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ブランズ戸塚

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==物件概要==
*所在地：[[神奈川県]] [[横浜市]] [[戸塚区]]戸塚町字一ノ区98番1他（地番）
*交通：
#[[東海道本線]] 「戸塚」駅 徒歩2分
# [[横須賀線]] 「戸塚」駅 徒歩2分
# [[湘南新宿ライン]]宇須「戸塚」駅から徒歩2分
#横浜市営地下鉄[[ブルーライン]] 「戸塚」駅 徒歩2分
*総戸数：109戸
*構造、建物階数：地上11階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年12月下旬予定
*売主：東急不動産株式会社
*施工：東急建設株式会社
*管理会社：株式会社東急コミュニティー

==価格・コスト・販売時状況==
*価格は安いところで4000万台前半いけますかね？
**4000万台前半じゃあ42平米の部屋しか買えないんじゃないかなあ
*情報によると坪260万円が基本となりそうとのこと。
*東急沿線は安っぽい感覚があります。
**東急沿線といってもピンキリですね。東横線、他にも目黒線・大井町線・池上線・世田谷線・田園都市線。安っぽいのは田園都市線の西の方くらいですかね。
*平均坪単価は270万(見せ値)、落としどころは260万だそうです。 モデルルームは75平米。 世田谷買えます。担当者も苦笑いでしたわ。 戸塚でこの価格とか、さすがにマーケットアウトでしょう。
**平均270万円ということは上の方は300万円を超えますね。
*おおおー、値段が出たね。７５ｍ2で６８８０万なら妥当かな？
**それ、一番高い部屋の価格ですね。安いのは3290万円からあります。
*第一期で70戸出すんですね。ちょっと意外。
*本日価格表が送られてきましたが当初の価格から3％ほど下がりましたね。やはり川の増水問題が響いたのでしょうか？
**まぁ庶民が買える範疇で全てを満たした物件なんて存在しませんからね。 ここはこれだけの規模の駅徒歩２分でこれ以上駅近の物件がこれまでにないというだけで希少価値がありますから。 この程度の値付けなら即完売でしょう。 昨今の市場なら平均坪300にしても長い目で完売したと思います。 東急は早く捌きたかったのでしょうかね。 
*今回6割5分の住居販売みたいですね。高層階の方が人気みたい。やはり低層階はリスク高ってことでしょう。HやIタイプの3.4階あたりどうかなー。 
*ここは思ったより良心的な価格でしたね。この金額なら普通のサラリーマンでも手が出ます。 
*第一期の結果はどうだったのでしょうか？
**第一期で、かなりの数決まったみたいですよね。 
*6000万超える部屋も結構、売れましたよ。第一期で。 



==交通==
*戸塚駅から2分は魅力ですね。戸塚のメリットはね。東京駅勤務の場合には一本で行けるところです。新宿にも一本でいけます。




==構造・建物==
*敷地は戸数の割に広くない印象です。 開口部の反対側(敷地西側の中央部)に屋根付の駐車場があるのですが、 用地をみると駐車場はそのまま残るようです。 ちょっといびつなかたちになるかも？
*11階建のようですが、ホームページのCGを見る限りでは1階は半地下になるっぽい。この狭い敷地に100戸超とは目一杯詰め込んだんでしょうね。敷地内にゆとりは感じられず、安っぽい仕上がりになりそうですね。
**CGの外観や間取りを見るだけで、安っぽそうな感じがプンプンしますね。
*ホームページにはまだ詳細な仕様が出ていませんが、外観イメージを見る限りではどこにでもあるような直方体の建物を敷地ギリギリまで使って建てて、植栽・庭などのゆとりスペースもほとんど無くて、残念な感じになりそうな印象を持ちました。
*そこそこの規模の戸塚駅のこれだけ駅近で南東が永久に抜けてる物件って 今後下手すれば数十年出ないんじゃない？ タワマンは価格はもちろん管理修繕等の維持費も高いし100戸ぐらいがスケールメリット的にも丁度いいと思われる。
*エントランスは 二階で一階は駐車場です。
**エントランスは二階って言っても、駅からのアプローチ上は実質一階ですね。台風のときの浸水がこわいですね・・・
*1階は実質地下1階だから、エントランスから階段降りるイメージですかね？ホームページの外観CGを見る限りでは、万一柏尾川が氾濫するようなことがあれば、すぐに1階バルコニーは浸水してしまうように想像してしまいます。。
**メインエントランスは区役所側から二階の側面、一階はトツカーナモール一階を出てケンタッキー側から歩くとフラットですので、川側と違い地下の感じはありません。 この物件だけ地下っぽくなってるわけではないので、冠水が簡単にはバルコニーを越えることはないと思います。しかし近年無い本当の堤防決壊が起こった場合は何がおこるかはわかりません。 





