ブランズ浦和別所沼公園

2018年12月7日 (金) 09:04時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市南区鹿手袋二丁目826番（地番）
• 交通：

1. 埼京線 「中浦和」駅 徒歩4分
2. 埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩15分

• 総戸数：74戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上6階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年09月上旬予定
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：大豊建設株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• 別所沼公園に程近い公務員住宅跡地に低層レジデンスです。中浦和駅・武蔵浦和駅が徒歩圏にあり、バスで5分程度で浦和駅にも行ける立地。埼玉大学付属中なども近く、ファミリー層の注目度も高くなるのではないでしょうか。
• 場所はいいけど、価格はさらに上げてくるかどうか。プラウドより高いのは困る。
• このエリアのブランズは初
• 解体工事始まりました
• 4000万～6000万が相場。それを上回るのか注目、
• 駅から近くていいですね。どんなマンションになるのか楽しみです。マンションの公式HPが公開になるのはまだ先ですね。
• ブランズ北浦和と同時期みたいですね。4000万円前半で買えたりしますかねー？
• 住みたい街10位のおかげで東急も、なるほど、浦和は売れるのかと気づいたのか
• 高そう
• 平均坪単価230万円と予想します。6階建なので二重床でしょうか。ホームページの外観イメージ、ゆったりとした車寄せなど高級感があって素敵ですね。
• この規模だとディスポーザーはなしかな？ディスポーザー付きだったら価格次第で買い替えを検討するけど
• 埼京線沿いは年々地価の上昇率が高くなってる傾向がありますね、鹿手袋は県内1位だったし。そのうち戸田も高いと言われる時代が来るかもしれない。
• 4800万円台からだそうです。
  • 4800万円からと言うことは、坪240くらいが平均になるのでしょうか？
  • 坪単価240〜300万くらいですね ちょっと高すぎます
• 価格は決めかねているようです。 営業さんからご意見を下さいとの事で参考価格を見せていただきましたが、73平米で5500万円位でした。 坪250万円位でしょうか？別所沼公園付近は、イメージも良いのですが、 仕様と中浦和駅という事も踏まえると、無理をしてまで買いたいとは思いませんでした。
• 価格出ましたね！ 46~5300万円と。（2018/9/14）
  • 一番高くて7400万？
  • 7400万はたぶんルーバル付きのプレミアムプランですね。浴室サイズが1620で窓付なのは良いけど、廊下側の柱が微塵もアウトフレームされておらず、トイレに手洗いカウンターもないという、名ばかりのプレミアムプランです。
• 東向きの中住戸は100万から200万円値上げしたようです。（2018/9/29）
• 地元民の結論からしますと。 ここ間違いなく苦戦します。野村さんと違って浦和の顧客リストもないですし。 なのでどうしても押さえたい部屋がないならのんびり構えてて十分な初期設定価格ですね。 500万くらい高めな印象受けました。 後期の価格交渉勝負だとわたしは思います。 あとはブランズさんがどこまで意地はって耐えられるかの勝負ですね！
  • HPから「かつて瑛九や高田誠といった多くの芸術家や文化人が移住したことで、「鎌倉文士に浦和画家」という言葉が生まれ、高級住宅地として成熟したと言われる浦和。その文化の香りと気品を湛える中浦和・鹿手袋界隈は別所沼公園の傍にあって、穏やかで閑静な住宅地として知られています。」高く売りたそうな感じですね

【物件】

• マンマニさんの評価はこんなんですよ。 https://manmani.net/?p=8706

交通

• 中浦和は東京方面に電車で通う方には不便です。 はっきり言って埼京線しかないというのはとてもきついです。むちゃくちゃイライラします。 浦和駅は今や新宿にも東京にも一本。もちろん、自転車通勤で浦和駅に10分ちょいあればつくので、それも検討価値ありますが、であればわざわざ割高な駅前に買わなくても良いと思います。北浦和郊外のほうがまだブランド力ありますし。 ちなみに、大宮方面や車の方ならなおさら、中浦和を選ぶ理由がないと思うので置いてきます。 まあ要するに電車は不便です！

構造・建物

• デザインが気になりますね。
• エントランス広いね
  • プラウド別所沼トレサージュと比べるとゆったりしてて線路からも良い感じで離れてるよね。
• 現地も見てきましたが、南側や東側に3階建ての戸建て等が目の前にありキツキツ感があります。日当たり景色は3階以下は要注意ですね。
• なかなか2,550mmの天井高は無いよな。今買おうとしているところは2,400mmしかありませんので羨ましいです。

共用施設

• 駐車場／33台
• ミニバイク置場／2台
• 自転車置場／121台
• 自転車置き場も、74戸に対して121台は少ないですね。1世帯当たり1.6台…。いくら駅近といっても中浦和じゃ、自転車ないと不便ですよ。
• 入口には圧迫感のある機械式駐車場。

