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ブランズ横浜

Name: ブランズ横浜
Brand: 東急不動産株式会社
Rating: 4.2 (5 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[神奈川県]][[横浜市]][[神奈川県/横浜市/西区|西区]]北幸二丁目11番1号外（地番）
*交通：
#[[首都圏エリア/JR/東海道本線|東海道本線]] 「横浜」駅 徒歩6分 
#横浜市営地下鉄[[ブルーライン]] 「横浜」駅 徒歩4分 
#東急[[東横線]] 「横浜」駅 徒歩6分 
#[[京浜東北線]] 「横浜」駅 徒歩6分 
#[[湘南新宿ライン]]宇須「横浜」駅から徒歩6分
#[[横須賀線]] 「横浜」駅 徒歩6分 
#[[根岸線]] 「横浜」駅 徒歩6分 
#[[相模鉄道本線]] 「横浜」駅 徒歩6分
*総戸数：210戸
*構造、建物階数：RC造(一部鉄骨造) 地上17階 地下1階建て 
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年01月中旬予定
*売主：東急不動産株式会社/東神開発株式会社
*施工：西松建設株式会社
*管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）


==価格・コスト・販売時状況==
【価格】
*価格：4,890万円～32,480万円 
*最多価額帯　7,600万円台（6戸）※100万円単位 
*予定価格 モデルルームで1.4億、83m2で1億、74m2で8200-8900万、66m2で7200-8000万、54m2で6600-7400万、40m2で5000万 
*資料請求の希望額を見ても分かるように、ここはブランズタワーみなとみらいより高いですね。平均坪500、最上階プレミアムは坪700いきそうです。
*ここのプレミアムって最上階だけだから6戸くらい？3億でも抽選即日完売だな。 
**モデルルーム行ってきました。最上階の部屋が３億２９００万には驚きました。
*南向き70平米台9000万台狙いだが、抽選確実？
**90平米台だと13000万か。 このくらいだとあっさり売れるんだろうな。 倍率凄そう。
*40年間近隣に住んでいる私としては近隣相場と比べても明らかに高すぎると思いますし、もう少し駅から離れた方が住居エリアとしては良いと思います。 ただ横浜駅徒歩6分のマンションはそうそう出る事はないので高くて当然だとも思います。 
*ほぼ5割増しの価格設定で建物自体も地震に対する懸念が多いようです。近隣の賃貸相場は１ＬＤＫ１３万円～３ＬＤＫ２５万円程度とのこと。 
【販売時状況】
*実際に内見いきましたが、正直厳しい状況ですね。 人気物件どころか、1LDK、上層階は申し込み入っているみたいですが、それ以外は値段が中途半端過ぎて厳しいですね。 普通の方なら、ドブ川で液状化もする地盤もゆるく、中層階の3LDKで9000万の価値は、全くありません。 残念ながら、資産やステータスになる物件ではありません。 
**この物件の中階層は、値段が中途半端過ぎて、全く売れないと思います。 倍率もないです。 プレミアム、上層階、6階までの階は、抽選になり、一気に売れるでしょう。 ゴールデンウィークから売り出したとして、今年いっぱいで140戸売るのがやっとです。
**ここは販売順調ですよ。一期売り出し戸数も、当初予想は4割だったのが、5割に上方修正。竣工までまだ1年半。 
*マンションマニアさんのツイッターで第1期に１１２戸販売と書いてて、ブランズ横浜のサイトを見ると先着順になって今回販売戸数が９戸なので１０３戸売れたんじゃないですかね。 だとしたら、即日完売といかなくてもなかなかの売れ行き。
**少なくとも順調ではありませんよ。現段階の先着順ですら購入者が現れてないわけですから。 
*第一期終了時点(6月)で先着順9戸→現時点8戸。第二期販売10戸。相当渋い状況なのでは？ 
**第1期販売が確か110戸位で10戸程売れ残り第2期販売が10戸なので半分位売れたのでしょうか？入居までまだ先なので完成までには売れるでしょうが厳しいですね。
**第3期も販売延期になったし今までに売れた戸数考えても完全に不人気物件ですね。 
*先日モデルルームに行った際、半分以上は売れていたと見受けました。いいなと思っていた間取りの部屋は完売しておりました。現在は他の間取りを提案され検討中です。出来上がるのにまだ１年以上ありますがこの状況でも不人気物件となりますか？営業さんは「おかげさまで好調です」なんておっしゃってましたけど、確かにインフレーム、梁の目立ちは気になりました。利便性をとるか悩むところです。 
【その他費用】
*管理費(月額)：14,400円～62,400円 
*修繕積立金(月額)：4,400円～19,110円 
*修繕積立基金：248,100円～1,075,800円 
*共用施設(コンシェルジュ、会議室など)、ガーデニング等の手入れが必要なので管理費が馬鹿高い。
【資産性】
*横浜駅から6分という圧倒的な資産価値があります。
*賃貸需要、利回りおよび将来のリセールバリューの面から、事業物件として評価を聞いてみたいです。
**2LDK7250万円台からの部屋でも、賃貸として貸し出した場合には賃料が月約27万円と言っていましたので、購入さえできるのであれば、将来的資産価値としてはかなり素晴らしいのではないでしょうか。
**賃貸需要は横浜駅ですし旺盛にあります。モデルルームに行くと想定家賃の表を見せて頂けますがこの価格で貸せるの？？という感じでした。その表から計算すると私の購入した物件は表面4%以下でした。また管理費、積立金も安くない物件ですしよって事業用にはオススメできません。 


