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ブランズ日本橋浜町公園

Name: ブランズ日本橋浜町公園
Brand: 東急不動産株式会社
Rating: 1 (1 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[中央区]]東日本橋1丁目13-2
*交通：
#都営[[新宿線]] 「浜町」駅 徒歩5分 
#都営[[浅草線]] 「東日本橋」駅 徒歩5分 
#都営[[新宿線]] 「馬喰横山」駅 徒歩6分 
#[[総武本線]] 「馬喰町」駅 徒歩8分 
#東京メトロ[[日比谷線]] 「人形町」駅 徒歩10分 
#都営[[浅草線]] 「浅草橋」駅 徒歩11分
*総戸数：30戸
*構造、建物階数：ＲＣ造・地上11階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年12月中旬予定
*売主：東急不動産株式会社
*施工：株式会社NB建設 
*管理：不明




==価格・コスト・販売時状況==
*ここは完成した建物を見せての販売なのですね。内廊下・天井カセットエアコンなど、グレードはそれなりに高そうです。 値段は周りの物件と比べてちょっと安めに見えますが… （2LDK・5800万～、3LDK・6900万～）
*予定販売価額・・・5,800万円台～9,800万円台（＊100万円単位）、予定最多価額帯・・・7,900万円台（＊100万円単位） 
*浜町はかなり微妙な立地ですね。この価格帯では、マンションの仕様は良さそうなので、割り切って住めば良いのかな。だから、仕様を少し良くしていると思います。
*この辺のエリアは400万円/坪位が相場のようなので それより安ければいうことなしですが、普通は高仕様＝高価格ですかね（汗） 隅田川は見えなくても良いですが、安い方が良いです。。
**いえ、例えばパークハウス東日本橋は坪400で売れ行きがイマイチなのであって、本来の需要はもう少し下ということではないでしょうか。 ただここはまだしも浜町公園に近いですし仕様も高めのため、400位で出してくるでしょうね。
*この辺りの相場が今ひとつ分からないんですが、区内で3LDK70平米超6900～からなら安い気がします。皆様どう思われますか？
**6,900万～は最低価格なので全体の安さには直結しませんが、近所で同じ川沿い物件のパークハウス東日本橋が7,590万円～なので。設備仕様もそれなりに高そうで低グレードの値段勝負物件、というふうにも見えませんし。 
*6階の77.66m2で、8500万円くらいでしょうか？もっと高いかな？
**今分かってるのは、最上階の11階が9,800万円台ってことだけですな。
*こちらの物件はクレヴィア、パークハウスと比べて価格競争力が圧倒的。 ただ車通りは多いことや隅田川って実は緑色で美しくないというのがネガティブかも。 あくまで主観ですが。
*ホームページはまだしっかり作られていない感じなのでしょうか。 写真などが載っていないので、しっかりとしたイメージを掴みづらいです。 駅近で周辺にお買い物出来るお店があるなど、立地はすぐれているマンションなので、 なおさら将来な情報が欲しいと思っっています。
*周りと比べて割安感があるのは確かだし、販売の時は抽選になるのでしょう。 事前案内会の参加者は３倍の倍率優遇がもらえると聞きましたが、 それでも当選確実とは言えないんですかね。 ３倍の優遇を持った人同士が同じ部屋を希望したら あんまり意味がない気がしますし・・・
**日本橋エリアでは、徒歩5分は最寄り駅から遠い方ですから、割安が当然でしょう。
***そもそもこの辺りのエリアにはそこかしこに駅があるから、 あらゆる駅から離れてる場所を探す方が逆に難しい。 一般的な感覚では駅から５分は駅近の部類だし。 全ての物件が駅に近いという共通の土俵に乗ってるからこそ、 それ以外の要素（値段・間取・設備・眺望etc）での差別化ができないと売れない、 ということではないかと。
*2LDK5800万からか。こっちは眺望どうなんだろ。あと金額がもっと安くなってほしい
**ここの値段でも高いと思うなら相場が下がるまで何年か待つか、このエリアから出ていくしかないのでは・・・
***2LDK5800万からというのは、相場的にはどうなんでしょうか。アクセスが良いからこそ、割高になってしまっているのかもしれませんが、もう少し下がれば、手を出しやすいという人が多そうな印象を受けます。
****近所の他の物件、ということであれば、だいたい6,000万円台ですかね。6,500万円前後のものが多い印象です。もう少し南に行って浜町・人形町の方に行けば7,00万円を超える感じかと。
*戸数少ないから管理費高いかな… 
