ブランズシティ久が原

2016年7月31日 (日) 07:42時点における版

物件概要

• 所在地：東京都大田区鵜の木一丁目192番3他（地番）
• 交通：278戸

1. 東急池上線 「久が原」駅 徒歩4分
2. 東急多摩川線 「鵜の木」駅 徒歩5分

• 総戸数：278戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上12階地下階数1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月下旬予定
• 入居時期：2017年02月下旬
• 売主：東急不動産株式会社、東急リバブル株式会社
• 施工：大豊建設株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー
• 公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kugahara/

価格・コスト・販売時状況

• マンションマニアのブログからの情報では、平均坪単価330万くらいだそうです。
• 坪単価はかなり高い設定ですね。このあたりだと、そのくらいの価格でも販売できる、と見ているのでしょうか。将来性などを考えると、このあたりはまだ高くなる可能性もあるような気がします。
• 65平米、3LDK、７０００万円 坪350万円。狙っていた５０平米台も環八側で５０００万円超。アッパー４５００万円で考えていたので今回は見合わせます。この値段で、売れるのかな
  • うーん…環八側でそれだと高いかもしれません。環八側はバリューがないと積極的には買い進めようという感じにはならないかな。駅に近いからという理由でならもしかしたら需要はある？わからないですね。ここの辺りの価格もどんどん上がってきていると思われます。
    • うーん、駅に近いといっても、しょせん大田区のローカル駅。池上線で出られるとしても、蒲田か五反田ですよ？坪300超えたら売れないでしょう。
• 昨日からモデルルームやってますが、ガラガラでしたよ。こんなバカ高い値つけでは、こんな環八沿い物件、誰も買わないでしょう。久が原、資産価値というのが宣伝文句のようですが、ここは久が原ではなく鵜の木ですし、ここ数年がマンションバブルの頂点でしょうから、この先、人口も減少しますし、資産価値は落ちる一方でしょうね。
  • 値段高すぎ？相当高価な仕様であれば納得しますが。環八沿いでしかも駅からも環八渡るなんて、子供がいると危ないし、排ガスで洗濯干すのは微妙。角住戸で一億なら久が原の中古戸建をリノベするのも悪くないのでは？
    • 環八沿いなのは共用廊下側なのでベランダに洗濯干せます。景観は中庭か住宅です。休日モデルルームそこそこ賑わってました。
• モデルルームに行ってきましたが、あまりに高くてびっくりしました…さすがに大田区でこ値段はびっくりです。
  • 価格は非常に高いです。大田区の幹線沿い物件のくせに、都心区物件並です！地下住戸など、一日中陽が当たらない住戸以外は、坪@330万を超えてます。
• 価格は、相場から考えるとやっぱり高めかなとは思います。コンシェルジュはいらないかなとは思いますが結局、住んでしまうと利用するものかもしれません。設備も良いし、駅にも近いので住みたいと思う人が多いと感じる物件です。
• 70平米で7600万円超えてる！お強気ですね…
• 割高という声が多いんですね。普通ならいくらくらいが適正な物件なんでしょう？？
  • @330超えてますが、昨今の相場高を考慮しても、@300といったところが適正ではないでしょうか？様々な物件を見ていますが、ここは相場より1割ほど高いです。
    • 高いのは建築費高騰だけでなく、相場を遥かに越える価格で土地を買い取ったからでしょう。それを回収するためには、やはり戸数を詰め込み、かつ相場以上の高値を付けないと土地代を賄えないのでしょうね。果たしてどこまで強気で売れるのか、行く末が楽しみです。
• 先日内覧に行ってきましたが、あまりに高いので検討しないと伝えたら、1週間後にブランズの担当者から値下げをするので、検討してくれないかと連絡をいただきました。まさかのもう値下げですかね…もう少し待ったらもっと下がる可能性ありますかね!?
  • どのくらい下がったのですか？価格次第で検討したいです。
    • まだ予定価格の段階ですから、最大の利益を盛り込んだ予定価格を示して、消費者がどこまで着いてこられるか探っているのでしょうね。まぁ、結果として根付けが高すぎたので、下方修正したわけですが。予定価格から下がることはよくあることです。
      • 値下げは全室ではないようです。イースト棟はそのままの金額でした。ここで飛びつくのは高値掴みですね。完成まであと一年ありますし、ひとまず様子見でしょうか。苦戦を強いられれば更なる値下げがあることを期待して。
• 高いですねぇ～。立地も仕様も魅力的ですが、この価格では、ちょっと…。(涙)普通のサラリーマンで買える人いるのかな？
  • ここが億ションみたいな書かれ方しているけど、７０００万円に満たない部屋もたくさんあるよ。他の大手デベがやっているマンションの価格表と見比べると目に優しい方だな～
    • 坪単価330が高いと感じるなら、買わなけりゃいい。値段にあったものであれば買う人はいます。ただ、遮音性は床スラブ厚が本当に180なら期待できませんが。確認した方いますか？
      • 180ってそんなにヤバイんですか？ネットで調べたら180から220ってなっていたので最低ラインはクリアしてると思ってしまうのですが。値段に見合わないという意味ですか？
        • 床スラブ厚は本当に180mmですか？一般的に防音効果が得られるスラブ厚は、200mm以上からと言われているそうです。コンクリートスラブではなくボイドスラブの場合は300mm以上のスラブ厚が必要だそうで、こちらのスラブの工法はどのようなタイプか確認すべきだと思いました。
          • ＨＰの絵を見る限りでは、ボイドではなさそうですね。２３０もしくはボイド３５０あれば、絶対アピールポイントですからのせますよね。でも１８０はさすがにないでしょと思ったが、もしかしたら建築費用を抑えたのかな？遮音性はマンションで快適に生活するためには妥協できないポイントですね。
• 高いなぁ…。この立地、この仕様で、周辺住民と調停真っ只中なのに、なぜ坪単価330超なの？私には気づけない隠れた魅力があるのか？
  • 高くても売れると考えているのでしょうね。周辺対策費や土地取得代が高額だったのかよくわかりませんが。私もまだこちらの魅力に気づくことができておりません。第一期の71戸というのは多いのか少ないのか。
    • いくら駅近の大規模物件とはいえ、相場からしても感覚からしても高すぎやしませんか？数年前なら坪単価200ちょっとの場所だったはずでは・・もちろんその辺のマンションとは違い、高級仕様なのでしょうがそれにしても、ですよね？東京の外れの小さな駅ですし、都心へのアクセスもよいわけでもなく、独立して発展した町でもない。それが悪いと言うことではなく、よい意味で地味で庶民的な町のはずです。それなのに坪300近いなんて、この価格では庶民は住めません。
• スーモに価格のってましたね！最安値の陽の当たらぬ２階、３階ばかり。
• 高いです…久が原じゃないし。二期以降安くなる可能性ないですかね？
  • 営業の人に聞くと、｢2期以降、上がることはあっても下がることはない｣そうです。あり得ません！
    • 一期は抽選になるところもあり完売の勢いのようです。二期での値下がりは難しいかと。ただ今回売りださなかったところも100万単位の価格はだしているので値上げはないと信じたいですね。
• ここはすでにイーストレジデンスをのぞくほとんどの部屋を400万円値下げして価格調整をしているので2期以降の値下げはないです。もし値下げを期待するなら物件完成後、しばらくして…でもほぼ期待できないでしょう！
• 情報として1期71戸完売（もちろん契約はまだですが）一部抽選あり。最上階では6倍ついたところも。
• 完売納得。ここが高すぎると言っている方、鵜の木がどうのって言ってる方ははあまりこの環境をご存じないかと。それか利便性都会シティライフ至上主義。そこそこ高台だし緑があり閑静であの辺りはいい環境ですよ。落ち着いててのどかでいいとこ。学生さんも賢そうでいいこ。パチンコ屋とか怪しいお店ないし。線路脇に土筆が生えたりしてるのに一応東急線で都内なのにホッと出来るのどかで住みよい街を私は知りません。
• 元々要望書入りそうとこだけ出して戸数絞って売ってるから、完売はあまり意味がないのではないでしょうか。一番売れるはずの1期で25％程度（追加販売あるかもしれませんが）しか売れなかったので今後の販売は長期化しそうですね。
  • 一期販売は全て要望の入っていた部屋なので、その方達がそのまま購入となっただけです。逆にいうと、約70戸にしか要望が入らなかったということでしょう。二期以降、販売の勢いが続いていくといいですね。ちなみに、パチンコ屋は駅前にあります。
• ここは、立地の割に価格が強気な印象でしたね。2路線使えるっていっても、多摩川線と池上線で、当然メトロの乗入れなんかもないし、アクセス良しなんてことは全然ないと思います。それに鵜の木はほぼ何もないので、会社帰りに買い物は望めません。ほぼ池上線を使う人にとっての利便性しかないなと思いました。
• 場所の割に強気な価格だと思いました。2路線って言っても、多摩川線と池上線ですよね。当然ですけどメトロへの乗入れなんてしてないし、ちょっと微妙です。
• 第１期では最上階以外ではL1タイプのみが抽選だったそうです。確かにモデルルームタイプで魅力的ですが私はJタイプが好きです。環八からも奥の位置にあたりますし、リビング全体がバルコニーに面している作りが好きですね。金額的に買えるかは別ですけど。
• 第１期販売も終わり第２期になると思いきや昨日ホームページをみたら第１期2次5戸のみの販売とはどういうことですか？第１期のキャンセル住戸が出たということですかね。
  • 一期の抽選で外れた人への優遇措置が一期二次です。違う部屋で申し込みし直した方が五名いらっしゃるのでは。
• モデルルーム見てきました。7千万、8千万、9千万、1億の部屋に、売約済の薔薇の花が集中していて、ビビりました。お金持ってる人は持ってるんですねー。現地も見てきましたが、マンションが建つのは、緑の多い、きれいな戸建住宅街の中ですが、駅までの間には、スーパーもあり、商店街も充実していて住みやすそうな地域ですね。
• 1期1次で売れたのは11戸中4戸。まだ7戸ありますね。
• 地下1階物件予想以外に良い！現地に行って見てきた。（もちろん外から）サザンレジデンスの1階は地下になるので暗い印象があったが植栽が2段になり幅も高さもそこそこあるのでプライバシーは守られるし向かい家から見下されることはなさそうだ。ただ庭がバルコニーより上になるがこれは予想以上に高い位置になるよう感じた。しかしながら2階に比べて500万安いことを考えれば検討に値するのではないだろうか。
• 売れ行きはどうなんですかね!?
  • 1期で1/4売れて、その後30件要望入り、いい感じで売れていますね。建物も立ちあがってきて販売に加速がついてくるんじゃないですか。
• 第2期購入検討中の方に質問なのですが、第1期と価格は同じでしたか？
• もう価格でてるから言うけどウエストの5階以上は絶対お買い得！眺望抜けするし、もう他に建つことないからね。それに比べてイーストはちょっと高めかな〜。結局環八沿いマンションという位置付けだと他にいくらでもあるからね。でもそのあたりはグレードでカバーしてるのかな。もう少しウエストとの価格差あってもよかったんじゃないというのが地元民の余計なおせっかいな意見。他に比較できる物件がないからなかなか適正価格出難いよね。
  • お得はイーストかと。バルコニーからの景観はディライトガーデンですし、環八側も緑植えてます。

