大丈夫ってお仰りますけど、板橋区って待機児童多いですよね？ 共働きなので、保育園入所は絶対です。 しかも最近マンションガンガン建ってるので、そこの問題さえクリア出来れば大丈夫なんですが、、、



==周辺環境・治安==
*用途地域	準工業地域
*場所は「加賀テラス」や「資生堂美容技術専門学校」に隣接する、環境良好な一角です。 
*ここ最高ですよね。広く綺麗な道付け。明るい表通り。角地。
*南東側は東京家政大の校舎と屋内プール。高い建物は建ちそうにない。南西の半分は公園、残りは「テラス加賀」。一部高層だけど残りは中層。西は専門学校。さすが資生堂だけあって超お洒落な庭と校舎。唯一ネガられるとすれば、直接接してないけど北側の外国人学校。でもまあ何かされるわけでもないし、生徒たちは基本的におとなしい。
*店はありませんね。しかしだからここはいいんですよ。閑静でまったりしてるんです。日当たりもよい。
*確かに環境は悪くない、いや良いと思います。閑静、公園多し、学区良、住む人はある一定以上のレベルの住民で構成されている。このあたりが売りでしょうね。
* 三次救急まで対応している病院のそばは、救急車のサイレン音は常になり続けることは確か。
**帝京大学病院前の道路（環７側）が拡幅になります。救急車は、環７から入ってくるのが普通になるでしょう。もちろん、加賀学園通りからくる救急車もなくはないでしょうが・・・。中山道からくる救急車は、日大病院に行くような気がします。そのほうが近いから・・・。 
*排ガスが気になるのならばここはだめでしょう。30年前に「日本一空気が汚い板橋本町の隣」ですし、朝の中山道上りの渋滞をご存知ですか、酷いですよ。
**立体交差ができて、昔ほどは汚れてないような気もするけど・・どっちにしても、加賀からはかなり離れた場所１Kmくらい・・・なので関係ない話ですよね。
*十条駅も板橋区役所前駅も10分前後。JRはやはり便利だし、区役所が 近いのはかなり便利。税務署も歩ける範囲だし。13分くらいかな。 値段がわからないので、誰にでも買えるとは思わないけど、結構いいとこ ろですよ。少なくとも小豆沢よりは上だと思うけど。 ショップがやや遠いのは欠点だとは思うけど、日常小物だけ近場で買えれば 十分。水とか米とか野菜とか、ネットで頼んで配送の時代でしょ？ 
**さすがに小豆沢よりは上でしょうね。ただ、やはりコスパは良くなかった。だからやや売行きが良くなかった。
*蚊→低層じゃなければ大丈夫だと思いますが、学園通り沿いの公園がちょっと気になります。 
*救急車→毎日のように通ります。病院に近づけばサイレンは消しますけど、目の前の交差点を過ぎるまでは鳴らしてたと思います。 
*石神井川→７月２４日の豪雨で「避難判断水位」になりましたが、万が一氾濫した場合は即浸水する地域ではあります。ほとんど無いとは思いますが。 
*環境→航空写真で見れば一目瞭然。緑に溢れてます。 
*このエリアで覚えておいたほうがいいのは買い出しと車、電車の超絶不便さだけ。環境は蚊が多いだけですごく良い。子育てには不向きだけど老後とかはオススメ
*閑静な住宅街とはいえ、駅遠・生活利便性が良くないこのエリアで、野村がこの供給戸数をさばけるのか甚だ疑問。 
*連休でこども動物園がてら現地を見てきました。加賀自体は緑地や公園があちこちにあって落ち着いていてとても雰囲気がよかったです。ただ現地の周辺は規模の大きいマンションや敷地の広い教育施設ばかりなので夜は暗く死角も多そうで少し怖いかな？と思いました。駅はフラットな道なのもあってそこまで遠くは感じませんでした。こども動物園はすべて無料で餌やり体験などもできて広い芝生の広場や遊具などもありこういう施設が近所にあれば子供は大喜びだろうなと思います。
*よくこの近辺を散歩します。 南向きの立地は評価できますが、ちょうど目の前には 同じ高さ程度のマンションがあり、眺望的に望めるのは 限られた住戸になりそうですね。
*夜道暗くないですか？
**それは全く問題なし。大学病院の夜勤の看護師さんがよく歩いている。駅までの道の話だよね。川沿いは、林が鬱蒼としているから、夜は結構怖いよ。 
*今更で申し訳ないけど、ここの敷地、前は何だったの？
**東洋インキ株式会社のインク工場
*十条は駅ロータリーが狭小でチマチマした雰囲気が× 
*十条までの車でのアクセスは時間による通行規制が激しいのが× 
*自転車は問題なし 
*徒歩も問題ないけど、十条から深夜で歩くと道は暗くあまい雰囲気が良くないのが× 
*十条駅と商店街は○ですよ。 問題は十条からこの物件までの道路が狭く暗い道のりになる事だけです。 自分としては整備された明るい道を歩いて帰りたいのが希望。でも無理ですね。 ここはあきらめる点ですかね
**徒歩ならしょうがないけど、普通は自転車使うでしょ。十条がいけてるところは自転車がとめられることです。なのでこの辺りの人はみんな駅まで自転車がデフォだとおもいます。歩きよりは心細くないし4分ぐらいでサクット付いてしまいますよ。
*この辺りのエリアは完全フラットなのと車道歩道の完全分離で道幅も広いので歩行者も自転車もそれぞれ走りやすいですよね！ 
*何も無くて暗い道のりで駅まで9分なのはきついね。ここの一番のネガ要因だと思う。
*加賀は、学校が多く人口密度が少ないので、スーパーが進出しにくい。散歩にはいいところだけど、買い物には不便な土地だね。どんなところもいいところと悪いところがある。 
**板橋駅からの帰り道にスーパーいくつもあるでしょ。マルエツ、ライフ、マイバスケット他小型スーパーもある。マンションのすぐそばになくても帰り道にあれば問題ないですよ。
***板橋駅から歩いたら20分以上はかかるよ。スーパーの重い荷物持って歩くのは現実的じゃないね。十条駅前が再開発されれば少しは環境が変わるかもしれないけど、それまでは買い物難民になりそう。
*板橋はなぁ…陰気なのがちょっとね。仲宿のほうはごちゃごちゃしてて汚いし、ファミリー層が入れる飲食店があまりない上、あっても安かろう悪かろう。ジジババをターゲットにしないまともな品質と品揃えのスーパーや飲食店が出来てくれれば良いのに。それにここら辺は待機児童の数が凄いし住みよい場所とも思えないな
**あらゆるものが庶民的というか、ダサげな雰囲気が全体的に漂いますね。まあそれが板橋というもので、そこを否定すると住めないですね。
***加賀は板橋区ではあるけど別格だよ。池袋まで2kmの近さ、新宿も１０分、そういう立地にここはあるんだよ。庶民臭はまったくない。志村とかそっちにいくと板橋臭はすごいけどね。
*さすがにマンション多すぎだよね。 川あり緑ありで閑静な雰囲気ながら、 見ようによっては団地的でもあるんで、 評価は分かれるでしょうね。 私は小竹のクレヴィアには手が届かずここをチェックし、 現地も見ましたが、閑静な中に寂しいというか殺伐というか、 なんか無機的な感じを多少は受けるんです。
**団地的とは言いえて妙ですね。加賀レジぐらいでしょう。団地的なしょっぱさが無いマンションは。 シテイテラスなんて洗濯物の干し方がすごくてまさに団地そのものですよね。 ここも加賀レジにならえで団地的な雰囲気に染まらないでほしいです。
*加賀エリアではきっともう最後の大規模マンションでしょうし、 近隣エリアの土地を見るともうマンションをつくる土地もないので そういう意味では希少価値がありますね

