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ブランズ牛込神楽坂

Name: ブランズ牛込神楽坂
Brand: 東急不動産株式会社
Rating: 5 (2 reviews)
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[[ファイル:ブランズ牛込神楽坂.jpg|thumb|400px|ブランズ牛込神楽坂外観]]


==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[新宿区]]北町4番他（地番）
*交通：
#都営[[大江戸線]] 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分 
#[[総武線]] 「飯田橋」駅 徒歩9分 
#[[首都圏エリア/東京メトロ/東西線|東京メトロ東西線]] 「飯田橋」駅 徒歩9分 
#[[首都圏エリア/東京メトロ/有楽町線|東京メトロ有楽町線]] 「飯田橋」駅 徒歩9分 
#都営[[大江戸線]] 「飯田橋」駅 徒歩9分 
#[[首都圏エリア/東京メトロ/南北線|東京メトロ南北線]] 「飯田橋」駅 徒歩9分
*総戸数：35戸
*構造、建物階数：地上5階地下階数1階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年12月中旬予定
*売主：東急不動産株式会社
*施工：フジタ 
*管理：東急コミュニティー（予定） 


==価格・コスト・販売時状況==
*価格は一部しか分かりませんが坪450-500くらいになりそう。でもいい間取りは高い。webにも載ってるNr(4F)が13000を余裕で超えると言われて絶句しましたね………
*Nrタイプ4階は、坪単価530万位にはなっちゃいますね。2～3年から見れば、3割高いな。
*平均すれば坪500超ってことは流石にないですね。450超くらいだったはず。
*条件がそろうと、第１期の抽選の時に３倍当たりやすいみたいなことになっていますが、ここって抽選必須な場所ということなんでしょうか。 
**100ヘーベー越えはなかなか希少なので値段次第では抽選必至でしょうね。
*明日までの予約制の説明会に行くと３倍の倍率優遇だっていうから時間を作っていきました。 間取りと、大まかな予定価格しか教えてくれません。それも低層階のみ。MRができないと全体がよくわかりません。 無駄足だったような感じです。３倍の優遇も抽選時の当たり玉が３個もらえるだけで後日受付の人と部屋がだぶったらその人が１個。確率的にはいいけど運がわるいと３個ともはずれになるかも？ HPで価格が未定だったのでよくわからず９０００万円の資金予定で行ったら殆ど９０００万以上から。 坪単価も４５０万から４８０万位じゃないですかね。５００万はいかないと思いますよ。 ７０～８０m2が多く１００m2超えの部屋は１戸だけでした。 
*このマンションは東と西に同じ位の高さの建物が既にあるのですが、 お見合いになりにくい南向きは、2階でも5戸のうち2戸は9800万～、残りは1億超えです。 他の方角も下の方でも9000万～で、唯一の7000万台は66m2の最も狭い部屋でしたが、 こことて上の方の階では9000万台行くでしょうね。 神楽坂というアドレスが最大の売りであり、眺望や日当たりに関しては二の次という印象を受けました。 そこにどれだけの価値を見出せるかだと思います。 どうしても欲しいという人もいるでしょうし、 さすがにコストパフォーマンスが悪すぎると感じる人もいるでしょうね。
*価格はかなり高いですね。 低層階ですら（といっても5階建てですが）9000万～1億越えです。 しかも東・西側には4～5階建てが既にあります。 神楽坂という点を再優先してる人は眺望などは望まない、と営業に言われました。 逆に「神楽坂」を再優先しない人には全くもって高すぎです。 飯田橋も売りのようですが、所詮徒歩9分ですしね・・・
*ここは内廊下だから４５０万でも売れるでしょうね。 外観もよさそうだし。 でもエントランスが階段を下りた地下って大丈夫なんでしょうか？ 大雨が降ったらエントランスが洪水にならないでしょうか？ 現地に行っていないので地形的によくわからないのですが。
*4Fは11000くらいの3LDKもありますよ、13000は角部屋とかルーバル付きとかの一番高いレベルの部屋です
*7,770万円～17,600万円！！ ここに関しては価格と立地のバランスが云々という感想はなく、買える人が勝ち組なのだろうなぁと感じるばかりです。 1期で27戸だそうですが、35戸全部放出しても完売する勢いなのでは？ 
*モデルルームは安っぽいきがしました。天井が低くく圧迫感凄いです。ただでさえ隣の建物近いのにね〜
*残2戸で販売終了かな？
**そういうことみたいです。思っていたよりもペースが早くて驚きました。 
***一期27戸にたいして25戸売れたみたいです。すごいですね。。
*最終期の販売が控えているのですね。 あと５戸。 予想していたよりは少なかった。 もっと最後まであるのかな？と思っていたのですけれど。 というのも、価格面の理由があるのかなと思いまして。 良い場所、良い地域だとは思いますが、価格面が流石にしますよね、と感じていました。
*最終販売の1億オーバーの部屋ってどれですか？ 83平米の3LDKですか？ 場所が良いとは重々承知していますが、この間取り・面積で この価格は納得がいかない気がします。