【ウェストレジデンス（南西向き）】

• ２１１号室　Ｆ　２ＬＤＫ　６７．７２m2　６，１００万円台
• ５０１号室　Ａ　３ＬＤＫ　８３．５m2　９，０００万円台
• ８０７号室　Ｆ　２ＬＤＫ　６２．７２m2　６，６００万円台
• １１０１号室　Ｓ４ｒ　４ＬＤＫ　８７．９１m2　１０，１００万円台

【サザンレジデンス（南東向き）】

• ２２０号室　Ｈ２　３ＬＤＫ　７０．６５m2　６，３００万円台
• ３２２号室　Ｍ　３ＬＤＫ　７０．６５m2　６，７００万円台
• ５１３号室　Ｈ１　３ＬＤＫ　７０．６５m2　７，３００万円台
• ８０９号室　Ｈ１　３ＬＤＫ　７０．６５m2　７，５００万円台
• １１１５号室　Ｍ　３ＬＤＫ　７０．６５m2　７，３００万円台

【イーストレジデンス（南西向き）】

• ６２３号室　Ｏ　２ＬＤＫ　５６．４m2　５，２００万円台
• ８２０号室　Ｏ　２ＬＤＫ　５６．４m2　５，３００万円台
• １１１９　Ｚｒ　３ＬＤＫ　７８．２１m2　８，１００万円台

交通

• 新宿、渋谷出るのに意外と時間かかるんですね。
  • 多摩川乗り換えで渋谷まで25分程度をどうみるかだね。そもそも今の渋谷駅がややこしいからね。
• 目黒線・池上線は東京ローカルならぬ東急ローカルですよ。便利な所ではありません。
  • 目黒線→目蒲線→東急多摩川線かな。不便と言い切るほどではないと思うけど、東急ローカルはわかるような気がする。
• 池上線、多摩川線と両方のアクセスが可能な場所は少なく、都心、横浜へは快適に行けますね。また他の路線と違い本数が多く、待ち時間にイラつくこともありません。
• 鵜の木から行く場合は多摩堤通りから階段を登り細い路地を行く最短コース（徒歩のみ、自転車不可）の他、自動車が通行できる坂道を登っていく（自転車登りは　押すしかない）道があります。久が原へは環八を超えて商店街を抜け直線。どちらも５，６分の距離と至近と言って良いでしょう。
• 鵜の木からは多摩川線で蒲田、川崎へ、また多摩川経由中目黒、渋谷、恵比寿、六本木と快適です。新都心線と接続、横浜中華街までも繋がり　自由が丘、二子多摩川、また大型のショッピングモールもできた新丸子までも二駅。
• 蒲蒲線が万一開通したらメリットあるかな？
  • 蒲蒲線できても、都心からの直通電車は今の多摩川線のホームには止まれないんだよね確か。何十年も前から、やるとは言っては消えています。京急にとってメリット無いですからね。東急に客を取られてしまう。
• ここから空港にいくならリムジンバスだね。環八渡ったすぐがバス停だし。
  • 徒歩2分のバス停から、50分で羽田空港に行けるんですか！？それが本当なら、出張がすごく楽になります！！！
• 鵜の木駅はマンションからアップダウンあって遠いよね。久が原駅はフラット４分で，本当にすぐ着く感じ。
• 朝8時頃の電車は、池上線と多摩川線とどちらが混みますか？蒲田駅方面なのですが。
  • 下丸子にキャノンがあるから、多摩川線の方が混みそう。一駅我慢すれば下丸子からは空いてるのでは？
    • 絶対久が原ですよ。鵜の木までは一山こえますから。
      • ８時台の五反田行きは殺人的に混んでます。蒲田行きも、五反田行きほどではないが混んでます。このマンションができたら、更にラッシュが酷くなるのではと思うと憂鬱です。
• 品川、渋谷、横浜に30分で行けるっていいですね。そんな場所あまりないですよね
• 蒲田へ行くときは鵜の木から。踏切を渡らないで電車に乗れる。久が原は踏切が開くのを待って、走っても間に合わない。ただし、鵜の木は時間によっては土手高のガキが駅にあふれているので、電車にたどりつけない。渋谷、目黒方面はもちろん鵜の木だが、踏切またぐので一本遅れる。渋谷でJR山手線に乗り換える人は少なくなった。井の頭線に乗り換える人は、むしろ久が原から五反田でJRで渋谷。目黒でJR山手線乗り換える人は鵜の木から多摩川で乗り換えるよりも、五反田がよい。時間が余裕があれば多摩川、千鳥町、武蔵新田まで歩く人多し。電車料金の節約と軽いウォーキング。
• 朝の五反田方面は旗の台以降混雑が激しいです。ただ、時間にもよるけど雪が谷大塚は2本に1本始発なので雪が谷大塚で1本待てば座れる可能性が高いです。たかだか五反田まで10分チョイにそこまでするかは微妙ですが。余談ですが、池上線の蒲田〜五反田間は東海道線の一駅分しかないとか。駅が多いので初めて来る人はとても遠く感じるようです。

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  路線図

構造・建物

• スラブ厚はいくらですか？
  • 18㎝！普通ですみません！
• エントランスが三階ということは、環八側からみたら一、二階は地下って事ですよね？ここの低層の資産価値…どうでしょうね。ここなら五階以上がいいと思います。ただ高い！
  • 図面を見ますと、一階住戸は専用庭が上方になっていて、住戸が下方になっていますね。雨が降るたびに泥水が押し寄せますよ。なのに、6千万！５階以上はその点安心でしょうが、その分かなり高額ですね。
    • さすがにそれはないですよ。一応一階もバルコニー形式をとっているので。雨が降るたびに泥水入るようなもの東急さんがつくるわけないじゃないですか。そう、つくるはずがない！つくるはずがないと信じたい！
      • 高さ制限があるため、地下を掘って地下一階分の住戸を作り出したんでしょうね。水は高い所から低い所へ流れますから、本当に住戸が庭や周辺道路より低くなってるなら、流れ込むでしょう。
• ここって天井高はどのくらいでしょうか？
  • 250です。高層階は245だったと思います。
• 完全な地下物件、無理してこんな斜面にマンション建てちゃってと思ったけど、スゲーよ東急。今日見たら植栽されるところが段になっていて１階、２階の高さで植えられようだ。幅も相当あるよ。これなら完全にプライベート保たれるし上からのぞかれることはないだろうね。環八沿いの歩道からも当然見えなくするだろうから地下感も感じないと思うよ。２階もベランダ出たらこんにちはもなさそうだ。東急さん丁寧に作ってるなと思ったよ。マンション自体も圧迫感というより存在感があるという感じかな。まだ９階位までの高さだけどね。

