フローレンス祇園クラッシィ

提供: 住適空間（すてきくうかん）
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    *[https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/5661/ フローレンス祇園クラッシィのご紹介（イオンモール広島祇園隣接　JR下祗園駅徒歩4分）【ひろしマンション】（スムラボ記事）]
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    *[https://www.sumu-lab.com/archives/5661/ フローレンス祇園クラッシィのご紹介（イオンモール広島祇園隣接　JR下祗園駅徒歩4分）【ひろしマンション】（スムラボ記事）]
      
      

    2022年3月23日 (水) 08:33時点における最新版

    物件概要[ ]

    フローレンス祇園CLASSY(クラッシィ)　外観完成予想CG
    フローレンス祇園CLASSY(クラッシィ)　外観完成予想CG
    • 所在地：広島県広島市安佐南区祗園3丁目656-1、656-3（地番）
    • 交通：JR可部線「下祇園」駅徒歩4分
    • 総戸数：32戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上9階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2022年2月
    • 売主：章栄不動産株式会社
    • 施工：株式会社松村組
    • 管理会社：章栄管理株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • イオン目の前で駅も近いので早く売れるでしょうね。価格が知りたいー
    • 話を聞きにいった者です。この地域は、工業地域から住宅地域？に最近変わったそうで、住宅地域となると高さ制限等が厳しく、周りに高い建物が建つことはほぼないと言われていました。もう既にほとんどの部屋が予約済みまたは契約済になっているみたいです。
      • おー、本当に変わるのか。でもこれやっぱり第一種住居地域であって、住居専用低層地域ではないから高さ制限は結局ないのでは？フローレンス側も勘違いしている可能性はあるかもしれませんね
    • すごく便利な立地ですね。こちらは低層階でも4000万スタートでしょうか？
      • サーパスさんと同じくらいの価格だそうですよ。
        • やはり基本4000万スタートなんですね。ありがとうございました。自由通路の整備なんかを考えると人気になりそうです。サーパスは管理費が高いとありましたが駐車場含め維持費が安ければいいな。
          • こちらもサーパスさんも管理費は平米200円だから違いはないように思うのですが…というか、平米200円って凄いですね。常駐管理なんでしょうか。
    • 売れると思ったが早いな。既に1期完売、販売の人に聞きましたら2期もすぐみたい。
    • ここ安佐南区では最高の立地だけど、ここを持ってしてもすぐに完売にならないとは、どんだけ市況が悪いんだ。中区や南区の新築なんか竣工までに完売なんて夢のまた夢だね。ここ、実際現地に行ってないから分からないけど、お値段以外で躊躇する理由ってなんだろ？1番安い住戸でもそれなりに価値があると思うが。
    • イオンがある限りはそれなりの価値を保ち続けることが出来るマンションですね。その代わり万が一イオンが無くなればその価値は全く違ってくるでしょうけど。イオンサマサマですね。
    • まだ完売ではないけど、ここは秋には完売してるんじゃないかな。



    交通[ ]

    構造・建物[ ]

    • 建ぺい率：60%
    • 容積率：200%
    • 敷地面積：1,223.23m2
    • 建築面積：437.66m2
    • 建築延床面積：3,062.84m2


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    共用施設[ ]

    • 駐車場：32台（平面式）
      • 駐車場使用料（月額）：0円～5,000円
    • バイク置場：5台
      • バイク置場使用料（月額）：2,000円
    • サイクルポート：32台
      • サイクルポート使用料（月額）：0円


    設備・仕様[ ]

    • 気づかなかったけど地味に床暖房がリビング、ダイニングに加えてキッチンにも入ってるのが良いと思った


    間取り[ ]

    • 間取り：3LDK〜4LDK
    • 住居専有面積：67.41m2〜83.53m2
    • バルコニー面積：12.60m2〜27.87m2
    • アルコーブ面積：4.76m2〜8.03m2
    • メーターボックス面積：0.63m2〜0.70m2


    買い物・食事[ ]

    • ショッピング
    1. イオンモール広島祇園　　約80m／徒歩1分
    2. ウォンツ祇園店　　約310m／徒歩4分
    3. セブンイレブン広島祇園三丁目店　　約410m／徒歩6分
    4. ローソン広島祇園三丁目店　　約450m／徒歩6分
    5. デイリーヤマザキ広島下祇園店　　約460m／徒歩6分
    6. フレスタ祇園店　　約500m／徒歩7分
    7. ゆめタウン祇園　　約560m／徒歩7分
    8. ホームセンターコーナン広島祇園店　　約590m／徒歩8分
    9. ペットプラザ広島祇園店　　約590m／徒歩8分
    10. マックスバリュ祇園店　　約680m／徒歩9分

    育児・教育[ ]

