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ブライトクロス博多

Name: ブライトクロス博多
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==物件概要==
[[File:ブライトクロス博多　外観完成予想図（左：SOUTH・右：EAST）.png|350px|thumb|ブライトクロス博多　外観完成予想図（左：SOUTH・右：EAST）|alt=ブライトクロス博多　外観完成予想図（左：SOUTH・右：EAST）]]
[[File:ブライトクロス博多　イメージ画像.png|350px|thumb|ブライトクロス博多　イメージ画像|alt=ブライトクロス博多　イメージ画像]]
*所在地：[[福岡県]][[福岡市]][[博多区]]那珂6丁目333番1 一部（地番）
*交通：
#[[鹿児島本線]] 「竹下」駅 徒歩8分  （サウス）
#[[鹿児島本線]] 「竹下」駅 徒歩11分  （イースト）
#西鉄[[天神大牟田線]] 「大橋」駅 徒歩21分  （サウス）
#西鉄[[天神大牟田線]] 「大橋」駅 徒歩22分  （イースト）
*総戸数：183戸（サウス118戸・イースト65戸、別途管理室2戸（サウス1戸・イースト1戸））
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上14階建（サウス）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年10月
*売主：西日本鉄道株式会社・大和ハウス工業株式会社
*施工：松本・西鉄建設 建設工事共同企業体