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  西側外観

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  工事状況（2014年4月24日撮影）

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  工事状況2（2014年4月24日撮影）

共用施設

• 駐車場：71台(身障者用1台、カーシェア2台含む）月額使用料：未定
• バイク置場：42台 月額使用料：未定
• 自転車置場：493台（レンタサイクル5台含む）月額使用料：未定
• ディライトガーデン：7mの高低差を利用して水が流れ、子供や大人が楽しめるスペースがあり、バーベキューをしたり、クラッシックコンサート会場にもなります。災害時の時にも、ベンチが臨時トイレに出来るなど、お役立ちスペースになります。
• 中庭でBBQができるそうですので、ベランダに干した洗濯物はBBQ臭く仕上がります。BBQにはアルコールがつき物ですので、もれなく酔っぱらいの大声もベランダから入り込みます。
  • BBQは、中庭で、できるそうです。しかも、その材料を用意するのはコンシェルジュ！全住戸の管理費で雇うコンシェルジュです。タクシー手配、クリーニングの取次、お花の取次もしてくれるとか！
• 居住者専用の中庭いいですよね。完成が楽しみです。せせらぎまで作って素晴らしい。コンシェルジュサービスもついていて、管理費が1万円代後半に収まっているのは、東急さんがんばったね。
• 私はゴミ置き場の場所も気になっています。メインエントランスホールを通らないと行けなさそうなのがちょっと…もう少し動線を工夫するか、できればウェスト側にもう一つ欲しかったです。
  • 管理組合規約でメインエントランスを通ってゴミを出さないことと決めています。契約時重要事項の説明をうけますよ。
• このマンションは防災備蓄倉庫があって、非常用電源、投光器、拡声器、非常用トイレ、ガス、非常用井戸、非常食、ヘルメットなどが用意されている、と聞きました。
• 中庭素敵ですね！
  • ディライトガーデンに手押しポンプ井戸があるなんて、風情がありますね。BBQやイベントもできるそうで、柚木の木など四季折々の花や木が植えられるとか。戸建では手間がかかり、なかなか真似のできないことですので、正直羨ましいです。大規模マンションの強みですね。
    • 中庭には過度な期待はしないようにしています。パースを見た感じでは高く建てられたおかげで、ほとんど日照は無さそうに思いまして。

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  エントランスホール

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  グランドエントランス

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  オークプロムナード

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  ディライトガーデン

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  コンフォートラウンジ

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  コンフォートラウンジ(2)

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  敷地配置図

設備・仕様

• 全住戸に浴室と洗面所の横には、０．６畳のマルチストレージがついていて、収納が充実してる感はありますね
• 設備や収納スペースなど、使い勝手の良い仕上げになっているようですね。
• 玄関、廊下、洗面台、トイレの床が大理石のようなタイル張りが標準だそうです。
• キッチンには、ディスポーザー・浄水器・食洗機も標準装備だそうです。
• 浴室はミストサウナと保温浴槽が標準で付きます。後、恐らくどのマンションにも標準で付いていると思われる浴室乾燥機は、電力ではなく、ガスを使用するそうです。（例えば、洗濯物を浴室内で干す時に、電気だと３時間かかるところをガスを使用する為、１時間で済み、コストがかからず、ガス代も安くなるそうです。）
• お風呂の蓋を持たせて頂きましたが、通常のよりもとても軽いということでしたが、本当に軽かったです。
• 専有部の設備いいんですかね。ダブルアウトフレームではなさそうですし、部屋とウォークインクローゼットも開き戸ですし…その他はなんかいい設備あるんですかね。
• 残念ながら、バカ高い価格に見合う仕様ではありません。仕様は普通です。
• 床暖とキッチン上部の食器棚はサービスオプションが今時普通。バルコニータイルは自分で通販で買っても安いからどうでも良い。風呂テレビ、魔法瓶浴槽ぐらいあっても良い。
  • バルコニータイル、食器棚、風呂テレビなど、ありませぬー。床暖は、近頃の新築は標準装備でしょう。
• モデルルームへ行ってきました。玄関先の柱に、マンション外壁に貼られるハンドメイドタイルが貼ってあったのですが、ハンドメイドタイルが非常に脆く、薄くて、貼り方もゆがんでいて雑な印象で、不安を覚えるデキでした。これをよくモデルルームの玄関先に置いたなーと思えるレベル。雨風で浸食され、数年で剥がれ落ちなければいいのですが。
  • 打ち込んでいようが接着剤にしようがタイルは重さもあり、湿度や雨などの侵食と経年劣化で落ちてしまうものです。修繕積み立てで補修を繰り返すものになりそうですね。とくに雑にしている所は早いと思いますよ。
• 欠点は、新聞をメインエントランスの集合郵便受けまでしか配達してもらえないので、休日の朝にわざわざメインエントランスまで取りに行かなきゃいけない、ってことくらいかなぁ。
• キッチンの食器棚は、フルオーダー(天板が御影石)で60万で、セミオーダーであれば30～40万でできるそうですよ。セミオーダーは天板がメラミンの、よくある食器棚です。オプションの説明で確認済みです。私は迷わずセミオーダーの予定です。
  • セミオーダーの食器棚があるとは知りませんでした。食器棚の天板にこだわりはありませんので、20～30万円下がるなら、うちもセミオーダーのにしようと思います。
• キッチンの天板セレクトどうしますか
  • うちは色はモデルルームAタイプのモデストブラウンにして、天板もモデルルーム仕様のホワイトブリーズにしました。
• ここって洗面所も大理石なんですよね？滑ってこけないか気になってます。
• このマンション、住戸の所在階によって、バルコニー柵が、横桟とガラス桟との二種類あるのですが、横桟は、すき間モップで掃除できますが、ガラス桟は、外側部分の掃除がしにくいかも？と思い、どちらの住戸を選ぼうか迷ってます。管理人さんは当然、バルコニー柵外側の清掃はしてくださいませんよね？
  • ベランダのガラス桟の外側部分の清掃は、年に何回か、管理費を使って、業者が行うと管理規約に書いてありましたから、大丈夫ですよ。年に何回だったかは、今、手元に書類がないので分かりませんが。二、三回だった気がします。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：56.40m2～94.83m2
• バルコニー面積：9.39m2～20.15m2
• 専用庭面積：22.73㎡～30.70m2（月額使用料：未定）
• ルーフバルコニー面積：28.64m2～50.70m2（月額使用料：未定）
• 面積が広く、どの部屋も広く設計されている感じが良いなと思います。
• 専有面積も郊外タイプというよな感じでゆったりと取られているという点では良いなと思います。間取り自体は田の字タイプがメイン？そうじゃないものもありますが、基本はそうみたいですよね。
• 間取りが酷くないですか？ナロースパンで細長すぎて、洋室も細長いし廊下も超長い。特に、70平米は縦に細長すぎて無駄が多すぎる。83平米も廊下が長すぎて無駄が多い。まさに鰻の寝床。せめてあと1メートル間口を広く取れなかったものか。部屋を詰め込むためにはしょうがないのかもしれないが、残念だな。
• 東急は最近間取りが酷い。あからさまにナロースパンで奥行きばかりがあって、アウトフレームじゃないし。最初見たときは長谷工設計かと思ったよ。
• 見学会でＬ１タイプの間取りで専有面積が７２．２４㎡で、３ＬＤＫ+ＭＳ+ＷＩＣを見せて貰いました。玄関から向かって左側には、５畳の洋室があります。こちらは、子供部屋を想定してのお部屋だそうで、観音扉式のクロゼットがあります。右側には、６．５畳の寝室があります。ウォークインクロゼットは、結構広くとってあります。こちらのお部屋は、玄関側になる為、外から通行する人に覗き見されることがないように、ルーバー面格子が採用されており、外からの風を入れて通気性を良くしつつ、ルーバー式でロックをかけることが出来る為、女性からの評判がとても良いそうです。キッチンの隣は、５畳の洋室があり、バルコニーの手前には、１２．８畳のリビング・ダイニングがあります。最後にバルコニーを見せて貰いました。バルコニーは、木目調の床になっており、こちらも標準タイプだそうです。バルコニーのわきの方には、スロップシンクがありました。間取りからみても柱が外に出ているので「アウトフレーム工法」を使用しているな～、とすぐに分かりました。
• こちらの物件の大きな特徴としては、「ＭＥ-ＵＰ」といって、お客様の声を商品という形にするアイディアを取り入れています。（詳しいことは、良く分かりませんが、ＭＥ-ＵＰというお客様の要望を商品にするのが、この物件の間取りのセールスポイントだと営業さんが、仰っていました。）
• 田の字間取りはプライバシー重視の方にはむいていますし、長い廊下に安心感を感じる方もいるでしょう。
• 1階は、住戸の床面が庭より低くなってるようですから、雨が降る度に浸水するんじゃないかと思います。
• クローゼット、収納が広いのはいいのですが、それによって部屋が4畳とか狭くなりますが、これもトレンドなのでしょうか？
• 特にワイドスパンでもないしごく普通ですよね。細長くて奥行きがあるぶん面積はあるかもしれませんが。
• 台所に立って、ダイニングテーブルで宿題をする子供達を見守りながら、バルコニーの向こう一面に広がる青空に癒されそうです。周りが完璧に抜けてるこの立地で、和紙ガラス棧を採用してあるのが、なんとも心憎いじゃないですか。窓の外は一面の青空ですよ。東急不動産、やるな！って感じです。
• 私はモデルルームのLタイプは非常にバランスがとれて気に入りましたが、同じ3LDKでも4.5畳程度の狭い部屋が2部屋あるタイプなどは使い辛いのかなと思います。Lタイプもすでに手が出せそうな下の階は完売していて、Lタイプをもっと多く用意してくれればいいのにと思ってしまいます。
• 欠点は田の字間取りのオンパレードで高級感がないことでしょうか。共通廊下に面した部屋の面格子は、ほぼ閉じっぱなしになるので暗くて使い勝手がよくないです。吹き抜けとか作ってくれればよかったのに、、、
  • 田の字と言っても、この物件はきちんとアルコーブも設けてありますし、面格子ルーバーも上部10センチほどを開けた状態でも施錠できるようになっていて、細やかな気配りのされている仕様だと思います。東急セキュリティで、各戸のドアや窓はしっかりモニターされていますし、私は何も不満はないです。
    • 欠点は、