==共用施設==
*駐車場が機械式34台は気になりますね。
*駐車場の台数も限られており抽選に外れた場合に近くに借りれる場所はあるのでしょうか？ サクラス月極は25000円のようですね（高い！）
*駅徒歩2分という距離ながら駐輪場の台数が十分に確保されているのはいいですね。 ただ駐輪場のタイプが平置きと上部垂直昇降式、下部スライドラック式の3種類があるようですが、場所は選べるのでしょうか。 恐らく平置きが一番人気が高そうですよね。電動アシストつきや子乗せ自転車は重いので平置きがラクなのでしょうが、場所の割り当ては抽選になるのか、それとも先着順で決定するんでしょうか。





==設備・仕様==
*モデルルームでは騒音について、サッシをT3等級にしてるから大丈夫です、って。
*照明のコンセントの位置もテーブルを置く場所によって変わってくるので、場合によっては、コンセント位置をオプションでずらす必要も出てくる。ダウンライトにする場合は、なおさら事前に配置の検討も行なっておいた方が良いです。
*ミストサウナがつかないとのことですがオプションでつけられますか？
**水周りの工事が必要なので、工事オプションで付けるのは無いでしょうね。リフォームとしてやるのは、かなり大掛かりになるかもしれないです。出来るとしても、入居後の工事は管理組合の許可を得てやることになります。
*最近の物件ではほとんどついているディスポーザー、ミストサウナ、手摺用下地はなく、 外部廊下側の壁がＡＬＣ（軽量気泡コンクリート）100ｍｍとなっており ここまでコストダウンした割りには予定販売価格が高いです。特に外部廊下側の壁がＡＬＣ（軽量気泡コンクリート）というのは最近のＭＲまわりでは見たことがありません
*スロップシンクも無いし、キッチンカウンターも安っぽい。
*外部廊下側の壁がＡＬＣというのはショックです。 タワーマンションでは使われるようですが、タワーでないマンションについてはコストダウンでもっぱら使われるようです。 将来に渡って耐久性や美観の面で心配です。
**外壁にＡＬＣを使用することについて記事を見つけました。 https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=13




==間取り==
*1LDK～3LDK 42.31m2～75.48m2＜部屋の間取り＞
*パンフレット届きましたね。一番南の角住戸のAタイプの間取りが悪くてがっかり。 それにしてもPSがやたら多いのは何故でしょうか？
*Ａタイプの間取り、悪し。 ベランダ小さすぎ。 他のタイプもベランダが小さい。ベランダが小さいのは、駅や線路からの騒音対策なのか？ それとも、コスト削減するための手段か。
**たしかにAタイプは残念な間取りでしたね。 洋室2,3はリビングインで形も特殊。 リビングも形が特殊だからテレビの置場も苦労しそう。 
*Bタイプも洋室2,3はリビングイン。 洗濯機置き場そこ？って感じ。 
*Dタイプも洋室1の扉付近がデッドスペースですよね。
*どの間取りもPSが変な場所にあったり室内に柱があったりで選べない！
*間取り、あんまりいい感じではなくないですか？？ なんだか、デッドスペースが多くてもったいない気がしますが、、、 期待してたんで、ちょっとがっかりな間取りでした、、 キッチンの横が完全にデッドスペースに、なりますよね、、、
**部屋の広さは柱の中心まで含めた数字なので、柱を買っているようなもの。ブランズは三角形の出っ張りだったり、柱やカウンターなどのデッドスペースの間取 りが多い。実際の寸法で家具を図面上に置いてみると、以外に置けないことが分かる。図面に付いてくるシールは寸法が小さいので参考にならない。
* Ｇタイプの間取りで検討しています。  窓が斜めで部屋の形が鋭角になっている部分が慣れないのかひっかかるんです。 くつろげるかな・・。 でもそこが広く見える点でもあるのかな。 
*Hタイプ、リビングの隣の部屋、なぜスライドドアにできないのか疑問です。 建築上、まだ時間があると思うのですが。 子供が小さいうちはオープンにしてリビングを広く使いたいです。
**Ｈタイプは真ん中の壁を抜くことが可能とのことです。 しかし、壁の部分が下がり天井になっているのでそのところがどうなるかの説明はありませんでした。 スライドドアにしないなんて不思議だと思います。＜バルコニー＞
*バルコニー側が斜めな間取り。
*代表間取りの印象は悪くないですがバルコニーが小さいのが気になりました。
* 1LDKの部屋のバルコニーってどっち向きなんですかね？やっぱ北向きなのかなぁ…
**川を向く南東方向だと思います。
*バルコニーの狭さがひっかかります。 選択干すスペースが子持ちにはきつい・・・ 選択竿を上からつるせないのかなあ。
**洗濯竿は上からはつるせず、もちろん布団も干せません。 東南向なので午後から日があたらずに乾きも悪いかもしれません。
*布団どおやって干せばいいのだろう・・・ Ｇタイプがいいけど、バルコニーが・・泣
**室内で布団乾燥機をご利用ください。
*収納などいろいろ細かいものが付いているのがいいなって思いました。 バルコニーがかなり狭いのが気になりますが、この付近はこれぐらいが普通なのでしょうか。 バスルームで干すのもいいですが、たまには外もいいなって思います。
**バルコニーについては、薄っぺらい土地の問題なのでは。 タワマンだと思って妥協でしょう。 そのお陰の船首のようなタイプAは面白い三面採光ですね。 間取り言いたい放題で取り上げられないかな。 容積率的？にこんなに狭くできるのも駅前だから？ その分玄関側の外階段や手刷りが容積換算されないように 安っぽい鉄網だったりして雨の日最悪ではないかは 既にガッカリな外見にさらに後でガッカリしないよう 確認しておいてくださいね。 
*角部屋はいいなって思いますが、変形の部屋が多いなと思いました。こういった部屋は使いやすのでしょうか？ 