 
==交通==
*MRでは確かに飯田橋推しだったけど、実際はそんなに近くはないんだよな。坂だし。 


==構造・建物==
*天井も低いし、窓も小さい、シンクもお風呂も、トイレも、・・・・何もかもが一回り小さい。そんな印象です。 
*あの間取りは、玄関位置や吹き抜けの存在ゆえに 不効率なものになってるのだと思うけど、それはもう全体的な構造・デザインで 決まっているので変えることができない、いわばなるべくしてなったもの。 つまり部屋の問題じゃなくてあの物件自体がイマイチ。



==共用施設==
*駐車場/11台（機械式駐車場11台）　月額使用料:未定
*駐輪場/35台　月額使用料:未定
*ミニバイク置場/1台　月額使用料:未定




==設備・仕様==
*とにかくグレードが最低。 
**具体的にどのへんがグレードが低いんですか？ 公式サイトを見る限りでは至って普通に感じましたが。 まあ「余計な施設に無駄なお金を払いたくないという意見も多いので共用施設は必要最低限にした」 のようなことを営業の人は言ってましたが
***共用じゃなくて内装の洗面とか床の感じとか薄っぺらい感じ。なんかダサい。 立地売りだなこりゃって感じました。 価格このくらいでも、今はどこもこんな感じなの？
*いくらルーバル付きと言っても、廊下長すぎ無駄が 多すぎで専有面積108m2もあるのにLDがたった 12.6畳ですよ、実質的な廊下部分含めて。


==間取り==
*間取り：1LDK＋2S～4LDK。
*専有面積：66.14m2～108.58m2。
*収納箇所は割とあるように思いました。 間取りも使いやすい感じなのと、バルコニーも広い感じがして良いなと思います。 ただ、もう少し他のプランもＨＰで見れるようにしてほしいです。




==買い物・食事==


==育児・教育==


==周辺環境・治安==
*豪邸というよりは本当に閑静な住宅地という感じ。派手さはなくて落ち着いているというのが一番伝わりやすいかしら。 
*ハザードマップだと0.5〜2m位の浸水になってる土地だね。あの半地下のエントランスだともーダメだね。
*隠れ家的な雰囲気ですね。
*神楽坂らしいと書かれておられる方がいらっしゃいましたが、本当にそう思います。立地的にもそうだし、建物の外観も落ち着いていてよろしいのではと。 
**ほんとうに神楽坂らしいといってもこのマンションが建つ場所は何も感じられませんが・・・ 普通の閑静な住宅地って感じ。 片方にパークハウスや古い賃貸マンション。前方には普通の民家。 ただ神楽坂通りや商店街に近いというだけ。 
*富裕層の隠れ家高級マンション？？ この立地でありえない。 現地に一度行ってみれば分かります。閑静な住宅街でも富裕層が住む住宅街でも何でもないです。 矢来町よりは多少マシな程度。
*落ち着いた街で駅も近くて、環境はいいなと思われる部分はありますし。 
*すぐ近くに住んでいますが良いところで離れたくない場所です。但し、高級住宅街ではないですよ。どちらかというと静かで交通の便の良い下町と言ったところです。 



==周辺施設==


==その他==
*物件価値が見出せないですね。 東側のルーフバルコニーは隣のマンションと迎え合わせになりそうだし、南側も抜けてれば良いけど実際はどうなんだろう。 東南側低層階を買われた方は向いに新しく建ててるアパートから丸見えでしょうね。 この広さであのリビングはあまりにもみすぼらしいですね。 もう少し、うまい間取り取れないもんですかね。 とは言っても良い案が浮かばない。 
**まあ、眺望が抜けないとか囲まれ感とかは土地柄仕方ないし それを求めて買う物件じゃないのは分かるけど（それは営業も言ってたし）、 間取りや仕様が価格帯に見合ってないとは感じますね…




==掲示板==
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