1. ダブルアウトフレームでない
2. リビングにパイプスペースがある
3. ドアが引き戸でない（特にWICが残念）

など。

• 公式HP見たけど間取りひどすぎ。幅狭いし、廊下側居室が凸凹だし、室内廊下長すぎ。許容範囲内の間取りもあるけど、半分以上はだめ
  • 公式HPの間取見ました。間取良いですよ。マルチストレージがあるので、部屋はスッキリ使えそうです。リビングは凹凸が目立たなくて良いです。
• 間取りは2LDKはなかなか良いですが他は多くがいまひとつですね。70平米ちょっとの細長い田の字で無理に3LDKにすると無理が出ます。行灯部屋も一部あるし。居室形状悪い部屋はデッドスペースだらけでベッドと机などどう配置するか、慎重に検討しないといけませんね。バルコニー側は形は良いですね。リビングがどれも狭めですが、まあ許容範囲でしょうか。そのぶんマルチストレージがありますので。
• 居室が全て廊下に面していて、収納も大きく良い間取りだと思います。間取りはおかしなところなし。構造、仕様グレード、景観はお庭、駅2つ利用の利便性、街の環境、東急ブランド。間取り含めこれら全てを加味し、バランスの良い物件ですね。高いお金を払うのに決め手は間取りのみって、それこそ青田買い失敗例になるのでは。その点こちらは問題無しですね。
• せっかくの中庭もリビングから見えないんですよね。西側は何階から眺望抜けますか？
  • 中庭はリビングからは残念ながら見えない感じ。その分、光を取り入れる方向で行っているという感じじゃないでしょうか。一長一短ありますね。