設備・仕様

• 設備面がそろっているのはありがたいですね。
• トイレに手洗いカウンターないし、ウォシュレットも手動式なんですね。
• 高さ制限20メートル地区で6階建てなので直床ってことはないと思いますが（近くのプラウド別所沼公園トレサージュは7階建てで直床）、間取り図を見る限りプレミアムプランの間取りでもトイレ手洗いカウンターは付いていないですね。規模感を考えるとディスポーザーもないでしょう。それらが価格に反映されていれば良いのですが、市況から見てもプラウド別所沼公園トレサージュの坪235万よりは安くなる要素がないですね。立地的にもプラウドよりも線路の影響が少なく、ゆとりがありますし。
• 風呂場は狭い、ディスポーザー、トイレカウンターなしでつくりは安そう
• セキュリティに関しては標準的かな？とも思います。 マンションだとこれ位しておいてほしいという所はおさえてあるのかなと。 セキュリティの高さはマンションならではだと思います。
• ここは残念ながら、デイスポーザーは無しですよ。
• モデルプランを見た限りでは、お風呂が狭い（1620ではない）、WICが各部屋には無い、玄関にSICが無い等今の住まいよりも仕様が下がるので興味が無くなりました。
• ディスポーザーやハイサッシ、廊下側のアウトフレームなど設備仕様に力を入れて欲しかったですね。
• 直床はままあるとして、単層ガラスって本当ですか？それでこの価格？酷すぎますね…。埼玉県だからと軽く見すぎなんじゃないですか？？
  • あと、直床も床厚次第かと思います。十分厚く取ってあれば、防音性能は問題ないですが、どうせここでも仕様を落としてきてるんでしょうね。
  • さすがに単層ガラスはないと思います。20年も前からありますから。 ブランズじゃなくても、今の普通の分譲新築ならまず複層でしょう。今は戸建でも複層多いです。 ただ、ディスポーザーなし、手洗いカウンターなし、サッシ仕様ノーマル、この異常気象が多い時代で地盤は最弱、駅近といっても浦和や武蔵浦和ではなく、何もない中浦和 それでこの値段はかなりふっかけられてますよ
• マンション マニアさん的にもマンションの設備仕様だけでなく、ランドスケープや共用部の配置もひどいみたいな書き方されてますね。 価格はブランズの割にはすごい高くはないと言ってますが、これは通常のブランズの割にはということで、今回のひどい仕様などからしたら二流マンションと同じなのでその割には高いと思います
• ブランズといいながら仕様がひどい

1. ディスポーザーなし
2. 風呂狭い
3. トイレ手洗いカウンターなし
4. 二重天井、床ではない
5. エントランスランドスケープひどい

• 二重床・二重天井でしたし、お風呂も普通の1418サイズでしたよ。訪問した人ならわかると思うのですが･･･まあ、確かにトイレは手洗いカウンターはなく、チープでしたが。
• 単層ガラスでしたか？
  • 私も訪問しましたが複層ガラスでした。 まぁ今は一戸建ての94%が複層ガラスですし当然でしょう。ディスポーザーなし、風呂もプレミアム住戸除いて4LDKなのに1620ではありませんでしたのでそう考えると狭い方でしょう。 エントランス脇の機械駐などランドスケープの悪さはあると思います。
• 設備仕様も詳しく出てるけど、ダブルオートロックや新しいタイプの集合ポスト、コンクリート強度などコストカット一辺倒というわけでもないんだね。拘るポイントがずれてる気はするけど…。
  • ホームページみましたがコンクリートやポストは今時の新築マンションからするとごく普通の仕様だと思うよ。
• ダブルオートロックあるんですか？！ ダブルオートロックは友達を招くのにかなりめんどくさいみたいです。 友達も三回もならさなきゃいけないし、招く側も三回も対応しなきゃいけないので、毎日のこととなるとかなりしんどいらしいです。 逆にこれはデメリットですね
  • 私はダブルオートロックのマンションに住んでいますが、今は慣れて気にならないですね。たしかに最初は友達も私も戸惑いがありましたが。 今では２つめのロックは無言で解錠ボタン押してますね。
• 浴室のシャワーもスライドバーじゃないんだね。 細かいところでコスト削ってるなあ
• 無償でＩＨヒーターが選べるのはいいですね。
  • IHはあとからリフォームで取り付けられないところが多いですよね。