*今の相場からいって値段相応だと思う。上にも書いてあるが駅まで徒歩圏内5分はこの地域では強みにならない。その分、仕様を上げてくるはずだが、見学した方々どうでしたか?
**仕様良かったですよ。この辺りの物件では一番かな。ただ、30戸の戸数のせいか、ディスポーザーが無いのは残念。
*たくさんの路線が使える立地にあるのは、とても便利なように感じますね。 間取りもしっかりとした感じになっていますし、 住みやすい環境かと思います。 駅近なのも良いですね。
*ここ人気あるんかな
**投資用に考えています
***ここは２ＬＤＫ・３ＬＤＫのみだし夫婦・家族向けでは。
*ここ、周辺よりも坪単価1割位安いみたいだね。ただ、2LDKは、梁と下がり天井がすごくて、間取りよりも小さく見えたかなー。他の浜町物件見てないから、比較はできないけど。部材、設備はよかったから、予算と立地のフィーリングがあえばいいと思います。
**2LDKが売りではないのかな?
***3LDKの低層がお買い得とはいってましたね、上の方にいくと、確かにあまりお得感はありませんでした。 
****低層というか割安感あるの2階だけですよね。管理費はディスポーザーなしで平米400円超えだし投資向けにしてもどうなのかなと。一応パンダ部屋の抽選だけチャレンジしようか迷い中ですが。
*****え、管理費平米400円？それはさすがに高いですね。規模からディスポーザーつけないのは理解できるものの、それなら内廊下でももっと安くしてくれないと。。。 
*管理費が高過ぎます
*ディアナがディスポーザーありで平米200円ちょいですから こちらが悪目立ちしますね。あちらは囲まれ感が強いですし あまり他の物件の話は控えますが。ブランズの予定価格に惹かれてMR行ってがっかりされた方も多いのでは。2階以外が飛ぶように売れるとも思えないので私は様子見します
**そーですねー、10階あたりで平米390万円位でしたので、やはりパンダ部屋と比較すると。。。 
*管理費いくらですか？3万位？ 
**管理費高過ぎて、将来売れないですよね。何に使われる管理費？
***世帯数が少ないんだから、管理費高いのは当たり前。大規模マンションにすれば、管理費は安く済みますよ。
****同じ規模のマンションより高いですが。しかもディスポーザーも内廊下エアコンもなし。何にお金がかかるか理解できない。
*****管理費は平米おいくらなんですか？
*ホントに売れてるの？パンダ部屋値下げって…苦戦してるのでは？
**パンダ部屋は元から5800万円台表記だったから値下げではないですよ。
***確かにそうですね、むしろ5800台の上限まで持ってきてるな、このパンダ見てきた人結構いたみたいだし、ここについては強気というか、予定通りというかでしょうかね。ほかのフロアはどーなんでしょう。Aタイプ7階は6500万円台でしたっけ。
****今となっちゃ5800代でも高いと思える
*もう30戸中20戸売れてしまっている状態です。 価格がこのままでも第1期でそこまで売れているということは、価格も相応であると考えている人が多かった結果なのではないでしょうか。そうでなきゃ、1期で20戸というのは難しいでしょう。 第2期は販売は3戸だけなんですね。 残りの10戸全部出してくるものかと思っておりました。 要望書の問題なんでしょうか。
**売れた数が21戸になったようですね
***要望書入らないんじゃないですか。このご時世、1期で2/3はなかなかだと思いますが、完工売りかつ東急ですから、待ってれば最後の数戸は値引きかバルク売りありそうですね。
*2LDKはまだ3～4戸ありましたが、3LDKは残り1、2戸で4月に第1期販売を始めたわりには売れ行き好調そうですね。
**残り数戸ということなんですか。思っていたよりもなんだかスゴイことになっています。 
*最終期の価格が公開されましたね。Bタイプの部屋は何階が残っているのかご存知のかたいらっしゃいますか?
*本日現在で6戸残ってるようです。30戸中の6戸だから20%だけど、もうすぐ引渡し始まるんですよね。現在の都内の新築分譲マンションの販売率が7割を切っているらしいので、これを考えると平均以上には売れてるとは言えるとは思いますけど、やっぱり東日本橋界隈は余りぎみなんでしょうか？
*ブランズは日本橋界隈で異例のスタートダッシュした印象でしたが、思いのほか失速してしまいましたね。残ってるのは隅田川テラスから丸見えの低層階でしょうか。たった6戸ですがしばらくかかりそうですね。東日本橋、馬喰町あまりの販売状況は悲惨の一言で、三菱以外は5パー引きからスタートって状況ですが、竣工が集中する18年3月に向けて値引き幅が大きくなるのは確実ですので、部屋や間取りにこだわりなければ待った方がいいですよ。定価で買った方は竣工即含み損ですので、お気の毒と言うほかありませんね。
*完売おめでとう