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  Ａタイプ

• 

  Ｂ４タイプ

• 

  Ｈ１タイプ

• 

  Ｊ１タイプ

• 

  Ｌ１タイプ

• 

  Ｓ３ｒタイプ

買い物・食事

• オオゼキ久が原店（約270m・徒歩4分）
• くすりセイジョー久が原駅前店（約310m・徒歩4分）
• サミットストア久が原店食品館（約330m・徒歩5分）
• 久が原の大関、サミットのスーパー、鵜の木と下丸子の間にあるオリンピック、鵜の木駅前のマルエツとお買い物に至便。
• スマイルパチンコ、外観もそのままですが中はもう営業してないんですね。昔からありましたがついに潰れたのか。その隣にあるケーキ屋さん美味しいですよね。
• 鵜の木住民ですが鵜の木は住宅街ですからお店が増えて騒がしくなるのは反対ですよ。ドトールもほどほどに静かで仕事し易いです。マルエツや薬局など必要最低限は鵜の木で調達し、お洒落なもの美味し過ぎる食事は通勤途中や休日にでも10分以内で行ける田園調布や自由が丘で解決。
• 久が原にはサミットとオオゼキ、鵜の木にはマルエツがあるなんて、スーパーが充実ですね。コンビニもセブンイレブンとローソンが近くにあっていいです。
  • 久が原のサミットも鵜の木のマルエツも午前０時までやっているんだって。帰りが遅くなってもこれなら大丈夫だね。
• 御嶽山はドトール、イタトマ、サンマルクカフェ、やなか珈琲とかあるね。イオンは最近改装されてデパ地下みたいになった。ワインの数が凄くてかなりお洒落。最寄り駅が御嶽山なら便利だけど、自転車なら近くて色々使える。駐車場が混むので車で行くほどの距離では無い。
  • 御嶽山駅前ってそんなに便利なんですか！自転車圏内ですので、日常使いできますね。

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  商業施設

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 鵜ノ木幼稚園（約150m・徒歩2分）
• 多摩堤保育園（約420m・徒歩6分）

【小学校・中学校】

• 東調布第三小学校（約310m・徒歩4分）
• 大森第七中学校（約840m・徒歩11分）
• 小学校も徒歩４分と近いので、子供を通わせるのも安心です。
• このマンションができた影響で、東三小にプレハブ校舎が建つでしょうね。こじんまりとしたいい学校ですのに、環境悪化、本当に残念です。
  • 学区の東三小、来年度から改築になるんですね。何年間かプレハブ校舎になるんでしょうか。工事の騒音など、転校早々の子供にかかるストレスを思うと気が重いです。
• このマンションの学区の東調布第三小学校というのは、評判はいかがでしょうか？ネットで調べたところ、良さそうですが、ご存知の方がいらっしゃれば教えていただきたいです
  • 東三小とてもいいですよ。まず子供が毎日楽しく学校に行っている！これにつきます。子供なので多少のイザコザはありますが先生がしっかり対応しているのでイジメなどはないです。運動会も組体操、騎馬戦あり、応援合戦も見応えあります。学習意欲も非常に高いのではないかと思います。
• 東三小の合唱団は大田区の音楽祭で実際聴きましたが感動するレベルでした。大田区の平和記念式典でも歌っているようですし、こうした校外活動が充実している学校に通わせられるのも魅力的ですね。