==周辺施設==
*帝京大学にも近いので、救急などや入院時など通いやすさがあって、もしかの時は良いと思います。
**大きな病院が近くにあるといいですよ。病気になった時だけでなく、大規模災害時の避難地点に指定されています。BCP計画（災害時病院業務継続計画）も提出されてますね。まあ、このあたりは、学校も多く、災害時の避難場所には事欠きませんけど・・・。
*病院→帝京大学病院はやっぱり頼もしいと思います。救急指定(?)にもなってますし、両親ともお世話になってます。
*東京家政大がご近所ですね 学園祭が結構楽しいよ、なんて話を聞いたことがあります ピエロが来たりするので、子供連れでも楽しいんだそう 模擬店とか、体験とか色々とあるみたいです 毎年10月の下旬に行われるみたいなので来年はぜひぜひ～♪ 
**家政大学のなかにキッズルームみたいなのがあって、一般に開放しているようでした 
*図書館は本当に便利です。うちの子はそれで本を読むのが大好きになりました。 

==その他==
*コンシェルジュ
*ベネッセ提携お子様向けスクールサービス 
*24時間有人管理 
*食配ステーション 
*駅から離れた間取りが広いマンションですね。 周辺にもマンションが建設されていますし、徒歩１０分圏内で需要が見込めるのでしょうかね。 ちょっと、広い間取りを取ろうとして無理しているような感じがしますが。 どう判断するかは、主観の問題ですからね。 
*コミュニティサービスが充実しすぎてますね！ ベネッセ提携お子様向けスクールサービスは マンション内に英語教室ができるのでしょうか。 食配ステーションも便利に使えそうでいいですね。

==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/プラウドシティ加賀学園通り 「プラウドシティ加賀学園通り」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537707/ プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その2]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447207/ プラウドシティ加賀学園通りってどうですか【検討板】]

23ku/537707/983
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物件概要
所在地	東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通	埼京線「十条」駅徒歩9分都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩12分
総戸数	363戸
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