==買い物・食事==
*駅から近いだけでなく大型ショッピングセンターや 何かと手続きがある市役所が近いのはメリットだと思います。
*周りはコンビニや図書館もあり便利だと思います。
*戸塚駅周辺を歩いてみればわかりますよ。再開発されたといってもまだまだこれからの街です。 日常の買物は良いとしても特別な買物は横浜に出ないと駄目です。
**たしかに。トツカーナにはがっかりしましたね。あれだったら昔の商店街の方が風情があってよかったかもしれませんね。
*後は、旧バスセンターの所が何になるか・・だよね？
*買い物は戸塚に固執する必要はないと思います。 駅まですぐなのだからどこへでも行けるでしょう。 わたしは、子供連れて行くときは駅直結のラゾーナかテラスモールに行きますよ。 車なし生活も結構便利に思えてきました。 普段の買い物なら、東急で十分かと・・・。



==育児・教育==
*一番歩いて近い保育園はどこですか？またそこの評判はどうでしょうか
**保育園を探すなら戸塚はやめた方がいいですよ。 待機児童でいっぱいですし、 シングルマザーの方もいまは入れない状態です。 特に駅近くは激戦。 住民だけならず、通勤で、戸塚を通る人も希望しますので、かなり大変です 近年の戸塚のマンション乱立で、保育園はあきなし。 市のホームページで、確認してください。 入園待機しているこどもの実数がのっています。 みただけで 戸塚はやめよう、、、 って思ってしまう状況ですよ。
**でもそればどこも同じ状態かも、、、、 一番近いのは愛児保育園かな。 グローバルキッズの方が近いかな。 重要だあ だれか情報ください
***ここができるのってまだ先ですよね？？ ここができるころには ココテラスも入居完了してるし ルサンク戸塚も入居してるし 今まで以上に入りづらいかと。 東口すぐに新しい保育園できますよ
****この物件からなら、規模大きく旧来の感じなら愛児園、ルーテル。反して新設でアットホームなグローバルですかね。東口は物件の前の橋を渡り遂道くぐれば遠く感じ無いと思います。 電車通勤で愛児園だと行ってかえって戻りますが川沿い自転車ならすぐです。駅前の駐輪場は自宅ですからね… 愛児園は規模も大きく、園庭がある旧来の保育園らしい保育園 。建物は古いですが先生はしっかりした感じ。 グローバルキッズは西口のは２つとも園庭がないかな。あるのは東口のパークハウスの下の第三のみ。いずれも見学のときの先生はやさしめの雰囲気。母体は株式らしいです社風かしらね。３園ともまだ立ち上げでいろんな施策にとり組んでるようです。 そのほかは離れますが、サクラス裏のにじいろ保育園 、現在の踏切を東口へ渡ってすぐの去年できた、アシタバ…名前忘れた。 この二つはアットホームなかんじでした。ちょっぴり狭く感じます。園庭は多分無かったです。アシタバは今年隣に第三園を新設します。 東口ルーテル保育園。ここは規模大きくキレイ。園の方針が強くやや教育寄りな保育園でした。 東口をさらにいくとYMCA。ここは見学してません 西口にもどり、みどり、とアスクは幹線道路沿いで環境がよくないです。 以上が昨年上位に書いた保育園ですかね。 愛児園とYMCA、ルーテル以外はここ数年でできた保育園です。それくらい戸塚の保育園は増えました。ここ数年毎年新設してるよね。 横浜の他の区や都内城南の方が駅前は激戦ですよ。そもそも駅に無いとかね。戸塚はましな方です。なので他の区の方を受け入れるキャパさえあります。 
*小学校までは近いみたいですが、中学校は近いのでしょうか？近くには、公園や図書館もあるみたいですし、環境としてはファミリー向けにも良い印象をうけましたが、３ＬＤＫがたくさん残っているということは、あまり人気はないのでしょうか？