==交通==
*JR、地下鉄、私鉄合わせて11路線が乗り入れる、日本有数のビッグターミナル横浜駅ならではの利便性。
*近年になりJR湘南新宿ラインなどの路線ができ、都内へのアクセスも抜群。
*東急東横線では渋谷、池袋から埼玉県方面までも乗り入れ、京急では羽田空港へのアクセスも抜群で、都内要所へはどこでも30分圏内で到着できます。 
*場所は便利だと思います。雨の日なんかは、地下鉄の、JTBのとこの出口から出るのが一番近道ですね。
*実際に歩いてみるとＪＲ開札まで７～８分かかります。ドアからエレベータを入れるとさらにプラス2分でしょう。
*交通も高速道路は充実していますし、高速道路の第三京浜を使えば、格安で東京まで空いていれば30分程度で到着できるのではないでしょうか。逗子や葉山、鎌倉、江ノ島などへもアクセスは抜群ですので、休日に家族で出かける場所にも事欠きません。 


==構造・建物==
*敷地面積：4281.61m2
*建築延床面積：32458.94m2（容積対象外部分7964.53m2・商業用部分7355.31m2含む）
*低層階には店舗など入りますか？
**3階までは高島屋・地権者。
*4階らへんが、屋上庭園になるとのことで、これは、目黒区の超値上がりしている「クロスエアタワー」などと同じようなイメージを持ちました。 
**印象的だったのは、外側をくるくる回るらせん階段。担当者によると、高島屋がもともと倉庫か何かで持っていた土地を高島屋との共同開発で、できた事業とのことでした。それで、専用庭の部分のオーナーズガーデンと、高島屋が外商などのイベントで使うかもしれないという、一段下がったところにある庭がありました。外観の緑は、年月とともに、緑が育っていき、資産価値が高まるのではと感じました。 
*この地盤なのに、免震にしなかったってのが理解できない。欲しかったんだけど。
**免震じゃないんですか。。。 ブランズみなとみらいのように免震だとしても、高層階と低層階が同じくらい揺れて地面の揺れと打ち消し合うんですよね、 揺れることは揺れるんですよね。 ダイエーのときもそうでしたが、周囲の地面との亀裂ができて電車の車両連結タラップのような動きになる予感。 それに周囲の建物も免震じゃないと、当該建物だけ免震にしても意味がないと判断されたのではないでしょうか。 
*地震対策がなされてないことも気になりました。あれだけ地割れが発生した横浜駅周辺の立地にも関わらず、そしてあれだけ高価なのに免震ではありません。しかもなぜか最下層部分が地震に弱いとされてるピロティホール。。
**ピロティ型は津波に強いからですよ。この場所は津波が来たら真っ先にやられる場所ですからね。でもその前の地震で倒壊したら何の意味もないけど。。。柱をインフレームにするくらいならまだしも、せめて免震くらいにはしておくべきでしたね。 
*杭64本、深さ40メートル以上で地震に耐えられるものなのでしょうか。これから横浜は確率70%以上で大地震くると言われてるのでなかなか不安がぬぐえません。 
**ここって駐車場は地下ですよね。おまけに地盤の弱さ+ピロティ…そんな環境下で、スカスカな土台に６４本の柱が耐えられるものなんですか？ 
*2016年08月22日の台風の時、たまたま通りましたが、水が、浸水してました、、、エントランスが、一段下がっているので、危ないと思った。