    • 教育施設
    1. 祇園カトリック教会清心幼稚園　　約100m／徒歩2分
    2. 市立祇園小学校　　約190m／徒歩3分
    3. AICJ中学・高等学校　　約300m／徒歩4分
    4. 市立祇園保育園　　約720m／徒歩9分
    5. 市立祇園中学校　　約770m／徒歩10分
    6. 保育所みのり祇園　　約850m／徒歩11分
    • 幼稚園も小中学校もイオンの外周沿いの広い歩道を通れば良いので子供の通学が安心ですね。祇園小学校は数年内に校舎を増築すると聞いてます。


    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域：工業地域
    • マンション出て道挟んですぐがイオンモールなんですね。駅も近いけど、踏み切り渡らなきゃいけないのは惜しいなー
    • 今年から下祇園駅の西口自由通路工事も始まるのでそれに合わせて駅前道路も広くなるようです。日々の生活に便利な場所だと思います。
      • 通勤に踏み切り経由しなきゃなのがネックだと思ってたんで、西口自由通路はとてもありがたいです。議員さんいい仕事しました。
    • 近所に住んでいます。イオンの買い物ついでにマンション建つ場所を見てきました。高圧線が結構近いけど大丈夫かな…
      • 建物は西側に配置されて東側は平面駐車場になるようなので大丈夫かと。ウチも近所に住んでますが、自宅が散らかってるので人と会うときはイオンモールのフードコートやお店で会うようにしたり、子供の消耗品が足らない時も、すぐにサッとイオンに買いに行けたりするので凄く重宝してます。
    • 南側は纏まった土地ですね。日影規制の無い工業地域ですから、近い将来ベランダの鼻先にヨソのマンションが建つ可能性は十分あります。それを覚悟で検討しましょう。
      • 南側は、築古のピンクのアパートとクリーニング工場です。南側には月極駐車場利用の更地もあり、その上空には高圧線が見えます。ですから、この月極駐車場のところには高い建築物が建つことは無いと思いますが、クリーニング工場とピンクのアパートはかなり古い建物のようですので、いつ建て替えが起こってもおかしくないと思います。
        • クリーニング工場はたしか最近建て替えられたかリニューアルされたと思います。チラシが入ってました。それにしても下祇園駅西口がどのような感じになるか楽しみですね。
    • イオンモールのスーパー側なのはいいですね。逆側だとイオンモール自体には近くてもイオン自体がでかすぎて普段の買い物は結構不便だと思うので
    • マンションのベランダがお隣のクリーニング屋に向くんですね。今クリーニング屋が丸見えだけど作業場の設備がかなり古そう。。クリーニング屋のあの独特なツーンとくる匂いや振動音を気にして生活するのかぁ…その辺わかって買うのだから文句も言えないよね。。
    • イオンモール近くていいですね、でも向かいのあまり雰囲気の良くないアパートとご対面なのが　ちょっとね……
    • こちらは購入前に、現地周辺を日中夜間問わずよくご確認される事をお勧めします。
      • 日中しか通ったことありませんが、イオン客が多い以外に何か気になることありますか？
        • 人通りも多く、イオンの歩道も広くてとてもいいし、夜も歩道もライトが明るいから安心ですね。
    • 道が細いのが難点ですがフレスタとイズミ(建替ですが)がありイオンも出来たので住みやすいでしょうね


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    周辺施設[ ]

    • 病院
    1. 平川クリニック（眼科）※イオンモール内　　約30m／徒歩1分
    2. 広島祇園スマイル歯科小児歯科医院※イオンモール内　　約30m／徒歩1分
    3. ふろなか内科呼吸器アレルギークリニック　　約340m／徒歩5分
    4. しみずこどもクリニック　　約360m／徒歩5分
    5. 野村病院　　約560m／徒歩7分
    • 金融機関
    1. 中祇園郵便局　　約250m／徒歩4分
    2. 山口銀行祇園支店　　約580m／徒歩8分
    3. JA広島市祇園支店　　約610m／徒歩8分
    4. 広島銀行祇園支店　　約650m／徒歩9分
    5. 広島信用金庫祇園支店　　約670m／徒歩9分
    6. もみじ銀行祇園中央支店　　約690m／徒歩9分
    • 公共・レジャー施設
    1. 祇園児童館　　約140m／徒歩2分
    2. 南下安第一公園　　約300m／徒歩4分
    3. 祇園第二公園　　約380m／徒歩5分
    4. 安川緑道　　約430m／徒歩6分
    5. 安佐南区役所祇園出張所　　約490m／徒歩7分

    その他[ ]


    掲示板[ ]

    hiroshima/668447/91

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    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日）
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会：7月17日（月・祝）
    ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日）
    ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日）

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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