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  教育機関

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・準住居地域
• このマンション、凄まじい反対運動が起こっていたんですね。
  • 今後、絶対高さが20mになる地域のようです。マンションはその倍の高さがあるようですが（共に反対運動のページからの情報）、事実上建て替えができない、ということですよね？
  • 駅までの道のりをグーグーマップで確認したら、反対運動の幟が写り込んでますね。東急さんも思い切った開発したものですね。
  • 近隣の住宅には未だ多数ののぼりが多数あり、反対意見は消えないでしょう。
    • 反対派住民が新しいのぼりを作ったみたいですね。
      • そこまで反対されるような建物に思えませんが、東急不動産が住民を怒らせたのでしょうか？
        • よくある話だけど、周辺住民の要望を、法律守ってるから無問題と突っぱねたらしい。もともと木が生い茂っており緑を多く残してくれと要望したが速攻で全部斬り倒された。大田区の高さ制限条例が施行される前に建築進めてて、周辺に配慮して高さを低くしてと要望したが、当然無視された。なので、実現可能な妥協点として、駐車場出入り口を住民の生活道路を避けて環八側に設けるよう要望したが、東急の申請手続きの不手際があり警察の許可がおりず生活道路側に設置となった。しかも、役所内の引き継ぎ漏れが原因と言い訳していたが、実は申請が通ったわけではなく、申請したからオッケーですみたいな対応でほおっておいただけだったというオチ。それも反対派住民が市役所や警察に問い合わせて発覚したというお粗末さ。
          • このマンションに住んだら、周辺住民とギクシャクしたりするのでしょうか？後ろめたい思いをしながら生活するのは御免です。
            • このマンションは強行突破したのか？しかし、こういった形で建ってしまったマンションを買って入居したら、こんなことで建ったマンションだったなんて知ったら気が重いですよ。購入前にいろいろと良く調べておくことも必要なことなんですね。
              • こういうのは、完売してしばらくするとノボリが消えてくもんですよ。別に購入者に恨みがある訳ではなくて、東急を憎んでるだけですから。278戸を相手にノボリを立ててたら気まずいのは住民の方だから。元々借景なんだし、住民側の言い分も少し無理がある気がします。
                • 私も以前はここにマンションができるのは反対でした。環境破壊になるかもと。でも以前この土地は管理されていないような状況の土地で木が鬱蒼とはえ夜は恐くて一人では歩けませんでした。しかしマンションができれば明るくなるし敷地内には一般に提供される道もできます。なので反対される方もいらっしゃると思いますが私は、はやくマンションの完成を待っています。
• Google マップで伐採前の屋敷森が見られますね。もったいなかったです。当然ながらこのマンションを買ってもこの緑が見られるわけではないし。
  • 確かにもったいないですね。 好みあるかもしれないけど、リビングから緑が見えると落ち着きます。緑を残しつつ、ブランズで低層で作って欲しかったな。
• このあたりは坂之上ということですが坂道が多いのでしょうか。だとしたら自転車は電動でないときつそうです。
  • そんなに急な坂があるとはわかりませんでしたが、買い物も便利そうなので、住むにあたって、とても良いなと思います。
  • 鵜の木駅方面へはかなりの急坂ですが、久が原駅方面はフラットです。東横線側に通う方以外、電動機付きでなくて大丈夫だと思います。
  • この地域では子持ちの方の８割方が、電動自転車です。環八は下丸子方面からは上りになり、自転車はきついかもしれません。
• 多摩川の氾濫による水害の可能性も鵜の木、沼部は一番川に近く、溢れた事もありますが高台にあることで安心。
• 環八に面していることで騒音の問題は密室性のある作りと窓で防御できるのでは無いかと期待。多摩川線沿線ですと踏み切りの音と多摩堤通りの車の音は気になるところですが、それも安心できるかと思います。
  • 環八は大型トラックが多いので、騒音、振動、排気ガス、かなり気になります。特に平日昼間は交通量が多く、信号が変わる度に非常にうるさいです。夜間は暴走するバイクの音がうるさいです。
• 多摩川沿いを散歩して、ジョギングしたい方にも至便の場所、丸子橋からガス橋を一周する６キロの散歩道も魅力です。
  • 桜の咲き乱れる多摩川沿いの散歩を期待すれば１０分ほどの歩きで可能。
• 八郷の花火大会は南西側に見えるでしょう。多摩川の花火大会はかなり遠くですが見える事になるでしょう。
• 西側向きのお部屋なら多摩川も眺められるかと期待してます。
• 近くに緑の多い公園、こじんまりとした商店も個性的で楽しめます。
• 病院や大型の乾燥機を備えたコインランドリーが多摩堤通りの面してあり重宝しております。
• 環八超えればすぐに駅。買物環境も良好。落ち着いている地域。暮らしていくのには環八に面しているというデメリットを組み込んでもプラスになる分が多くなってくると思います。だからこの価格…？
• 地元民からすると、ここで久が原と名乗っちゃうの？と少し思いました。俗にいう久が原エリアは、駅の反対側ですからね。
• 現地見ましたがとても緑感じます。都内であってこれで緑が足りないと思う方は自然豊かな環境が当たり前の環境で暮らしてきた方なのでしょう。建設前が工場跡地ではなく森という点も検討者にとっては土壌汚染の心配のないプラス要素です。
• 現地を見に行き、はじめて鵜の木駅にきたのですが、何にもないですね…久が原駅は栄えてますか？
• 久が原に住んで15年。不便を感じたことはありません。とても住みやすいです。電車で30分程度で品川、横浜、渋谷に行けます。車だと30分程度でディズニーランドにも行けます。治安もいいです！あやしい人もほとんど見ません。また駅周辺で酔っぱらって騒いでる光景も見ませんし、からまれたりすることもありません。