*間取りも悪いし、天井高、完全なインフレーム、梁の目立ち、構造としては地盤の弱さにも関わらず耐震構造に留めている所、他にも色々と気になる所はありますが、正直この値段で売るのならそれなりの内容にしてほしい。
*見学に行く前は、外観がしょぼいと思っていたのですが、モデルルームに行ってみるとぜんぜん違った印象でした。 
【眺望・騒音】
*両隣がビルになっているのでしょうか？ 日当たりが気になるところ。商業地域なので騒音はしそうですから、利便性重視といった感じかな。単身者や子供が大きくなった家族にはよさそうですね。 
*眺望も目の前に12,3階建ての河合塾ができるそうでほぼなし。
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Image:ブランズ横浜マンション模型.jpg|マンション模型
Image:ブランズ横浜建設現場.jpg|建設現場
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==共用施設==
*駐車場：80台（機械式駐車場73台、平置7台（内車いす使用者用1台））　月額使用料：30,000円～43,000円 
*ミニバイク置場：8台　月額使用料：3,000円　 
*バイク置場：4台 月額使用料：7,000円 
*自転車置場：309台　月額使用料：200円～400円 
*オーナーズガーデンや、ゲストルーム、サロンなど、居住者へのサービスが充実しています。 
*コンシェルジュデスクあるというのは凄く高級感があります。
*ブランズ横浜のよくないところは、庭園が居住用と来客用が分離されていてとても狭い。 あと、エントランスラウンジが4階にあるため4階以外の居住者は直通エレベーターを利用するため、ほぼラウンジに無縁になってしまうこと。 コンシェルジェや庭園などがあると言っても普通はあえて行かないでしょう。 横浜駅の立地は素晴らしいのでそれをメインに購入するか検討すべき物件かもしれませんね。
**コンシェルジュの前を通る事は防犯上メリットあるし外出や帰宅する際にコンシェルジュに寄るもので、わざわざ何で4階に作ったのかわかりませんよね。モデルルームではプライベートな空間とか言ってましたが、住人目線ではないと思います。
*居住者が動線的に必ず4階を通るわけではないんですか？ 私はてっきり、オーナーズエントランスからコンシェルジュのいるオーナーズラウンジに繋がり、そこからエレベーターで自宅へ向かう形になるのだと思いましたが。 本当にどうしてこんな作りにしたんでしょう？
**4階は通らないですよ。オーナーズエントランスから各階に直通のようです。


==設備・仕様==
*キッチンの黒っぽい大理石の天板がまず目に入り、仕様が非常によいと思いました。そして、バックカウンターが標準でついている点。さらに、展示用カセットエアコンが標準なところ。ディスポーザー、引き出し式のキッチンの収納など。洗濯機上の洗剤などを置く棚など、細かいところですが、ぜんぶ標準でついているので、かなりの金額が他のマンションでしたら、オプションでつけなければならないので、ここのマンションはいいと思いました。 
*設備、いいですね。ただし知人に聞いた話だとディスポーザーは使わなくなるといいます。壊れたり、ニオイが気になったりするとか。生ゴミも減らせたらいいですが、管理が大変だと使わなくなってしまいそうですよね。スパイスキャリーやキャビネット、ミストサウナやサーモフロア、シャワーヘッドなどかっこよくて、素敵だなと思います。