==周辺環境・治安==
＜立地＞
*柏尾川がすぐそば。
*良い場所ですね。元は何があった場所になるんでしょうか？
**駅に近い割には賑やかな場所からちょっとそれた場所ですね。以前何度か通っているのですが、何があった場所なのか思い出せません。というか、建物があったのかな・・・というあいまいな記憶しかありません。
*川沿いで自然に囲まれて散歩もできそう。
*駅徒歩2分と言う立地は文句なしに良いですね。 しかし川沿いに建てられているので氾濫による水害が心配です。 市の防災情報で、柏尾川の水位を観測できるサイトがあるという事は 過去に氾濫による被害が出ていると考えてよいのですよね。 http://mizubousaiyokohama.jp/suii_point.cgi?point_code=546640
*川沿いということもあり、液状化の危険度が高いというデータが横浜市消防局から出されているので対策がされているとよいのですが？ http://www.city.yokohama.lg.jp/somu/org/kikikanri/ekijouka-map/genroku/15g-totsuka.pdf
*1階の住戸は、地下ではなく道路より下になっているようです。 前の川が増水して溢れた場合は床下浸水が心配です。
**柏尾川が戸塚周辺で氾濫したとの話は聞かないですね。もっとも、最近の異常な雨の降り方を見ると、リスクは意識しておいた方がいいですね。
*横浜市のハザードマップによると１ｍくらいの浸水が想定されているみたいですね。 http://www.city.yokohama.lg.jp/somu/org/kikikanri/flood-hmap/pdf/totsuka-omote.pdf
*災害ハザードマップでも 戸塚駅周辺は 液状化の危険がある地域です。 もし、大震災がきてしまったら 投資物件としての価値は なくなってしまいますね。
*地盤、心配ではあります。 ハザードマップでも危険区域に入っていますからね、、、 駅近で、資産価値も上がると言われているけど 震災があったら元も子もないし、、、
*特大の台風でもなかったのにけっこう危険な状態になってます。（2014年台風18号）
**これマンション前？ こんな簡単に川に下りられるんでしたっけ？ 子供の事故が心配ですね。 妻の話だと、今日戸塚駅のアナウンスでホームは川の増水で危険なので2階に上がって下さいと案内してたみたいですよ。
***マンションの前です。 前に見えるのが、あさひ橋です。 二つ上の写真は橋の上から撮影したものでしょう。 川の河原に遊歩道みたいのがあって河原遊びが出来るようになっており、すぐに下りれます。 先ほど、見たら水が引いてて遊歩道が見えてて、そこまで水が来たのかと思いました。そんなに長時間降ったわけでもないのに気になる所です。
**私も心配になり 現地みてきました。 増水、かなりすごかったです。 マンション側→西口のお店は 浸水したらしくお店の中の水を吐き出す 作業をしていました。→午後15時ごろ
**ネット調べたら柏尾川の情報でてきた。 久しく水害なかったけど、2004年に大船と藤沢で被害あったらしい。このとき戸塚は被害あったのかな？ 昭和40年ごろより遊水地（栄区）の設置や川幅の拡張、川底の浚渫などさらなる治水環境の整備がたびたび行われたため、1982年以降大きな氾濫は絶える事になる。 久しく水害とは縁のなかった柏尾川だったが、2004年10月9日に関東地方を襲った台風22号では、低地となっている大船駅周辺、境川との合流地点である藤沢市川名付近など広い範囲で氾濫を起こし大きな被害を残した。＜騒音＞
*南東向き中心ということなんでもろに線路側に向いてますね。音はどんなものでしょうか。
**比較的に線路に近いですから、夜は貨物列車の音が気になるかも知れませんね。 でも、直ぐ線路というわけでもないですから、そんなんでもないかなぁ。 線路の継ぎ目が無ければ、響かないのかな。 まあ、夜中に、そんなに沢山の列車は通らないと思いますけどね。
**地図上では離れていますが、駅近くなので実際に騒音や貨物列車の運行時間などは 実際に現地に行き確認したほうがいいかもしれません。 それは人によって騒音と感じる感覚が違いますからね。
*期待して現地行って見たのだけど、鉄橋を渡る電車の音はもちろん駅のアナウンスがとてもうるさかった。。。コレを早朝から毎日聞くのは苦行かもとがっかり。静かな環境ではないなぁ。どなたか貨物列車の音聞いたかたいますか？