==交通==
*


==構造・建物==
*隅田川と対岸をのぞむ眺望は良いでしょうし、物件の仕様も良さそうですね。 
*「浜町公園」の名前に頼らねばならないのでしょうか・・・でも東日本橋とは響きにだいぶ差があるのも確かです。
*他の方も強烈な梁と柱を指摘されてますが、構造面にお金かけず、天カセや自動洗浄浴槽でお化粧している印象です。 仕様はあとから入居者がいくらでも変更できますから、本来はリフォームできない設計面やそれこそディスポーザーなどしっかり入れてほしかった。 言わずもがなリバービューが最大の売りなので順梁のダイレクトウィンドウは理解できますが、恩恵あるのは南東角部屋だけですし、サッシも腰の高さに太いフレームがあって開放感も半減です。 
*天井が高い分目立ちますね、梁。 



==共用施設==
*ここって、トランクルームはあるのでしょうか？
**ないです。
*コンシェルジュはいますか？
**いません。
*レンタルサイクルはありますか？
**レンタサイクル、物件概要を見る限りでは一応1台ありますね。 中央区はレンタサイクルを充実させている街なんですが、このマンションのすぐ近隣だとないのかなぁ。 両国橋の近くの産業会館はレンタサイクルのサイクルポートになっているようではあります。 でもマンション内にあったほうが楽ですよね。 
***たまに使う時にレンタサイクルあればいいけれど、そうでないんだったら 折りたたみ自転車ぐらい持っていても良いんじゃないですかね。 普段はそこまで乗らないんだったら、それでも良いんじゃないかなと思いました。 この辺りだと車よりも自転車のほうが安心何じゃないかなぁという感じが。 公共の交通機関も充実していますし。 だから区営のレンタサイクルとかもあるのかもしれないです。



==設備・仕様==
*仕様・設備は周りの物件と比較しても高めに感じます。
*ＨＰを見る限りでは、グレードはなかなか高そうな物件ですね。 内廊下 、天井カセットエアコン、折り上げ天井、自動洗浄浴槽、
**個人的には浴槽の自動洗浄機能がポイント高い。恥ずかしながらそんな商品があるのを知らなかったので。 
***設備のところを見ると浴槽そうじのシステムがあるのですが実際に所ってどうなんでしょうか。こすり洗いしなくっても食洗機みたいな感じで水流でどうにかなってしまうということ？？？不思議だ。
****原理は食洗機と変わらない感じですな。
*カウンターキッチンは朝の忙しい時間帯に活躍できそうですし、朝ごはんをそこで食べれば、片付けが楽チンになるのが利点料理を出す時も、カウンター部分は料理をちょっと置く場所として利用できますし、夜、子供が寝た後はカウンターのところでお酒なんか飲めそうですね。間取りもリビングスルーではないので生活音がさほど気にならないというのもいいと思いました。
*リバービューだけど窓汚い。。。掃除しようもないし購入後困りそう。 
**道路が近いからかね
*内廊下もエアコンなし、ディスポーザーもなし、とコスト削減が目に見える。
**内廊下のエアコン、要らないよ。管理費高くなるし。換気システムだけで十分
***そーなんですけど、ここ、エアコンないのに管理費高いんです。。。その分安くなってればよかったんですけど。。。 




==間取り==
*間取りは1タイプしか見せてくれないのですね… 
*間取りは個人的には70m2の3LDKが良い感じでした。
*2LDKは魅力ないですかね
**DINKSなら2LDKで十分です
*2LDKは南側だけどリバービューじゃないんだな。。。
**2LDK、普通に斜め前に川見えましたよ。
***2階でもみえるかな
*昨日現地を見てきました。午前中はですが、２Lのお部屋は５階以上でないと日が当たらない感じでした。
*まー、隅田川沿いに2タイプ面してるし、もう１つのタイプも目の前ビルですけど、パーシャル隅田川ビューですので、思ったよりも開けてはいるんですよねー。お値段見ると低層階は狙い目なのかなー。 
*2ldk、パーシャルリバービューだけど目の前アイリスボタンでげんなり。最上階も。
**アイリスは建て替わるのでは？ボタンの博物館は閉園してますのでお見合いや日照は心配ですが、周辺の建て替えは資産価値にもプラスと思います
***アイリスのビルは今空きビル状態ですが、 内外装の大幅なリフォームが行われる予定らしいです。 工事予定の看板が出ていましたよ。 当面建て替えはせず使い続けられる前提なのでしょう。 今の見た目はお世辞にもカッコいい状態ではありませんから、 綺麗になるのはプラス材料ではないでしょうか。 建て替えではないので今より日照条件が悪くなる恐れがないのもプラスですね。 現状、ビルの屋上の看板が邪魔なのでそれが無くなれば言うことないんですが。
*キッチンが広くて使いやすそうなのが良い。BタイプのキッチンはL字型になっているようですが、L字型のキッチンは使いやすいのでしょうか？作業台が広くて使いやすさはありそうですが、キッチンに棚を置いたりできなさそうなので、収納力としては劣るのかしら。代表間取りのリビングが斜めになってしまっているのが残念ですね 
*川沿いランナーとおみあいですからね。賃貸に出した方がよさそう。
**まー、確かにリバーサイドビューでもありますし、静かな立地ではありますので、好みにあえば。 
***川沿い、こんなに川が迫ってくるほどなんでしょうか。ここは2階？3階？AタイプもBタイプもリバービューで夜景もキレイそうです。
*間取りを拝見するとBタイプのキッチンはL字型のようですが、 キッチンでの動きが効率的で機能的にも優れていそうですね。 セミオープンのカウンターキッチンも良いですが、 より広い作業面積の確保、そしてキッチンとしてのプライベートな 空間が確保できるL字型が好みです。 