==間取り==
*間取り：1LDK～3LDK
*専有面積：40.96m2～178.52m2
*バルコニー面積：8.24m2～37.70m2 
*間取り見ると東向きか西向きなんですね。南向きは150平米のプレミアム住居だけ。どの間取りも柱ががっつり食い込んでるのが微妙。
*プレミア住戸の間取りは採光性、収納力、プライバシーの面でよく考えられており、さすがに良いと感じました。
*間取りみてびっくりしましたが、なんでアウトフレームじゃないんでしょうか？コストダウン？ 
**コストを下げるため免震ではなく、制震を選んだせいで柱が食い込んでますし間取りもいびつなものばかり。最上階のプレミア住戸の造りもひどいものでした。 
**この間入ってたチラシ見て改めて感じたんですけど、ここってあまりにも間取りが悪すぎますよね。67平米の部屋とかも玄関入ってすぐ右手にトイレ、完全なる行灯部屋、その他ツッコミどころ満載です。
*間取りを見ていると３LDKがメインなのか？DINKSとか単身者のほうがターゲットになりえそうなきがしたのですが、どうしてこのプランなんでしょうね？家族で、という感じでデベ側は想定しているのでしょうか。 
**場所的にはDINKSや独身向けだと思うのですがデベロッパー的には年配夫婦や家族をターゲットにしたのだと思います。 この価格で完売させるのは大変だと思います。 
**あまりファミリーという感じではないですよね。子どもがもう大きくなっていて（高校生とか）ならば、利便性が重視されるので、検討する人も出てくるのかもしれないですが。基本的にはゆったりと過ごしたいDINKSがメインターゲットなのではないでしょうか。３LDKあれば、書斎も持てるし、1部屋収納用にしてもいいわけだし。
【モデルルーム】
*モデルルームは1タイプで、97,39㎡の3LDKを1LDKにしています。コンセプトとしては、ファミリーで住むというよりも、子育てを終え定年後のご夫婦が第二の人生を豊かに暮らすというようなモノだと思います。モデルルーム見学前に観るシアターでもそのような演出がされていました。玄関外にトランクルームがあり、外用の物置のように使えるようになっています。玄関はかなり広く、シューズインクローゼットになっています。ILDKの部屋部分は2部屋を１つに下な感じで、広さは約12帖。っ広いWICがあり、クイーンサイズベッドを置いても大丈夫な広さです。部屋の向い側にあるトイレもかなり広々としていますし、洗面所もかなり広く、入口が引き戸なので廊下や内側にデッドスペースができません。浴室乾燥器付きでミストサウナが標準装備です。浴槽も1620と広いもので、全体的にも広いのでゆったりとお風呂に入れると思います。しかし、リネン庫はちょっと小さめなので、お子さんの居る家庭ではモノ足らないかもしれません。リビング手前にある部分の部屋を、一体型のようにしてリビング内にあるプライベートルームのようにしています。書斎というか趣味の部屋というかそういったつくりになっています。リビングダイニングも17.1帖大とかなり広く、内装などがコンセプトと横浜の街を意識したのか、かなり大人名雰囲気のおしゃれなつくりになっています。ファミリーで住む感覚を想像するのはかなり難しいです。角部屋タイプのモデルルームですので、バルコニーがL字になっており、大きいのですが、幅が1.3〜1.7mほどで、狭く感じました。 