• 数年前まで多摩川線沿に住んでましたが、とっても便利でしたよ。自由が丘、目黒などおしゃれな街も行きやすいし、新宿池袋も行けるし、蒲田経由で東京、銀座もそこまで苦なく行ける。雪が谷大塚〜蒲田間の本数少ない池上線より使ってましたね。ただ、誰に言っても「どこ？多摩の方？神奈川？」など説明するのは面倒でしたね。
• 鵜の木駅からマンションまでの道は、夜は暗くて人通りがなく、女の子の一人歩きはおすすめしません。私は娘に、「暗くなったら鵜の木はダメ」と言っています。久が原駅からの方が夜は安心です。
• 今まで久が原という地には全く関係がなかった者ですが、現地に何回か行って、田舎すぎず都会すぎない空気感が大変魅力的だと思いました。池上線も昼間はなんだかんだで１時間に１０本くらい走っていて待たされたことがないです。３両編成もなんかカワイイ。
  • 周辺は狭小住宅ばかりだし、マンションに多少高級感があっても、地域にワクワク感がなさそう、、、。同じ値段出すなら、ロケーション考えるな。
    • ワクワク感よりも、ゆったり感やのんびり感が得られるのでは？ちょっと足を伸ばせば自由が丘や渋谷にスグなのだからワクワク感も充分得やすい環境です。
      • 環八沿いでゆったり感かー。いろんな価値観の人がいますよね。
        • 環八といってもここの区間は第三京浜から二子玉あたりのような渋滞はしません。っていうか混雑もしませんよ。なので周辺に住んでいてもさほど気になりませんね。
          • そうですね、環八は避けられないロケーションです。幹線道路なんで、昼夜トラックも走りますからね。その点は考慮が必要だと思います。
• 先日、この物件から六郷用水の辺りまで散策してきました。緑が本当に豊かで、街並みも美しく、歩いていらっしゃる方も落ち着いた感じで、あ～、いいなぁ、と癒されました。少し高いのは確かですが、物件の仕様、立地と天秤にかけて、我が家は買おうと思っています。問題はどの住戸を選ぶか。やはり環八からは離れたいので、ウエストかサウスの西寄りかなぁ。
  • 大型トレーラーの振動、救急車や消防車のサイレンは防音していて大丈夫？あと、環八を渡る事を考えると、子育てには安全な場所でしょうか？中原との交差点前に速度取締機がありますが、50キロ制限だからかなり車は実際飛ばすところですよね。実際、小学生が渡っているところは、あまり見ませんよね。
• 久が原に住むメリットは、歴史ある第１種住宅地域であるというステイタスです。遠回りなのに急行も無く混んでいる池上線、しかも駅前もイマイチだけど、そのステイタスには変えられません。このマンションのメリットは、その久が原のイメージをマンションの名前に取り込んでいる事だと思います。わざわざ不便な池上線蒲田寄りに住む本当のメリットはありませんが、２次的にそのメリットを受けられるのです。最近、鵜の木駅からとても近い住宅街地にあるにも関わらず、久が原レジデンスという名前のマンションが出た時は驚愕しましたが、今思えば久が原という宣伝効果は非常に高いのだと思います。沼部の田園調布マンションと同じ感覚です。
• 武蔵小杉や自由が丘へもアクセス良くて、ちょっとしたショッピングにも便利ですね。久が原駅まで4分、鵜の木駅まで5分、という好立地が効いてますね。また子どもの受験を考えるにあたっても、自由が丘、武蔵小杉には人気塾の重点校舎が集まっていますから、通いやすくて、ポイント高いです。しかし住むところは、商業地域からは離れた、緑の多い住宅街。しかも、セキュリティの高い、コンシェルジュサービスのある管理の行き届いた大規模マンション。理想です。
• 現地行ってきました。周りの木々の新緑が大変美しく、彩り豊かな花々が沢山咲いていて、たいへん癒されました。素晴らしく美しい街並みの中に建設中の『ブランズシティ久が原』!!この大規模高級マンションがもたらしてくれる生活が、久が原クオリティなのでしょうね。美しい緑に囲まれて、ゆったりとした丁寧な時間が流れる空間…上質なこの物件にぴったりのネーミングですね。すっかり、惚れました。
• 松山のわきを通って多摩川土手まで散歩してみました。満開の桜並木と大根花の見事なコラボレーションで素晴らしかったです。来年の今頃はこちらのマンションからお花見に行けると思うと今から楽しみです。サブエントランスからだと徒歩10分程の道のりでちょうど散歩に良さそうです。密蔵院の方も桜がきれいですよね。長久保造園さんあたりの梅も毎年楽しみにしています。久しぶりに歩いてみても静かで落ち着いた町並みが以前と変わっていなくてホッとできる場所です。
• 今日桜坂に行きました。日曜日なこともあり人は多かったです。天候が曇り気味だったのは残念でしたが桜のトンネルのような光景が最高でした。そして用水路沿い左だけを見ながらブランズあたりまでの道のりは気持ちがいいですよ。ブランズが提供する緑にもとても期待しています。
• 少しカラスが多いのでルーフバルコニーは気を付けた方がいいかもしれません。糞だらけになるかもです。
• 暖かくなって来たら現地を見に行こうと思い、先日久しぶりに見に行きました。想像以上の大きさ、敷地の広さに驚きました。近くの鵜の木松山公園の開放感も素晴らしいですが、中庭だけで充分すぎる広さだと感じました。
• ここのマイナス要素は反対運動の件だけですよね。家族で住むにはとてもいいところ。DINKSには刺激が足りないかな。
• 良いとこにつくるなあというか、低層の住宅地に、広大な敷地で、高層の建物作ってるからねえ。
• 環八の騒音と排ガスってどんな感じなんですか？
  • 表現としては騒音ではないです。窓を開ければ音は聞こえるでしょうが窓をしめれば聞こえません。環八沿いの歩道をあるけば排ガスの臭いはするでしょう。向かい角に鵜の木幼稚園がありますが子供達は健康被害なく元気に育ってますよ。
    • 交通量が激しい環八沿いなので、騒音が聞こえるのは確かだと思います。
      • 環八沿いだからこそ、物件のクオリティのわりに価格がお求めやすいのでしょうね。音や空気があまり気にならない人にとっては最高のマンションではないでしょうか。
        • 現地行ったことあるのかな？西側の住宅地は、環八の騒音など全く聞こえないです。多摩川も近いし、高台だし、周辺に緑が多くて、環境はよいところですよね。環八沿いだからこそ、高層マンションが作れたんだし、魅力あふれる貴重なマンションだと思います。

