パーソンズフェリーチェ津島西坂

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==物件概要==
*所在地：[[岡山県]][[岡山市]][[岡山県/岡山市/北区|北区]]津島西坂一丁目104番3(地番)
*交通：岡電バス「明誠学院前」下車徒歩1分
*総戸数：67戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2012年8月下旬
*売主：セルクル・エイエフ株式会社 
*施工：株式会社藤木工務店 倉敷支店 




==価格・コスト・販売時状況==
*とにかく高い！ １億１８００万ってどんな高級マンションなんでしょう。 
*高層マンションなので修繕積立金も大勢で負担すれば大丈夫かなと思ったのですが、67世帯しか入っていないので意外に1世帯あたりの負担額が多くなりそうで心配・・・。
**入居時の一時金２７万６１００円～４８万５千円が修繕積立金になります。駐車場料金も修繕積立金になります。ざっくりですが、１５年後には１億５千万円以上は積み立てられていると思います。  
*大規模修繕時に高層マンションでは特注のゴンドラを製作する必要があり、1億円はかかるという情報を手に入れたのですが、15年目の大規模修繕時に費用負担が足りなくなるのが心配。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/?ST=life&P=5 
*3LDKの低層階（安い部屋）から売れてるみたいです。4,000万円越えの部屋の売れ行きはイマイチなようですね。さすがにお値段的にちょっと高すぎな感じがします。 
*角部屋4,000～6,000万円台という価格設定は子育て世代がターゲットと思われる物件としてはかなりハードルが高そう
*すごくきになるのですが、 あれだけ売れ残っていた場合の、 修繕積立金 と 固定資産税 はどうなるのでしょうか。 売れ残った部分の負担は誰になるのでしょうか？
**普通は売れ残ったぶんは売主が負担すると思うけど、 半年とか1年とか期限付きの場合もあるよ。 まぁ販売会社によってそれぞれだから、直接聞いてみんと分からんね。 でも空いた駐車場代なんかは負担しないだろうから、将来的に修繕費不足になるかも。 
*竣工から１年？かな。新築とは言えなくなった？。相場以上のこの物件は予想どうりの状況だった。予想に反するサプライズもなかった。やっぱり金持ちは賢いな。
*連休中の広告がすべてのタイプの間取りが広告にのっていたんだけど・・・・。まさか全タイプ残っている？？値下げされるのも癪だけど修繕金が不安です。。。
*しかし今後どうやって売っていくんかね？
**値下げすると思いますけどね、普通は。あと数戸ならともかく、ＨＰによるとあと２５戸みたいですし。
***値下げされたのでしょうか？中古価格になれば買いたいなと思っていたんですが・・・。先月行ったら下がってないなって・・・おもって。
*10月で一年越すんでしたっけ。先月ダイニングテーブルやレースカーテン付けるサービスしてましたね。売れ行きどうなんでしょう。
**叩き売りが始まったようです。 住んでる方には気の毒な1000万引き。 値段の付け方が間違ってるようですな。 まあ夜にあれだけ電気が付いてないなら仕方がないですか。 やっと相場に近づいたから買い時かもしれないが、 でも今時あの設備はないですわ。 バブル？ってあんな感じでしたっけ？ 折角買っても恥ずかしくて誰も呼べません。
*築後１年６ヶ月経過して、残りが１６戸。 総戸数６７戸で、うち、１６戸残り・・。 もし、自分がこの企画を出して、１年半で約４分の１売れ残りを出したら、会社辞めなきゃならないでしょうね。 企画出したとき、誰も止めなかったのかな？場所も中途半端、ブランド力もなし。 (伊島で、三井辺りが手がけたら、この値段で完売の可能性があったかもしれません。いや、でも高すぎるか。） 売り出しを高くしてるから、今さら、値下げして売るのも難しいし。(実際は理由をつけて値下げしてるのでしょうが） 同じ学区のリビンコートプライム京山は、完成前に完売してますからね。 完全に企画倒れですね。 少なくとも、ここ１０年、岡山市内で販売したマンションの中では最も企画倒れと言っていいでしょう。 ５０００万出せるなら、伊島でもどうにか戸建てが可能ですからね。 
*売主変更のチラシが新聞に入ってたけど、どういうこと？ 
**売れてないからなんですかね？
*14階が96平米で4980万円で現在も中古物件として掲載されているんですが、相場から考えて高いのでしょうか、安いのでしょうか？ 
**高い気がしますが、１４階ということで、その点はプラスではないでしょうか。 
*オークションがはじまるみたいですよ！どういうことなのか？？？？ 
**築2年経ってどの部屋typeもオークション・・・。なりふり構わなくなってきましたね。
*なんでパーソンズシリーズはバカみたいに高いんだ？
**富裕層向けだからでしょう
*本当にあと何軒なのか知りたい。当然ここに住んでる人は早く完売して欲しいと思ってるから良いことしか書かないだろうけど、、少しずつでも売れているのでしょうか？
**角部屋が３部屋 全て4000万台




==交通==
*バスの便が良いのがびっくりしました。便数が多いのはもちろんですが終バスの時刻が遅いのが嬉しいです。これなら飲んだ後も余裕で帰れます。専らタクシーでも大した金額ではありませんが・・・