==価格・コスト・販売時状況==
*短期決戦になりますか。完成してからもゆっくり販売する方針でしょうか？どのくらいのお値段でくるか。
*とても楽しみです
*マンションの建設に２つの会社が関わっている時は相場としてはやはり高額になったりするんでしょうか？ららぽーと横だし高いのはわかるんですが...
**価格はいつも通りの反響により調整でしょう。
***予定価格は売主の希望価格。お客さんが高いと叫べば下がる？
*なるほどですね！目の前にららぽーと、西鉄バスのバスセンターがあるってことで強気な価格ってことはないですかね？
**九州初のショッピングセンターや九州初のキッザニア、新設されるバスセンターが目の前にあると考えたらやはり高額になりそうですね...しかも西鉄＆大和のコンビですから。
***そこが心配。利益主義な売主さん。
****周りのマンションが高額でないのに、ココたけ極端に高くなりますかね？高くなったとしても、他より100～200万以内ではないかと予想してます。個人的な意見ですけど。
*予想坪単価は皆さんどのくらい？グラミラは坪137万-183万だそうですよ。
**高くなりますよ。70平米 3480万スタートですよきっと。
***坪単価200万、頑張って190万台じゃないでしょうかね。
****それだと70平米で4000万。グランミライの王様部屋より坪単価が高い。グランミライで王様になった方が満足度高し。
*サウス棟は最大82平米で1LDK含めた狭い部屋が中心。イーストは最低70平米以上で最大88平米まで用意されてます。イーストの方を高く売り出すのでしょうか？完成まで1年の時期に売り出しますので1期は絶対にズッコケられないですよダイワさん。サウスは線路に近いから音はネガティブです。だからこそサウスは狭くして単身者ターゲットなんだけど、それだと駅近のグランミライには勝てないよ。
**やはり後から販売すると言われているイーストは実需ファミリーに対してららぽーとビュー料金吹っ掛けて高く出してくる予感。サウスはグラミラ意識して最初は勢いをつけるためギリギリ坪180万前後です。競合のグラミラは坪180万でルーフバルコニー付きの高層階が手に入るので私ならばグラミラ選びます。
*資料届きました。e-Bも良いですね。
**うちも資料届きました！まだ価格は決まってないようですね。問合せてみましたが、グランミライや東那珂の2物件より、だいぶ値段は高いようでした。販売方式は抽選と言われてたので、価格含めて難易度が高そうですね。　完成までに更に頭金を貯めておかないと！と思っています。まあ、抽選にハズレる可能性の方が高いですけど。
***私も問い合わせました。お値段はぐらかせられましたけど食い下がりましたところ那珂界隈で最も高額になる口ぶりで同じでした。流石に坪200万すると脱落者続出かと。
****地下鉄もないのに高額になるのはキツい。
*坪単価が近隣の他物件よりもかなり高くなるみたいですね。完成はこちらが早いですが、価格的にはグランミライかな、と迷いますね。ブライトクロスの説明会も早くしてほしいですね。
**グラミラより相当高いみたいね。西鉄プレミアムが乗っかったら閑散とした。苦戦すると思う。
***グランミライが単純にかなり安く魅力的すぎるんだと思います。新設される大型商業施設近郊大型マンション計画だったはずが、水を差されたってのが本音でしょう。ゆっくり販売していくのではないでしょうかね。
*ブライトクロスは、競合物件よりも土地取得が遅かったから価格が高くなる、と別の業者に聞きました。アルファは、ファーネストより最低価格は少し高いですが、全体的には大差なかったですよ。近隣の3つの物件を見学して、価格表も見てるのでわかります。あと、最低価格は低層階で、宣伝用で特別価格にしている物件は多いみたいですね。
*大規模マンションは最初の1期をしくじると不人気の烙印。ダイワハウスは各地で販売価格を高めに設定して後から値下げが目立つ。グラミラに比べて700万高いとか安いのに目が慣れた消費者からは受け入れられないな。この地域は警固断層直下。洪水ハザードで有名。ららぽーとだけで土地仕込みで競争入札で高値掴みしてしまい安く売れないわけよ。販売責任者は胃が痛いはず。
*グラミラ坪140万～180万、ブラクロ坪180万～230万
**売れない感じ。人気ないの分かるよ。
*静かに暮らせる場所ではないです。ハザードマップでも警固断層に近く、浸水の危険。ららぽに近いだけで中央区に迫る価格は納得できないのが正直な感想。駐車場を全部平置きにしないで1戸でも多く部屋を作る計画。土地の取得費用が高い経緯から苦肉の策。そこまでしても高い。
*3LDK3900万台スタートか。線路側のサウスは嫌だな。欲しいイーストは高いんだよな。
**私も購入するならイースト狙ってます。でも4千万円超えるなら予算オーバーだな。
***3900万台からなんですか？高すぎでしょ！！
*ファミリーにはイーストが魅力。サウスは単身向け。
*事前説明会行ってきました！アンケート答えて、模型見て、物件所在地の説明？少しされて、モデルルーム見学の予約するか否か回答して終わりました。ららぽーとが出来る場所はのちのち発展する！みたいな自信満々な対応だったのが、なんか微妙でしたね。価格も一部公開で、メモ取るように言われました。
**価格はお幾ら程でしたか？
***s-Aは4000万円代後半、e-Bは4000万円代中半でした。ちなみに、公開されてた価格は5階と10階です。
****坪200万は本当なんか。竹下新価格。
*****2LDKも3000万円代からでした。売れ残るのは間違いない。グランミライと比べると700万から1千万近い価格差がありましたね。買う人は買うんでしょうけど、私は価格を聞いて笑ってしまいました。他物件を探します。
*******実は私も内心笑ってしまいました。噂には聞いてたので驚きはなかったですが。ららぽーとの側なのでそれだけの価値があるんです！的な営業トークで自信があるようですね。
*価格が本当だとしたら高いなぁ。その値段出すなら竹下は選ばんわ。今はいまいちだけど将来性に賭けて買うって場合、今安いことが前提。将来価値が上がるだろうからって今高いんじゃ意味がない。価値が上がるかどうかも今の時点では可能性に過ぎないってのに。ららぽーと一つで周辺が劇的に変わるかっつったらそうじゃないだろうからなぁ。
*4000万半ばからは高すぎる。適正価格ではない。土地と仕様見ても周辺マンションとさほど変わらない。
*駅から離れたのに①価格は1000万高い ②設備は落ちる(床暖房なし、ディスポーザーなし)③騒音と渋滞(静かな環境でない)④広大な敷地なのに詰め込みまくり半分が機械式駐車場
**駅から離れたメリットはららぽだけ。
*階による価格違いはどの程度ですか？どうせなら高いなりに10階以上からららぽ見下ろしたい。
**40から50くらいだったかな？
*3LDKで子供持ち(3人以上)で入居する方ってどれくらいいるんでしょうか？夫婦2人(子供予定なし)で検討してます。やっぱり小さい子供が居ると足音とか響くんでしょうか？
**3LDKの時点で8割以上子持ち、もしくは子どもを作る予定があるファミリーが入居すると思います。なんのために部屋が3つあるんだって話ですよね。間違いなく足音はそれなりに響きますので気になるなら最上階の購入をお勧めします。
*最上階とか坪250万かな
**1番安いので坪190万 平均210万以上。話にならない
***うちも説明会で聞きましたが、地域的にも高すぎてびっくりしました！地上げしてるの？て思ったくらいです(笑)
****勘違いして売れ残る感じです。
*誰かモデルルーム見に行った方いらっしゃいますか
**どんな感じでしたか？今度行く予定なのですが私が仕事が入って途中で抜けなきゃいけないのでゆっくりみれなくなってしまって
***大盛況でした。高いと言われながらも売れますよ。ららぽーと便乗作戦で奥様イチコロ。
****若いママさんたちにはとても良い立地みたいですね。女性や子供に優しいをコンセプトのららぽーとやキッザニアはかなり魅力のようです。だからこそ高額なマンションなので二の足を踏むところでしょうけど。財力に余裕がある家族にはオススメでしょうかね
*モデルルーム案内会満席みたいですね。まぁ、売れていくでしょうね。
*小中学校の学区考えたら、4600万出すなら子育て世帯には他の地区の方が魅力的でしょうからね
*イーストの大半は1期では販売しないと言ってましたよ！
*内覧に行きましが立地や広さを考慮した上でも高額すぎます
**見学行きましたが、最初より価格も改訂されましたね。
***価格は当初から200万は下がりました。
*昨日、見学行ってきました。e-Aタイプ　約８９m2に決めようかと悩んでいるところです。５７９０万円くらいだったかな。横にララポートができるのを考えると、高くはないかなと。２歳の子供がいるので、近隣の小中学校がどんな感じか気になりますが。
**89m2で5790万ですか！！このエリアで坪215万って高すぎでしょ。こんなに高騰してるのか。。。。
***ららぽーと隣とはいえ、総合的に立地を考えると5790万高い気がするのは私だけですかね。この価格なら、高宮、平尾レベルな気がします。
*ららぽーと隣接で車の渋滞予想、線路に近くて騒音、大和ブランドのプレミストシリーズでもない仕様なのに極端に値段が高い。かなりネックが多いマンションだと思うのですが。真面目な話、魅力はどこでしょうか？
**ララポ側にいたっては２階で五千万スタート。少し高額すぎては？
***それがどっこい ららぽーと効果で1期は55戸は契約見込みだってさ。2期は値上げするかもと言ってた。早めに購入下さい。
****イオンやイズミ系だとここまでの人気にはならなかったかもですね。やっぱりららぽーとは人気ですね
*****ガンダムが出来るので人気が有ると思います！！
*いい部屋は1期で結構埋まる感じですね。資料請求しても、詳細なお値段はモデルルームまで行かないと教えてくれないです。4LDKは安くても低層階で5千万近く、3LDKは3千5百からですし、なかなかの強気なお値段設定です。
*ホームページの来場者専用サイトってどういったものが見れるんですか？
**内覧会で頂いた間取りと物件の設備のパンフレットと同じやつですよ。
*一期は売れていますか？
**先日お話し聞きに行きましたが一期分は全て商談中になっていましたよ。そこから成約に進むかは分からないですが、どうしてもこの部屋が気になるとかあった場合は二期以降で止めている部屋も開けて頂くなど臨機応変に対応して頂けそうでした。以降は値上がり必須のようです・・・
***一期は完売でしょ。やっぱ人気じゃん！！！
*来年2月に40戸販売で120戸は売り切る予定。イースト角は坪230万台。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:ブライトクロス博多　エントランス（SOUTH）完成予想図.png|350px|thumb|ブライトクロス博多　エントランス（SOUTH）完成予想図|alt=ブライトクロス博多　エントランス（SOUTH）完成予想図]]
*敷地面積：4,012.06m2(サウス) 2,626.71m2(イースト)
*イースト棟とサウス棟通り抜け出来ないんですね。ただサウス棟はららぽーとに抜ける通路が有るけど、イーストの人はその通路使えないから駅まで遠回りです。逆だろ！イーストの人の駅に行く近道通路にしろよって思いました。