==買い物・食事==
*


==育児・教育==
*日本橋エリアは子育て向きではないですか？悩ましいです。子供のためには隅田川を渡ったほうがいいんですかね。


==周辺環境・治安==
*ここら辺建てすぎ
**確かにこの辺物件多いですよね～ 
*この辺りの住み心地ってどうなのでしょう？？
**川沿いなので風は気持ち良いですね。内陸で働いてるとなかなかない景色です。ただスーパーが周りにないので買い物には苦戦します。 
*高速の音は聞こえないです？ 
**高速は特に夜はゴォ～って音がしますね。窓開けると気になる人は気になるでしょうね。
*浜町に住んでたことがあるけど、この場所に浜町公園の名を付けるのは強引な気がします。
**東日本橋や馬喰町は箱崎町や中洲と同じく日本橋エリアの最果て感があるからね。逆にパークハウス東日本橋はよくネーミング思い切ったなと思う。
*東京駅から2km圏内なんですね。しかも、当然のことながら利用できる路線が多くて、9駅7路線とか。大手町まで徒歩で行けば、近く感じられそうですし。。。 
*日本橋アドレスでも箱崎、浜町は地位が低い感じてますね。あくまでイメージ。
**それは東日本橋と浜町は全然違いますよ。マンションの値段も街の発展も全然違う。まぁ、あの浜町の何もない素朴な感じ好きな人もいるのでは。
*浜町は蛎殻町と同じで新大橋通りの向こうはちょっと地味なイメージだけど箱崎や中洲より全然良いよ。新大橋通り手前の特に2丁目辺りは華やかな人形町が段々静かになっていくイメージ。浜町公園もあるし明治座もあるし品のいい街ですよ。問屋街の東日本橋や馬喰町、横山町より静かで暮らしやすいところです。 でもブランズ日本橋浜町公園は東日本橋アドレスなんですよね。
*かなり端っこなんですね。ちょっと寂しい場所だと感じました。
*浜町は場所によって地位が全く違う。 新大橋通り・清洲橋通り・人形町と境界の緑道の内側に位置する二丁目は特別。 ここはどちらかと言うと「人形町」「水天宮前」エリア。 あとは浜町公園の正門前は好む人が一部いるみたいだが。基本的には高速＆隅田川寄り、東日本橋や馬喰町に近ずくほど地位が落ちる。 東日本橋・馬喰町は問屋街。豊洲は川向こう＆豆腐地盤で比較にならない。
*リバーサイドは展望はいいけど好き嫌いがありますね。周辺の雰囲気も暗いし、東日本橋アドで最寄りもそんなに近くないので割高とも考えられる。
*ここって花火見れますか
**多分見れますが、スカイツリーは見えません。


==周辺施設==
*マンションサイトに「浜町公園」とあり、本当に公園があるんだと調べてみました。 遊具があり、写真掲載されています。公園の近くに首都高が走っているようです。駐車場は30分200円ですが、近くなら徒歩で行けそうですし、サクラ、もや立ちの池（ミスト）、隅田川テラス、健康遊具、スポーツセンターなどもあるみたいですね。ここに住むなら利用できそうとチェックしています。広さもほどほどで使いやすそうです。個人ブログのようでしたが、浜町公園記事がありましたよ。 
　http://1000enpark.com/park/tokyo/cyuo/hamatyou.htm


==その他==
*

==掲示板==
*[ ]

23ku/610330/12-84-255
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