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  立地概念図

周辺施設

• ほんと、大きな図書館が、歩いて10分の距離にあるのは、非常にポイント高いです！
  • 大田図書館だけではなく同じくらいの距離で久が原図書館もありますよ。こちらもなかなか雰囲気はいいですよ。

【金融機関】

• 大田鵜の木郵便局（約280m・徒歩4分）
• 芝信用金庫鵜の木支店（約290m・徒歩4分）

【病院】

• 久が原駅前歯科（約290m・徒歩4分）
• 久が原産婦人科（約330m・徒歩5分）
• 嶺町医院（約400m・徒歩5分）

【公園】

• 鵜木松山公園（約110m・徒歩2分）
• 南久が原さつき児童公園（約220m・徒歩3分）
• 嶺稲荷児童遊園（約240m・徒歩3分）
• 西嶺高砂公園（約650m・徒歩9分）

【神社・寺院】

• 嶺白山神社 （約100m・徒歩2分）
• 増明院（約400m・徒歩5分）

【その他】

• 商店街に「パソコン教室」がありました。３，０００円で通い放題のようです。

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  レジャー・スポーツ

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  官公署・金融機関

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  公園

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  病院

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  周辺施設

その他

• 結局のところ、このマンションを買うのはここら辺が地元の方が多いんですかね。
• 購入検討されている方で決め手にかける理由があれば教えてほしいです。
  • 私は買ったので参考にならないかと思いますが、田舎や知名度を除いて、あえて挙げると

1. 環八沿い。環八を渡る。
2. 反対運動が目立つ。
3. バルコニーから有名なランドマークが見えない
4. イースト低層で日照の悪い部屋あり。
5. （たぶん）中庭に日が差しにくい。
6. （線引きの基準忘れましたが）高額の部屋を除いて、キッチン後ろに棚がない。オプションでつけると別に60万円近くかかる。

こんなところが思い浮かびました。

• • • ずばり、ネックは価格が高いことだけ。立地も仕様も文句のつけようがない、細やかな配慮が行き届いた高級物件だと思います。
• このマンションのネガティブな点は、

1. 都心へのアクセスが悪い
2. 環八沿い

というぐらいですかね。都心に手が出ない人にとっては非常に稀な物件なので、売れ行きは良さそうですね。

• • え、ここって都心へのアクセス悪いですか!?1回乗り換えればほぼ主要な駅には行けますよね。まあ必ず乗り換えはありますがね〜
• 我が家が買った決め手は、こんなです。

1. 学区の東三小が、学力が高くて評判がよく、合唱団活動もあるのが魅力。
2. 町並みが落ち着いていて、手入れの行き届いた戸建が多いので、常識的で落ち着いた感じのご近所様が多そう。
3. 周りに高い建物がなく、今後も建たないので、陽当たりと見晴らしが抜群によく、非常に気持ちが良い。
4. 久が原駅と鵜の木駅の2駅が徒歩5分以内で、駅前スーパー充実。
5. ハザードマップで、震災時の火災、液状化、津波リスクが低く、揺れにくい。洪水リスクの少ない高台立地。
6. セキュリティ内の中庭で、子供が安心して遊べる。
7. ペット可で、エントランスにペット用足洗い場がある。
8. 万一に備え、防災備蓄倉庫、AED、非常用電源、非常用井戸等がある。
9. 多摩川緑地、六郷用水、桜坂等までランニングできる立地。
10. 田園調布、自由が丘、横浜、品川、武蔵小杉等へのアクセスの良さ。

掲示板

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