==共用施設==
*駐車場：172台（サウス107台・イースト65台）
**【サウス】平置き52台（縦列駐車4台含む）・機械式55台(別途、来客用駐車場1台)
**【イースト】平置き33台・機械式32台(別途、来客用駐車場1台)
***敷地は広そうなのに、駐車場が機械式が多いのが気になります。
****機械式は嫌だなぁ。あれだけ駐車場の敷地あるんだったら３／２自走式にしたらいいのに。屋根付きの方がメリット多いし、余ったら来客用でいいし、出し入れも時間短縮になると思うけどなぁ。機械式である必要性がよくわからん。中央区でもあるまいし。
*****建設現場を見に行きましたけど、広そうなので、自走式駐車場か屋根付き駐車場はあるかなぁ？と思ってましたが、送られてきた資料を見ると無さそうでしたね。その点はかなり残念な気がしました。
******浸水地域は自走式がいいんだよ。機械式で地下に潜る区画は車が浸かるだけでなく機械式の装置も取り替えで修繕費が余計に発生。機械式は本当に何とかならんか。
*******マンションって引っ越しなどで壁などに傷がつけられても保険請求して補修しますよね。浸水被害も火災保険で修理すると思いますよ。各自の車はそれぞれの対応だと思いますけどね。
*半分が機械式駐車場。車高のあるSUV車などはサイズ的に入るのか知りたい。機械式だと修繕費用も高くなる。懸念材料が多くて心配や。
*駐輪場：259台（サウス156台・イースト103台）
**【サウス】スライド式148台・平置き8台
**【イースト】スライド式103台
*バイク置き場：16台（サウス11台・イースト5台）
**【サウス】屋根有り7台・屋根無し4台
**【イースト】屋根有り5台
*共用施設にランドリールームがあるのは良いですね。
*24時間ゴミ出しOKじゃないのかぁ。。