**本日現地に行きましたが、電車の音とホームでのアナウンスの音が結構聞こえました。 通過列車はマンション前の鉄橋部分の音がかなり響いていたので窓は開けられないかもしれませんね。
*現地で確認したところ、一番手前の線路が通過列車用となっているようで、鉄橋部を通るときに結構な音がしていました。 ですので窓を開けっぱなしでの生活は難しいと思います。設備について案内がありませんが、防音サッシ等の対策が取れているといいですね。 但し、駅にに近くない部屋（南側）に関しては多少は軽減されると思います。
*電車の数も多いのでアナウンスはほとんど途切れることはありません。 一日中部屋にいるときついかも？
*貨物列車は２４時間、走り続けていますからね。 行ったかと思ったら、反対側からも来ますからね。 また、ある程度はスピードも出ているでしょうから、うるさいもんです。 それが夜中にあるのでは、たまんないですよね。 関東と関西を結ぶ経済路線だから仕方ないですが。
*みなさんが気にされている電車ですが、 夜中も、かなり走っていて音は気になりますよ。 夜中の3.4時など、もし少し窓が空いていれば起きてしまいます。 あと、揺れ もかなり重要なポイントです。 我が家は電車が通ると揺れますよ。川を挟んでブランズと反対側のマンションですが。鉄筋のマンションでも揺れます。
*特に電車アナウンスは 朝と終電間際が 本当にうるさいです。 たぶん、窓を開けていたらホームにいる感じになってしまうかな。
*結局、柏尾川の氾濫はあったのでしょうか？ 今回の台風はかなり大型であったので、商店街で台風対策をされていたのは、特におかしな事ではないのではないでしょうか？ 昔からよく浸水するような地域では、住宅の基礎高が一般的なものと比べて高く造られていたりするのですが、こちらはどうなんでしょう？ 最近の気象ではあてにならない所もありますが。
*近所に住んでます駅近いので検討していますが、先日は膝まで水が来ましたよ。対策はどうなんでしょうか。
**膝ですか。この物件の前ですか？ 
***まあこの前の台風で水位は上がったけど別に氾濫したわけではないし 
*西口から東口にわたる踏切の上に遊歩道ができるんですよね？これっていつ完成予定かわかりますか？屋根付きですかね・・・？ 
**線路上歩道は完成ズミデス。来年度には踏切もなくなります。
*柏尾川ってこんな水位になるんだ。初めて見たよ…。この場所だと電車の騒音が凄いよ。電車が柏尾川を渡る橋を通る度に騒音が凄くて窓を開けて開放的な気分に浸るとかは出来なさそう。折角のリバーサイドなのに・・・。
*夜も貨物列車の音が一晩中うるさいので（窓は開けられない）、共働きでもメリットは無いような・・・廊下側の窓の遮音性能は低いし壁もＡＬＣなので寝室側も影響ありそうな気もします。
*冠水の心配は・・・柏尾川が溢れたのはまだ見たことがないですね １８号のときは溢れたのかな？ギリギリだったのかな？ いつも冠水するところが何箇所か歩けど、 原因はマンホールから逆流です。 川の数位の方が、道路より高くなって水の逃げ場がなくなる模様。 まぁ、大船に比べたらかわいいもんですがね。 あちらは、柏尾川が何箇所かで完全にオーバーフローしてます。 柏尾川が溢れた戸塚駅の一番近くは金井公園のあたりではなかったかと・・・ 一応栄区になるみたですがね。。 
*ここって川沿い側の線路と見通しのよい立地なんだよね。結構うるさいと思うけど、検討している人って覚悟して買ってるの？ 




==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%82%BA%E6%88%B8%E5%A1%9A 「ブランズ戸塚」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445818/ ブランズ戸塚ってどうですか？]


Kanagawa/445818/927
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