*モデルルームは９０Cのタイプのお部屋でした。入ってすぐ左にシューズインクロークがあります。またドアがあるので、玄関すっきりします。玄関から、廊下にかけて、床材がタイルで統一されていました。やや黄みがかったホワイトです。第一印象はお掃除がしやすそうだなと思いました。歩く感じもぺたぺたしません。ですがこれはオプションで、フローリングもあるそうです。ホールを進んでいくと、寝室（洋室１：８．２畳）になります。このホールもすごく広くて、高級感があります。寝室の後ろの壁は素敵なタイルが貼ってありましたが、これはオプションとのこと。基本は白なんだそうです。本来あるはずのウォークインクローゼットをやめて、ドレッサースペースにしてありました。女性なら、この空間はとてもうれしいですね。そして、ガラス張りのウォークインクローゼット。一部屋分（洋室２：６．１畳）を改装して、寝室側から入れるように変更されています。次に洗面室、浴室ですが、洗面室への扉は引き戸になっています。洗面台は大理石で鏡面も美しく、かつ収納できるものになっています。洗濯機上部の吊戸棚にも十分なスペースあり、また、ハンガーがかけて置けるバーが付いています。浴室へと移動すると、広く明るい浴室でした。ミストサウナが標準装備だそうです。モデルルームのドアがガラス張りで一瞬ぎょっとしましたが、すりガラスタイプも選べるそうです。また、浴室用のパネルにはカビボタンがあり、１か月に１度程度押すと、カビ対策をしてくれるんだとか！浴室ドアもガラス内側のパッキンがないものを使っているそうです。とにかくこれでもかというカビ対策には驚きです。リビングへ移動すると、これまた（洋室３：５．０畳）が素敵なシアタールームになっていました。リビングとの境界はガラス張りの壁に。リビングダイニングなどは１６．９畳と、とてもゆったりとした空間です。また、このお部屋はエアコンが埋め込み式のものになっているのですっきりしています。埋め込み式のエアコンはメンテナンス時にちょっと大変かもしれない、とは言っていました。その他の部屋は、普通の壁取り付け式のエアコンをつにつける必要があるようです。モデルルームのお部屋のタイプは２辺にベランダが付いているタイプでとても見晴らしのいい部屋です。また全戸ベランダにスロップシンクが付いているそうです。キッチンへ進むとカウンターキッチンはとてもコンパクトにまとまっていて、使い勝手がよさそうでした。作り付けの棚が入っているので、新たに食器棚を買う必要がないのも魅力です。ここまで、ちょこちょことしたことろにたくさん収納があります。各場所で収納がしっかりできるのはとてもありがたいです。もう、特にあたらしく収納家具を買う必要がないんじゃないかと思いました。 
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Image:ブランズ横浜90ctype.png|９０Ｃタイプ
Image:ブランズ横浜90ctype（モデルルーム）.png|９０Ｃタイプ（モデルルーム）
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==買い物・食事==
*横浜駅周辺は、商業施設も多く、飲食店や買い物には全く不自由しません。近隣には桜木町や関内、伊勢佐木町や中華街、みなとみらいなど、何をするにも便利で楽しくすごせる街です。 
**ここの至近距離に住んだことありますが結構いいですよ。お店とか何でも揃ってるからちょっと歩けば何でも買える。皆さん休日とか街へ出かけて買い物いくでしょ？それが徒歩圏でできてしまう。買い物して疲れれば５分で家に帰れる。 
*ダイエー近いのは便利で良い。 
*マンション低層部分に、質の良いスーパーやドラッグストアができるかが全ての鍵になります。大通りを隔てており、近隣地区からわざわざ北仲に日常の買い物に来る人はいないから、マンションに併設されたスーパーがショボいと極めて不便になりそうです。 