間取り

• 3LDKだと、南向き以外の条件の悪い部屋でも4500万くらいはするんじゃないでしょうか？仕様にもよると思いますが。
• 4LDK狙いだけど狭いね？

• ブランズ浦和別所沼公園 4LDK..jpg

  ブランズ浦和別所沼公園_4LDK

買い物・食事

• 駅は近いしスーパーも5分程度なので お父さんやパートのお母さんには嬉しい立地かな。
• この辺は武蔵浦和に比べて買い物も不便
• スーパーは駅前に西友ありますからここはよいですね！コンビニも近いです！

育児・教育

• 小学校遠いですね。
  • もしかして中学校も遠いですか？ 埼玉大付属中学校は私立ですよね。公立の中学校も遠いのかと思いました。
• 自転車通学じゃないですよね。小学校も自転車通学許可しているところがあります。このあたりも遠方だと自転車可なのかと思いました。歩くとどのくらいかかりますか？
• 公立小は浦和大里小学校かな？大人の足で17分くらい。武蔵浦和駅前なのでやや遠いです。中学はたぶん白幡中学校で、大人の足でも25分くらいかかりますね。
• 埼大附属は国立です…
• 中学生で往復一時間ロスするのは結構デメリットですね。 習い事や塾の時間の兼ね合いが難しくなりそうです。部活動（今時はもうないかもしれませんが）で遅くなると心配事も増えるし。 こういった環境なら自転車で行けると良いんですけどね。 学校の雰囲気とかどうでしょう。落ち着いてますかね？
• 小学校と中学校が遠くて大変そうだなと思ったんですが 地図を見ると学校の近くに駅がありますよね。 電車通学が認められてたら少しは楽かなぁなんて思いました。
• 白幡中学校が往復子供の朝で1時間以上というところでしょうか。
• 小学校はビミョーですが、中学の白幡はいまよい方の学区であることは間違いないです。色々言う人いますが、白幡は間違いなく市内でもトップクラスです。

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域
• 比較的静かなエリア
• 便利でいい場所です。東急さんには力を入れていいマンションにして欲しいですね。
• 周りに謎の建物が複数あるのが気になりますね…
• 敷地が広いからゆとりがある感じ？元は公務員住宅だったし
• 中浦和、廃れてますよねー。別所沼公園の近くにもっとステキなカフェや飲食店が増えても良いのに。
• 特に公園と反対側の雰囲気が田舎感すごいですよね
• 別所沼公園の前に大きな斎場があり夜、煌々と看板のネオンが灯り嫌な気分になります。
• 続いて街のレベルですが、はっきりいってなんもないです。さびれてます。駅前のボーリング場の悲しさは半端ないです。 もちろん別所沼公園は素晴らしいです！ただ徒歩二分になくてもいいかもしれません。勘違いされてたら危ないので、中浦和はブランドではありません。浦和が10なら、北浦和7、武蔵浦和が6.5、中浦和は4.5くらいと思ってください。地名が別所ならギリギリも鹿手袋はきつめです。 これは地元の人ならまたなわかる感覚です。

【地盤】

• この辺りは地盤が気になる…
• 浦和は地域によって地盤に差があるようですね。 購入前に確認しておくほうが無難かも。 耐震強度は知っておいて損はないですよね。
• 地盤を調べるならこのサイトがサイトが分かりやすいです。 このマンションが建設される鹿手袋二丁目は後背湿地でかなり揺れやすいようです。このあたりはどこも同じ感じですけどね。http://www.asahi.com/sp/special/saigai_jiban/
• 大宮、浦和近辺でマンションを考えているのですが 今日、別の不動産の方から気になることを聞きました。 鹿手袋は2丁目3丁目の地盤がかなり緩いとのことでした。逆に5丁目は地盤が固いとのことです。 その方が若干大げさにいっているのでしょうか？ 北海道の地震もありましたし、気になります。
• 別所沼公園付近の鹿手袋2.3丁目が地盤弱いというのは本当だと思いますよ。
• 私は鹿手袋の中でもかなり地盤が弱い地域というのが気になりました。
• 2丁目は地盤がけっこう弱いのはきになるとこです。
• 気になったのは確かに地盤はかなり弱いのに杭は通常と変わらないとのこと
• ハザードマップはもうだめです。水来ます。 地盤も弱いです。まあここはあまり議論無用で役所のデータ参照ください。 関東地震きたら諦めるエリアです。

周辺施設

• 別所沼公園は徒歩2分　秋ヶ瀬緑道まで徒歩4分
• 別所沼公園が近いのが魅力的だと感じました。 家族連れだと、移動などで不便を感じないので、安心して物件を選べそうです。 長い目で見れば、本当に安心して住める環境がいいと思います。
• 別所沼公園は魅力ですよね。平日でも朝に周辺を軽くジョギングしてから出勤出来るなんて憧れます。

その他

• マンションマニアさんが中浦和の中古マンションについて記事を書いてますね。 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/11646/

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