==設備・仕様==
*線路と商業施設に挟まれて騒音対策が肝。窓はT2以上を望みます。
*８８m2の部屋でもお風呂が1418ってのが残念極まりない。それで高いとかどうなんでしょうね。
*床暖房とディスポーザーついてるの？
**ない。
***大規模マンションでディスポーザーなしか。マジか。
****福岡市内でディスポーザーのあるマンションはタワマンくらいです。ほとんど設置無し。グランミライに付いたのは本当に稀な話。
*****床暖房は付いてるみたいですね。


==間取り==
*間取り：1DK～4LDK（サウス）・3LDK～4LDK（イースト）
*専有面積：40.86m2～82.24m2（サウス）・70.23m2～88.99m2（イースト）
*間取は断トツでグランミライに軍配。EAとか洋室4にベッドが配置できん。風呂がリビングインも有り得ない。年頃の娘や客人が嫌がる。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#セブンイレブン博多那珂6丁目店　　（SOUTH）約560m・徒歩7分 ／（EAST）約350m・徒歩5分
#ディスカウントドラッグコスモス那珂店　　（SOUTH）約630m・徒歩8分 ／（EAST）約420m・徒歩6分
#明治屋ジャンボ市博多諸岡店　　（SOUTH）約690m・徒歩9分 ／（EAST）約660m・徒歩9分
#にしてつストア 竹下店　　（SOUTH）約690m・徒歩9分 ／（EAST）約860m・徒歩11分
#HAKATA Misst　　（SOUTH）約740m・徒歩10分 ／（EAST）約710m・徒歩9分
#A-プライス 竹下駅前店　　（SOUTH）約850m・徒歩11分 ／（EAST）約950m・徒歩12分
#ドラッグストアマツモトキヨシ塩原店　　（SOUTH）約1,000m・徒歩13分 ／（EAST）約1,120m・徒歩14分
#マルショク諸岡店　　（SOUTH）約1,010m・徒歩13分 ／（EAST）約960m・徒歩12分
#フォレオ博多　　（SOUTH）約1,220m・徒歩16分 ／（EAST）約1,270m・徒歩16分
#コマーシャルモール博多　　（SOUTH）約1,430m・徒歩18分 ／（EAST）約1,430m・徒歩18分
#レイリア大橋　　（SOUTH）約1,630m・徒歩21分／（EAST）約1,710m・徒歩22分

*商業施設が身近にあるのは主婦の心を掴む最大の強み
*でかい商業施設よりコンビニスーパーが充実している地域の方が便利かな。家着でちょっと行くみたいなのができない
**ららぽーとみたいな巨大施設は毎日遣いには向かない。スーパーだけ寄りたくても結構歩かされる。
***わざわざ、ららぽーと内のスーパー行かなくても、徒歩5分くらいの場所に明治屋ジャンボがありますよ。その他、筑紫通り方面はセブンあるし、コスモスもある。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#福岡市立那珂中学校　　（SOUTH）約410m・徒歩6分 ／（EAST）約500m・徒歩7分
#福岡市立那珂保育所　　（SOUTH）約 510m・徒歩7分 ／（EAST）約690m・徒歩9分
#しあわせな木保育園（SOUTH）約620m・徒歩8分 ／（EAST）約770m・徒歩10分
#福岡市立那珂小学校　　（SOUTH）約680m・徒歩9分 ／（EAST）約680m・徒歩9分
#五十川保育園　　（SOUTH）約760m・徒歩10分 ／（EAST）約740m・徒歩10分
#天星丸保育園　　（SOUTH）約910m・徒歩12分 ／（EAST）約1,050m・徒歩14分
#みやたけ保育園　　（SOUTH）約930m・徒歩12分 ／（EAST）約950m・徒歩12分
#宮竹幼稚園　　（SOUTH）約940m・徒歩12分 ／（EAST）約870m・徒歩11分
#那珂幼稚園　　（SOUTH）約960m・徒歩12分 ／（EAST）約920m・徒歩12分
#淡水幼稚園　　（SOUTH）約1,190m・徒歩15分 ／（EAST）約1,160m・徒歩15分
#聖心ウルスラ幼稚園　　（SOUTH）約1,200m・徒歩15分 ／（EAST）約1,210m・徒歩16分
#たんすい保育園　　（SOUTH）約1,290m・徒歩17分 ／（EAST）約1,250m・徒歩16分