==構造・建物==
*建物については、全室アウトポール設計は良いとしても、内外装はこの価格帯として求められる高級感が乏しいのは残念なところ。設備も風呂に追い炊き機能がついていない、トイレがタンクレスではない。コンロがガスなど、価格の割にはかなり寂しい感じは拭えない。 
*外観は素敵だと思います。外廊下のライトが下に付いてて他のマンションとちょっと違う気が。遠くからいつも綺麗だなぁと思って見てます。



==共用施設==
*全戸数67戸に対してエレベーター一基というのも 許容範囲ですが多くはありません
*駐輪場については、一般の駐輪場は１階です。高級な自転車を置きたい人のための駐輪場が２階にあります。ただし有料。




==設備・仕様==
*この物件設備いい？
**あの値段で追い焚きすらないとは…
**しかもトイレもタンクレスじゃないし。どこにお金をかけたのか…。
**個人的に嫌なのは、トイレやキッチンの奇抜な色。どうやら売主の趣味だそうで。壁も一部奇抜な色（柄？）でびっくり。普通の色にするには別途お金がかかるらしい。フローリングの色もナチュラルの一種類のみ。せっかく青田買いするんだからもう少し選ばせてほしい。
**キッチンもIHじゃなく，ガスだったよね。値段の割りに細かい仕様がけちくさい。 
*お風呂の追い焚機能は、オプションで変更可能なんでしょうか？
**カタログ見ましたがオプション設定にはなって無かった気がします。通常のお風呂を後で追炊き機能付きのオートバスにリフォームする場合、追炊き機能の付いた給湯器に変更した上で、風呂に湯を循環させる取り込み口を付ける必要があると思います。そしてその湯を給湯器とお風呂との往復を、湯が行き来する配管を浴槽を一旦剥がしてやるはずですが、配管経路次第では床も剥がす必要があると思いますね。




==間取り==
*角部屋住戸には家事コーナーを設けるなど収納スペースがある程度確保されているが、一般のプランでは、今時ウォークインクローゼットすらなく収納が少なめなのも気になる点
*真ん中の部屋を検討、または契約された方にお聞きしたいのですが、このL字型キッチン、冷蔵庫の置き場所はありますが、冷蔵庫以外何も置けないですよね。食器棚とか、どこに置くのでしょうか？ものすごく使い勝手が悪いキッチンだと思うのですが・・・・ 
**L型キッチンは収納量も増える上に動線も短いですし良いと思いますが、確かに食器棚は全く置けないですね。 




==買い物・食事==




==育児・教育==
*優良学区
**岡山で一番人気の学区です。
**小学校を最大の売りにしたいのに　小学校が遠い
*ここの立地の一番の売りは、やはり学区だと思います。確かにここは京山学区ですが、残念ながら伊島小学校学区ではありません。津島小学校も岡山市内ではかなり上位ではありますが、伊島小学校学区に住居を確保できない方が、「まあ、隣だし、良いか」と妥協して住むレベルの地区です。その妥協をするかしないかに、差が生じているようです。 



==周辺環境・治安==
*立地は、駅、空港、高速ＳＡが近く便利な場所である。鉄道の駅はないが、バスは通勤時間帯は５分に１本と便利。商業施設は津島モールが徒歩圏内。飲食施設もファミリー向けのチェーン店が充実している。文教地区だけあって、塾が多くあるのも特徴的。ただし、当該マンションは幹線道路に挟まれた孤島に位置し、小学校も遠く、交通量も多いことから小さな子を通学させるには危険な感じがする。周辺に公園なども整備されておらず、緑も少ないので、恵まれた環境とは言えない。敷地南側に大きな田んぼがあることから、将来、高層建築が建つ可能性も懸念される。 
*前面が大きな道路で　対して場所が良くない
**立地は文句なしでしょう。岡山駅、高速、空港に近くて、東京出張が多い人にとってはかなり便利な場所だと思います。 
**夜間に暴走族が集まる国道であること、中央病院の救急車など、騒音面も不安です
**両側を交通量の多い大きな道路に挟まれてる
*南側にマンションができると知ってたら買わなかった人もいるでしょうね。北側に寄せて１５階建相当のマンションが建ったら眺望は悪くなりそう。日照は少し距離があるから大丈夫な気がするけどどうだろう。
*場所的にお年寄りが住むにはちょっとですね。車が運転できるうちはいいですが。近くにあんまりお店もないですし。
*このあたりは渋滞しやすく、駐車場二台目も確保しにくく、食料品を買いにいくにも信号渡って大回りしなきゃいけない。割とごみごみして、道も狭いです。 
*南西側の国道に面した田んぼが更地になっていますが何ができるのでしょう
**軽自動車の販売店だそうです。スーパーマーケットなら良かったのですが、が、訳あって不可能だそうです。旧道沿いのパチンコ店跡地も、かつてはマルナカ出店計画がありましたが、無理でした。
***文京地区なんだから、商業施設は建設できません。自動車販売店やパチンコ店は制限外です。(文京施設の一部とみなされます) 




==周辺施設==




==その他==




==掲示板==
*[ ]

hiroshima/163807/273-386
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