==育児・教育==
*保育園が何件かありますから、共働き世帯にはよさそうです。 
*子供が未就学児～小学生だと、環境的に選択肢には入らないかな。中学～高校生くらいなら、まあ許容範囲かと思う。


==周辺環境・治安==
【立地】
*用途地域：商業地域、防火地域、第7種高度地区、横浜都心機能誘導地区（商住共存地区）
*ハマボールのとなり、といったほうがわかりますね。もともとこの場所は高島屋の倉庫として利用されていたそうです。 
*横浜という立地柄、投資用としては魅力的でしょう。
**利便性はいいが、静かに暮らしたい人には不向き。災害にも弱い。
【周辺環境】
*商業施設など豊富ですから、利便性が良く住みやすそうですね。何より駅からが近いのが魅力的。教育環境は少し劣りますが将来性はありそうかな。 
*目の前に牛角がありますね。匂いとか気になるのかな？
**土日の夜に現地に行くべきです。牛角が排煙を垂れ流して悪臭がします。まず窓は開けられません。 
**現地観てきましたが牛角の排気が臭かったです。東側は辞めようと思いました。
*目の前に流れがほぼ無い川があるので夏場は臭いが気になる。
*周辺にはネットカフェ、飲み屋、ラブホテルなんかも散見されますから、ファミリーで住む環境じゃないね。
*とにかく風俗関係の施設、性感エステ・居酒屋の呼び込みが大量で、外国人や不良学生もたむろしてます。夜は酔っぱらいも多いです。 
**近くにハンパじゃない数のラブホテルがあることだけは、買おうとする人には認識いただきたいですね。 ハマボールを挟んでマンションの反対側がそうです。一度現地を見た方がいいですよ。若いカップルが出入りしているのが見られます。
*現地の近くに住んでいて気になったので見てきました。 このあたりは救急車と暴走族が頻繁に夜中走っているので、てっきり二重窓かと思ったらそうではないようです。 
*近隣在住の者です、私の個人的な意見ですが、此方の周辺は住む場所としては如何かなと思います。 最近の横浜の発展が東口中心になってきているので、治安や自然環境、利便性など全てにおいて東口に叶いません。
*桜並木は綺麗ですし、立地の割には車通りが多くないのは良いですね。
**現地を見に行きました。ちょうど、向かいの川沿いに桜が満開でした。駅から、6分とのことですが、ほんとうに駅からすぐという感覚でした。しかし、駅の雑踏というわけではなく、向いに横浜国際ホテルがあったりと、落ち着いてすごせる場所だと思いました。 
*地元の人間は自転車でこの一体を行き来する人間も多く、道もフラットなところが多いようです。
【地盤・水害】
*環境も悪いと思うけど、地盤はもっと悪いよ、ここら辺。
*この周辺は川の氾濫もありましたが、土地が低い事もあり水はけが悪く定期的に大雨で増水しています。
*地歴や周辺の環境にこだわりがある方にはオススメしない。 それと数年に一回周辺は増水する場所なので、水害がある所がマイナスポイントかな。利便性を取るか環境を取るかいずれにせよ値段次第ですね。
*直近の浸水は平成16年の台風の時だよね。当時平沼に住んでたから覚えてるよ。あの時、平沼は大丈夫だったんだけど岡野方面が浸ってたみたい。平沼橋に行って様子を見に行ったよ。ただ大動脈の横浜駅がマヒすると大変だから、重点的に対策はしてると思う。過度に心配しなくていいのかも。その不安より利便性が大きいとも言える。ただ、杭はしっかり打ってもらわないとね。ダイエーやハマボールの件があるから。
**河川も台風の時に氾濫して北幸、南幸地区は水没し、一時はゴーストタウンになったので、災害に強いマンションなるといいですね。
*先日、高島屋に行ったついでに現地を見て来ました。 確かに横浜駅徒歩圏ですが、地盤はどうなんでしょうか。 「横浜市内は、東海道（国道１号線）より海側は地盤が緩くなる」と経済誌のマンション 特集記事にありましたが、何よりも地盤が重要です。 「地盤ネット」に住所を入力したところ、セーフティ・スコアは４５点でした。 簡易レポートとはいえ、低いような気がします。 ちなみに、横浜国大のある保土ヶ谷区の常盤台が７５点で平均が６３点ですから、 ちょっと心配です。 ＨＰでは立地ばかり強調しないで、地盤についても説明してもらいたいですね。 それにしても、坪５００万円で買う人いるんでしょうか？ 横浜はしょせん横浜であって、都内ではありませんから。 
*陸の孤島、液状化危険地区、津波危険地区。
【治安】
*犯罪統計みますと、西区管内、南幸ダントツ、ワースト１ですね。ワースト３くらいか、北幸も増えてます。件数的には、みなとみらいと同じですね。まあ、万引き、自転車泥棒くらいなら、どこでもありそうですが、凶悪犯罪、暴行、傷害、恐喝とかが増えると嫌ですね。ワースト２、高島も悪いんです。住居は、利便性より、安全第一です。⇒https://www.police.pref.kanagawa.jp/ps/37ps/37pic/37008_01.pdf


==周辺施設==
*横浜駅西口側って良質な公園もあまりないかな。

==ブログ==
*[https://www.sumu-log.com/?s=%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%82%BA%E6%A8%AA%E6%B5%9C ブランズ横浜（スムログ記事）]
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%82%BA%E6%A8%AA%E6%B5%9C ブランズ横浜（スムラボ記事）]

==掲示板==
*[　]


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