*那珂小那珂中は正直微妙でない？
**それは昔のイメージ
***近隣の小中学校の評判はイマイチです。


==周辺環境・治安==
[[File:ブライトクロス博多　周辺写真CG合成.png|350px|thumb|ブライトクロス博多　周辺写真CG合成|alt=ブライトクロス博多　周辺写真CG合成]]
[[File:ブライトクロス博多　ショッピングモール完成予想図.png|350px|thumb|ブライトクロス博多　ショッピングモール完成予想図|alt=ブライトクロス博多　ショッピングモール完成予想図]]
*用途地域：準工業地域
*ららぽーとが建設されるエリアの交差点は朝夕はかなり渋滞します。道の拡張とか進まない限り、道路事情が悪化するのは目に見えてますよね。
**徒歩で利用できる近場民には渋滞の影響は少ないよ。午前は車を出して向かうのはららぽとは逆方向。帰りは夕方だとららぽから帰る方向とは逆。遠方から渋滞で遊びにくる民から見れば裏山Cだろうな。
*実際に現地行きました。日中に行きましたが電車の音は気になる人は気になりますね、夜は特に。窓ガラスの仕様が気になるかな。
*駅から遠いなあ。
**付近を歩いてみましたが、竹下駅まで11分くらいでした。
*駅からも高速ICからも遠い。バス停あるものの ららぽーと渋滞。近いのはららぽーとだけ。
**近所の住民ですが、高速なら太宰府まで15分くらいです。都市高速なら半道橋とか近いと思います。
*洪水のハザード地域でした。
*ここって警固断層の結構まうえですよね？地震大丈夫かな？
**警固断層からは少しズレてるから大丈夫でしょ。洪水ハザードマップからも少しズレてる。
*現在近隣マンション居住20年です。買い無しです、JRの踏切音、夜通し貨物列車の騒音、西鉄バス営業所のバス出入りに伴う渋滞、これに合わせて大型モール完成後はマンション周囲の道路は狭い上に抜け道に使われて大渋滞が安易に予想されます。事故等も急増するでしょう。
*現地の騒音 渋滞をしっかり確認すべきです。商業施設は良いことばかりじゃない。
*線路脇は、列車の通る音が四六時中するのではないでしょうか？
**しかも近くの踏み切りは開かずの踏み切りで有名なほどの列車の交通量です。
*竹下駅から歩いて普通の足で10分はかかります。雨の日はビッショリになります。しかし、ららぽにバス停が新設されるのは間違いないだろうから、博多駅までの新しい経由路線が出来そう。
**サウス8分、イースト11分。雨の日は辛い距離
*ブラクロの場所は建築前は何があったのでしょうか？
**前の航空写真見たら倉庫みたいなのがありましたね。大同青果あたりの倉庫でしょうか
***都心になるほど何かが潰れた跡地しかもう空き地はできないからね。
*ららぽーとができるのは楽しみだけどいつも家の周りが渋滞するのも嫌だな。
**竹下付近は道も狭いので渋滞が起きそうなのが嫌ですね。ららぽーとを機に道路が広くなれば嬉しいですけどね。笑
***竹下駅の改修計画はないのだろうか…ららぽ完成後は駅の利用客も増えそうなものではあるが。
*博多駅までは自転車では微妙な距離だし、駅もちょっと遠いし、時間の読めないバスでの移動がメインになるのかな。ただでさえ混む道が、ららぽーと開業で酷くならなければいいですが。



==周辺施設==
*'''金融機関'''
#博多那珂郵便局　　（SOUTH）約680m・徒歩9分 ／（EAST）約460m・徒歩6分
#福岡銀行博多南支店　　（SOUTH）約730m・徒歩10分 ／（EAST）約530m・徒歩7分
#西日本シティ銀行筑紫通支店　　（SOUTH）約800m・徒歩10分 ／（EAST）約580m・徒歩8分




==その他==
*

==掲示板==
*

fukuoka/670384/113-586

fukuoka/670384/112
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